招商计划_四川省成都市教育培训文化产业园_创业资料_商业计划书_融资计划书_doc可编辑版

目录
第一部分成都市教育培训市场发展状况 (3)
第二部分项目概况 (3)
一项目简介 (3)
二项目用地描述 (3)
第三部分园区策划方案 (3)
一项目SWOT分析 (3)
二项目开发策略 (4)
三项目市场定位 (4)
四项目营销策略 (5)
第四部分企业入驻 (2)
第五部分园区管理 (2)
一、企业管理 (2)
二、物业管理 (3)
第六部分园区产业价值 (4)
招商协议 (5)
第一部分成都市教育培训市场发展状况成都教育培训市场仅次于北京、上海、广州，是当之无愧的“培训第四城”。

从机构数量上看，全国教育培训机构大约有1万家，其中北京2000多家、上海1500余家，广州1000家左右，成都暂时为500多家。

业内人士分析，随着成都市教育局禁补令、均衡教育等一系列政策的出台，培训蛋糕将迅速扩大，机构将实现翻倍发展，有望逼近千家；从市场结构看，成都的教育培训已实现了“从一条街到一座城”，从应试教育、英语培训到以外语培训、IT 培训和少儿、青少年素质教育为主，兼顾出国留学培训、企业管理类培训、金融培训、辅助考试类培训等成人类多元化局面，发展潜力巨大。

第二部分项目概况
一项目简介
四川省成都市教育培训文化产业园——是政府挂牌，企业主导的园区，它主要是以儿童教育类、幼儿园类学校为核心部分，为中小教育企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，提高利润，促进教育产业商品化，推动此类中小企业的快速成长。

产业园一期总规划十五万方，可容纳一万二千人。

产业园和各教育学校之间的合作模式为联营，即入住产业园，产业园方面必须占有其一定的股份，此股份可是虚拟股份，以此达到方便管理，规范行业产业园，杜绝出现恶性竞争，违反规定等情况。

规模为十五万方。

已投入使用八万方。

目前，此类型的园区全国尚属首例，具有十分大优势。

二项目用地描述
地理位置：位置在在成都大学城，一端与温江老城区紧密相连，老城区各种生活配套十分完备，使得大学城板块除了享受自身配套以外也能就近享受老城区配套。

同时有地铁4号线，可为此提供良好的交通便利。

土地面积及规划使用性质：规模为十五万方用地规划使用性质为教育用地。

主要用于建设教育实用办公区及园区配套设施（食堂、宿舍）等。

项目进展情况：规模为十五万方，目前已投入使用八万方，目前土地已交付园区。

园区框架已初步建立，整个园区开发工作已在推进，正处园区招商阶段。

第三部分园区策划方案
一项目SWOT分析
（一）项目优势（S）
1.大学城位于成都市温江区柳台大道与南熏大道交汇处，大学城地处成都温江区市西郊，距成都中心城区20公里，距双流国际机场18公里，具有十分良好的区位优势。

2.首个教育产业园区优势入驻教育企业可享受园区特有的优惠政策等，可享受开发区
工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源等诸多优势。

3.政府挂牌优势教育产业园由政府挂牌具有十分良好的形象主要优势，相对于目前教育市场的乱象，政府挂牌可增加公信力，在招生等方面具有良好的优势。

4.位于大学城具有十分良好的教育效应。

5.具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。

（二）项目劣势（W）
1.教育产业园全国没有先例，发展无法借鉴；
（三）项目机会（O）
1.教育产业属于朝阳产业，其未来具有十分广阔的市场；
2.园区入驻教育企业数量大，可形成规模发展，对园区招商工作有带动效应。

3.成都市尚无此类产业园区；
4.项目用地位置优越，位于大学城，可为园区招商提供帮助。

（四）项目威胁（T）
1.教育市场逐渐成熟，竞争压力大；
2.如招商力度不够，对其后期发展影响不利；
（五）SWOT分析结论：
1.面对竞争，明确定位，专为教育企业量身定作。

