麻立强、咸阳凯创置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

麻立强、咸阳凯创置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院
【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院
【审结日期】2022.06.23
【案件字号】(2022)陕04民终2087号
【审理程序】二审
【审理法官】王丽丽张作儒刘联胜
【审理法官】王丽丽张作儒刘联胜
【文书类型】判决书
【当事人】咸阳凯创置业有限责任公司;麻立强
【当事人】咸阳凯创置业有限责任公司麻立强
【当事人-个人】麻立强
【当事人-公司】咸阳凯创置业有限责任公司
【代理律师/律所】王间陕西永嘉信律师事务所;王嘉兰陕西永嘉信律师事务所;王亚妮陕西泽诚律师事务所
【代理律师/律所】王间陕西永嘉信律师事务所王嘉兰陕西永嘉信律师事务所王亚妮陕西泽诚律师事务所
【代理律师】王间王嘉兰王亚妮
【代理律所】陕西永嘉信律师事务所陕西泽诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】咸阳凯创置业有限责任公司
【被告】麻立强
【本院观点】本案双方争议的焦点为：1.一审计算权属登记违约金的金额是否正确？2.凯创公司应否向被上诉人支付契税占用费。

【权责关键词】撤销委托代理违约金合同约定关联性质证诉讼请求发回重审
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【本院认为】本院认为，本案双方争议的焦点为：1.一审计算权属登记违约金的金额是否正确？2.凯创公司应否向被上诉人支付契税占用费。

关于焦点1，一审计算权属登记违约金的金额是否正确？双方签订的《商品房买卖合同》附件五“合同补充条款”第5条对《商品房买卖合同》第十九条补充约定“出卖人逾期交付商品房的，则合同约定的出卖人办理权属登记及买受人取得产权登记的时间，按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延，出卖人不需承担顺延期间的该项违约责任。

”该合同附件补充约定属于案涉《商品房买卖合同》的组成部分，内容不违反法律规定，故双方均应受此约束。

《商品房买卖合同》约定上诉人应当于2015年9月30日前取得权属证明，并于2014年9月30日前向被上诉人交付房屋。

但上诉人实际交房时间在2018年11月26日，故根据上述补充条款约定，上诉人取得权属证明的日期应顺延至2019年11月26日前，上诉人在该期限之前未取得权属证明则无需向被上诉人承担违约责任，故被上诉人请求上诉人承担2018年8月21日至2019年11月25日期间逾期办理权属登记违约金，理由不能成立，不应予以支持。

上诉人凯创公司本节上诉理由成立。

经本院核算2019年11月26日至2021年8月20日上诉人应承担的权属登记违约金应为4485.9元。

关于焦点2，凯创公司应否向被上诉人支付契税占用费。

被上诉人作为案涉房屋的买受人虽负有缴纳契税的义务但经审查，被上诉人与凯创公司签订的《商品房买卖合
同》中约定被上诉人同意委托上诉人凯创公司代缴上述费用，并在收房的同时将上述费用交给出卖人。

被上诉人于交房当日向凯创公司依约交纳了房屋契税。

凯创公司代收契税后在其向税务部门代缴之前该资金的所有权仍属于被上诉人。

被上诉人并未丧失该资金的财产收益权。

本案中，凯创公司收到被上诉人委托其代缴的契税后，因其自身原因未尽到积极代缴的义务，其作为营利法人，长期占用该资金必然给其带来一定的利益，而上诉人对于该利益的取得无合同和法律依据，客观上必然给被上诉人造成利益上的损失，原审法院按年利率6%的标准，判决凯创公司向被上诉人支付资金占有期间的利息符合本案客观实际及法律规定，故本院对上诉人认为其不应承担契税占用费的上诉理由不予支持。

综上所述，一审认定部分事实错误，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一、二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持陕西省咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初9475号民事判决第二、三项，即“二、被告咸阳凯创置业有限责任公司在本判决生效后支付原告麻立强逾期交房违约金3437元；三、被告咸阳凯创置业有限责任公司在本判决生效后支付原告麻立强契税占用费877元。

”二、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初9475号民事判决第四项，即“驳回原告麻立强的其他诉讼请求。

”三、变更陕西省咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初9475号民事判决第一项为：由咸阳凯创置业有限责任公司在本判决生效后支付麻立强2019年11月26日至2021年8月20日逾期办理权属登记违约金4485.9元；四、驳回麻立强的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费102元，减半收取51元，由咸阳凯创置业有限责任公司负担46元，麻立强负担5元。

二审案件受理费50元，由咸阳凯创置业有限责任公司负担30元，麻立强负担20元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-10-04 01:24:28
麻立强、咸阳凯创置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
陕西省咸阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)陕04民终2087号当事人上诉人(原审被告)：咸阳凯创置业有限责任公司，住所地陕西省咸阳市秦都区陈杨新界4号楼4-4商铺，统一社会信用代码916104005902970855。

