徐文举、沈阳华海房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

徐文举、沈阳华海房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审结日期】2022.09.14
【案件字号】(2022)辽01民终12084号
【审理程序】二审
【审理法官】杨帆谢宏吕长辉
【审理法官】杨帆谢宏吕长辉
【文书类型】判决书
【当事人】徐文举;沈阳华海房屋开发有限公司
【当事人】徐文举沈阳华海房屋开发有限公司
【当事人-个人】徐文举
【当事人-公司】沈阳华海房屋开发有限公司
【代理律师/律所】杨伟婷北京京云律师事务所;毕山丁北京京云律师事务所;庄绪铭北京金诚同达(沈阳)律师事务所;任俏北京金诚同达(沈阳)律师事务所
【代理律师/律所】杨伟婷北京京云律师事务所毕山丁北京京云律师事务所庄绪铭北京金诚同达(沈阳)律师事务所任俏北京金诚同达(沈阳)律师事务所
【代理律师】杨伟婷毕山丁庄绪铭任俏
【代理律所】北京京云律师事务所北京金诚同达(沈阳)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】徐文举
【被告】沈阳华海房屋开发有限公司
【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系基于双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定质证罚款诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系基于双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

关于上诉人提出消防验收是涉案房屋的法定交付条件，请求判令被上诉人支付不符合交房条件违约金的上诉主张，经查，案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。

”案涉房屋于2020年12月4日取得的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》载明竣工验收时间为2017年10月30日，并于2017年10月10日至10月31日期间分别取得勘查、设计、施工、监理及建设单位出具的验收合格报告。

据此，案涉房屋已具备双方约定的交房条件。

被上诉人于2017年12月30日通知上诉人收房，符合合同约定的交房时间，上诉人于当日办理收房手续并接收房屋，应视为其对于房屋交付及使用状态的认可及接受，且上
诉人亦无证据证明交付使用的房屋存在质量问题，故上诉人基于交付房屋不符合约定交付条件为由主张违约金，依据不足。

同时，因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定消防验收为交房条件，《消防法》第十三条第二款虽规定了应进行消防验收，并明确未经消防验收或经验收不合格，禁止投入使用。

但对未经消防验收即投入使用的法律后果，《消防法》第五十八条第一款亦作出规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者经消防验收不合格，擅自投入使用的，责令停止施工、停止使用或者停产停业并处三万元以上三十万元以下罚款。

由此可见，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖合同的效力及商品房的交付问题。

故上诉人以案涉房屋通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求被上诉人承担不符合交房条件的违约责任，无合同及法律依据，本院不予支持。

关于上诉人主张《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，违约金条款为格式条款、无效条款，请求增加违约金比例的问题，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

”案涉《商品房买卖合同》系经双方协商一致签订，是基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，对当事人具有法律约束力。

上诉人未能提供证据证明被上诉人逾期办理产权登记给上诉人造成的实际损失，双方约定的违约金标准亦不属于法律规定的无效情形，故对于上诉人提出调整约定违约金标准的上诉主张，本院不予支持。

关于上诉人提出逾期办理产权登记违约金的起算时间为2019年12月20日的上诉主张，经查，案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

《商品房买卖合同补充协议》第五条对此明确约定，甲方协助办理产权登记的时间为实际交付日后720日与合同约定的交付日后720日中较后者为准。

上述解释亦符合商品房买卖的一般交易习惯。

本案中，上诉人于2017年12月30日办理收房手续，合同约定交付时间为
2017年12月31日，故按照上述约定，被上诉人应在2019年12月21日之前履行前述产权登记义务，一审法院认定逾期办证违约金的起算时间为2019年12月22日并无不当，本院予以确认。

对于上诉人该项上诉主张，本院不予支持。

综上所述，上诉人徐文举的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2682元，由上诉人徐文举负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 10:10:19
【一审法院查明】一审法院认定事实，2017年9月22日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市沈北新区，建筑面积87.58平方米商品房一套，房屋总价款为528983元，其中，关于房屋交付及办证双方约定如下：第八条交付期限。

出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备系列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因为遵守法律法规、执行政府及公用事业部门法令、规章、政策、通告、要求等造成引起的延期；政府批准文件的延迟、政府相关部门验收时间滞后造成的延误；市政配套设施及公共配套设施造成的延误以及其他非出卖人原因造成的延期；3.买受人延迟支付房款或延迟支付其应承担的取暖费、物业费、电梯费以及其他费用，不论金额多少。

第九条出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01‰的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并
按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。

自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01‰(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

2.如因出卖人逾期交房达到合同解除条件，买受人应在达到合同解除条件之日起7日内，书面提出解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利，并同意出卖人延期至实际交付之日止。

