建材市场建设项目实施方案

泸水县物资有限责任公司
小沙坝新农村建材市场项目实施方案
根据怒江州人民政府及泸水县人民政府《关于六库地区市场规划及整顿工作会议纪要》，对六库城区建筑建材市场统一规范，集中经营的相关会议纪要的要求，按高标准，上档次规划好六库市场，加快市场建设，改善六库市容市貌，缓解六库城区交通压力，提升六库城市功能，规范六库市场秩序。

为经营者提供良好的经营场所及相关服务，提高小沙坝新农村村民的收入，结合我公司与小沙坝社会主义新农村的实际，制订该工程项目的建设规划和实施方案。

一、项目背景及情况
泸水县物资有限公司建材市场项目位于泸水县小沙坝社会主义新农村旁，背靠怒江，前临穿城路，项目用地约1万平方米，占地面积6600㎡，建筑面积6000㎡，市场规划面积4500㎡，项目总投资950万元。

项目主要由一幢4层的多层建筑及联排单层建筑物组成，并配有材料堆场、地面停车场、公厕等辅助设施。

该项目建成后将与小沙坝社会主义新农村连为一体，形成一个较大规模，设施、服务齐全的建材市场。

二、建材市场商铺建设项目简介
1.市场基本情况
建材市场商铺分为两部分，一部分为多层建筑商铺，一部分为联排单层商铺。

其中多层建筑一、二、三、四层为商铺，大楼设有两个主要入口，一为建材市场一楼入口，二为三层临街入口（穿城路）。

市场所有商铺均设水、强电、弱电设施，该项目计划开工时间2006年12月10日，计划竣工时间2007年6月份。

建材市场主要由一幢4层的多层建筑及两幢联排单层建筑物组成，并配有材料堆场、地面停车场、公厕等辅助设施。

市场共分为8个区(宿舍、仓库区，机电设备区，餐饮、百货服务区，门窗、铁艺、石材加工区，涂料、油漆、洁具、装饰装璜综合区，管材、板材、地砖、地板综合区，五金、各类小型建材综合区，钢材、水泥区、堆场、仓库)。

商铺共分为大户型，小户型，面积分别为116.12M2、210.19M2、90.44M2、275.08M2、150.29M2、
49.95M2、48.08M2、31.5M2、31.91M2、72.89M2、53.2M2。

市场所有商铺均设水、强电、弱电设施。

形成一个较大规模，设施、服务功能齐全的建材市场。

2.市场优势分析
○1位置：物资有限公司建材市场位于泸水县主要道路——穿城路旁，具备便利的交通运输条件：
○2规模：物资有限公司建材市场与小沙坝社会主义新农村商铺是整个怒江州最具规模的建材市场，经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。

为广大商户提供一个宽松方便、配套齐全的经营环境；
○3政府相关政策：物资有限公司建材市场被政府视为泸水县境内唯一合法的建材市场，是地方政府在规范市场中，唯一指定的建材经营市场。

○4市场管理：物资有限公司建材市场将由物资有限公司实施合理、有效的管理，达到高效统一经营、统一管理、统一回报的效果，为商户营造一个良好的经营环境与氛围。

三、投资估算及资金筹措
投资估算：该项目计划总投资额1200万元。

其中：1、项目总投资950万元（包括：土建工程、机械设备、安装工程、运输设备、消防设备：、供水供电设备）
土地征用、土地转让费及其它：250多万元
资金筹措：自筹资金600多万元，向银行贷款600万元。

四、本案招商策划方案
1.招商范围
主营建筑、装饰材料，主要包含墙地砖、管材、五金、洁具、油漆、涂料、钢材、机电设备、地板、水泥等方面；其次，小百货、餐饮类。

2.招商方案
○1楼层功能区划按照各类商品间的经营互动原则，进行局部科学规律整合、规划。

○2商铺采取定价租赁制并实施一系列优惠政策，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。

○3店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。

○4根据政府的相关政策，一方面争取一定的优惠、扶持政策；另一方面积极推广市场，做出一定品牌化，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。

