张应珍、贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

张应珍、贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司商品房销售
合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院
【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院
【审结日期】2020.04.23
【案件字号】(2020)黔03民终2135号
【审理程序】二审
【审理法官】张启飞施正高娄强
【审理法官】张启飞施正高娄强
【文书类型】判决书
【当事人】张应珍;贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司
【当事人】张应珍贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司
【当事人-个人】张应珍
【当事人-公司】贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司
【代理律师/律所】游成樱贵州宏贯律师事务所;宋亚莉贵州宏贯律师事务所;吴正彦贵州贵达（遵义）律师事务所;赵伟贵州贵达（遵义）律师事务所
【代理律师/律所】游成樱贵州宏贯律师事务所宋亚莉贵州宏贯律师事务所吴正彦贵州贵达（遵义）律师事务所赵伟贵州贵达（遵义）律师事务所
【代理律师】游成樱宋亚莉吴正彦赵伟
【代理律所】贵州宏贯律师事务所贵州贵达（遵义）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】张应珍
【被告】贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司
【本院观点】被上诉人在一审、二审均未向法院提交证据证明无法办理按揭贷款的原因，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

【权责关键词】催告撤销违约金合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》是否应当继续履行，本院评析如下：首先，根据双方合同约定，上诉人采取首付款加银行按揭贷款支付购房款，上诉人支付首付款后，其应当按照合同约定办理银行按揭手续。

但根据双方签订的《补充协议》，上诉人办理银行按揭贷款手续的前提是涉案房屋办理预告登记，但涉案房屋至今未办理预告登记，故上诉人办理银行按揭贷款的约定条件尚未成就。

其次，被上诉人以“国家及银行政策的调整"的原因为由，主张无法办理按揭贷款，故要求上诉人限期支付购房尾款，否则有权解除解除合同。

对此本院认为，被上诉人在一审、二审均未向法院提交证据证明无法办理按揭贷款的原因，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不
利的后果"之规定，被上诉人应当承担举证不能的法律后果，加之办理按揭贷款手续的约定的前提未成就，故被上诉人以无法办理按揭贷款为由解除合同的理由不能成立，其不享有合同解除权。

再次，本案双方在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》后，上诉人支付了首付款，被上诉人已交付房屋，上诉人亦将房屋与案外人签订租赁协议，双方已履行完合同项下的大部分义务，且上诉人在一审、二审期间均表示愿意以现金的方式支付购房尾款，可见本案所涉合同不存在不能继续履行的客观事由，故上诉人主张双方继续履行《商品房买卖合同》和《补充协议》符合法律规定，本院予以支持。

综上所述，张应珍的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初7305号民事判决；
二、张应珍与贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司继续履行于2017年3月7日签订编号为201700896的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。

一审案件受理费2278元，二审案件受理费4456元，均由贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-15 20:33:33
【一审法院查明】一审法院认定事实：张应珍与惠邦房开公司于2017年3月7日签订《商品房买卖合同》，载明“出卖人：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司……买受人：张应珍……第一条，项目建设依据。

出卖人以出让方式取得位于贵州省仁怀市总土地面积为40419.80平方米、编号为Ｂ17-2的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为仁怀惠邦国际城Ｂ17-2地块城市综合体。

……第三条：基本情况。

买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的：第Ｂ17-2地块（Ａ19-21号楼）商业幢2层2-147号房。

建筑层数地上4层，地下某某，该商品房位于地上第某某，名义楼层为第某某，该房号为2-147。

房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准……该商品房的规划用途为商业……该商品房合同约定建筑面积26.11平方
米，套内建筑面积13.39平方米……第七条：计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米16205.38元，总价款216990元……第八条：付款方式及期限。

买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款。

买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计116990元，余款100000元以银行按揭支付。

买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。

因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。

因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。

……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在Ｘ日内支付不足款项。

逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后Ｘ日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息……第三十条：本合同及附件共63页，一式5份，具有同等法律效力……"同日，双方又签订了《补充协议》载明“出卖人：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司。

买受人：张应珍。

鉴于出卖人与买受人于2017年3月7日签定《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），现就相关未尽事宜协议补充如下：……1.3以下条款适用于买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的情况。

1.3.1买受人承诺在《合同》预告登记生效次日起20个工作日内办理完毕银行按揭贷款所有手续，办理银行按揭贷款手续所需的各种费用由买受人在办理银行按揭贷款手续时交纳。

如买受人逾期未办理完毕，则按本合同买受人逾期付款的违约责任来处理。

1.3.2如买受人未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可通知解除《合同》，自出卖人通知解除
《合同》之日起15日内办理完毕所有退房手续，由此产生的费用买受人承担，如买受人逾期办理退房手续则买受人按日承担已付房款的万分之一的违约金；出卖人自买受人办理完毕所有退房手续后15日无息退还买受人已付房款，如出卖人逾期未退还买受人已付房款则出卖人按日承担已付房款的万分之一违约金。

