重庆地票制度范文

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重庆市地票管理办法

重庆市地票管理办法

重庆市地票管理办法为规范重庆市地票的管理,优化城市公共资源配置,保障广大市民的切身利益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《重庆市物业管理条例》等有关法律法规的规定,结合重庆市的实际情况,特制定本管理办法。

第一章总则第一条为了维护重庆市地票市场的稳定和健康发展,保护购买者的合法权益,加强地票管理工作,保证社会公共资源合理利用,本办法规定了重庆市地票管理的有关事项。

第二条本办法所称“地票”,包括住宅地票、商住地票、商业地票等。

凡是拥有土地使用权的单位和个人均可进行地票的交易。

第三条地票买卖活动,应在合法交易场所进行。

第四条地票的交易应遵循“自由竞价、公开、公正、公平”的原则。

第五条地票的交易应通过法律程序进行,不得采取欺骗、诈骗、胁迫等非法手段。

第六条地票买卖活动中,出现的中介机构应当依法合规经营。

第七条地票交易过程中,不得侵犯第三方的合法权益,如建筑用地、文化遗产保护区等。

第八条地票的交易价格应按照国家和地方的规定进行,不得超过法定价格。

第九条地票的交易应当遵循国家和地方的相关政策和法律法规,在法律规定范围内自主定价和自主购买。

第二章地票交易市场第十条重庆市地票交易市场应根据市场规模和需求建立相应的市场。

第十一条地票交易市场应建立健全有关制度和规则。

第十二条地票交易市场应加强交易监管,确保地票的交易安全、公开、公正。

第三章地票交易流程第十三条地票的交易应当依据法律程序进行,包括报名、确定排名、公示、竞价、定价、过户等。

第十四条地票的报名应当按照市场规则进行,交易大厅应当在规定时间内接受报名申请。

第十五条地票的招标程序应当公开透明,并确保参与竞标的单位和个人符合有关条件和资格要求。

第十六条地票招标的成交价应当根据市场行情和竞价情况确定,并在合同中明确。

第十七条地票交易合同应当合法、公正、公平,保障双方的合法权益。

第四章实施机构和监管第十八条重庆市人民政府应组织信用机构、法律机构、资产评估机构等相关部门,对地票交易市场进行监管和管理。

重庆“地票”:创新城乡建设土地供给机制——重庆“地票”激活农

重庆“地票”:创新城乡建设土地供给机制——重庆“地票”激活农

动议来 自群众的主动要求 。”一 见到记 者 ,洪湖村党支部书记 郭中礼有一肚子 话要说 : “ 农民愿意 复垦宅基地 ,原 因也
不复杂 , 村里 7 0 0多套农房中 , 完全坍塌 的有 4 0多套 ; 多年 无人居住 、 已成为危 旧房的有 2 0 0多套 。 不少农 民觉得 , 农房 没法进入市场 、无法交易 ,与其长期 闲
让群众 自愿 、 不搞 强迫命令 。
农民有 “ 地 票” 交 易的愿望 , 那 该如
何统一意 见,规避风险 ,保障群众利益 呢? 洪湖村 找到 的办法是 , 充分发扬村 民
民主 , 在 4个月时间里 , 先后 7 次 召开村 民大会 ,由大伙 自己决定愿意参与 “ 地
设用地在市内远 距离 、 大范围置换 的“ 地
共 同 关 注 l l
重庆“ 地票’ ’ : 创新城乡建设土地供给机制
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要求 , 在集中居住点规划 建设猪 圈和 养 蚕房 , 满足副业需求 , 并 硬化 了周边村
道, 使集中居住点农民距离 自己的 田地 , 步行最长不超过 1 0分钟 。 “ 以前土地是 ‘ 死资产 ’ , 如今能 ‘ 折
现’ 1 4万元 /亩。” 村民谭明清一家经济 状况一般 , 全家 5口人 只有 4亩地 , 一年

柳树 , 农家院落干净整洁 ; 新 民居还配套 建成篮球 场、休 闲亭 、文化阅览室等设
施。 在涪陵区珍 溪镇洪湖村 ,不少农户
已告别居住多年的土坯 房、 危旧房 , 圆了

重庆地票制度运行现状与改进建议

重庆地票制度运行现状与改进建议

重庆地票制度运行现状与改进建议刘俸材;马泽忠;李爱迪【摘要】As a system innovation of Chongqing urban and rural comprehensive reform, the land coupon system is helpful to optimizing the configuration of urban and rural construction land and illustration the value of the assets of rural land. Some mishaps also have been exposed since the land coupon system ran 5 years ago, such as insufficient consideration of social security function of rural housing land, quality of reclamation land can't be guaranteed, the price fluctuations damaged the interests of some farmers who reclaimed their rural housing land and some land units. Based on analysis of the land coupon system operation mechanism, combined with research situations, this paper gives advices such as enriching forms of compensation, changing market transactions to administrative regulation and strengthening acceptance check of reclamation land for making the land coupon perfectly.%地票制度是重庆统筹城乡综合配套改革的一项制度创新,有利于优化城乡建设用地配置、显化农村土地资产价值。