2.充分利用低成本优势，树立形象，吸引相关企业入驻。

3.充分发挥政府挂牌与全国首个的招牌的优势。

4. 创新开发模式，招商先行，以招商带动发展。

5.利用产业园，打造教育产业文化，发展概念性未来走向。

二项目开发策略
（一）项目开发总体目标
1.以教育为契机，实施教育产业化战略
2.以园区项目树形象，亮品牌。

3. 兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。

（二）项目开发策略
企业+园区产业园和各教育学校之间的合作模式为联营，即入住产业园，产业园方面必须占有其一定的股份，此股份可是虚拟股份，以此达到方便管理，规范行业产业园，杜绝出现恶性竞争，违反规定等情况。

1.利：（1) 公司资金压力小，资金占用少，财务风险小
（2) 投资风险小
（3）杜绝恶性竞争。

（4）有利于树立公司和园区形象，利于招商
（5）如果能引入工业地产商则可以利用对方的网络推进招商工作。

2.弊：企业独立性相对降低
三项目市场定位
（一）教育产业现状
数据显示：2012年中国教育培训行业市场总规模高达9600 亿元，而当年在线教育市场规模在700 亿元左右，比重仅为7.3%。

未来在线教育占比提升空间巨大，粗略计算与之对应的市场规模增量为3000-4000亿元。

2014年中国在线教育市场规模预计将达到1026亿元，
较2013年同比增长23.6%。

未来几年中国在线教育市场将保持每年30%以上的增速，到2015年中国在线教育市场规模将超过1600亿元，整个教育产业都在蓬勃发展。

（二）发展趋势
我国教育培训业主要呈现四大发展趋势：
1.我国教育培训业的品牌化格局将逐步形成，各个大品牌将在自己的领域内不断地发展壮大，将标准化和专业化的运营模式推向全国，这也将是中国教育培训业的未来发展格局;
2.随着国际教育集团不断入住中国教育市场，我国的教育机构也将走向国际大舞台，我们既要学习国际先进的教育模式，同时也要借助本土的优势研发国内教育产品，努力提高国际竞争力。

3.中小学课外辅导市场将是最受投资者关注的细分市场。

调查表明，目前全国有73%的中小学生，选择用课外辅导的方式来弥补学校教育的不足。

调查显示，1/3的家长愿意拿出上万元为孩子进行课外辅导，中小学课外辅导市场发展潜力巨大。

4.幼儿教育市场发展潜力巨大。

近些年来，我国教育培训市场受到投资商的广泛关注，我国教育培训领域的市场空间巨大。

统计数据表明，教育支出在中国已经超过其他生活费用成为仅次于食物的第二大日常支出。

（三）综合分析
纵使中国教育培训机构正快速发展，但是该行业还是涌现了一些弊端，如运营不规范、师资没保障、信息不对称、收费不合理等，严重扰乱了教育培训机构的市场秩序，因而若要保证该行业的健康发展，还需要相关部门加大查处力度，淘汰不合格的机构。

（四）市场定位
四川省成都市教育培训文化产业园主要是以儿童教育类、幼儿园类学校为核心部分，为中小教育企业提供创业空间和资源。

四项目营销策略
（一）产品篇
1.从“产品”角度，一方面要塑造“教育园区”概念，使园区获得文化增值，另一方面推出独特的“物管服务”提升园区服务增值。

2.文化产业园区项目实质是教育产业，但为凸显项目特色，应着力提升文化附加价值，促进教育产业与文化的结合，营造“教育性文化性”教育产业概念，通过教育文化、核心管理来形成园区的比较竞争优势。

为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。

3.资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。

4.师资：建立与教育院校的联系，聘请教育专家与相关业界权威人士为名誉顾问，对教育企业发展中遇到的困难进行点对点帮扶，定期举办园区教育文化、管理专题讲座等。

5.创新：除帮助企业申请各类教育基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业发展。

6.独特物管服务：为园区教育企业发展解决后顾之忧。

（二）价格篇
从租金上看,教育培训文化产业园的租金标准同相关产业园相比较，价格具有比较大的优势。

（三）招商篇
1.招商目标
无论何种开发策略，招商都应先开发而行。

招商的短期目标（3—5个月）是确定2—3家有一定品牌知名度，使用面积在数千方的中型企业，5—6家使用面积在数百方的小型企业，以尽快推动园区教育产业的发展，长期目标（1—1.5年）是完成整个园区的招商工作。

