珠江御景长辛店新区项目市场调研报告_34页

第一部分项目总体进展综述
一、项目地块规划
（一）长辛店新区规划
长辛店新区位于北京市区西南，永定河西岸，长辛店镇域中部，由产业用地和生活区两部分组成。

（1）长辛店新区产业区
规划产业用地位于京九铁路西长线西侧，其用地北至北方车辆争辩所南侧路，南至太子峪陵园北部，西以长兴路为界，东至现太子峪大队白东村，占地面积135.7公顷，距市区广安门约20公里。

（2）长辛店新区生活区
规划生活区位于京九铁路西长线以东，其西起京九铁路东侧规划主干道，东至装甲兵工程学院(北院)西界，南起北方车辆制造厂，北至太子峪大队留霞峪村北规划道路，占地面积353公顷，距市区广安门约16公里。

规划区内现有长兴路、辛庄南路、太子峪路等道路，还有京九铁路西长线通过，交通比较便利。

（3）长辛店生活区西区
规划居住区被北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带分为西区和东区两部分。

西区居住用地主要分布在现蟒牛河两岸，为二类居住用地。

珠江御景长辛店新区项目属于长辛店新区的居住区西区地块，本文中的项目均指居住区西区地块。

二、地块背景资料
（1）地理区位
珠江御景长辛店新区项目位于在北京市丰台区长辛店镇域规划和长辛店卫星城总体规划中的镇域中部，包括辛庄、太子峪村及张家坟村各一部分。

具体为西起京九铁路东侧规划主干道，东至北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带，南起北方车辆制造厂，北至太子峪留霞峪村北规划道路。

主要分布在蟒牛河两岸，以二类居住用地为主。

（2）地块基本分析
2.1基本状况表
2.2各项经济指标表
2.3建筑面积平衡表
（因数据有限，本文分析均以在此数据为基准。

）（3）地块环境
项目地块东面以一条规划中的40米宽的次主干道为界，目前尚未建设，与中体奥林匹克花园1100亩二三期地块相邻；南面与珠江御景一期用地相接，西南为618厂工厂区；西面为规划60米宽的城市主干道，但现状为10米左右的一般道路，道路西侧紧邻京九铁道线；北面为太子峪路，与规划中的古树公园相邻。

地块总体呈东高西低的走势，东部地块边缘至地块中部太子峪路为坡地，东部最高与低处相差30多米，现状多为农用地；地块中部至西部基本较为平整，目前分布较多农夫用房。

（4）交通环境
项目所在区域交通条件相对优越，现有744、917北线两路公交
线路，现有太子峪南路向东连接杜家坎环岛，向南连接朱家坟及云岗。

向东2公里即可连接京石高速，15分钟车程快速抵达西三环六里桥，25分钟抵达中关村和奥运村等地。

而项目中后期规划线路较多较好，一旦建成更显便捷。

项目交通环境的总体不足是位于永定河西，通过永定河前往市区的道路桥梁较少，目前仅杜家坎及莲池西路两处，其中大部分车流均流向杜家坎，导致交通较为拥堵。

地块中部现状约25米道路/规划为40米的次干道
地块东侧现状约10米宽道路/规划为50米宽的主干道
4.1规划城市主干道
长辛店新区规划城市主干道两条。

一条是从二七机车车辆厂(北厂)北侧沿京九铁路东侧经过，向南至朱家坟地区，连结长辛店南北各组团的规划道路，此条道路为项目地块西侧之道路；另一条是由杜家坎经装甲兵工程学院(北院)南侧，向西南经云岗至青龙湖休闲度假区的联系市区与长辛店、云岗两大组团的规划道路，此条道路为项目地块东南侧之道路。

规划主干道红线宽50米。

4.2规划城市次干道
长辛店新区规划城市次干道3条，均在现状道路基础上拓宽和完善。

一条是装甲兵工程学院(北院)西南角向西北至辛庄的规划路，该路以现状长兴路为基础，联系长辛店东部和西北部各组团；另一条是以现状辛庄南路为基础，从辛庄向南至朱家坟的联系长辛店西北和南
部各组团的规划路，项目地块中的太子峪路即为此种类型道路；二是
北方车辆争辩所南侧规划路。

规划次干道红线宽40米。

4.3公共交通
规划在长辛店新区生活区南端两条规划城市主干道交叉口的东
北角依据总体规划要求支配了客运枢纽用地，另在工业区南部长兴路
南侧规划了公交首末站用地。

（5）自然景观
地块现状：
农用地和较远处的坡
地
东面现状：
东侧的农用地和山坡地
南面现状：
地块南侧为618厂区
西侧现状：
农用地及农房和较远处的高压线
北部现状：
农用地和莽牛河道地块中道路现状莽牛河现状
地块现状：
农用地及房和约
1000米处的铁道线
三、市政生活配套设施
项目所处区域，主要现状为农用地和农夫住房。