重庆地票制度对长沙土地管理工作的启示

重庆地票制度对长沙土地管理工作的启示

XX地票制度对XX土地管理工作的启示一:“地票”概念之厘清XX“地票”制度自从2008年12月4日在XX农村土地交易所进行第一次公开拍卖至今,已经走过了九个年头,现已成为XX农村土地交易所的主要交易品种,交易频次、交易价格和交易量稳定上升(见图1)。

外界一直对XX“地票”制度聚讼纷纭、热烈讨论,但与此同时仍有很多人对XX“地票”制度的涵义不甚明了,因此在探讨相关问题之前,有必要对“地票”之概念予以澄清。

(图1)(一)“地票”背景XX“地票”制度是2008年XX市建设城乡统筹实验区提出的十二个具体措施中的一条,主要是以农村土地交易所为依托,通过“地票”制度进行城乡土地资源的统筹。

之所以要进行城乡土地统筹,其迫切性在于,当时的XX与绝大多数中国其他城市一样,面临着城乡二元土地制度的困境:我国法律规定,城市土地属于国家所有,农村土地除非国家征收,不得转为城市建设用地,而农村土地的使用权也不能自由流转。

①农民进城后,留在农村的建设用地退出渠道淤塞,城市又不得不为其匹配建设用地。

这样的“两头占地”,导致城市建设用地刚性增加,农村建设用地闲置。

城市建设用地刚性增加是以减少农耕地为前提的。

因而,耕地保护陷入了只减难增的局面。

而如果鼓励外出农民将宅基地复垦为耕地,从而在坚守18亿亩耕地红线时腾出建设用地指标,形成地票后到市场公开交易,这就巧妙地绕过了农村宅基地不得流转的法律限制,为农民自愿有偿退出农村宅基地开辟了一个制度通道,也有利于耕地保护。

但显然这属于打了《土地管理法》第六十三条的擦边球,因此“地票”交易的平台载体——土地交易所,被特别限制“地票”交易只能在XX市X围进行。

(二)“地票”运作流程“地票”运作流程大致包含以下几个关键步骤:第一,农民申请。

经村集体三分之二成员或三分之二成员代表书面同意,闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地可以成为立项申请的标的,区县土地行政管理部门同意后,可以组织复垦。

重庆地票制度可供全国借鉴

重庆地票制度可供全国借鉴

重庆地票制度可供全国借鉴城市化、工业化和农业现代化是我国近几十年发展的一个主要趋势。

绕不过去的问题之一就是,城市化过程中,城市土地越来越紧张,房价越来越高,而农村的耕地又不断减少,以至于18亿亩耕地红线守不住。

为什么我国这30年耕地在不断减少?很重要的一个原因是,从城市和农村居民的居住状态来说有一个基本现象,即城市的人均建设性用地一般是100平方米,而农村的人均建设性用地一般要250到300平方米,全世界都如此。

当有1亿农民进了城,在城里安居落户后,城市用地刚性地要增加100亿平方米,也就是1万平方公里,那么相应在农村的地自然就退出复垦为耕地,就是退出2.5万平方公里。

所以,在这样一个自然过程中,全世界的宏观潮流用10年、100年看都是耕地增加的过程,没有哪个国家出现中国这样城市用地这么紧张的。

我国城市用地紧张是不是因为城市浪费?也不是。

为什么会紧张?是因为2亿多农民进城后,城市化率增加到超过50%,而这些农民在农村的建设性用地基本没有减少,两头占地,也就变成350平方米。

这是中国土地紧张的根本体制性的问题。

每年建设部和国土部审批的土地是800多万亩土地的指标,耕地变城市建设用地,这是硬性增加的。

10年就八九千万亩,再加上各地总有一些没有经过报批就使用的违规用地,所以10年间去掉1亿亩,是刚性的。

然而,农村又没有把农村建设性用地减少1亿亩,所以中国耕地就从20多亿亩减少到现在的18亿亩。

我们不能将进城农民的土地、宅基地拿回来复垦为耕地,那是农民的私人产权,不能被剥夺。

这也是中国的一个现实。

那么怎么化解这个问题?重庆在这个问题上做了探索,建了一个地票交易所,重庆拥有全国唯一的地票交易所。

当进城农民在城里落户以后,如果他觉得自己的宅基地实在没有用处,可以交给政府复垦为耕地,他可以拿到地票交易所交易,同时房产商要征农民的地需要地票指标。

一亩地票的价格如果是20万,除掉复垦成本,剩下的就给农民。

这样的地票交易,对大城市的郊区来说没有意义,因为它的级差地租明显摆在那里,征地动迁的过程就会体现这个价值。

关于地票的讨论

关于地票的讨论

关于重庆地票的讨论一地票的性质1地票是一种指标象征2地票是一个载体3地票是一种权利代表二、地票制度的功能1有效协调土地市场和管理秩序2完善耕地占补平衡制度满足了城市经济社会发展对建设用地的需求,又减少了对耕地的占用,进一步优化和完善了耕地占补平衡制度。