2.招商对象：①成都范围内所有的教育类企业以及培训机构。

②省内品牌教育企业、集团成都分支机构、子（分）公司、教育基地③大成都范围内高校教育附属机构④民间投资者。

其中以①、②为主要推介对象，这部分客户里，力争园区企业：社会企业达到3：7。

3.推介主题卖点和二级卖点：
主题卖点：企业与园区合作，降低陈本。

二级卖点：强大的规模化优势独特的物管服务
教育物业：由企业与园区合作发展，由园区代为管理，省去招生和维护成本。

主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色。

4.招商步骤
整个招商过程分为三阶段：
(1)招商准备阶段：
园区规划图、效果图、平面图；
招商计划拟订；
成立招商小组、明确工作职责；
制定招商手册、招商海报、布置招商现场；
拟订招商合同。

(2)招商初期阶段：以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为主要内容。

开拓多元化招商渠道：
现场招商：老园区作为招商中心对园区内外进行包装（条幅广告、招商手册、宣传资料等）
报纸广告（软、硬广告）、户外广告牌（园区现场）
政府招商：充分发动政府、管委会力量提供招商信息和便利条件。

客户招商：以客招客。

网络招商：更新公司网站，通过网站发布招商信息
对外宣传主要通过媒体发布、报道和开展活动营销来进行
媒体发布、报道：选择受众面广、政经类报纸（四川日报、成都商报、成都日报等）进行
全面发布和报道：三报同时刊载招商信息，连载两日；
园区现场外制作广告墙、竖广告牌。

网站同步发布招商信息。

硬广告同步推出：选择成都商报围绕主题卖点和二级卖点形成广告系列隔日推出；
软广告紧随其后：选择成都商报制作人物专访、招商系列活动跟踪报道。

活动营销园区企业座谈会。

以政府机构为主导，园区协办举行招商会，增强招商会的权威性和吸引力。

与中小企业局联办中小企业创业发展专题讨论会暨项目推荐会。

园区启动暨首批入园企业（项目）签约仪式，邀请温江区委区府、管委会、中小企业局、新闻媒体参加
对各区工商注册办公室、专利局攻关，请求代为宣传，提供相关信息。

（3）招商后期阶段：开设两个招商场所，一个在园区现场，一个在总部。

主要以宣传招商政策、参观园区等为内容。

5.招商政策：
公司外机构引进新企业，视招商程度和效果给予现金奖励。

园区企业引进新企业，视招商程度和效果给予租金或售价折扣。

推行公司全员招商，凡提供招商信息，引进企业者均给予奖励。

第四部分企业入驻
企业愿不愿意到园区里扎堆，关键要看能否解决核心问题，让园区服务紧随市场需求。

在市场需求方面，其一，也是最主要的方面，是否能为经营企业降低陈本；其二则是能否有良好的市场环境。

1.最大优惠为入驻企业提供100—200平方米的办公用房，第一年至第三年享受100%房租补贴。

优秀企业还可享受贷款补贴、创业资金扶持、研发资金扶持等相关优惠政策，此类都可以为企业的发展战降低陈本，吸引企业入驻。

2.打造良好园区环境，完善园区服务体系。

加快工业园区规范性规划导则的制定，完善控规修编，积极争取，使园区规划法定化。

制定了入园企业管理办法，对建筑结构、容积率等进行了明确。

同时，我区不断积集优势企业，优化园区产业结构，促进企业间信息互通，接通和延长产业链，引导产业集聚。

在实际工作中，园区以服务企业为出发点和落脚点，提高服务水平。

按照并联审批的要求，简化审批环节和程序，减少手续代办时间，提高办事效率。

第五部分园区管理
根据产业园具体情况，其管理主要集中在公司的管理办法与园区物业方面。

一、企业管理
（一）说明
在园区企业上，园区对引进的企业实行统一管理，凡入驻企业园区均以合作和方式或者虚拟股份方式对企业进行监管，在行行业内不准出现恶意竞争等情况，入驻企业必须遵守管理条例，否则必以严惩。