项目周边的公共
配套尚未完善，除了较远处的云岗商业生活设施较为齐全外和当地的
一些小型商铺饭店外，其他各类商业、消遣、购物、生活、训练等配
套方面均不足有待改善，特殊是训练设施、公共交通、市场、医院、
银行、公共休闲活动场所等方面。

近两年进展快速，主要是因为珠江
御景一期和中体奥林匹克花园的带动，但目前各类市政设施尚未建
成。

估计随着一期和新区项目的入住用法，区域的商业氛围方能日益
深厚。

银行、医院、训练、生活、购物等各类市政设施均需依靠1500
米外的云岗。

3.1商业环境
该区域目前相当于是空地一片，各项市政设施几乎没有，仅有
4-5家小型饭店，各类市政设施均需依靠云岗，云岗则各类设施基本
齐全。

一方面需增加人口数量增大销售量，另一方面需要引导客户消
费，建设成为周边的商业设施中心，形成新的依此为中心的商业集中地带。

3.2训练设施
该区域公建训练设施相对落后，公立学校无论规模、知名度等均与市区其他区域有确定明显的差距，师资及生源素养参差不齐。

周边的学校训练质量均较差，大部分客户均不满足当地学校质量，需项目与市区各大名校合作以建设档次较高的系列学校以满足宽敞客户的需求。

3.3生活设施
项目周边除几家小型饭店外，酒店、医院、邮局、银行、休闲公园、市场、公交车等各项生活配套基本均需依靠云岗地区或一期项目，属档次较低，其规模、数量等方面有待进一步完善。

为能弱化生活设施的不足，该区域社区配套基本以自建为主，内部设施完善，众多康体设施如：羽毛球场、乒乓球馆、篮球场、网球场、园林游泳池等，为社区业主供应服务。

2.4.3
3.4将来城市规划
长辛店新区生活区受用地条件制约，规划用地狭长，不利于基础设施集中布局，基础设施投入将比较高。

但从改善居住环境，提高居住质量的角度动身，丰台区和长辛店镇政府均规划要建设成一个生活便利、设施配套齐全的居住区。

长辛店新区生活区将依据统一规划、统一开发建设、统一经营管理，瞄准国际上最先进水平，集合各方资源和优势，用5年左右的时
间，制造出一个自然环境美丽、生活设施完善、文化气氛浓郁、充分利用地热资源、管理服务周到的新型社区。

另外，随着长辛店新区的开发经营推动，该区域交通网络的建设也渐渐提上议程。

本项目南、西、北三面均有规划路横亘其中，规划路的建设将大大转变项目周边现时残缺的自然景观，市容、路况将有所美化改观。

四、综述
总体而言，项目东、北方向自然景观较佳，主要两点包括坡地和莽牛河水景。

东为坡地，特殊是目前北京坡地建筑较少，居高向各方向观望，通过高大稠密的树木以及少量农夫村屋，绵绵的山势起伏连续，如诗如画，北侧则与规划建设的古树公园相连，自然景观极好；西侧为道路和京九铁路导致部分景观、环境较差；特殊是莽牛河贯穿项目南北，将给项目带来水景观，若利用充分，这是项目各项景观最好之处；周边除分布部分农夫用房，远方是一望无垠的田园风光，令人有一种豁然开朗的感觉，平日在城市里的纷繁凌乱，在此仿佛荡然无存。

但不容忽视，西侧铁道线景观不尽人意，且贯穿地块中部还有两道高压电线通道，一方面影响建筑及视线景观，但也在线路通道之下形成一条较宽的绿化景观带以弥补景观影响；由于莽牛河两侧林立一些各类当地农夫用房，导致拆迁较为困难；部分工厂如南侧618厂、东侧的砂石厂均有破坏景观视线。

其次部分项目区域市场分析
一、项目所在城市（北京市）总体规划状况
北京总体规划以构建“两轴—两带—多中心”城市空间新格局，建设“国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”为目标。

（一）两轴—两带—多中心
北京市域空间的进展战略可以被归结为：完善“两轴”、进展“两带”、建设“多中心”，形成“两轴－两带－多中心”的城市空间新格局。

“两轴”是北京城市的精髓，南北中轴线和长安街东西延长线。

“东部进展带”北起怀柔、顺义、亦庄，东接廊坊、天津，主要承接新时期的人口产业需求。

“西部生态带”主要是考虑了北京的人居环境，西部生态带与北京的西部山区相联系，既是北京的生态屏障，又联系了延庆、良乡、黄村等，实现以生态爱护为前提的调整改造，各级城镇主要进展高新技术、高教园区等环保型产业，为北京建成最适宜人居住的城市奠定基础。