3优化建设用地布局和提高农村建设用地利用效率通过指标“票据化”的形式将腾退出的建设用地流向城市,实现了农村建设用地的“空间转移”,优化了建设用地的空间布局,提高了农村集体建设用地的利用效率。

4促进缩差共富地票制度不仅从价款分配方面充分保证原建设用地使用权人(农户和乡镇企业)的权益保障,对农户和集体经济组织实行价款保底,而且优先留足农村发展用地空间,给农村发展提供了资源保障。

同时,在地票形成过程中,农户还得到了复垦后耕地的承包经营权、复垦中参与施工的劳务收入和房屋残值三项收入。

另外,地票制度发现了农村土地价值,地票交易价格为农村房地产价值评估提供了测度标准,充分保证了农村居民房屋抵押价值的真实体现。

5为农村土地产权制度改革形成制度供给农村土地产权制度改革是土地管理的重点和难点,也是农村土地从生产型要素向资产型要素转变的关键。

地票制度实现了建设用地与耕地不同权利主体及区域之间的转换,并且对农村集体土地价值发现进行了实践探索,这些都为农村土地产权制度改革提供了制度储备和供给,为深入推进农村产权制度改革奠定了基础。

三、地票制度面临的问题1供给地票集体经济组织所有权权利保障问题从物权的实现来讲,所有权在各种权利中占主导地位,但在地票价款分配上,农户和乡镇企业作为使用权人,在集体土地权利实现上比作为所有权权利主体的农民集体获得了更大的利益,集体土地的所有权权能在经济上没有得到充分体现。

2边远地区支撑性发展要素过度流失在一定程度上讲,建设用地是地区发展的支撑性发展要素和资源保障。

对于边远地区,在分配国家计划指标时就处于弱势地位,而通过地票制度形成的建设用地指标落地点又主要集中在主城发达区域,这样会加剧区域发展差距,影响区域平衡协调发展。

重庆市地票管理办法

重庆市地票管理办法

重庆市地票管理办法第一章总则为规范重庆市地票的发放和管理,依据有关法律法规,制定本办法。

第二章发放对象重庆市地票的发放对象主要包括以下类别:1.重庆市户籍居民;2.在重庆市工作的非户籍居民;3.在重庆市学习的在校学生;4.在重庆市治疗的连续住院患者;5.受邀请在重庆市进行定期活动的团队及其成员。

第三章地票种类及数量根据重庆市实际情况,确定以下5种地票种类:1.交通地票:可在重庆市内使用地铁、公交、轻轨等公共交通工具;2.文化地票:可在重庆市内的博物馆、图书馆、美术馆、科技馆等重点文化场馆免费参观;3.旅游地票:可在重庆市内的重点景区免费参观;4.健身地票:可在重庆市内的公共体育设施(如体育馆、游泳馆、羽毛球馆等)免费使用;5.医疗地票:可在重庆市内的医疗机构接受诊治。

地票的数量由市民政局根据实际需要进行统筹安排,确保符合条件的市民能够获得合理的地票数量。

第四章发放流程第一节申请办理1.交通地票、文化地票、旅游地票、健身地票的申请表格可由个人在指定的网站上进行下载;2.医疗地票的申请需由医疗机构出具证明,并经过审核批准。

第二节审核发放1.由区县民政局对符合条件的市民申请进行审核,审核结果通过邮件或短信通知申请人;2.申请人凭所获通知单到指定地点领取地票。

第三节使用管理1.各类地票使用期限及使用规则详见地票说明书;2.地票只限本人使用,不得转让、借用、转借或出租;3.地票遗失需重新申领。

第五章监督管理1.重庆市市民政局负责重庆市地票的总体规划和监督管理;2.区县民政局作为地票的发放机构,负责相关信息的收集、审核和发放等具体工作;3.重庆市公安局、市交通运输局、市旅游局、市卫生健康委员会等部门,按照职责分工,协同推进地票的管理与服务。

