房地产公司设计评审与成本优化

设计评审与成本优化
作业指引
1.优化原则
1.1与定位要求相匹配：须考量设计是否与拟开发物业的产品定位、交房标准及地域特点相匹配，避免功能溢价；
1.2以客户价值为中心：通过比较不同设计方案所带来的品质、效果、效益（售价）、成本（含物业管理、运营成本），兼顾长期利益和短期利益的平衡，从中选择性价比（客户认可价值与成本支出差额比）最大的设计方案/部品，不宜片面追求效果，或低成本；
1.3持续优化：在各阶段和各单项设计中都应持续开展方案优化工作；
1.4动态测算、及时反馈：成本管理在各设计阶段的评审过程中，都应全面测算成本，及时计算各项（不同设计方案、单位可售面积等）成本指标，并整合财务、营销等部门测算项目收益，向公司决策层提供决策依据；
1.5取得设计单位配合：应注意做好与设计单位的沟通工作，通过合同手段取得设计单位在成本控制方面的支持与配合。

2.组织与分工
2.1设计评审小组：项目进入设计阶段后，下属地产公司应牵头设立一非常设组织，小组成员应包括设计、成本、工程、营销四个职能部门（必要时增加酒店管理、商业、物业管理），并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业。

2.2在各设计阶段，评审小组应组织专题研讨会，并与设计院保持良好和紧密的沟通，深入广泛地讨论和比较各方案的经济性，成本部应及时提供方案比较的成本测算；
2.3各阶段设计完成后，成本部提供包括成本测算在内的成本资料，方案论证应结合成本因素进行综合评价。

3.前期策划、概念设计阶段成本控制重点
3.1建筑、结构方面
3.1.1设计开展前，成本测算人员应配合规划设计、营销部、财务部等部门专业人员共同探讨产品类型布置方案，做出单一/组合产品及其不同组合方案的成本估算、营销收入、以及指导概念设计、形成较为详尽、准确的最优产品组合；
3.1.2结合周边环境、用地景观资源、合理确定不同地域的不同产品布置，使产品销售利润、土地价值最大化；
3.1.2.1控制不可销售的公建及配套建设面积；
3.1.2.2不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的建筑面积满足规划要求即可；
3.1.2.3提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格，估算建设增加的成本，综合考虑赠送面积的比例。

3.1.3通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。

3.1.4应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。

3.1.
4.1土方工程实施前，成本部需要求设计部提供整个项目的土方挖填量、挡土墙及护坡成本，并将计算结果提交至下属地产公司决策委员会审批。

3.1.5总图规划应综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局、避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。

3.1.6山地建筑
3.1.6.1设计应尽可能减少挡土墙，护壁的建造
3.1.6.2根据山体高差确定产品类型
3.1.6.3控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础
3.1.6.4结合山体实际情况及高差，比选边坡支护方式
3.1.6.5边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆+砼喷设、毛石挡墙、砼挡墙
3.1.6.6山地建筑必须比选边坡支护方式
3.1.6.7应结合地形情况确定赠送面积的大小
3.1.6.8合理利用场地地形地貌：利用原有地形的起伏关系完成山水造型，避免洼地堆山，水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。

3.2园林环境方面
3.2.1充分考虑利用场地景观资源，提升产品品质
3.2.1.1不同景观与建筑产品的合理搭配
3.2.1.2不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合
3.2.2明确景观工程费用控制标准
3.2.3明确软硬景控制比例
3.2.3.1通常软景比硬景便宜，因此应尽可能多的设置软景，少做硬景。

4.方案阶段成本控制重点
4.1建筑、结构设计
4.1.1建筑方案造型
4.1.1.1评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减少建筑专业的不合理布置带来结构成本的增加。

4.1.1.2高层建筑单体应选择对称形式
4.1.1.3考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少
4.1.1.4控制屋顶造型
4.1.2确定合理层高
4.1.2.1结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%；
4.1.3控制窗地比
4.1.3.1通过节能估算指标来控制窗地比。

一旦节能审查通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，或调整选材，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。

4.1.3.2单体方案确定后，估算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比，窗地比不宜超过同类产品的经验值。

4..1.4限定/标准化栏杆、栏板
4.1.4.1估算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量减少。

4.1.4.2提请集团规划设计部将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品。

4.1.5优化外装饰设计
4.1.
5.1提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考。

4.1.
5.2提供目前各种产品外墙平涂，质感涂料，面砖，石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料，面砖，石材的面积比率。

4.1.
5.3提供常用外装材料适用性能。

4.1.
5.4关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。

4.1.
5.5外立面线条，如非特别复杂，尽量采用砼浇筑、砖砌筑等形式，尽量减少铝合金、GRC预制件、石材线条等物料构筑，以减少造价。

4.1.6优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法
4.1.6.1优化比选具体做法及价格，以此形成标准化设计。

4.1.6.2地下室底板及外墙防水部位尽量选用渗透防水结晶、水泥基复合防水涂料等较为经济适用的防水材料；
4.1.6.3地下室顶板、外墙、屋面等部位综合考虑当地市场，选用较为经济适用的防水村料，并在符合设计规范、防水等级的前提下，尽量采用结构自防水与单层防水结合的防水方案。

4.1.7节能方案
4.1.7.1尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案4.1.7.2通过合理的窗墙比实现节能达标
4.1.7.3通过墙体材料实现节能达标
4.1.7.4控制节能取值范围
4.1.7.5南方地区采用外墙内保温、加气砼砌块等
4.1.7.6明确女儿墙内侧，屋面构架，楼梯间，风井，突出外墙装饰墙柱等不必要保温部位
4.1.7.7优化外立面比，减少外立面造型线条
4.1.8结构方案优化
4.1.8.1结构平面确定后，设计部、成本部配合审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。

（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙：住宅一般较少采用框架筒体结构。

）
4.1.8.2减少挑板、外挂装饰钢构件数量
4.1.9山地建筑必须比选边坡支护方式
4.1.9.1边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆+砼喷设、毛石挡墙、砼挡墙。

注意：挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙更经济，因此高挡土墙需要进行方案估算比较。

4.2设备安装设计
4.2.1估算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，成本及相关专业人员要提前跟进方案，避免时间不够而优化不到位。

4.2.2供配电设备安装定位设计优选
4.2.2.1所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。

4.2.3估算供电方案采用环网式或是开闭式的综合经济性、提出优选方案。

一般情况下，环网式比开闭式经济，多用于住宅、底层商业等负载容量不大的建筑。

4.2.3.1合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短
4.2.3.2设置开闭所时，应尽量多期共用
4.2.3.3条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所、避免新建。

4.2.3.4明确需二装的设计范围，应分清主体电气安装设计与二装电气设计的界限，避免重复设计，造成浪费。

4.2.3供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性
4.2.3.1现阶段采用建设水泵房方式供水方式较经济
4.2.3.2必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间
4.2.3.4当选用负压供水方案时，要与水泵房水池供水方案估算对比，确认实施的经济合理性。

4.2.3.5明确二装的设计范围，应分清主体给排水设计与二装给排水设计的界限。

避免重复设计，造成浪费。

4.2.4合理设置消防分区
4.2.4.1在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。

4.2.4.2布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库的区别
4.2.4.3尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。

4.2.5中水处理站与中水提供泵站
4.2.
5.1中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模
4.2.
5.2中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短4.2.6污水提升泵站。