“多中心”是指在市区范围内建设不同的功能区，分别担当不同的城市功能，在“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。

（二）国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市
北京将来进展的目标应主要定位在四个方面，即国家首都——政
治中心，国际交往中心；世界城市——世界级服务中心，世界级大都市地区的核心城市；文化名城——文化、训练、科技创新中心，世界历史文化名城；宜居城市——充分的就业机会，舒适的居住环境，创建以人为本、可持续进展的首善之区。

（三）中心城-新城-卫星城
在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城-新城-卫星城的市域城镇结构。

同时，在《北京城市总体规划》方案中明确提出，北京市要建设１４个卫星城，其中就包括与项目所在区域的良乡、房山（含燕山）、长辛店这几个城镇。

规划要求大力进展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都四周的城市和地区的协调进展。

转变人口和产业过于集中在市区的状况，城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移。

（四）主要影响
（1）北京城向边缘扩容，目前的城市边缘地带、近郊、远郊将依次梯级后退，原来的边缘区将成为市区，原来的远郊地区将成为近郊地区。

（2）北京要从“功能分区布局”走向“多中心”，从城市结构上去调整城市人口的工作和居住模式，这就意味着西部生态带、长辛店等新城即将大力进展“生态宜居”，让部分现在城里工作的人群分流到这些区域工作、居住。

（3）北京市区低密度住宅将“绝版”，代之以的是中档的城市集合住宅，以满足在这些地区产业工作上班的人群，并最终形成“多中心”城市新布局。

（4）郊区房价要涨。

首先，这些区域在城市化的过程中，相应市政配套会越来越完善，政府将花大量的资金完善这些区域的市政基础设施配套，土地的含金量因此提高，这些都会在地价中体现，自然也会在房价中表现。

其次，郊区城市化的过程中，因区域经济的进展等带来的土地价值的提高也将在房价中体现。

第三，为了尽快完成这些区域的投资，政府财政会比较倚重土地转让带来的收益，土地拍卖价格的提升自然将引起房价的连锁反应。

（5）北京整个房地产市场今年进展快速平稳上升，楼盘的供应小，而需求量持续加大；供应进入大盘时代，低密度健康住宅将持续火热，同时随着北京市最新调整了的城市整体规划与建设政策显示，西南区域将成为开发的热点，总体形势对项目的进展相当有利。

二、项目所在区域概况
项目位于北京市丰台区长辛店镇西南部张家坟四周，2003长辛店镇正式将进展规划定位为“高级旅游居住休闲城镇”，为丰台区重点进展的城镇之一，是长辛店卫星城的组成部分。

（一）丰台区简介
北京整体规划定位丰台区是国际国内知名企业代表处聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地区。

丰台区位于北京城西南的城乡结合部，丰台区是北京市的城八区
之一，面积304.2平方公里，常住人口100余万。

近年来，丰台区经济快速进展，综合实力不断加强，房地产、商贸业、服务业、旅游业为已成为该区经济的主导产业。

丰台区是北京市主要的工业基地，市属企业有1000余家；该区铁路交通较发达，北京西站，由三环、四环、五环路和京开、京石沿线；区内旅游资源丰富，有卢沟桥、世界公园等。

（二）长辛店简介
2.1长辛店概况
长辛店街道/镇于丰台区西南部，辖区面积58平方公里，居民7.9万人，属城乡结合地区。

地势东低西高地貌东低西高呈典型的丘陵地带，辖区中部南北穿行，道路由东向西，呈辐射状分布。

辖区内有较完整的商业、服务业、文教、卫生等配套设施。

辖区内所驻单位有铁道部二七车辆厂、二七机车厂、中国北方车辆争辩所、北京北方车辆制造厂、装甲兵工程学院、北方制造七厂及长辛店火车站等近百家企事业单位。

2.2云岗概况
云岗街道办事处位于丰台区境域最西部，与长辛店张家坟相邻;云岗街道办事处有居民13831户，37759人，人均年收入约为2-4万元。

云岗总建筑面积约84万平方米，境内有医院、门诊部、文化中心、中学校等设施，机关主要有航天三院、航天701所、101所、北京第三热电厂等。

其中航天三院（中国飞航导弹技术争辩院）是我
国设计飞航导弹的科研生产基地，现有职工13000余人，拥有资产总额45亿元。

云岗南区楼房林立,商业、服务、文教、卫生、市政设施配套齐全,街道整齐,市场富强,是周边区域的文化、经济中心。

三、综述
项目所在区域正处于重点规划“两带”中的西带——西部生态带，随着北京城市规模的不断扩展，四环——五环已纳入市区范围，而且地块作为城八区的丰台，该区域因此由过去的郊区一跃变成为城区，利好的城市规划政策为项目带来较大的升值空间。