第六章法律责任任何单位或个人不得故意毁损、仿制、转让地票或者扰乱地票的正常使用秩序。

违反本办法规定的,由有关部门依据有关法律法规予以处理。

第七章附则1.本办法自公布之日起实行;2.重庆市市民政局负责本办法的解释。

重庆地票制度

重庆地票制度

重庆地票制度重庆地票制度是指根据地理位置不同,将长江两岸地区划分为两个票区,居民可在各自的票区内享受一定的优惠政策。

这一制度是为了促进重庆市经济发展、优化资源配置、增加居民福利而进行的一项重要改革。

重庆地票制度的实施,能够有效地刺激了重庆市两岸地区的经济发展。

由于地理位置的限制,长江南岸相对较为偏远,发展相对滞后。

而通过实行地票制度,重庆市政府给予长江南岸地区更多的政策倾斜,鼓励企业在该区域投资兴业,吸引了大量的资金和技术进入该地区,推动了其经济快速增长。

长江两岸的经济发展的不平衡现象得到了明显的改善。

此外,重庆地票制度还能够有效地优化资源配置。

通过划分不同的票区,可以更精确地为不同地区的需求提供相应的服务和资源。

比如,南岸地区是重庆市的新兴产业集聚区,通过地票制度,南岸地区的企业可以享受到更多的优惠政策,吸引了大量的高新技术企业和创新创业人才进入该地区。

而北岸地区拥有重庆市的中心商务区和政府机构,相应地享受到了更多的政策支持和资源配置。

地票制度使得不同地区的特色和优势得以发挥,社会资源得以更加合理地配置,提高了整个城市的综合竞争力。

重庆地票制度的实施,也能够增加居民的福利。

通过地票制度,居民可以在各自的票区内享受到一系列优惠政策,比如交通费用、医疗保健、教育等方面的补贴和减免。

这使得居民的生活负担得以减轻,提高了居民的幸福感和生活质量。

同时,地票制度还能够促进两岸居民之间的交流和沟通,加强了社会的凝聚力和边界的融合。

总之,重庆地票制度的实施,能够促进经济发展、优化资源配置、增加居民福利。

然而,在实践中,还需要不断改进和完善这一制度,以适应社会经济的发展和居民的需求变化。

只有在不断完善和优化的基础上,才能更好地实现地区间的均衡发展和社会的和谐稳定。

重庆的地票制度

重庆的地票制度
问题解决和经验总结
03 未来发展方向
科技融合和政策跟进
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第3章 地票制度的实施效果
地票制度对农民生活 的改善
01 地票制度对农民住房建设的支持
稳定宅基地和土地使用权
02 地票制度对农民生活水平的提升
改善生活条件,增强幸福感
03 农村社区建设中的地票案例分析
案例说明地票在社区建设中的应用
地票制度对城市发展的促进
总结
通过对重庆地票制度的研究和分析,我们深刻认识到地票制 度在城乡发展中的重要性和作用,其在推动城市和农村协调 发展、促进社会经济繁荣等方面发挥了重要作用。希望通过 本次研究,能够更好地推动地票制度的改进和完善,为重庆 的城乡发展贡献力量。
展望
展望未来,重庆地票制度将持续发展壮大,为重庆城市化进 程和农村振兴提供有力支撑。在政府部门和社会各界的共同 努力下,相信重庆的地票制度将不断完善和创新,为城市和 农村居民带来更
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第五章 地票制度的比较与借 鉴
重庆地票制度与其他地 区土地管理模式比较
重庆地票制度作为一种特色模式,在城乡发展中发挥了独特 作用。与此同时,中国的其他地区也有各自的土地管理模式, 如北京的宅基地制度、上海的土地市场化等,不同地区的模 式各有特点,值得借鉴和借鉴。
重庆地票制度与北京宅基地制度的比较
城市化进程
地票制度对城 乡和谐发展的
影响
城乡和谐
结尾
通过以上内容可以看出, 地票制度对重庆的发展产 生了深远的影响,为农民 和城市居民带来了实际利 益,为经济增长和社会和 谐添砖加瓦。
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第四章 地票制度的现状与问 题
地票制度的现状 与问题
地票制度的顺利实施离不 开完善的管理机制和监督 体系。在重庆,地票的管 理分为发放、登记、使用 和流转等环节,各个环节 都需严格依照法律法规进 行管理,确保地票的合法 有效使用。地票制度在城 市化进程中发挥着重要作 用,但也面临一些挑战和 问题,如地票利用效率不 高、管理制度不完善等。

重庆地票制度

重庆地票制度

“地票”的设计思路如下:“以耕地保护和实现农民土地财产价值为目标,建立市场化复垦激励机制,引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地,形成的指标在保障农村自身发展后,节余部分以地票方式在市场公开交易,可在全市城乡规划建设范围内使用。

”具体实施,有四个环节:(1)复垦。

前提是农民住有所居,并自愿申请,将闲置、废弃或利用不充分的农居房屋,复垦为耕地。

至于单户申请,还是联户申请;是复垦后在本地另建新居或新村,还是到城镇购房——皆遵从申请人的意愿。

市、区政府仅对复垦申请的批准和结果验收,负行政责任。

验收时,以权证为建设用地的合法依据,以第二次国土调查的图斑控制复垦范围,以实测结果确认有效建设用地的面积,并严守复垦达标的技术标准(土壤层厚40公分,小于15度坡)。