法定代表人：谭波，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王间，陕西永嘉信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王嘉兰，陕西永嘉信律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：麻立强。

委托诉讼代理人：王亚妮，陕西泽诚律师事务所律师。

审理经过上诉人咸阳凯创置业有限责任公司(以下简称凯创公司)因与被上诉人麻立强房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初9475号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年5月18日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，在与上诉人凯创公司委托诉讼代理人及被上诉人麻立强委托诉讼代理人王亚妮谈话后，对本案不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称凯创公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，并对本案依法进行改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。

其上诉的主要事实和理由为：一、被上诉人主张的权属登记违约金金额计算错误。

根据商品房买卖合同约定“出卖人逾期交付商品房的，则合同约定出卖人办理权属登记及买受人取得产权登记的时间，按照实际逾期交付商品房的天数予以相应顺延，出卖人不需承担顺延期间的该项违
约责任。

”但被上诉人主张的违约金并未往后顺延相应期间。

依照合同约定，权属转移登记违约金正确的计算金额应为1899.26元。

二、一审法院判决上诉人按照年利率6%承担契税占用费没有事实和法律依据。

被上诉人与上诉人未约定契税缴纳期限及相应违约责任,缴纳契税属于被上诉人的法定义务，且被上诉人未举证证明因占用契税而致被上诉人存在实际损失，上诉人已依约代被上诉人向税务机关完成了涉案房屋契税的缴纳，上诉人没有通过收取资金而获利，故一审按年利率6%支持被上诉人诉请的契税占用费没有事实及法律依据。

二审被上诉人辩称麻立强辩称：一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确。

凯创公司至今未按合同约定为被上诉人办理产权登记及权属登记，该行为系持续性行为，凯创公司的违约行为直至今日仍在继续，并未终止，故一审法院认定的违约金起止时间无误。

二、凯创公司收取契税后应当在合理期限内缴纳给有关部门，但上诉人却违背代理原则，将代收业主的契税私自占有长达4-5年之久。

因此，一审法院按年利率6%计算契税占用费适用法律并无不妥。

原告诉称麻立强向一审法院起诉请求：1.判令被告三十日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理涉案商品房的房屋产权转移登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金3473元(按每逾期一天日万分之一计算，自2018年8月21日计算至2018年11月26日，共98天)；3.判令被告向原告支付逾期办理权属登记违约金7760元(按日万分之0.2，自2018年8月21日起暂计算至2021年8月20日止共1095天，应计算至权属登记办理完成之日)；4.判令被告向原告支付契税占用费875元(按年利率6%计算，自2018年11月26日暂计算至2021年8月20日，共998天，应计算至开发票之日)；五、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院查明一审法院查明的事实：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于会展路陈杨·新界11号楼2单元33层23304号房一套，总价款354340
元。

原告已按合同约定支付了全部房款。

该合同于2013年10月29日办理了签约备案，合同签约备案号：2025211。

关于初始登记双方合同约定：被告应在2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期从次日起按日计算全部已付款的万分之0.2的违约金。

关于交房时间双方约定为2014年9月30日。

双方合同附件5还补充约定：逾期交房的，则合同约定的办理权属登记及产权登记的时间予以相应顺延。

合同中还约定，逾期交房的，按已付房款的万分之一按日计算违约金。

双方于2018年11月26日办理了商品房交接手续。

同日原告将契税5315元交给被告，该笔契税于2021年8月26日依法缴纳。

另查：原告所购房屋至今未办理楼栋的初始登记。

一审法院认为一审法院经审理认为:原、被告所签订的《咸阳市商品房买卖合同》为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。

本案房屋因未办理竣工验收手续等因素，被告未按合同约定的时间取得房屋的初始登记，导致无法为原告办理房屋所有权登记手续。

故对原告关于限期办理权属登记及房屋所有权证书的诉讼请求因缺乏相应事实基础不予支持；因被告自身原因所造成的合同违约被告仍应承担合同约定的违约责任，故对原告要求被告承担逾期交房违约金及逾期办理权属登记违约金诉讼请求予以支持；但应按合同约定予以计付。

对于契税占用费，根据合同约定，在双方当事人之间形成了委托代理关系，被告收取该费用后，应积极履行代缴义务。

现由于被告的原因，其占有原告5315元的税款，但未尽到积极代缴的义务，应向原告承担违约责任。

原告关于按年利率6%的标准由被告支付资金占有期间(2018年11月26日至2021年8月26日共1004天)的利息877元的请求于法有据，予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决：一、被告凯创公司在判决生效后支付原告麻立强从2018年8月21日至2021年8月20日逾期办理权属登记违约金7760元；二、被告凯创公司在判决生效后支付原告麻立强逾期交房违约金3437元；三、被告凯创公司在判决生效后支付原告麻立强契税占用费877元；四、驳回原告麻立强的其他诉讼请求。