园区对于教育企业主要集中在大方向不违反园区企业建设条例，同时对已塑造园区形象具有积极意义的方向性决策，园区对于企业的具体管理不参与。

园区对于企业的后勤业务进行统一管理。

（二）物业管理服务原则
1.责权分明，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利和责任明确；
2.服务第一，物业管理企业是代表业主为业主管理物业，是为业主提供优质服务的服务者；
3.统一管理，陆通园区是一个有机整体，机体的任何一部分都会联动其他部分，将本区域的建筑、设施、环境、治安、车辆等统一由一家物业管理企业负责，克服多头管理带来的许多弊病；
4.依法行事，因为物业管理遇到的事情错综复杂，在处理问题时依照我国相关法律、法规作为依据；
5.专业高效，物业管理涉及面比较广，专业化程度比较高，物业管理积极组织、协调和管理，为业主提供优质服务；
5.收费合理，物业服务收费遵循合理、公开、与服务水平相适应的原则。

二、物业管理
对于物业物业管理模，结合产业园现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。

由我园区单独组建物管部门进行管理，可以充分利用现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。

同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。

（一）物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。

其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

（二）岗位设置
1.物业管理部经理
参与重大项目的合同或标书的评审；
编制新增项目的物业管理方案；
参与新接管项目的验收工作；
组织本部门员工的专业技能培训；
自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措施；
制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；负责所属项目的物业管理的日常工作,并对部门员工进行业务指导；
检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告；
与政府有关部门联络,了解行业最新规定；
推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。

2.物管员（兼资料员）
负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工作。

负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。

书写各类通知、通告，完善各类合同文本。

遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作；协助经理制定本部门规章制度及员工守则；配合客户服务文员做好水电费等其他费用的收取；负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；
3.客服员
收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；准时向客户派发各种费用的交费通知单；负责做好水电等费用的收付。

负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作；负责定期对服务质量进行统计、分析、评估、考核，并提出整改方案；
4.设备主管
负责向经理提交管辖范围内教育设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。

向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。

负责协助园区项目部对本项目新增项目的接管及验收工作；负责园区已接管项目包括水泵房、深水井、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。

做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；负责产业园水电等的抄表统计。

5.委外工作主管督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对出现的问题提出整改要求。

负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。

第六部分园区产业价值
1.教育类企业的集聚在一定程度上对于教育产业化的进行了促进，达到规模效应，对减低整体集聚区教育企业的发展成本会有一定作用。

2.同时教育类企业的集聚也会在一定程度上对于教育产业延伸产品、延伸服务进行催化，以产生更多的企业与服务方式。

3.品牌价值，就像提到北京的“798”就会联想到艺术，提到北京的“751”就会联想到设计创意，文化创意产业园的数量越来越多时，其中一些园区的运营方开始注重它自身的运营服务和品牌价值。

一个专业类型的教育产业园即是一个教育品牌，这是产业园最大的收获。

招商协议
甲方：-------------------------------- 乙方：--------------------------------
1、大纲、范围、定义：教育类企业，乙方在园区所进行教育产业活动，并享有甲方须遵循园区各种经营文化，管理理念。