(2)交易。

复垦一旦经验收合格,就生成“地票”,即可以公开交易的土地资产之凭证。

权利人——农户或农村集体——可持票进场,到“重庆农村土地交易所”挂牌出售。

根据土交所章程,城乡法人、具有独立民事能力的自然人及其他组织,均可入场平等竞购地票。

地票的成交价由市场决定,信息一律公开。

(3)落地。

重庆市建立计划指标、地票、增减挂钩指标分类保障用地需求的制度。

明确规定,主城区和区县城新增的经营性用地,必须使用地票。

同时,不得在城市规划建设范围之外使用地票,保证地票的落地纳入城市建设规划。

另外,地票落地时仍遵守现行土地征收、转用、出让的有关规定。

(4)分配。

地票的成交价款扣除复垦成本之后,全部收益归农民和农村集体所有。

其中,宅基地收益由农户与集体按85:15分成,其中属于农户的,由土交所直接打入农户的银行账户;属于集体使用的建设用地,复垦交易后的地票收益归集体。

重庆市还设立最低交易保护价,保障农户的地票收益不低于每亩12万元,集体的收益不低于每亩2.1万元。

复垦形成的耕地,所有权归集体所有,原则上由原农户承包经营和管护。

重庆地票制度脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”,实现的经济功能也类似,就是把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地,经由在农村复垦、在城区落地,“移动”到地价较高的位置来使用,从而释放土地升值的潜力。

重庆市地票管理办法

重庆市地票管理办法

重庆市地票管理办法重庆市地票是指在重庆市内使用的一种交通出行凭证。

为了规范地票的使用和管理,重庆市地票管理办法被制定出来。

本文将详细介绍重庆市地票的管理办法,以便市民和游客更好地了解和遵守相关规定。

一、地票的类型重庆市地票主要分为两种类型:公共交通地票和旅游专线地票。

1. 公共交通地票:适用于乘坐重庆市公共交通工具,如公交车、轨道交通等。

公共交通地票分为一日票和多日通票两种。

一日票是指在购买当天可无限次数使用的地票,多日通票是指在有效期内可无限次数使用的地票。

2. 旅游专线地票:适用于乘坐重庆市的旅游专线交通工具,如旅游巴士、旅游火车等。

旅游专线地票一般根据线路和景点的不同进行划分,市民和游客可以根据需要选择购买相应的地票。

二、地票的购买和使用1. 购买地票:市民和游客可以在重庆市的地点售票处购买地票,也可以通过手机APP等方式进行在线购买。

购买时需要提供有效身份证明,并按规定缴纳相应费用。

2. 使用地票:购买地票后,在乘坐公共交通工具时,需要将地票刷卡或出示给司机进行验证;在乘坐旅游专线交通工具时,需要出示地票并按规定上车。

地票仅限持有人使用,不得转让或过期后再次使用。

三、地票的管理和维护1. 地票的管理:各地点售票处需设立专门的地票售票窗口或自助售票机,确保售票过程规范和高效。

同时,对地票销售和使用情况进行监管,确保地票的正常使用和管理。

2. 地票的维护:各地点售票处需定期维护售票设备,确保设备正常运行,并及时更新地票信息。

对损坏的地票进行更换,避免因地票损坏而导致的使用问题。

四、地票的违规处理1. 地票的挂失与补办:市民和游客如果发现地票丢失,应当及时向相关部门进行挂失,并按规定进行地票补办手续。

补办地票需提供有效身份证明,支付相应手续费用。

2. 地票的违规使用:任何人不得使用伪造、变造或过期的地票,一经发现将受到相应的处理和处罚。

对于多次违规使用地票的人员,将取消其地票的使用资格,并追究相关法律责任。

重庆地票制度及农村土地交易所

重庆地票制度及农村土地交易所

重庆地票制度及农村土地交易所创设近两年来,土地交易日趋活跃。

截止2011年9月,重庆农村土地交易所共进行了十七场地票交易,已交易地票29720亩,成交总金额36.07亿元,最高每亩价格达到了20万元。

重庆地票交易引起了社会各界的广泛关注。

保“耕地”惠“三农”18亿亩耕地红线不能动摇,然而,随着经济和城市化的快速发展,城市土地价格不断上涨,现实中存在大量突破这一红线的冲动。

不管是近年来农村建设用地直接入市的现象,还是农村宅基地入市自由流转(小产权房)的出现,都已经表明,用地矛盾日益凸现。

正在重庆试点的地票制度,试图化解这一矛盾。

地票是一种权利的凭证,其交易的客体的就是将农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村建设用地复垦为耕地后可用于建设的用地指标。

地票制度以“先补后占”替代“先征后补”的建设占用耕地的占补平衡模式,既保证耕地红线不放松,又为农民进城后的土地处置建立渠道。

首先,地票成交价款全部用于“三农”,扣除必要的复垦成本后85%支付给农民、15%支付给农村集体经济组织,切实保护“三农”权益。

其次,农村集体建设用地与城镇建设用地的远距离、大范围置换,利用级差土地收益提升偏远农村的土地价值,使一些边远山区的农村建设用地能够分享城市周边土地的级差收益,获得更大的市场价值。

再次,在充分保障农村发展自身用地空间的前提下,对接城乡建设用地供需,将外延扩张式的城镇建设用地新增机制,调整为与农村建设用地减少相挂钩盘活建设用地存量的新机制。

最后,地票交易实现了农村建设用地指标的市场化配置,建成了城乡统一的土地要素市场。

革新拿地模式传统上房地产企业直接通过国有土地使用权出让转让来获得房地产用地。

而最常见的拿地模式就是通过参与国有土地使用权招拍挂竞争获得目标地块的使用权。

据重庆国土部门的负责人介绍,根据2008年重庆市人民政府发布的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》等文件,今后重庆主城区经营性用地,不再下达国家计划指标,经营性用地只能使用地票。

