通州区房地产现状极其发展

通州区房地产现状及其发展
通州区房地产发展现状
2001年全区新建、续建、待建的总楼盘数67个，住宅开复工面积210万平方米，竣工面积104平方米，销售面积78万平方米，分别占全市的5%、8%、7%，实现税收1.9亿元，带动建筑、建材相关行业实现税收1.8亿元。

从全市的项目审批来看，朝阳区最多，1800万平方米；海淀区次之，1600万平方米；昌平区第三，350万平方米；通州区第四，300万平方米。

目前的项目大致分类为：属建城区旧城改造性质的36，占55%左右；属旧村改造性质的40个，占60%左右；内环线及八通线周边26个，占40%左右。

总占地约14万平方公里，总规划建设面积约1700万平方米，总的容积率1.2左右。

其中文教卫生体育的公建配套约100万平方米，商贸、商服金融等设施约300万平方米。

今年一季度，全区房地产开发继续保持强劲的发展势头，商品房施工面积91万平方米，其中新开工面积16万平方米。

建筑业开复工面积242平方米，完成年计划的62.9%，同比增长22.7%。

建筑、房地产业完成税收3185万元，同比增长393%，占营业税总收入的73%，仍是增幅最快的税种和占营营业税比重最大的税种。

通州房地产发展的几个特点：
特点一：规模迅速扩张
特点二：引资质量、楼盘品质全面提升
特点三：财税贡献快速增长
开发规模和品质升级，一批实力雄厚的开发公司进入通州，开发实力增强，
拉动了通州房地产档次的提升，从而使小区、社区内部的公共配套、绿化环境、物业管理在较高的起点上得以规划、建设和运行。

单体楼盘规模的扩大，说明全区内部、外来开发企业的综合实力、引资质量有了质的变化，形成了靠实力、靠业绩、靠特色、靠管理、靠信誉的竞争局面，有利于“统一规划、连片开发、提升档次、持续发展”；有利于逐步提高政府的收费标准，增加收益，“反哺”基础设施建设；有利于文教卫体、商贸服务等设施的合理布局和综合配套。

一部分项目的平面规划、单体设计、建筑质量分获国家和市级的“明星楼盘”、“优秀设计奖”、“最佳人居奖”、“市优建筑质量奖”等。

特点四：城市化的进程将成跳跃式的发展
目前已开工、正在开工规划的物业项目，属旧城改造、旧村改造、中心村建设的比重极大，共65个（芙蓉花园属闲置土地，昊宇家园属旧建材市场占地），总占地面积13.5平方公里，规划建设面积约1650万平方米，分别占总占地面积、规划建设面积、总楼盘总数的96%、97%、97%。

大多数项目的开工建设将使相当一部分平房区的居民、农民住上楼，带动农民及第二产业的员工向第三产业、新兴服务业转移，从而带动全区产业结构的调整，加速全区城市现代化、农村城市化、城乡一体化进程。

全区房地产迅速发展的原因
第一，得益于中央几年来实行积极的财政制度，刺激内需，拉动经济增长的举措。

第二，得益于首都经济的快速发展，北京国际化大都市建设步伐的加快和申奥的成功。

第三，得益于市委、市政府主要、主管领导的重视和市有关部门的政策、物质支持。

如八通线最终得以开工建设。

第四，得益于区委、区政府“规划先行、基础设施适度超前”的正确决策，改善和营造了良好的投资、工作、生活环境。

全区房地产的发展趋势
中央继续鲜明的提出继续实施积极的财政政策，靠刺激内需来拉动国民经济的增长。

据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，2000年城镇住宅与房地产增加值约5400亿元，占GDP的比重约6%左右，拉动GDP 增长约一个百分点。

建设部在对我国未来的房地产市场的前景分析报告中指出，房地产市场长期向好的趋势发展。

第一季度，全国商品房销售中，个人购房增长了18.2%，同比增长了一个百分点。

加入WTO、申奥成功也为北京边缘集团、卫星城的发展提供了难得的契机全区仅就基础设施、生态环境建设，政府的直接投入近几年来将达2800亿元。

特别是快速交通体系（轨道交通、高速快速通道、联络线）、河湖水系治理、大气治理的力度加大。

基础设施的投资直接拉动了房地产业。

2001年，北京房地产开发投资呈现出快速发展的态势，主要表现为四个高速增长，即投资规模、开复工面积、竣工面积和销售面积的增长；两个基本稳定，既销售价格稳定、空置率基本稳定。

