财税实务以土地使用权作价入股是否缴纳增值税

期中考试题答案纳税实务

期中考试题答案纳税实务第一篇：期中考试题答案纳税实务《纳税实务》期中考试题一、单项选择题（每题2分，共20分）1、我国确定纳税人采用的原则是（C）。

A.属地原则B.属人原则C.属地兼属人原则D.实质重于形式原则2、（A）是一个税种区别于另一种税种的主要标志，是税收制度的基本要素之一。

A..课税对象B.税目C.税率D.纳税人3、下列各项中，属于增值税征收范围的是（C）。

A.提供通信服务B.提供金融服务C.提供加工劳务D.提供旅游服务4.下列各项视同销售中，应当征收增值税的是（A）。

A.毛毡厂将自产的毛毡分发本厂的员工B.超市将外购部分商品分发本公司员工C.将外购零部件用于本公司在建工程 D.将外购茶叶用于员工福利5.纳税人采取分期收款方式销售货物，增值税的纳税义务发生时间为（C）。

A.货物发出的当天B.收到全部货款的当天C.合同约定的收款日期的当天D.取得索取销售款凭据的当天6.某一般纳税人为生产酒类产品的企业，该企业销售啤酒收取的包装物押金增值税处理正确的是（A）。

A.逾期1年以上的并入销售额缴纳增值税B.该押金收入为不含税收入C.不缴纳增值税D.无论是否返还均并入销售额7.以下应税消费品中，适用单一定额税率的有（C）。

A.粮食白酒B.酒精C.黄酒D.啤酒8.根据《消费税暂行条例》的规定，下列各项中，属于委托加工应税消费品的是（C）。

A.由受托方提供原材料生产的应税消费品B.由受托方先将原材料卖给委托方，然后再接受加工的应税消费品C.由委托方提供原材料和主要材料，受托方只收取加工费和代垫部分辅助材料加工的应税消费品D.由受托方以委托方名义购进原材料加工的应税消费品9.对下列企业的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税的是（D）。

A.从事货物生产的企业B.从事货物批发的企业C.从事货物零售的企业D.从事建筑业务的企业 10.下列项目免征营业税的有（B）。

A.咨询公司从事技术咨询、技术培训业务B.从事农业机耕、排灌、病虫害防治技术培训业务C.残疾人福利企业为社会提供的劳务D.婚介公司的婚庆服务收入二、多项选择题（每题2.5分，共25分）1.下列属于税收制度基本要素的有（ABC）。

土地增值税清算实务

房地产开发简略流程
观点1：有的认为以建筑工程规划许可证：以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
观点3：根据预售对象确定项目
重庆：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
1、某经济开发公司取得国家无偿划拨的土地一块，进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，其取得收入是否要缴纳土地增值税.
某房地产开发企业2002年初以1000万购入一块地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也没有，所以无法给业主办产权，最后房子全部销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少年就住年，但没有证，问是否要征税土地增值税税？
国税发〔2006〕187号第一条：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
国税发[2009]91号第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
用什么材料体现“开发项目已竣工”。
闽地税发〔2007〕24号
二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积

投资方以土地投资入股如何交税？

投资方以土地投资入股如何交税？投资方以土地投资入股，应视同转让无形资产，应缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。

被投资方取得土地使用权，应缴纳契税、印花税。

一、投资方涉及的税种（一）增值税1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额简易计税根据财税〔2016〕47号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第二条规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

2、转让2016年4月30日后取得的土地使用权，全额一般计税一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权该如何交税？有人提出是否能减去土地使用权原价？我们的分析如下：财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2，第10条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。

从文件中可见，能减去土地使用权原价的情形只针对“自行开发的房地产项目”。

而根据国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

”显然，财税〔2016〕36号中规定能减去土地使用权原价的情形不包括转让土地使用权。

另外，财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的土地使用权。

因此，一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权，应全额一般计税。

（二）土地增值税根据财税〔2018〕57号《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

对最新营改增政策的实务理解(财税[2017]58号)

对最新营改增政策的实务理解(财税[2017]58号)以下仅仅是小陈税务对《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》的理解，如有不对请指出。

一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

地基与基础、主体结构的范围，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》附录b《建筑工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的范围执行。