浅析重庆市城乡发展过程中的地票制度

浅析重庆市城乡发展过程中的地票制度

浅析重庆市城乡发展过程中的地票制度【摘要】在中国城市化进程中,城市建设用地日趋紧张,而18亿亩耕地红线必须恪守。

如何统筹城乡发展,发现农村土地价值,加大反哺“三农”力度,破解城乡二元用地矛盾是各级地方政府需要认真思考的课题之一。

为此,重庆市独创了地票交易模式,摸索并建立了城乡土地大范围置换的“地票”交易制度。

下面本文对重庆市城乡发展过程中的地票制度取得的成效以及改革过程中需要注意的问题进行了探讨,以期对政策研究者以及相关从业人员有所裨益。

【关键词】重庆;地票;复垦1.重庆地票制度的涵义与意义当前我国城乡发展极不平衡,城市土地供需矛盾日益突出,而农村用地增减率与城镇化进程极不协调。

在可用土地短缺的情形下,地方政府为了加大经济发展不得不大量拆迁土地,造成征地矛盾愈演愈烈。

而且在严格的土地管制制度下,地方政府为了应对耕地保护制度,办法无所不用其极,未批先占,多占少补,占优补劣,甚至刷绿漆来迷惑卫星遥感。

与此同时,广大农村的集体建设用地却大量闲置,造成了大量闲置浪费。

以重庆为例,近十年来重庆市城镇化率提高了25%,但农村居民点用地减少率不到1%。

以江津区为例,全区近40万农户中约有23%已经完全放弃了农地耕作,闲置或半闲置的建设用地粗估可达近3万亩,不少农民进城镇生活后,农村老宅无法处置变现只能任其闲置。

针对此情形,重庆地票制度应运而生。

所谓地票制度其实是重庆试点的一种做法,实际上就是把农村建设用地,在农民和集体经济组织完全自愿的前提下按规划进行复垦,经严格验收后产生的建设用地指标。

“地票”是重庆推出的重大改革试验之一。

也是目前为止唯一一座被允许在全市范围内推行这场“新土改”试验的城市。

重庆通过在全市范围内启动地票交易试验,推动这些荒置的土地通过复垦而变为新增城市建设用地。

在这个平台上,农户、地方政府、开发商等等各利益相关者,纷纷开唱着不同的角色。

其中具有标注性意义的是08年成立农村土地交易所,成为大范围置换“地票”交易的机构。

重庆地票制度研究_杨莞姣

重庆地票制度研究_杨莞姣

3.1.4 与城市户籍制度改革相辅发展。 我国农村目前有大量劳 动力需要进入城市,而随着农民工外出的增多,收入水平的提 高,在家乡城镇购房现象已经比较普遍。 政府通过“地票”的形 式,结合户籍制度改革,统一购买已在城市定居,有工作、家庭 和住宅的农民工腾出的闲置宅基地,并把其中一部分收益补偿 给原农村集体经济组织和进城落户的农民、农民落户的城镇政 府,则可推进农民进城落户,做到城市化加速发展的同时完善 了农村土地处置机制。 3.2 全国地票交易探索 3.2.1 全国地票交易。 我国一些经济欠发达地区尤其是西部地 区有着巨大的土地资源。 因此,要合理开发这些土地,首先成立 全国地票指标交易市场,把耕地折算成指标进行产权交易。 其 次制定指标换算体系, 需要制定地票复垦及落地折换系数,在 全国范围内对农村土地进行分等定级,并确定换算指标。 然后 各省市土地管理部门作为复垦的责任主体,将达到复垦质量的 上报到全国指标交易所,换算后挂牌交易。 3.2.2 地票 二 级市 场 探 索 。 地 票 作 为 一 种 指 标 ,本 身 就 拥 有 它 的证券性。 二级市场的引入,可以对于地票一级市场的交易起 到良性的推动作用,进一步的显化地票价值,增强对农村的反 哺力度。 但另一方面,放开二级市场,可能会影响到一级市场的 交易和价格。 由于差价的存在,可能出现倒买倒卖的现象,可从 以下几个方面遏制地票的炒卖:首先做到远瞻性,充分研究次 年经济形势进而确定当年地票的供应规模,逐步推进地票的供 应,避免因土地复垦周期带来的地票供应短缺;其次做到有序 性,限定地票使用期限。 在地票拍卖时规定地票落地时间,如逾 期未落地,则可参考出让土地征收土地闲置费;最后征收转让 重税,使其转让利润降至最低。 (指导老师:马智利) 参考文献: [1] 曹 建 海 , 我 国 土 地 节 约 集 约 利 用 的 基 本 思 路 [J]. 中 国 土 地 ,
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重庆地票制度范文一、地票交易概述xx年12月4日,伴随着重庆农村土地交易所的挂牌成立以及地票的第一次公开拍卖,“地票”由此走进人们的视线,然而对于“地票”,许多人的理解依旧停留在“土地票据化”的初始概念范围之内,因此,笔者认为有必要对地票概念进行厘清,并对重庆地票交易发展历程和运作模式进行梳理。