3.商铺出租情况分析
（1）经营范围不符合
商铺在出租前，出租方首先要了解清楚承租方将要经营的业态及业种是否符合该商铺周边的商业规划和有关政策。

如果一个不能经营餐饮的商铺出租给了餐饮商家，势必会给两方都带来不利因素。

而如果双方都无法确定经营范围是否符合商铺权属、用途及相关法规的情况下，双方最好在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

（2）防止承租方“逃单”
租商铺缴纳一定的租赁保证金，它的作用主要用于冲抵承租方应承担未缴付的相关费用以及出现违约后的赔偿。

由于商铺相对应的电费、水费和物管费等较高，因此保证金的比例相比住宅应适当高出一些（一般情况下，承租方应缴纳1~3个月的房屋租金作为租赁保证金），另外需要注意的是如果承租方在承租过程中不断拖欠相关费用后，承租方应当在合理期限内补足支付保证金，如果经出租方书面、信函通知后一定时间内尚未补足的话，出租方可以单方面解约，并追究承租方相应的违约责任。

（3）装修期间免租
在商铺租赁过程中，免租装修期作为承租方节省开支很重要的一点常常会出现在合同中。

在此情形下，按照惯例出租方同意不收取承租方在装修期间（一般为一个月）的租金。

但“免租装修期”非法律上明确规定的概念，因此双方在签订租赁合同时，一定要明确约定其赶止时间和免除支付的具体费用。

一般情况下，出租方只免除月租金，但实际使用商铺所产生的水电费用等需按照合同约定由承租方承担。

（4）装修添附方案
在商铺租赁中，承租方都需花费大量资金用于铺面装修。

为了保护租赁合同执行期间与合同到期后出租方的利益，双方在合同汇总应当注意几个问题：一是，明确约定承租方对商铺进行装修时，装修方案或装修图纸要取得出租方的书面同意，
并经过该商铺的物管方认可后才能实施装修。

如果有特别的改建和搭建，应该明确约定清楚并符合国家相关条例。

对于广告和店招的位置也应有明确说明；二是，如在合同期内因承租方违约，双方解除合同后该商铺的装修添附应无偿归出租方所有。

三是，当租赁期满后，装修和添附的设施要在合同里就明确规定后其的处置方式。

（5）承租方的营业许可方案
商铺的目的就在于展开经营活动，因此承租方首要条件就是必须合法取得营业执照。

因此双方在签订合同时，需要注意几个方面来保证自己的利益不受损。

一是，如果该商铺原本已经注册了商业执照，而该商业登记信息没有注明迁移的，将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的执照；二是，涉及特种经营行业（如餐饮等）的还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格并取得相关证件后，方可取得营业执照。

出现上述两种情形的话，在合同中可设定为出租方无责任。

而承租方无法办出营业执照时，双方都可免责解除合同。

（6）承租方成了“二房东”
在商铺租赁期间多次转租是常常出现的问题。

这种行为其实涵盖了法律规定的两种变更方式，即转租和承租权转让。

按照法律规定，转租是指新原承租人与出租房的租赁关系不解除，新承租人与原承租人建立租赁关系；而承租权转让是指新的承租人直接替代原承租人与出租房建立租赁关系。

不管是那种形式，转租都必须征得出租方的书面同意。

（7）税费承担主体
按照有关法律法规的规定，出租商铺后需缴纳相应税费。

目前，根据税收征管的相关规定，业主租赁收入产生的税费由业主承担，租赁后在经营过程中所产生的税费由商户自行承担。

按当地的税收征管和形式而言，对经营户征收的一般都为定额征收。

五、商铺租金与投资回报效益分析
（1）租金与投资回报分析
首先，租金永远都是个动态的参数，租金常常不是单纯由其价值决定的，它很大程度上取决于市场供求形式的影响，也和开发商的策划包装、宣传推广活动关系密切，例如目前的高租金可能是市场严重供不应求所致，并不能代表长期的高租金，也不能保证6年、8年甚至10年都能以这个租金水平来出租商铺。