小陈税务理解本条是对“建筑工程总承包单位提供房建工程时，钢材、混凝土、砌体材料、预制构件甲供的话，必须采用简易计税方法计税”的规定。

本条最终是“必须采用简易计税方法计税”本条中“适用简易计税方法计税”不是以往相关政策中的规定的“可以选择简易计税方法”不一样，没有“可以选择”，也就是说必须采用简易计税方法计税。

政策应用条件，必须同时满足以下条件1.适用主体是：建筑工程总承包单位，分包单位不适用2.提供的服务是：房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务仅仅是工程服务，不包括安装、修缮、装饰等建筑服务，也就是说提供安装、修缮、装饰等建筑服务不适用。

是房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，公路地基与基础等工程不适用。

地基与基础、主体结构的范围有文件规定。

3.甲供材料的范围：全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件。

理解一：其中部分没有约定比例，比如需要钢材10000吨，其中建设单位自行采购1吨，也符合上述条件。

理解二：“钢材、混凝土、砌体材料、预制构件”后面没有等字，也就是正列举，甲供材中的“材”只能是“钢材、混凝土、砌体材料、预制构件”，如建设单位采购什么水电等其他材料或能源，属于不满足上述条件。

4.不满足上述条件的其他甲供工程，仍然适用财税〔2016〕36号的规定，即为甲供工程提供建筑服务可以选用简易计税方法计税，当然也可以选用一般计税方法计税。

【老会计经验】以土地投资入股是否应当征收土地增值税？

【老会计经验】以土地投资入股是否应当征收土地增值税？问：我公司以土地作价投资入股。

对公司以土地投资是否应当缴纳土地增值税？答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自2006年3月2日起执行）。

因此，对以土地作价投资入股是否征收土地增值税应当区分不同情况：一是对2006年3月2日以前发生的、以土地作价投资入股的，不论所投资的土地是否是用于房地产开发，土地增值税均暂免征收；在转让以土地作价入股的股份时，应当征收土地增值税；二是对2006年3月2日以后发生的、以土地投资入股的应区分两种情况：1、如果被投资、联营的企业为从事房地产开发的，则以土地投资的公司应当缴纳土地增值税；2、如果被投资、联营的企业为非从事房地产开发的或者说被投资、联营的企业并非将土地用于房地产开发的，仍应暂免征收土地增值税。

财务会计的实际工作经验和能力是日积月累、逐步提高的，绝不可能一朝一夕的事情;财务会计是一种各个领域融会贯通的工作，所以建议要全面地补充各个方面的知识，而不仅局限于本职工作;坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。

最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。

土地使用权投资入股税收政策是什么-

土地使用权投资入股税收政策是什么?现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富。

如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股。

既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。

那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。

现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富，如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股，既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。

那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。

▲一、土地使用权投资入股税收政策是什么?1、营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

3、企业所得税《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。

根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。

根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。

土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点

土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点王洪沙春屏黄传海土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。

土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。

现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。

一、土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。

作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。

（二）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。

（三）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有：（一）收入确认方面1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令［1993］第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

”2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

土地作价入股要交税吗

⼟地作价⼊股要交税吗我们知道，设⽴公司，股东可以出资⼊股，可以以⾦钱⼊股，也可以以实物⼊股，还可以以⼟地使⽤权⼊股，但是需要评估价格。

那么，⼟地作价⼊股需要交税吗?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

⼟地作价需要缴纳税收。

根据财税[2002]191号关于“以⽆形资产、不动产投资⼊股，参与接受投资⽅利润分配，共同承担投资风险的⾏为，不征收营业税。

”的规定，股东以⼟地使⽤权出资投资⼊股参与接受投资⽅利润分配，共同承担投资风险的⾏为不征收营业税。

股东以⼟地使⽤权投资需要缴纳企业所得税、印花税。

契税由产权承受⽅缴纳。

企业所得税：根据企业所得税相关规定：企业以经营活动的部分⾮货币性资产对外投资，应在投资交易发⽣时，将其分解为按公允价值销售有关⾮货币性资产和投资两项经济业务进⾏所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

因此，股东发⽣该项⾏为时应将该⼟地的公允价值与账⾯净值的差额【即(800-400)=400】并⼊到当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