(一)地票概念厘清地票,是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标,由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。

这个凭证就称为“地票”。

概言之,地票是建设用地指标凭证的通俗说法,尽管目前尚未规定地票拥有者在城市建设用地拍卖中有优先权,但是地票仍被尊称为“土地VIP卡”。

地票交易,字面理解就是在特定场所对地票进行的买卖。

现实中,因二级市场尚未成型,地票交易仅仅是指在农村土地交易所进行的一级市场地票拍卖。

值得注意的是,地票交易仅仅是民间对指标交易的称呼,官方对于地票交易,仍称之为“指标交易”。

(二)重庆地票交易发展历程xx年, __批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。

xx年6月27日,国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。

xx年11月17日,重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。

xx年12月4日,重庆农村土地交易所挂牌,该交易所以“地票”作为主要交易标的,中国的地票交易制度就此诞生。

xx年12月4日,重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。

xx年2月,《 __关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度,在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上,稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。

xx年12月3日,重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖,共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票,截至xx年12月3日,重庆农村土地交易所总成交44总地票,共计8300亩用地指标,成交总金额7.38亿元,均价每亩9万元。

重庆玉豪龙实业(集团)有限公司成为第一个“吃螃蟹的人”,xx年12月4日,该公司以2560万元拍下第一张地票,xx年2月4日,重庆媒体称该公司已经“兑现”地票。

(三)重庆地票的运行模式1.规划布局《暂行办法》规定:市国土资源行政主管部门依据土地利用总体规划、城镇规划,编制城乡建设用地挂钩专项规划,确定挂钩的规模和布局,经市人民政府批准后实施。

2.立项申请经村集体三分之二成员或三分之二成员代表同意,闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地可以成为立项申请的标的,区县土地行政管理部门同意后,可以组织复垦。

有其它稳定居所,而且有稳定工作或稳定生活的村民也可申请复垦耕地。

复垦新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营;自己不经营的,可再次流转,获得相应收入。

3.土地管理部门验收村集体或村民复垦土地经土地管理部门严格验收后,腾出建设用地指标,并由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。

4.地票交易价格确定在综合考虑开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上,市土地行政主管部门制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格,供交易双方参考。

5.土地交易所交易重庆市农村土地交易所是开展地票交易的的固定场所。

所有法人和具有独立民事能力的自然人,均可通过公开竞价购买地票。

地票交易总量实行计划调控,原则上不超过当年国家下达的新增建设用地计划的10%。

6.地票交易收益分配除缴纳少量税费外,绝大部分归农民家庭所有。

耕地、林地的承包经营权交易收益,全部归农民家庭所有。

农村集体经济组织获得的土地收益,主要用于农民社会保障和新农村建设等。

7.地票兑现地票作为城市建设用地指标凭证,在城镇使用时可以纳入新增建设用地计划,增加等量城镇建设用地,并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费,在符合土地利用总体规划和城乡总体规划,办理征收转用手续,完成对农民的补偿安置。

征为国有土地后,通过“招、拍、挂”等法定程序,取得城市土地使用权。

二、地票交易的现实能动作用土地是农民的生存之本,法律对农村土地流转作出了较为严格的限制,然而,随着城乡一体化进程的加快,一方面是城市建设用地供不应求,另一方面农村土地浪费严重,空心村大量出现。

地票的出现,某种意义上缓解了上述矛盾,有效促进了农村土地使用权流转,并提高了农民收入,促进了城乡一体化进程。

(一)有效促进农村土地使用权流转根据我国现行法律规定,农村土地使用权可以流转但是限制较多,对于农村建设用地使用权,《土地管理法》在允许转让的同时,作出了严格限制。

从《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”可以看出,农村建设用地的流转只有在“破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”才可以出让、转让或者出租,而对于农村宅基地等,法律上规定仅仅限于村集体内部流通。

相比于城市建设用地,农村土地使用权流转面临较大障碍,这也是农村小产权房难以在法律上得到有效承认的根源。

重庆地票交易制度突破了农村建设用地难以流转、农村宅基地不能用于非农建设的法律问题,通过激励相应的市场机制,实现了农村建设用地与城镇建设用地之间的交流,此对于解决我国农村建设用地低效率使用问题、打破城镇发展的土地资源瓶颈,具有较强的现实意义。

该交易制度可以使农村多余的建设用地,通过复垦形成指标,进入土地交易中心进行交易,从而有效实现了农村土地使用权的流转。

当然,重庆地票交易制度的实施建立在重庆城乡一体化的特殊基础之上,其他省份地票交易制度会面临更多的法律制约。

(二)有利于新农村建设,有利于耕地的保护新农村住房建设在各地已经深入进行,统一建起楼房后,原农村宅基地恢复为耕地,由此产生的农村建设用地指标如能进行交易,并将溢价用于新农村建设,既能促进新农村建设的深入进行,又能极大缓解城市建设用地紧张的局面。