第十五条关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.出卖人未在约定时间内将本项目竣工验收备案书报送到沈阳市房产局测绘大队(机构)，则按日承担已付房款0.01‰的违约金(《商品房买卖补充协议》中说明的情况除外)。

《商品房买卖合同》签订当日，双方另签订《商品房买卖补充协议》一份，约定：三、对《合同》第八条(交付期限)的补充约定合同第八条中约定的交付日期仅为本商品房具备本合同及本《商品房买卖补充协议》约定的交付条件日期，在2017年12月31日前购房并付清全部房款的，交付日期为《合同》约定交付日期，在2017年12月31日后购房并付清全部房款的，交付日期应为乙方付清全部房款后3日内。

《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房验收合格”中的验收指“质量验收”，即《建设工程质量管理条例》规定的建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收；若乙方要求甲方或法律法规规定的必须在通过“综合验收”或取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》或取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》后交付房屋，则房屋交付日期为2018年12月31日前交付。

乙方承诺，其在房屋通过“综合验收”或取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》或取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》前接收房屋的，特此放弃以未通过“综合验收”或未取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》或取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》为由解除商品房买卖合同和/或要求甲方承担逾期交房违约责任的权利。

五、对合同第十五条的补充约定关于“将办理产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案”是指“甲方将本项目竣工验收
备案书报送到沈阳市房产局测绘大队(机构)”；关于“720日内”是指报送给沈阳市房产局测绘大队(机构)相关资料的时间，不是取得房地产权属证书的时间。

如房屋实际交付日期与合同约定的交付日不一致的，则甲方协助办理产权登记的时间为实际交付日后720日与合同约定的交付日后720日中较后者为准。

合同签订后，原告依约交付了购房款。

2017年10月10日，案涉房屋的施工单位沈阳山盟建设集团有限公司作出《房屋建筑工程竣工报告书》；2017年10月30日，被告作出《房屋建筑工程竣工验收报告书》；同日，监理单位辽宁和程建设项目管理有限公司作出《房屋建筑工程质量评估报告书》；2017年10月31日，勘察单位中国建筑东北设计研究院有限公司及设计单位沈阳中鼎建筑设计有限公司作出《房屋建筑工程质量检查报告书》。

被告于2017年12月30日通知原告办理房屋交接手续，原告于当日办理了案涉房屋的入住手续，并签署了《入住通知书》、《区域防火责任协议书》、《物品领取签收表》。

2020年12月4日，案涉楼盘取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。

2021年2月8日，被告向沈阳市房产局测绘大队(机构)报送案涉房屋所在工程竣工验收备案书。

2021年4月6日，原告取得了案涉房屋的房地产权属证书。

【一审法院认为】一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

因引发案涉纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，故本案应适用法律事实发生当时的法律、司法解释。

本案原、被告于2017年9月22日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。

本案的争议焦点在于：1.原告主张的逾期交房违约金应否予以支持；2.逾期办证违约金的起算和终止时间如何认定；3.双方对于逾期办证违约金计付标准的约定是否过低，应否调整。

一、关于逾期交房违约金。

《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备系列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同
外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；
2.因为遵守法律法规、执行政府及公用事业部门法令、规章、政策、通告、要求等造成引起的延期；政府批准文件的延迟、政府相关部门验收时间滞后造成的延误；市政配套设施及公共配套设施造成的延误以及其他非出卖人原因造成的延期；
3.买受人延迟支付房款或延迟支付其应承担的取暖费、物业费、电梯费以及其他费用，不论金额多少。

《商品房买卖补充协议》第三条明确约定，在2017年12月31日前购房并付清全部房款的，交付日期为《合同》约定交付日期，在2017年12月31日后购房并付清全部房款的，交付日期应为乙方付清全部房款后3日内。

本案中，案涉房屋的实际交付时间为2017年12月30日，即原告在明知案涉房屋未取得竣工备案手续的情况下接收了房屋，应视为原告对房屋交付及使用状态的认可，现原告基于交付的房屋不符合合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金无事实和法律依据，故对于原告主张的逾期交房违约金，不应予以支持。

二、关于逾期办证违约金。

被告逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使买受人未能如期办理产权证书，依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应承担相应的违约责任，但原、被告双方对于逾期办证违约金的起算时间、终止时间、计付标准存在争议： 1.关于逾期办证的起算时间。

《商品房买卖补充协议》第五条明确约定，甲方协助办理产权登记的时间为实际交付日后720日与合同约定的交付日后720日中较后者为准。

本案中，原告实际于2017年12月30日接收房屋，故应以合同约定的2017年12月31日确定交付时间，因此，逾期办证违约金起算时间应为该日期后720日的次日，即2019年12月22日。