长辛店作为丰台区永定河河西地区，依托京石高速，是目前全北京离城区最近、最大未开发地区。

随着北京各条高速沿线周边土地已开发殆尽，以及随着跨越永定河的道路桥梁的渐渐增多，如连接长安街及石景山等地，长辛店区域距离城区最近的优势将日益呈现，必将成为北京将来三年房地产开发的重点和市民购房的集中区域。

同时项目所在地长辛店镇作为北京重点进展的中心城镇，以及“高级旅游居住休闲城镇”的进展定位更为项目带来最挺直的利好影响，从城市规划角度来看，本项目进展空间宽敞、开发前景乐观。

第三部分项目市场调研分析
目前长辛店、永定河西和房山地区，房地产开发总体仍少，开发量不大，供应总量较少，城区潜在购房客户尚未对此一区域形成区域认同，造成需求量未能扩大。

但是随着区域的成熟，由于市区内可开发的土地资源紧缺，而该区域却土地资源丰富，地块可塑性强，加之该区域本身的诸多优势开
头日益呈现，部分知名品牌房企开头云集，大型进展商纷纷进驻，并囤积土地，如万年集团签下4000亩永定河西侧地块，绿城、中体等开发商涌进该区域，估计3-5年内，品牌竞争、产品竞争将在该区域再次正面交锋。

一、住宅供应量分析
项目所在区域多为自然村庄和航天、军事系统职工宿舍，较少商品房供应，长辛店及房山地区供应量均较少，上规模的楼盘只有中体奥林匹克花园、加洲水郡及绿城百合等，且多为各大项目的后续产品供应，新供应量不多，区域楼盘供应量偏低。

二、价格水平分析
2.1板式公寓
区域楼盘销售均价为3500－4500元/平方米（板式公寓），此价格水平较切合当地整体消费水平，但针对城区客户而言，此价格具有相当大的优势，由于目前区域楼盘供应量小于市场需求量，估量还有确定上升空间。

2.2联排别墅
联排别墅为该区域目前最稀缺的产品类型，联排别墅的销售均价在6000-7500元之间，相当于城区四环外的一般住宅价格，供应量较少，需求量较大，价格将有大幅上涨空间。

整个长辛店及房山区域，该类产品开发供应量较少，仅中体、加洲水郡等少数项目开发建设。

针对北京西部而言，积累着众多需求改善居住品质的二次置业者，而从西部客户购房而言，向北是昌平、海淀等地，不但距离远，
且早已开发价格已升至极高水平，向西为西山、香山等山地别墅，品质、价格、位置起点较高，无较高经济实力则无法担当；而向西南顺着京石高速沿线，将是最近最快的区域，对购房板式公寓者是很大困扰的交通问题对此类出行大多依靠私家车客户不成问题，加上该区域离市区15公里，作为刚开发地区价格普遍较低，因而得到市区客户的认同，一经推出，短期内即被抢购一空。

2.3独立别墅
该区域仅少量独立别墅在售，均价在6500元左右，均距离城区较远地区。

相对购买独立别墅客户而言，经济承受力量较强，从而选择范围则不限于该区域，多选择成熟度较高的区域如西山、海淀、昌公平地作为购买区域，而本区域出价格外无其他优势，导致本区域独立别墅需求量不大，销售价格较为平稳。

三、户型面积分析
3.1板式公寓
区域住宅单位面积以120-140平方米的三居室户型为主力户型，约占总供应量的60％，90-110平方米的两居室以及140平方米以上的四居室单元相对较少，分别约占总供应量的25％和15％。

3.2联排别墅
区域联排别墅面积为280-320平方米三层四居户型为主，约占总供应量的70%，280平方米以下的三居以及320平方米以上的四居室单元相对较少，分别约占总供应量的20％和10％。

3.3独立别墅
区域独立别墅面积为350平方米左右占70%，其它为300平米左右和400平米左右的户型约各占15%。

四、销售状况分析
由于区域住宅需求量照旧较大，新盘推出均简洁引起抢购的热潮。

最为稀缺的产品类型为联排别墅，板式公寓需求量大但供应量相对也大，别墅则总价较高需求量较少；就中体奥林匹克花园、珠江御景、加洲水郡三个项目来看，中体销售最好，5月销售300套联排，御景次之，6月销售500套，加洲最差，6月销售100套。