我国人均耕地面积不足一亩,有限的耕地资源必须得到保护,地票交易制度通过“先占后补”的方式,极大的缓和了耕地资源的紧张保护局面,杜绝了农村土地资源浪费的现象,通过开源节流,一定程度上促进了农村耕地保有量的增加。

(三)促进城乡一体化,增加农民收入农村集体建设用地与城市建设用地远距离、大范围的转换,一方面可缓解城市建设用地紧张,带动城乡之间土地要素流转,大幅度提升偏远地区的农村土地价值,另一方面,实现了城乡级差地租的价值化,这个价值可以转化为大城市反哺大农村的资金。

农民通过地票增加收入,促进农村劳动力转移,增加农业投入的资金,提高进入城镇后的生活保障水平和发展能力。

三、地票交易的制约瓶颈“地票”作为新生事物,从诞生的那一刻起便被赋予了一种神圣的寄托,然而作为城乡土地流转的试水石,重庆地票交易面临着诸多瓶颈。

(一)复垦的落实问题地票交易的前提是农村建设用地转化为城市建设用地的同时,耕地数量的增加和质量的不变。

然而,复垦土地的数量和质量并不能得到充分保证。

作为政策的执行者和受益者,相关行政部门可能更倾向于复垦耕地当时的数量,而忽视了复垦耕地的质量,以及后期复垦耕地的保护。

依照《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》的规定,对于复垦耕地,区县国土资源部门按规定组织验收,合格后,按照重庆市土地复垦有关规定,向市国土资源部门申请确认并核发地票,如此以来,地方政府“既是复垦耕地带来用地指标的受益者,又是复垦验收的审批者,同时也是复垦成本的支付者”。

由于复垦耕地的未来利用与地方政府并没有直接关系,因此地方政府不会太关心复垦土地质量的好坏,考虑更多的是换建设用地指标的问题。

(二)溢价分配问题对于溢价分配,现行模式下规定:一是支付复垦成本,对农民的宅基地上的房屋,比照征地的标准,给予补偿,并对其新购房给予补贴;二是给付农村集体组织类似于土地出让金的价款,因建设用地所有权人是集体,农民只有宅基地使用权,因此这部分价款,不能直接支付给村民;三是区县政府建立耕地保护基金。

但是,从溢价分配模式可以看出,经过层层截流,溢价款最终交付给农民的并不多,这对于保护农民利益不利。

因此,如何建议一整套科学的溢价分配机制,是地票交易面临的重要问题。

(三)地票持有者权利保护问题《暂行办法》只赋予了地票持有者人对地块的选择权。

地票持有者人要在符合城市规划和土地利用规划的范围内,寻找尚未被国家征收、又符合其市场开发需求的地块。

如果该地块符合两规,又有市场需求,政府就按程序对该地块进行征用,并作为经营性用地进行招拍挂。

地票持有者和其他开发者成为平等的竞争者。

然而,地票持有人不能享有同等条件下获得国有城镇土地使用权出让时的优先权。

地票持有人拍到该地块使用权,地票的价格计入到招拍挂价格之中。

地票持有人拍不到地块,政府从拍卖价中扣除地票价格,这部分返给地票持有人,但只返还本金,利息损失作为投资风险由地票持有人支付。

可见尽管地票被称之为“买地VIP卡”,但是法律意义上其并不具备“优先权”的含义,现实中,参与地票买卖的企业积极性并不高。

可见,现行政策对于地票持有者的保护并不完善。

四、地票交易制度的完善爱迪生发明电灯的时候并没有人意识到电气时代的到来,贝尔发明电话的时候同样没有人意识到通讯时代的到来,任何新生事物可能如襁褓中的婴儿般充满了幼稚,然而伴随其成长、成熟、成功,展现在我们面前的可能是一个巨人。

地票同样如此,只要我们能不断完善相关制度,其所展现的新面目,其所带来的新风貌,可能超乎我们的预期。

(一)借鉴污染物排放权交易制度,完善土地当量问题不可否认,重庆目前实行的地票制度,与国际上通行的污染物排放权交易制度有异曲同工之妙,区别在于地票核定并未考虑土地质量问题,尽管国土部门认为有必要在评审确定土地数量时考虑土地质量状况,但是实际操作中,相关部门对于复垦土地的质量并未重视,然而由于地域差别,重庆各区县复垦耕地质量差异较大,即便是同一区县的复垦耕地,因各种人为因素,也可能存在质量差异。

片面的仅仅以面积作为地票的计价单位并不科学。

参照污染物排放当量,可以建立一种土地当量,将土地的各项综合指标均予以考虑,最终使地票能够科学合理的反应其所代表的耕地质量,同时促使土地复垦能够更为有效。

土地当量制度的建立,也是农村建设用地未来全国流通的必要保证。

(二)溢价大部分作为建设新农村住房基金溢价全部分配给农民无法律依据,因为村集体是建设用地使用权的主体;溢价不分配给农民却损害了农民利益,因为农民让出了宅基地等作为复垦标的。

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