中联观点公有住房拆迁补偿案件中对同住人认定的裁判规则解析

中联观点公有住房拆迁补偿案件中对同住人认定的裁判规则解析摘要
公有住房拆迁补偿纠纷案件中，最核心的问题之一就是对共同居住人的认定。

本文根据上海市
高级人民法院发布的审判意见、会议纪要等法规及文件并结合案例，对司法实践中共同居住人
认定的裁判规则予以解析。

随着地区经济发展、旧城区改造，公有住房逐步进入拆迁期。

房价持续走高、对拆迁利益期待
不断提升、家庭内部情况复杂等因素，导致与公有住房拆迁有关的纠纷频发。

公有住房拆迁纠纷案件中，焦点问题之一就是对于共同居住人（以下简称“同住人”）身份的认
定。

《上海市房屋租赁条例》《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨
会会议纪要》（以下简称“《2020纪要》”）等法规及文件中对同住人确定均有规定，虽然这些规
定的表述和认定标准略有差异，但概括来说认定为同住人需同时满足如下三个条件：（1）在公
有住房处有本市户籍；（2）实际居住一年以上；（3）他处无房或有房但居住困难。

不同于房屋所有权人、承租人等以权利凭证记载即可确定为相关权利的主体，同住人的身份无
任何权利凭证予以记载，需要根据户籍、居住等事实状态进行判断。

但现实往往错综复杂，诸
多特定情况都会对同住人认定构成影响。

本文根据《2020纪要》《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的
解答》（以下简称“《2004解答》”）等法规、文件及判例，对公有住房拆迁纠纷案例中同住人
认定中遇到的常见问题予以总结。

一、因结婚、出生可视为同住人的情况及其例外
《上海市房地资源局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》第十二条“……'共同居住
人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以
上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以
不受上述条件的限制。

”《2004解答》第五条“可视为同住人”情况包括“1．具有本市常住户口，
至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同
住人。

2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住
房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款。

”
根据上述意见和解答，基于结婚、出生的事实，对于同住人的认定可以同时突破“户籍在公有住
房处”以及“居住满一年”的限制，如结婚已满五年即使户籍为外省市的人员仍可能被认定为同住
人。

上述规定虽对配偶、子女的居住年限不做要求，但也不意味着对其同住人身份的认定就毫无限
制。

现实中较多的情况是，居住于公有住房家庭的子辈、孙辈，在青少年时期居住于公有住房
但成年后搬离，基于对拆迁利益的期待，婚后又将配偶、子女户籍迁入公有住房处。

对于此类情况，法院并不会轻易将婚后迁入户籍的配偶、子女认定为同住人，而是会充分考量
该配偶、子女是否真正在公有住房处居住、是否真正享有居住权。

当事人对于未实际居住系“居
住面积、条件所限无法居住”的解释，法院通常亦不予以采信。

也就是说，对于为了更多分配拆
迁利益但已不在公有住房处居住的人员，在婚后将配偶、子女户籍迁入公有住房、但未实际居
住或仅是偶尔居住的，该配偶、子女将不会被认定为同住人，亦无权取得分配利益。

二、婚姻关系结束后对同住人身份的影响
部分案例中，夫妻一方因结婚入住、将户籍迁入对方或对方家庭成员承租的公有住房，离婚后
仍然居住或未将户籍迁出，时隔多年后，该方基于同住人的身份要求居住权或未能居住的补
偿，或在公有住房拆迁时要求分割拆迁利益。

对于此类请求，公有住房承租人及其家庭成员往
往难以接受，认为“公有住房来源与对方毫无关联，对方仅因结婚入住，婚姻关系结束后自然应
迁出，更无权分割拆迁利益”。

但司法实践中对于该类案件裁判思路，与当事人朴素认知存在很大差异。

《最高人民法院关于
审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（已于2021年1月1日失效）第二条就曾规定
了九种“夫妻共同居住的公房，离婚后双方均可承租”的情形。

该解答虽已失效，但从相关案件的
裁判思路中仍可以看出，虽然是基于婚姻关系取得的同住人身份，但是并不依附于婚姻关系，
在婚姻关系结束的情况下，另一方同住人的身份并不必然消灭。

现实中，因公有住房系一方婚前或由其家庭成员承租，在离婚时往往忽略对公有住房的处置，
在没有特殊约定的情况下，婚姻关系结束后另一方作为同住人要求继续居住或未能实际居住要
求补偿、拆迁时要求分割拆迁利益的请求，通常会获得法院支持。

三、因受帮助而迁入户籍的人员，不被认定为同住人
《2004解答》第四条意见“承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额”；《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》中则阐明“除回沪知青子女等按政策回沪人员外，承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的，一般可认定为属于帮助性质，如允许他人子女为上学之便，将户口迁于公房，一般不应确认他人子女为同住人。