2.关于逾期办证的截止时间。

《商品房买卖补充协议》第五条明确约定，关于“将办理产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案”是指“甲方将本项目竣工验收备案书报送到沈阳市房产局测绘大队(机构)”，本案中被告已于2021年2月8日向沈阳市房产局测绘大队(机构)报送案涉房屋所在工程竣工验收备案书，应认定为被告自该日起履行完毕办理房屋所有权证书义务，故逾期办证违约金应支付至其报送日的前一日，即2021年2月7日。

3.关于逾期办证违约金的计付标准。

双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定
逾期办证违约金的计付标准为日0.01‰，该约定不违反法律强制性规定，原告要求上调逾期办证赔偿标准，但并未提供证据证明其实际损失高于约定标准，应承担举证不能的不利后果。

故被告应依照合同约定，以房屋总价款528983元为基数，按日0.01‰的标准支付2019年12月22日至2021年2月7日期间的逾期办证违约金2189.99元(528983元
×0.01‰×414天)。

一审法院判决：一、被告沈阳华海房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐文举2019年12月22日至2021年2月7日期间的逾期办证违约金2189.99元；二、驳回原告徐文举的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2682元，由原告徐文举负担2632元，由被告沈阳华海房屋开发有限公司负担50元。

【二审上诉人诉称】徐文举上诉请求：1.撤销一审判决，对本案予以改判，支持上诉人的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。

1.涉案房屋买卖合同中约定的房屋交付条件违反法律法规的强制性规定，应当适用《中华人民共和国消防法》的规定，确定涉案房屋的法定交付条件，也就是必须取得消防验收才能交付房屋。

涉案房屋2020年11月20日取得消防验收合格证明，在此之前均未通过消防验收，同时涉案房屋因为不符合消防验收条件被进行行政处罚，并且要求停止交付使用。

2.因涉案房屋不符合法定的交付条件，在没有进行消防验收之前，即使涉案房屋进行了交付，但该交付行为无效，而且在没有消防验收的情况下是无法保障业主的安全，被上诉人应当承担不符合交付条件的违约责任。

3.上诉人是否接收房屋不影响涉案房屋是否具备法定的交房条件，因为根据消防法以及对被上诉人的行政处罚决定足以证明涉案房屋不允许交付，不能以上诉人接收了房屋就认为所交付的房屋符合交付条件。

4.房屋买卖合同中第八条、第十五条约定的违约金明显过低，该违约金条款为格式条款，为无效条款，因此应当增加违约金的比例。

关于不具备交付条件的违约金，双方在合同中没有明确约定，实质是不能达到交付的条件，故应参考逾期交房违约金标准，合同中约定
的逾期交房违约金标准明显过低可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

该租金标准在双方签订的补充协议中约定每月2500元，上诉人主张的违约金标准基本与租金标准一致。

5.关于逾期办证违约金问题(1)逾期办理产权证违约金的开始计算时间，正式的房屋买卖合同即主合同与补充协议约定不一致，而且补充协议中也没有重点提示，故应以主合同中约定的内容为准，按约定的交房时间720日内才合理。

主合同约定被上诉人应在2017年12月31日前交付房屋，在交付使用后720日内办理权属登记，故逾期办理房屋所有权证的起算时间为2019年12月20日。

(2)逾期办证违约金标准应当予以调整。

如果被上诉人按期办理产权证，上诉人能够按照1万元每平方米的标准出售房屋，但其未在期限内办理，导致上诉人无法出售房屋，2021年房价跌落，每平方米至少损失1000元。

逾期付款违约金的约定于逾期办理违约金的约定明显不对等。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

本案按照日万分之0.1的标准明显过低。

6.根据《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

”本案一审中上诉人认为不符合交付条件的适用法律是消防法的规定，但是一审法院未对上诉人主张的依据进行任何认定和说明，而且从表述内容看混同逾期交付和不符合交付条件的概念。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了质证。

本院对所举证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。

综上所述，上诉人徐文举的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
徐文举、沈阳华海房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)辽01民终12084号当事人上诉人(原审原告)：徐文举。

委托诉讼代理人：杨伟婷，北京京云律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毕山丁，北京京云律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：沈阳华海房屋开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区十一纬路36号10楼。

法定代表人：石毅，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：庄绪铭，北京金诚同达(沈阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任俏，北京金诚同达(沈阳)律师事务所律师。

审理经过上诉人徐文举因与被上诉人沈阳华海房屋开发有限公司(以下简称“华海公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2021)辽0102民初24901号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称徐文举上诉请求：1.撤销一审判决，对本案予以改判，支持上诉人的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。

1.涉案房屋买卖合同中约定的房屋交付条件违反法律法规的强制性规定，应当适用《中华人民共和国消防法》的规定，确定涉案房屋的法定交付条件，也就是必须取得消防验收才能交付房屋。

涉案房屋2020年11月20日取得消防验收合格证明，在此之前均未通过消防验收，同时涉案房屋。