江苏房地产项目定位策划报告

项目跟新长途汽车站仅一条马路之隔，紧邻梁丰生 态园景区，属港城城东生态园板块，周边道路状况 良好，但配套稀少。 项目推出高层、小高层、联院类独栋别墅共288套 房源，其中公寓270套，有约130-145平米的三房， 180左右的四房，主要是以130～145平左右的三房 为主；别墅18套，面积在370-460平米。目前公寓 剩余69套，主要集中在小高层房源里，别墅为1套。

14.3%
100%

城东-XX世家
项目位置 占地面积 建筑面积 物业形态 容积率 建筑风格 绿化率

130-145的三房，ART-DECO风格的公寓，意式风情的别墅， 背靠80公顷的梁丰生态园景区
长途客运站对面 5.5万方 15.8万方 多层、小高层，高层，联排 2.2 公寓ART-DECO,别墅是意式 32%

城东-XX世家
公寓房型 三房 三房 三房 四房 合计 面积段（㎡） 126-129 139-142 130-135 180 套数 13 148 96 13 270 套数比 5% 55% 35% 5% 100%

户型特点：
供应产品主要集中面积段在130～145平米 的面积段之间，以三房为主。
三面朝南，约11米宽阔的采光尺度，采光效果好 客厅的面宽在4米以上

城西-XX皇冠
每个户型基本保 证至少三个开间朝 南，采光面较大； 其中226平的大户 型有五个开间朝南。 140平米的三房 占60%以上。
181平米4房 226平米5房 141平米3房 174平米4房
房型 三房 三房 四房 四房 五房 联排 联排 双拼 双拼 总计 104 141 160 174-181 225 272 384 420 652

127-185平米户型为主，ART-DECO风格、目前余量为332套 左右。

14万方 25万方 小高层 1.78 ART-DECO 40% 127、142、185平米

在售

项目二期小高层，面积为127、142、185平米三种。目前公寓剩 余332套， 周边商业配套齐全，配套教育资源丰富。

城西-XX里程

地块东部

宗地

客户来源

本案主要以项目新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中的中 高端及高端客户为主力客源，大量导入市区客源的可能性不大。

项目新城地区目前基本无在售新盘，且前期土地供应也稀缺，

因此本案面市时基本没有区域内的直接竞争压力。
XX当地客户、北面项目镇南向导入客源是本案的主力客源 另外项目周边一些乡镇客户也是本案的机会客户 但导入市区客户至本案的难度较大 本案

89㎡

112㎡

127㎡

163㎡

169㎡

193㎡

该案是XX国际的升级力作，在原有基础上，继续进行品质的提升，树 立其新城品牌在江苏的标杆性作用。 150米的超大栋距、82%的超高绿化率、大面积水景，体现了该案的 豪宅气度。 灵动的个性空间，使产品具有很高的附加值。 XX新城是新城集团在江苏市区，继XX国际的又一标杆力作，该案与 本地块同处华昌路沿线，两项目将互相借力，双星闪耀。
127\142的三房为主力户型 户型常规，客厅位置利用率不高，有待改善 小区景观绿化率40%，内部水景资源，售楼处样 板段景观效果较好。

185平米4房

142平米3房 房型 小三房 大三房 面积段（㎡） 127 142 套数 套数比 260 264 42.5% 43.2%

四房
合计

185

88
612

项目镇
Hale Waihona Puke Baidu
XX 项目新城及周边乡镇客户是本案的主要 客户来源，而导入市区客的难度较大

那么：如何精确满足这些目标客户的置业需求将成为本案成功定位的关键

主流产品分析

本案XX区域内目前无可参考项目，我们选取市区代表江苏城东、 城西、城南板块目前主流产品的楼盘进行分析。

XX里程 XX新城

XX皇冠 XX世家

XX湖皇冠

G2
约139-145平米

B2
约130-142平米

赠送入户花园和空中花园

城东-XX新城
项目位置 占地面积 建筑面积 物业形态 容积率 建筑风格 绿化率 主力户型

新城置业又一力作，150米超大栋距，大面积中央水景，82% 的超高绿化率，超大赠送空间

人民东路和东苑路交界 12万方 35万方 高层 2.3 欧陆地中海风格 82% 89～169平米
江苏房地产项目定位策划报告

项目新城

本案地处江苏XX板块，但处于项目新城规划片区中。目前区域 内无直接竞争楼盘，本案将成为区域高端置业的首选。

本案

项目新城规划
项 目 镇

本案

XX

项目新城

市 区
项目新城规划 项目新城规划  从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇，但XX已并归大项目新城规划中，未来升值潜力较大。  目前是XX内目前唯一的待开发楼盘，未来区域市场内竞争较少，无疑将成为区域内高端品质置业的首选。

别墅户型主力面 积在350平米以上。
套数 26 676 44 108 116 36 46 46 1 1099 套数比 2.4% 61.5% 4% 9.8% 10.6% 3.2% 4.2% 4.2% 0.1% 100%

面积段（㎡）

城西-XX里程
占地面积 建筑面积 物业形态 容积率 建筑风格 绿化率 主力户型

战略意义

本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大布局，将是又一经 典项目，进一步巩固港城龙头开发商的地位。

本案

地块属性

地块1.6的容积率，具备打造低密度产品的条件，但是地块西侧最低 33米的限高要求，决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景 资源，西侧华昌路主干道出入市区快速便捷，但有一定噪音影响。

用地面积：81743.2平米 土地性质：商住 容积率：≤1.6 总建面积：130789.12 绿地率：≥30% 建筑密度：≤30% 限高60米，但是西侧部分地块 限高要求在33-60米之间；东侧 地块没有限制最低限高。
东侧地块无最 低限高要求 西侧河道 限高要求3360米之间 景观河道 华昌路 华山路

XX湖一号

城西-XX皇冠
占地面积 建筑面积 物业形态 容积率 建筑风格 绿化率 主力户型

城西代表项目，140-230平米大户型，西班牙风格，余量为90 套左右，最后一期三期在售

12万方 24万方 小高层、联体、双拼 2.0 西班牙 50% 141、174、181、226平米

在售

别墅区

项目在售三栋小高层，面积为141、174、181、226平米三种。 目前公寓剩余90余套。已进入最后一期的销售环节。 周边道路交通车流量较少，同时周边学校较多，因此限制高声贝， 噪音污染相对较少 。 周边依托江苏购物公园、省重点的梁丰高级中学等，文化、商业 以及生活配套较好。