”
上述意见明确了“帮助性质”的户籍迁入一般不认定为同住人。

值得注意的是，上述意见虽将“回沪知青子女”落户排除在了“帮助性质”之外，但并不意味着回沪知青及其子女就必然是同住人。

现实中存在较多的情况是，回沪知青子女户籍迁入公有住房，但其监护人户籍并未迁入，审判机关会着重审查该知青子女及其监护人的实际居住情况、他处住房情况，以及户籍迁入时家庭成员间的约定，以判断是否属于帮助性质。

因帮助性质而迁入的户籍，属于典型的“空挂户口”，对于该类空挂户口人员动迁补偿利益的分配，《2020纪要》第四条给出明确的意见，即“空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既无产权利益，亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得安置房。

如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。

补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。

需要注意的是，确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，不能按政策推定，而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

”
四、司法实践中对于“实际居住满一年”的认定
“实际居住满一年”是认定同住人另一基础条件，但该“满一年”并不要求必须为拆迁许可前的一年或近几年。

在公有住房拆迁补偿纠纷相关案例中，对于青少年时期居住于公有住房后因读书、结婚而迁出的，通常仍被认为符合“居住满一年”这一条件。

但在部分案件中，青少年时期居住于公有住房、成年后因就业、结婚等将户籍迁出，多年后再次将户籍迁入、却未再实际居住的，法院通常将该人员的户籍迁出行为认定为放弃在公有住房处居住权的意思表示，再次迁入后未实际居住，不满足“居住满一年”的条件，该人员将不被认定为同住人。

部分因公有住房面积畸小、家庭矛盾尖锐等情况，导致部分家庭成员确实无法实际居住于公有住房内的，虽不满足“实际居住满一年”这一条件，但符合该情形的人员仍可认定为同住人。

五、“他处无房或他处有房但居住困难”认定过程中涉及的具体情况
根据《2020纪要》《2004解答》的意见，对于“他处无房”应理解为“他处无福利性质房屋”，具体为当事人没有享受过任何福利性质分房或货币补偿政策。

如当事人曾经享受过福利分房、货币补偿政策，是因为事后对福利分房进行过处置、未将货币补偿款用于购房，拆迁时名下虽然无房，仍认为“他处有房”。

“居住困难”是指虽然享受过福利分房或货币补偿政策，但所分配房屋或补偿货币能够购买房屋内，人均居住面积仍不足法定最低标准的情况。

对于当事人在他处购买、取得的商品房，则不属于“他处有房”，也就是说当事人已购买商品房、不存在实际居住困难问题，仍属于“他处无房”，仍有可能被认定为公有住房的同住人，并获得拆迁利益。

对于福利分房政策中，较为特殊的是“增配房”。

《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》中指出“在涉及公房拆迁中的共同居住人认定时，对'他处有房’的解释，限定为福利性分房（增配除外）”。

此处虽将增配房认定为“他处有房”的例外，但也无其他法规、意见等明确指
出“增配房”是否属于福利分房、享有过增配房政策人员是否属于“他处无房”。

司法实践中对于“增配房”存在两种处理方式，一种根据上述意见直接认定“增配房”不属于享受过福利分房政策；另一种则充分考虑“增配房”面积、来源、安置人员等情况，来确定涉及人员是否属于享受过福利分房政策。

实践中，对于当事人是否享受过福利分房政策的判断，不应以家庭为单位进行判断，而应具体到个人。

例如部分再婚夫妻，一方在前次婚姻中享受过以家庭为单位的福利分房政策，一方未曾享受过，对于此种情况就应认定一方“他处有房”、另一方“他处无房”。

又例如在部分案件中，在动迁公有住房处有户籍的夫妻，曾在另一方家庭成员承租的公有住房动迁时，作为被共同安置人，此种情况下并不一定意味着其一定享受过福利分房政策，仍应具体分析该夫妻中的每一方是否在前次动迁中真正享有过福利分房的政策。

对于在未成年时与父母共同享受过福利分房政策的是否属于“他处有房”的问题，《2020纪要》第二条给出意见为“实践中，有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房）……倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。

”
另外，随着住房政策的发展，除历史上福利分房政策外，应注意区分近些年公租房、廉租房、公有产权房等居住政策对于“他处有房”及同住人认定的影响。

六、结语
以上系对公有住房拆迁过程中对同住人认定常见问题的总结归纳。

公有住房拆迁补偿纠纷案件最大的特点就是案情复杂多变，上海市高级人民高院虽发布《2004解答》《2020纪要》等文件作为案件审判指导，但该解答、纪要本身都呈现出多数和少数意见的分歧，司法实践中亦常出现一案一判的情况。

但无论案情如何、审判意见是否存在分歧，仍能在其中一窥法院对于此类案件的审判原则，即对实际居住人居住权利的保障，以兼顾各方利益的平衡。

也就是说，在个案中，裁判法官可能充分使用自由裁量权突破通常的认定标准，但裁判最终结果仍要保证“居者有其屋”。

于业汶
上海办公室
专长领域：不动产征收、金融商事、公司日常法律事务。