五、将来供应量及需求量猜想
区域将来供应量主要来自于中体、加洲二期的开发，7月将间续推出二期600余套约15万平方米的货量。

区域需求周边则主要来自于周边航天、军事系统的干部职工，据调查得知大部需求为板式公寓。

别墅产品大部针对市区客户，别墅面对整个北京西部地区，虽然该部分目标客户已有住房，但由于居住条件一般，均有较强的二次置业、提升生活品质的欲望。

区域前一阶段的供应量较少，而此部分需求量巨大没有得到满足，估计将来需求量仍旧旺盛。

同时，随着交通条件的逐步完善，于城区工作的首次置业年轻人也将成为强大的消费群体，将来板式公寓需求前景乐观。

六、购买力分析
区域板式公寓及别墅产品均面对城区为主要销售区域，当地客户已基本消化；针对市区客户，主要目标客户群为北京西部政府机关、国企、私营等中高级管理人员，此类客户对板式公寓5000元/平米
和联排别墅7000-8000元/平米均能接受，尤其是联排别墅仅相当于城区四环一般住宅的价格，购买力较强，足以支撑当地新生楼盘的消化。

七、总结
本区域为北京市低房价区，商品房价格水平较低，联排别墅平均售价在5500—7000元/m2之间。

本区域所开发的项目规模均较大，大部分以城区消费人群为主，区域暂无产业支柱或特色商圈支持。

区域房地产开发项目并不多，潜在的主要竞争对手将主要来自三部分：城区公寓类产品；北京北部海淀山后、昌平地区同类产品；西部西山、香山等同类产品；但鉴于各种客观状况均构不成主要威逼，项目的主要竞争对手不多。

区域前一阶段的供应量较少，估计板式公寓、联排别墅产品将来需求量仍旧旺盛，将来需求前景乐观。

第四部分项目SWOT分析
一、优势分析（Strength）
1、规模优势
项目占地约92万平方米，规模极大，配套完备，社区成熟，有利于吸引客户购买。

同时成片开发，可形成生产规模效应，在全北京市场都是较有影响的项目，有效降低了单位面积成本，有利于楼价的可竞争性定位。

2、交通优势
项目三面临路，有两条通往城区的公交线经过，不远处为京石高速大路，同时远期规划有轻轨交通线，这将大大改善本区域的交通状况，增加了项目的升值潜力。

相对购买联排别墅以上的客户，大多每户出行依靠私家车，公共交通不发达的劣势被减至最小。

3、区位优势
地块位于丰台区五环和六环之间，属于京城老八区范围内，具有确定的地理位置优势，地处北京市西南进展地段，区位价值将逐年上升。

尤其是通过京石高速15分钟连接西三环，35分钟连接中关村，45分钟连接CBD，北京全市均是项目的购买范围。

二、劣势分析（Weakness）
1.周边杂乱,形象欠佳
项目周边大环境较差，各种宅基地房林立，严峻影响区域内的环境；大路两旁乱堆乱放杂物，“脏、乱、差”的现象随处可见。

旁边的张家坟村，村内的建筑密度较大，而且楼距较窄，村屋比较杂乱，
形象不好。

2、治安问题,比较严峻
项目正处城乡接合部等农地和居民区之间，人口较多，人流简单，治安形势比较严峻，较难给客户信念。

3、市政配套不足
项目周边缺乏大型市政配套设施，生活气息不浓，幼儿园、学校、中学不足；公交交通严峻不足，道路状况较一般，金融、邮电设施距离项目地块有确定路程，生活不甚便利。

三、机会点分析(Opportunity)
1、政策导向，利好进展
市区及当地各级政府对房地产业高度重视，成为拉动地方经济增长的主要动力，政策环境持扶持平稳健康进展态势；特殊是城郊区结合地带点的建设是政府对房地产市场的主要扶持方向。

随着市政府“进展南城、建设南城”的政策导向作用，丰台投资环境日益完善，使得更多的投资聚集丰台，使得丰台这两年的转变格外突出，以前破旧不堪的旧形象发生着惊人的转变。

目前，丰台的市区改造和市政设施建设日益完善，加之丰台固有的低价位高品质商品房，形成磁场效应，正吸引着越来越多的人前来投资买房置业。

丰台河西地区，即长辛店地区，随着市政道路建设更多跨越永定河的道路桥梁，以往被永定河阻断的交通环境将日益改善，交通将连接长安街等地，长辛店地区直线距离长安街不过10公里；且随着各。