2001年北京完成房地产开发投资783.8亿元，比去年增长了50.1%，去年商品房开复工面积5966.7万平方米。

增长33.9%，去年累计销售商品现房1205万平方米，增长25.9%，其中住宅1127.5万平方米，增长25.5%。

个人购买商品住宅比例由上年的86%提高93.1%。

据市统计局分析，北京的房地产开发在周期正处于扩张阶段，居民购房的巨
大潜力还有待于释放。

商品房供应、资金、土地和需求等方面尚有余地，房地产未来发展空间较大。

在4月初的国展房展会上，短短4天，协议售房近6000套，而且行家专门就交通便利、物业品质好、销售价格低的楼盘举了通州的例子，北京的居住、消费郊区化的趋势更加明显。

全市的政策引导和基础设施的直接、间接辐射作用，为北京的几个边缘集团、卫星城镇的发展创造了更大的空间。

2002年全市将拆除危房84万平方米，乔迁居民6.9万户以改善其居住条件，需新建住房580万平方米、配套设施100多万平方米。

如果通州接纳10%，仅此一项今年则须提供58万平方米的现房。

已经开始铺轨的城市铁路有西线、东线，已动工的五环路、六环路，即将动工的京承高速路、机场轨道交通，已竣工的四环、京开高速路，分别给丰台、昌平、顺义、怀柔、啊、大兴、亦庄等地区带来了难得的发展机遇。

以争取高素质人流、物流、信息流等主要内容的房地产业、新兴服务业已形成全市范围内的竞争局面。

各地区均有各自独特的无法比拟的优势和优惠的政策。

高素质的人流则决定一个地区、一个城市的文明程度、消费水平，其带来的物流、信息流影响到第三产业、新兴服务业、高新技术产业的成长。

是涉及一个地区发展后劲和活力的重要因素之一。

通州的优势
近、中期应着力发展房地产业、商贸业等几大产业，提高综合实力，“反哺”二产和高新技术产业。

近几年来，在国家和市委、市政府的支持下，围绕经济建设，区位、区政府加快了“道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务”等五大体系的基础设施建设。

新建、改扩道路200多公里，整治北运河、
温榆河、玉带河、小中河、通惠河等水系71公里，初步完成“三河三路”全长近百公里的绿色通道工程。

高标准完成长安街延长线通州段综合整治工程，拆除违章建设、临时建设100多万平方米，大气污染、水污染治理取得阶段性成果，日处理10万吨的污水处理1年内可望完成主体结构，用于环境建设的投资高达70亿元，直接或间接地拉动了全区一、二、三产业的增长。

可以说，“地理位置得天独厚，现代交通方便快捷，水系发达绿色景观，基础设施京郊一流”是通州房地产业大发展的优势和特色，也是通州房地产业得以跨越式大发展的基础。

通州城的规模和承载力
201.年，通州卫星城的规模在50万平方公里左右，40多万人口。

但至2001年底，从人口普查、商品房销售反推，按新的“常住人口”概念，通州城应有35万人左右，建成区域约40平方公里，人口增长、城市规模扩张的速度已远超过1993年的规划设想。

区委、区政府主要、主管领导“把京东建设成最佳人居环境”的指导思想让我区有了加大基础设施建设的机遇，是居住、消费郊区化的必然结果。

“通州城与北京发展的作用和关系”是其中的重要课题之一。

目前由市规委等有关部门牵头，建设部规划院等院所主持，正在展开此命题的研究和探讨。

“现代化中等城市”概念可能取代“卫星城”的定位。

基于以上调整，我们对经济适用房需抱更加谨慎的态度。

从其性质来看，经济适用房是政府为了激活市场，平抑房价和解决中低收入家庭住房问题而推出的一种过渡产品，而非市场性质的终端产品。

通州商品住宅的平均售价比北京市平均价低35%，比市区的经济适用房还要便宜，产品质量也在不断的提高，因此，经济适用房在通州不但没有竞争力，反而会被通州的商品房同化。

另外，从其发
展趋势来看，北京房地产市场化程度逐渐提高，2002年经济适用住房的开发力度将减弱，传统的经济适用房数量将减少，人们对经济适用房的诠释也会因此发生变化。

通州房地产业的档次
在规模扩张的同时，全面提升档次、水平这是毫无疑问的。

如前所述，在这方面“平面设计、方案的招投标办法”是我区率先实行的的，建设部、市有关部门是予以充分肯定的。

近几年按这一办法初审的物业项目已陆续经市计委、规委、房地局、建委等部门审批，即将动工建设。

这些项目的上马不仅将对全区的第三产业、经济发展起到新的增长源作用，同时也将在一定程度上改善通州城的整体形象，提升通州城的品位，促进通州城的城市化气息和现代化进程。

可以这样讲，随着京沈高速、内环路的竣工，八通线的运营，一个融现代化居住小区、现代化的商贸设施、较大的绿化空间的东部新城，在未来3年内具雏形。