所以，用某一时
点的静态租金水平去测算投资回报率是很不科学的。

其次，投资回报率也是个动态指标，它会随着各种因素的变动而变动。

比如地段竞争环境改变、商业规划改变、经营业态业种改变、整体供求形势变化等因素都可以影响到投资回报率的动态调整。

所以，那些一开始就设定投资回报率的商铺肯定有问题，至少是不能代表未来变化的初步测算，只能作为参考，参照市场投资回报率为7~8%左右。

（2）商铺租金高低分析
租金的高低并不是由商铺本身来决定的，它更多的取决于经营环境、地段位置、业态定位、客流大小、商业气氛、竞争程度等外在因素，所以说租金的变化是最快也是最难以捉摸的，我们决不能以当前的租金水平来衡量商铺价值，一定要全面考量所有影响因素，判断租金在未来一段时期的趋势。

另外，租金应根据主，商铺市场价值（销售价值）和投资回报率来定制，而不应以商铺开发价值来定。

经分析，本案商铺随着市场的成型与发展，并较之现阶段建材市场，新建材市场无论从经营环境、配套设施、规模等方面都大大提升了一个档次，因此，可预测新建材市场商铺价值呈上升趋势。

（3）租金定价原则方案
租金基准定价，应全面权衡经营户和开发商的投资成本，经调研，基础月租金价为：25元/m2。

随着市场的发展与完善，商铺价值不断提高，月租金可按每年5%左右递增。

（4）租赁优惠政策措施
◆一次性交清1年租金：享受1个月的“免租装修期”；月租金优惠2%。

◆一次性交清2年租金：享受1个月的“免租装修期”；月租金优惠3%；2年内租
金不变。

◆一次性交清3年租金：享受1个月的“免租装修期”；月租金优惠4.5%；3年内
租金不变。

◆一次性交清5年租金：享受1个月的“免租装修期”；月租金优惠7.5%；5年内
租金不变。

六、市场管理机构及职能建设方案
公司物业管理部是公司的物业管理机构，对整个市场的公共设施、居住秩序、
经营秩序事务行使管理权。

市场内的管理分别设有物管员、水电工、房屋租金管理部、保安部、清洁工、装卸工、小件快运部。

水电工主要负责场内的水电维修，线路维护，定时检查用电线路，电焊和切割环境有无安全隐患。

物管员主要负责房屋出租与回收，监督商户按规定装修和改造房屋，督促商户按规定时间缴纳房租费及水电费，工作中力所能及为经营户解决问题，协助保安调解纠纷。

保安员主要负责整个市场内的治安，管理场内秩序、调整车辆进出与停放，做好防火防盗措施，保障消防通道畅通无阻，市场内24小时安全巡查，协助公安及工商人员严厉打击假冒伪劣产品、黄、赌、毒等违法犯罪活动。

清洁工负责整个市场内的公共卫生及厕所卫生，保障市场清洁、干净，及时消除污染物及污染源。

装卸工主要保障场内商户的物品装卸，小件快运主要在商户及消费者需要运送物品时运送物品，除公司指定的小件快运外，其余小件快运不得进入市场内，指定的小件快运车辆按公司指定位置停放，不得影响其它车辆进出，不得占用消防通道。

七、社会效益分析
按照小沙坝社会主义新农村房屋建筑的实际情况，村民在自家已形成不能养殖，加之土地面积的大量减少，靠种植无法满足村民的温饱问题，多数村民主要靠低保维持生活，形成了大量富余劳动力。

建材市场的建成需要大量的管理人员及工作人员，为帮扶新农村经济发展，公司在新农村劳动力人员中择优录用一批农村剩余劳动力就业。

六库建筑建材市场经营商户搬迁到小沙坝新农村建筑建材市场内统一经营后，预计吸纳新农村就业80余人，安置到市场物管部和保安部，作为装御工、水电维修工、清洁工和保安员，指定安排了建材市场小件快运车10辆。

在小沙坝建材交易市场的带动下，商铺的经营、使用会得到不断的提升，有效地解决新农村村民的劳动就业问题，增加小沙坝社会主义村民的收入，解决大量的富余劳动力，该建筑建材市场的成功建成为我县经济社会的发展做出应有的贡献。

二〇〇六年一月。