……"该《补充协议》作为附件十二载入双方签订的《商品房买卖合同》。

合同签订后，张应珍向惠邦房开公司缴纳了首期购房款116990元，并缴纳了相关税费。

2018年5月31日，惠邦房开公司以张应珍购买的案涉房屋因国家及银行政策的调整不能办理银行按揭贷款为由作出《支付购房款通知》载明“……张应珍：……您与我公司签订《商品房买卖合同》约定购买我公司建设的惠邦国际城Ｂ17（2城综合体2层）-147号房屋（以下简称该房屋），约定总价款为216990元；付款方式采取贷款方式付款，首期房款116990元，余款100000元以银行按揭支付。

双方签订《商品房买卖合同》后，由于国家及银行政策的调整，您所购买的该房屋不能办理银行按揭贷款。

为此，为合理保护双方利益，我公司现根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定，通知您：一、若您愿意继续购买该房屋，请您从收到本通知之日起十五日内向我公司一次性付清全部总价款；二、若您不愿意继续购买该房屋，请您从收到本通知之日起十五日内到我公司办理退房手续后十五日内退还您已支付的购房款。

请您收到本通知后认真考虑并作出选择，及时履行，友好合作……"2018年6月11日，惠邦房开公司通过邮政特快专递向张应珍邮寄送达了该《支付购房款通知》。

张应珍收到该《支付购房款通知》后，并未向惠邦房开公司交纳剩余购房尾款。

2019年8月1日，惠邦房开公司作出《解除合同通知书》载明“……张应珍：……您与我公司签订《商品房买卖合同》约定购买我公司建设的惠邦国际城Ｂ17（2城市综合体2层）-147号房屋（以下简称该房屋），约定总价款为216990元；付款方式采取贷款方式付款，……余款100000元以银行按揭支付。

双方签订《商品房买卖合同》后，由于国家及银行政策的调整，你所购买的该房屋不能办理银行按揭贷款。

为合理保护双方利益，我公司已根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定通知你付清尾款。

但你至今未向我公司付清尾款。

为此，我公司现根据《合同法》第九十三条、第
九十六条、第九十七条之规定及《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定，通知你：一、解除你与我公司于2017年3月7日签订的《商品房买卖合同》；二、请你于接到本通知之日起15日内到我公司办理相应退房手续；三、你已支付的房款，我公司将在你办理退房手续后退还。

"2019年8月3日，惠邦房开公司通过邮政特快专递向张应珍邮寄送达了该《解除合同通知书》。

另查明，张应珍与案外人仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司签订《商铺承租合同》约定由张应珍将案涉门面出租给案外人仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司经营，经营期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。

租金为第一年至第二年（2017年1月1日至2018年12月31日）张应珍不收取租金，承租期的第三年起便按约定支付租金。

从双方于2017年3月7日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》至今，本案案涉房屋未付款项的银行按揭贷款相关手续并未办理。

【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，予以确认。

双方签订《商品房买卖合同》后又签订了《补充协议》，该《补充协议》系双方对《商品房买卖合同》中相关事宜的补充约定，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行自己的义务。

根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项约定“……买受人以银行按揭付款的……买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；……"及《补充协议》载明“……1.3以下条款适用于买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的情况。

1.3.1买受人承诺在《合同》预告登记生效次日起20个工作日内办理完毕银行按揭贷款所有手续，办理银行按揭贷款手续所需的各种费用由买受人在办理银行按揭贷款手续时交纳……"由此可知，本案中，张应珍应履行办理购房尾款的银行按揭贷款相关手续的义务。

从双方于2017年3月7日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》至惠邦房开公司于2018年6月11日向张应珍送达《支付购房款通知》，惠邦房开公司明确告知张应珍所购买的案涉房屋因国
家及银行政策的调整不能办理银行按揭贷款手续，并催告张应珍付清其所购买的案涉房屋的全部款项。

双方在《商品房买卖合同》中并未针对出现非归责于双方原因导致张应珍未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的情形时，张应珍应在多少期限内支付未付款项而进行明确约定，而商品房买卖合同因其履行的合同标的大且履行期间较长，故惠邦房开公司向张应珍发出《支付购房款的通知》给定张应珍的十五日履行期限过短，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭"之规定，惠邦房开公司催告张应珍支付购房尾款，应给张应珍三个月的合理期限，故张应珍支付购房尾款的履行期限为从2018年6月12日起至2018年9月12日止。

期间，张应珍一直未支付购房尾款，从2018年9月13日起，惠邦房开公司即享有对双方签订的《商品房买卖合同》的解除权，张应珍并未催告惠邦房开公司在合理期限内对双方签订的《商品房买卖合同》行使解除权。

由此，惠邦房开公司从2018年9月13日起一年内可行使对双方签订的《商品房买卖合同》的解除权，惠邦房开公司于2019年8月3日向张应珍送达《解除合同通知书》明确告知张应珍解除与其于2017年3月7日签订的《商品房买卖合同》，惠邦房开公司在解除权行使期间作出的解除双方签订的《商品房买卖合同》的行为合法有效，双方签订的《商品房买卖合同》在2019年8月3日惠邦房开公司向张应珍送达《解除合同通知书》时即被解除，故此，张应珍诉称的惠邦房开公司享有的合同解除权已经消灭并要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》理由不成立，不予支持。