乙方拥有园区所在教育企业的所有权和经营权，甲方只对乙方的经营提出建议、指导。

2、进驻授予：甲、乙双方经过协商，签订入驻协议书，甲方同意乙方有权在园区内开设教育类企业，并授予入驻权。

3、教育企业的地位：乙方拥有该企业的所有权，甲方只对与乙方的经营管理提出建议。

：该企业的经营面积不得低于XX平方米（只招收具有一定规模的企业），同时装修的风格、档次须符合甲方要求。

4、价格问题：
a.甲方对乙方价格进行一定建议，同时乙方不得违反甲方的竞争管理条例。

b.乙方在当地市场的价格甲方监督。

5、财务会计事项：乙方须完全覆行协议中的付款条例，保证甲方的财务运作，及双方的良好商誉，在乙方的入驻后，乙方享有自主进行独立的财务核算，自负盈亏。

6、入驻的设备投资：甲方的设备投资：甲方负责对其入驻企业教育设施设备等进行基本的投资建设。

乙方：乙方对其入驻园区--“四川省成都市教育培训文化产业园”入驻园区进行相关装修投资，包括根据营业需要的桌椅等各配套设施。

7、乙方在园区内如进行扩张经营，需要经的甲方同意，并不得违反经营条例。

8、经营项目：为保证甲方园区的形象与声誉，乙方经营所有项目需要经甲方同意，同时在园区内活动须由甲方统安排，如甲方无法乙方提供其所需条件，或甲方同意的产品不在此条例。

9、入驻场地规定：乙方可根据经营需要，市场影响的实际情况，向甲方提出调整，进行场地灵活调整；损坏：甲方同意乙方所用场地，如因甲方维护不力，造成一定破损，由甲方负责；如因不可抗拒因素造成的破损，损失由双方共同承担，如产品破损不超2%，属正常损耗，乙方不负责任；同时，如是乙方在经营过程中造成的一系列问题则由乙方全权负责。

场地验收：乙方入驻甲方园区后，必须对其全方位细节进行检验，如有问题，应于接收三天内向甲方提出，同时出示必要证明，否则，视为乙方问题。

10、人员支持问题：营业期间或中途如需甲方派人对相关业务进行业务培训，甲方管理人员费用及在乙方期间的吃住问题由乙方负责。

如需甲方派人到乙方进行较长时间的指导管理（15个工作日以上）乙方还须按甲方的工资标准付工资给甲方。

11、事故及顾客反映处理：在经营过程中，引起的顾客投诉如因乙方服务问题，由甲方负责处理（如乙方服务不善造成的问题不在甲方负责范围内），其它因素均由乙方负责。

14、各种报告义务：乙方每季度前三天内须把前三个月经营情况、销售额等营业进展、市场信息，当地的产品销售、广告告之甲方，甲方应根据乙方经营情况作必要配合，甲方如有新的可行性销售策划及市场信息应及时通知乙方。

12、管理支持：必须无偿为乙方提供甲方公司各种相关管理资料，如人员培训工作日常管理制度及公司各种〈荣誉证书〉及产业的信息资料。

13、营业秘密规定：甲、乙双方都应视公司对对方的经营情况，包括零售额，促销广告计划视为商业秘密，不得泄露。

14、债权、债务让渡：乙方如因经营不善，导致公司倒闭或公司法人代表更换，均应书面通知对方，以便双方协商合同是否继续覆行，或合作方转让。

否则，视为违约，应承担违约责任。

15、保证金、入驻金：为保证甲方园区的信誉，品牌之声誉，监督乙方在该地区的经营不得有损害甲方商誉行为，乙方与甲方合作为入驻时，须付保证XX万元人民币给甲方（合作期满，甲方把保证金退还给乙方），中途如有违约行为，根据违约责任大小，甲方有权扣下保证金，甚至继续追加必要的法律责任。

为保证园区不断致力提升服务质量，提高经营管理水平，制定相应的市场销售策略及甲方在市场服务，形象设计等无形资产，乙方在入驻甲方园区时，须交入驻保证金XX元人民币，以保证甲方利益。

16、法律及讼诉：a. 本协议所有附件均构成本协议的主要部分；
b. 双方因覆行协议所发生的一切协议本身的争议，应本着友好的原则解决；
c. 若协商不一致，双方可就争议事向协议覆行地人民法院提出诉讼；
17、终止及续约：甲、乙双方若有任何一方违反本协议的任何条款，另一方有权立即终止协议。

乙方若有违约甲方销售原则，如扰乱甲方市场等，影响到甲方商誉，皆为构成违反本协议的条款。

2l、本协议有效期从______年_______至________年_______ .本协议一式两份，双方各执一份，本协议的附件为不可分割之部分。

乙方：
时间：时间：
签约人：签约人：
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