案件受
理费102元，减半收取51元，由被告凯创公司负担。

本院二审期间，上诉人提交的证据有：1、陕西省高级人民法院(2022)陕民申45号驳回再审申请民事裁定，该裁定针对契税占用费的观点为：“契税系开发商按照合同约定代收代缴，且缴纳契税属于房屋买受人的法定义务，买受人请求开发商支付利息无法律依据”。

上诉人以此证明其不应承担契税占用费。

2、《中央应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》、《陕西省人民政府关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作通知》，用以证明违约金的计算期间应当扣除新冠疫情影响期间。

被上诉人质证认为，省高院裁定涉及的案件具体案情与本案的情况不同，不适用于本案。

本案上诉人逾期办理权属登记和产权登记的原因与新冠疫情没有关系，违约金的计算不应扣除新冠疫情的影响期间。

被上诉人未提交新的证据。

上述证据经合议庭评议后认定如下：上诉人提交的证据虽来源合法、内容真实，但陕西省高级人民法院(2022)陕民申45号民事裁定与本案事实无关联性，对其证明目的不予认可。

对于上诉人提交的中央及陕西省应对疫情相关文件，因上诉人在上诉期内提交的上诉状中没有计算违约金应扣除疫情影响期间的相关上诉请求，故该组证据与本案亦无关联性，对其证据效力不予认定。

一审查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案双方争议的焦点为：1.一审计算权属登记违约金的金额是否正确？2.凯创公司应否向被上诉人支付契税占用费。

关于焦点1，一审计算权属登记违约金的金额是否正确？双方签订的《商品房买卖合同》附件五“合同补充条款”第5条对《商品房买卖合同》第十九条补充约定“出卖人逾期交付商品房的，则合同约定的出卖人办理权属登记及买受人取得产权登记的时间，按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延，出卖人不需承担顺延期间的该项违约责任。

”该合同附件补充约定属于案涉《商品房买卖合同》的组成部分，内容不违反法
律规定，故双方均应受此约束。

《商品房买卖合同》约定上诉人应当于2015年9月30日前取得权属证明，并于2014年9月30日前向被上诉人交付房屋。

但上诉人实际交房时间在2018年11月26日，故根据上述补充条款约定，上诉人取得权属证明的日期应顺延至2019年11月26日前，上诉人在该期限之前未取得权属证明则无需向被上诉人承担违约责任，故被上诉人请求上诉人承担2018年8月21日至2019年11月25日期间逾期办理权属登记违约金，理由不能成立，不应予以支持。

上诉人凯创公司本节上诉理由成立。

经本院核算2019年11月26日至2021年8月20日上诉人应承担的权属登记违约金应为4485.9元。

关于焦点2，凯创公司应否向被上诉人支付契税占用费。

被上诉人作为案涉房屋的买受人虽负有缴纳契税的义务,但经审查，被上诉人与凯创公司签订的《商品房买卖合同》中约定被上诉人同意委托上诉人凯创公司代缴上述费用，并在收房的同时将上述费用交给出卖人。

被上诉人于交房当日向凯创公司依约交纳了房屋契税。

凯创公司代收契税后,在其向税务部门代缴之前,该资金的所有权仍属于被上诉人。

被上诉人并未丧失该资金的财产收益权。

本案中，凯创公司收到被上诉人委托其代缴的契税后，因其自身原因未尽到积极代缴的义务，其作为营利法人，长期占用该资金必然给其带来一定的利益，而上诉人对于该利益的取得无合同和法律依据，客观上必然给被上诉人造成利益上的损失，原审法院按年利率6%的标准，判决凯创公司向被上诉人支付资金占有期间的利息符合本案客观实际及法律规定，故本院对上诉人认为其不应承担契税占用费的上诉理由不予支持。

综上所述，一审认定部分事实错误，应予纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一、二项规定，判决如下：
裁判结果一、维持陕西省咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初9475号民事判决第二、三项，即“二、被告咸阳凯创置业有限责任公司在本判决生效后支付原告麻
立强逾期交房违约金3437元；三、被告咸阳凯创置业有限责任公司在本判决生效后支付原告麻立强契税占用费877元。

”
二、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初9475号民事判决第四项，即“驳回原告麻立强的其他诉讼请求。

”
三、变更陕西省咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初9475号民事判决第一项为：由咸阳凯创置业有限责任公司在本判决生效后支付麻立强2019年11月26日至2021年8月20日逾期办理权属登记违约金4485.9元；
四、驳回麻立强的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费102元，减半收取51元，由咸阳凯创置业有限责任公司负担46元，麻立强负担5元。

二审案件受理费50元，由咸阳凯创置业有限责任公司负担30
元，麻立强负担20元。

本判决为终审判决。

落款
审判长王丽丽
审判员张作儒
审判员刘联胜
二〇二二年六月二十三日
书记员权瑶燕
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