具体⽂件依据：《国家税务总局关于企业股权投资业务若⼲所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第三条、《财政部国家税务总局关于印发〈关于执⾏「企业会计制度」和相关会计准则有关问题解答(三)〉的通知》(财会[2003]29号)第⼋条。

你公司在投资⾏为发⽣时，企业所得税纳税义务就已经发⽣，不能因为新公司废业，⽽不缴纳当初发⽣投资⾏为时应缴纳的企业所得税。

若新公司废业，股东收回投资，则其相应的税务处理根据国税发[2000]118号⽂件第⼆条相关规定执⾏。

⼟地增值税：根据财税字[1995]48号⽂规定，投资联营的⼀⽅以⼟地作价⼊股进⾏投资或作为联营条件，将⼟地转让到所投资或联营的企业中时，暂免征收⼟地增值税。

印花税：产权转移书据适⽤万分之五的税率。

契税由产权承受⽅缴纳：根据《中华⼈民共和国契税暂⾏条例细则》第⼋条规定：⼟地、房屋权属以下列⽅式转移的，视同⼟地使⽤权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。

关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》近来看关于国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的讨论帖子。

居然有许多朋友说它不合法或者失效了，还说造成许多冤案等等，其实是他们对税总堵住了某些“税务策划者”的财路所做的发泄情绪而已，为了说明此文的前世今身，我从借用朋友的文章方法分析一下：从目前中国境内资产转让和股权转让实务和实践来看，股权转让意图规避土地增值税的做法或者筹划，大行其道。

但是，大家经常这样做或者选择这条路径，并不意味着这条路就能绝对规避高额税费，反而搞不好弄得进退维谷。

希望企业策划时引以为鉴。

下面是具体内容，请参考！【背景和示例】：转让国有土地使用权，应到国土部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。

中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。

土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。

为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。

比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。

如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。

该地登记的土地使用权人为某贸易公司。

贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。

于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

土地使用权转让涉及的增值税汇总

土地使用权转让区别对待根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为11%。

具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也应区别对待。

适用一般计税方法的情形一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。

案例1A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税？一般计税方法下计算销项税额＝2220÷（1＋11%）×11%＝220（万元）案例2A公司为一般纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款1000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税？一般计税方法下计算销项税额＝2220÷（1＋11%）×11%＝220（万元）存在问题：上述采用一般计税方法可否扣除土地价款呢？根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。

所以笔者认为应当全额计算纳税。

适用简易计税方法的情形根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

土地使用权不同转让形式下涉及的税务

[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。

2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。

3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。

方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。

2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。

3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。

母子公司之间划拨（划转）资产涉及不动产、土地使用权等是否缴增值税与土增税等？

母子公司之间划拨（划转）资产涉及不动产、土地使用权等是否缴增值税与土增税等？来源：大力水手母子公司之间划拨（划转）资产涉及不动产、土地使用权等是否缴增值税与土增税？各地地区口径山东税务【山东税务】总分机构之间无偿划转不动产是否缴纳增值税留言时间：2020-06-30https:///nszx/onlinemessage/detail?id=f34bb4a4177d480ea1aa815ef9b78fb3分公司名下有一处房产土地，不动产权证登记分公司名；现打算将其变更到总公司名下，总分机构作为同一法人主体之间不动产划转，是否需要缴纳增值税您好！您提交的问题已收悉。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

湖南税务【湖南税务】资产无偿划转是否需要交纳增值税？留言时间：2019-07-05 https:///nszx/onlinemessage/detail?id=4a5bf3740de94a94bde770bb9f123197如附件所示，全资母子公司之间，资产、债务及员工整体划转，是否属于增值税征税范围？可否免征增值税？湖南省税务局12366呼叫中心答复：尊敬的纳税人朋友：您好，您所提交的问题已收悉。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第二款第五项规定在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目。

会计实务：财税[2015]5号：企业改制重组有关土地增值税政策

财税[2015]5号：企业改制重组有关土地增值税政策财税[2015]5号：关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。

对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知-财会字[1995]15号

财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（１９９５年３月７日财会字［１９９５］１５号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：一、交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：１．主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产业企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

２．兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”〔工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业〕、“其他营业支出”（金融企业）、“营业税金及附加”（旅游、饮食服务、保险企业，股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业）、“内部供应和销售支出”〔运输（铁路）企业〕、“其他营业税金”（外商投资银行）等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