对于张应珍诉称的其与案外人仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司签订的《商铺承租合同》系经惠邦房开公司授意后签订且合同约定的租赁期限前两年仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司不支付租金实际系用租金折抵张应珍应付的购房尾款的意见，因张应珍对此并未举证予以证明且惠
邦房开公司庭审中对此予以否认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"之规定，对该诉称意见不予采纳。

综上所述，对于张应珍的诉请，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张应珍的诉讼请求。

案件受理费2278元（已减半收取），由张应珍负担。

本院二审期间，各方均未提交新证据。

本院二审查明：本案双方签订的《补充协议》约定1.3.1条约定，买受人承诺在《合同》预告登记生效次日起20个工作日内办理完毕银行按揭贷款的所有手续，双方均认可此处的《合同》预告登记，应为房屋预告登记，但涉案房屋至今未办理预告登记。

【二审上诉人诉称】张应珍上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：1、原审判决将本案双方已明确约定的履行期限15天更改为3个月，从而将解除权除斥期间起算点推后，径行认定被上诉人的解除权除斥期间尚未届满，系重大的事实认定错误和法律适用错误；2、一审法院在被上诉人未提交任何证据证明无法办理贷款是政策原因导致的情况下，径行认定“政策原因无法办理贷款"错误；3、被上诉人在庭审中都始终认为上诉人15天内未付清房屋尾款的情形下其解除权行使条件成就，可见，被上诉人都不认可一审法院“三个月合理履行期"，被上诉人在2018年5月31日向上诉人送达《支付尾款通知书》中明确要求上诉人在15天内支付合同尾款，故本案双方应当按照双方约定的15天计算支付购房款的履行期，则解除权的行使起始日期应当为2018年6月15日，除斥期间应为2018年6月15日至2019年6月15日，被上诉人在此期间未解除合同，其享有的合同解除权消灭。

综上，请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。

综上所述，张应珍的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
张应珍、贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
贵州省遵义市中级人民法院
民事判决书
(2020)黔03民终2135号当事人上诉人（原审原告）：张应珍。

委托诉讼代理人：游成樱，贵州宏贯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋亚莉，贵州宏贯律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司。

住所地:贵州省仁怀市醉美大道惠邦国际城，统一社会信用代码91520382078455101K。

法定代表人：林贤弟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵伟，贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。

审理经过上诉人张应珍因与被上诉人贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司（以下简称惠邦房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初7305号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张应珍上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：1、原审判决将本案双方已明确约定的履行期限15天更改为3个
月，从而将解除权除斥期间起算点推后，径行认定被上诉人的解除权除斥期间尚未届满，系重大的事实认定错误和法律适用错误；2、一审法院在被上诉人未提交任何证据证明无法办理贷款是政策原因导致的情况下，径行认定“政策原因无法办理贷款"错误；3、被上诉人在庭审中都始终认为上诉人15天内未付清房屋尾款的情形下其解除权行使条件成就，可见，被上诉人都不认可一审法院“三个月合理履行期"，被上诉人在2018年5月31日向上诉人送达《支付尾款通知书》中明确要求上诉人在15天内支付合同尾款，故本案双方应当按照双方约定的15天计算支付购房款的履行期，则解除权的行使起始日期应当为2018年6月15日，除斥期间应为2018年6月15日至2019年6月15日，被上诉人在此期间未解除合同，其享有的合同解除权消灭。

综上，请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。

二审被上诉人辩称被上诉人辩称：一审判决正确，应当予以维持，且针对商业用房，不存在涨价问题。

原告诉称张应珍向一审法院起诉请求：1.判令惠邦房开公司继续履行双方签订的两份《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.本案诉讼费、保全费等费用由惠邦房开公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：张应珍与惠邦房开公司于2017年3月7日签订《商品房买卖合同》，载明“出卖人：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司……买受人：张应珍……第一条，项目建设依据。

出卖人以出让方式取得位于贵州省仁怀市总土地面积为40419.80平方米、编号为Ｂ17-2的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为仁怀惠邦国际城Ｂ17-2地块城市综合体。

……第三条：基本情况。

买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的：第Ｂ17-2地块（Ａ19-21号楼）商业幢2层2-147号房。

建筑层数地上4层，地下某某，该商品房位于地上第某某，名义楼层为第某某，该房号为2-
147。

房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准……该商品房的规划用途为商业……该商品房合同约定建筑面积26.11平方米，套内建筑面积13.39平方米……第七条：计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米16205.38元，总价款216990元……第八条：付款方式及期限。

买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款。

买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计116990元，余款100000元以银行按揭支付。

买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。

因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。

因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。

……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在Ｘ日内支付不足款项。

逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后Ｘ日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息……第三十条：本合同及附件共63页，一式5份，具有同等法律效力……"同日，双方又签订了《补充协议》载明“出卖人：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司。

买受人：张应珍。

鉴于出卖人与买受人于2017年3月7日签定《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），现就相关未尽事宜协议补充如下：……1.3以下条款适用于买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的情况。

1.3.1买受人承诺在《合同》预告登记生效次日起20个工作日内办理完毕银行按揭贷款所有手续，办理银行按揭贷款手续所。