３．企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金－－应交土地增值税”科目。

会计实务：以土地使用权投资如何进行账务处理

以土地使用权投资如何进行账务处理【问题】我公司想以土地使用权对另一公司进行投资，该土地成本目前在我公司“开发成本”科目中记录，以该块土地进行投资，请问涉及何种税及会计应如何处理? 【解答】问题所述土地使用权目前已核算在“开发成本”中，我们认为无论是否完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，其实质不能改变土地使用权特征。

在这种情形下，企业将土地用于向外投资，主要涉及的税种如下：1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

对股权转让不征收营业税。

2、企业所得税：《企业所得税实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

企业将土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。

同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。

3、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

房地产投资入股的财税处理财会实务精品文档

房地产投资入股的财税处理财会实务精品文档本文内容极具参考价值，如若有用请您打赏支持，谢谢!房地产投资入股的财税处理【财会实务精品文档】在实务中，我们经常遇到股东以拥有产权的房地产投资入股被投资企业，笔者就房地产投资入股相关需要注意的问题及财税处理方理作以下梳理。

一、法律方面： 1、出资资产需要评估《中华人民共和国公司法》第二十七条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

2、需要办理产权转移手续《公司注册资本登记管理规定》第十二条规定：股东或者发起人应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额或者所认购的股份。

以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。

公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。

本文内容极具参考价值，如若有用请您打赏支持，谢谢!二、账务处理：1、被投资企业：按合同或协议约定的价值入账。

《企业会计准则第4号――固定资产》第十一条投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

2、投资企业：以房地产的公允价值及支付的相关税费作为长期股权投资的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。

《企业会计准则第7号――非货币性资产交换》第三条非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：（一）该项交换具有商业实质；（二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

以土地使用权作价入股是否缴纳增值税

以土地使用权作价入股是否缴纳增值税?以土地使用权作价出资入股被投资企业，投资企业是否需要缴纳增值税存在争议。

观点一：营改增之前，根据财税〔2002〕第191号规定，以无形资产、不动产投资入股共担投资风险的行为，不需征收营业税。

营改增之后，《国家税务总局12366‘营改增’专题业务培训参考材料》（税总纳便函〔2016〕71号）在介绍营改增基本情况部分明确指出：“平移原营业税优惠政策。

原营业税的优惠政策基本平移到增值税政策，主要集中在36号文件附件3”。

因此，从递延原有税收优惠的角度及国家对本次营改增的减税要求来看，以土地使用权作价出资入股不应当征收增值税观点二：以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。

且税总纳便函〔2016〕71号文在介绍征税范围部分亦明确指出“还有一些可能原来不交营业税的，现在新的注释范围内也有所涵盖”。

原来的营业税平移政策，只有在和新政策不冲突时方能适用，而以土地使用权作价出资入股的行为根据财税〔2016〕36号文应视为销售土地使用权，投资企业应缴纳增值税。

因相关政府部门尚未出台正式文件来明确以土地使用权作价出资是否需要缴纳增值税这一问题，因此在实务中针对此行为是否需要缴纳增值税时，各地操作可能存在差异。

本文笔者更倾向于第二种观点，财税〔2002〕第191号和财税〔2016〕36号文法律位阶相同，根据新法优于旧法的基本原则，所以财税〔2016〕36号应优先适用，对于以土地使用权作价出资的行为应视为销售，投资企业应缴纳增值税。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

个人以土地使用权投资入股税收问题

个人以土地使用权投资入股税收问题--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------个人以土地使用权投资入股税收问题一、契税1、财税〔2008〕129号《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定～国有土地使用权出让属于契税的征收范围。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定～以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的～视同土地使用权转让征税。

因此～对以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权的行为～应视同土地使用权转让～由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

2、财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条条例所称单位～是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

条例所称个人～是指个体经营者及其他个人。

第八条土地、房屋权属以下列方式转移的～视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股,(二)以土地、房屋权属抵债,(三)以获奖方式承受土地、房屋权属,(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------二、营业税财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》以无形资产、不动产投资入股～参与接受投资方利润分配～共同承担投资风险的行为～不征收营业税。