成都花园上城地产项目价格策略.pptx
成都市房地产市场价格体系及销售节奏
江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议2005年12月8日深圳中原地产公司（项目讲明：该项目为30万平方米的大盘，项目有不墅、高层、小高层、多层洋房，项目共分三期，一期打算推1 / 1出12万平方米，此价格体系要紧是对一期推出产品进行测算。
该建议可作为价格测算的模板参考。
）第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析一、成都市房地产市场价格状况分析：2005-2006年是成都市诸多大盘慢慢浮出水面的一年，各板块争香斗艳，是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。
依照成都市房地产进展的情况将其划分为：两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块、1、两城区板块——热点板块两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在，今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨，新盘、大盘不断出现在大众面前。
市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。
盛世花城、亨特国际等大盘，黄果树广场、都市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价差不多超过4000元；瑞锦新城、盛庭苑等单1 / 1体项目的起价为3600元/平米，均价也在4000左右。
花香上海城十万平方米的高层生活社区，开盘起价2800元/平方米，10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。
2、小河板块——品质区域小河板块仍然保持持续开发热潮，大盘纷纷推出新的产品类不：珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区；山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼不墅为主；绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅；江南不院中式建筑风格项目……。
小河板块一直作为地产品质开发的重点区域，今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。
兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格2000元/平方米，而后销售情况转好，价格上涨为2200元/平方米。
目前能够销售的240套住房差不多全部销售完毕，还有150个排号客户等待购买。
房地产定价策略及案例解析
竞争环境 面临不同的市场竞争态势 选择的竞争对象差异明显 未来的市场竞争程度异同
客户需求 客户置业目的不同 客户特征差别较大 客户价格敏感度不同 产品与价格差异性 产品面积与功能差异明显 产品总价差异较大 产品需求属性区分不同市场
通过以上分析，易居将对本案划分面积段以 区分不同物业产品，通过不同的竞争环境模拟与 竞品市场比较，制定合理的面积段的市场比准均 价，保证项目价格体系的合理科学。
置业目的 投资 30% 65% 21% 50% 85% 80% 15% 10% 45%
自住兼投资 45% 25% 41% 35% 13% 12% 35% 15% 37%
我司根据长期客户调研与积累，针对本案件 A物业竞争项目进行客户置业目的梳理，可以看出 除了合能的赠送面积小户型单位以自住为主要需 求，其余项目客户置业目的主要为投资。以投资 为目的的小户型客户对于投资回报的关注更为重 要，单价敏感度较高，而以自住为目的的客户对 于价格更为敏感，更多以总价为衡量标准。
营销水平
20
总分
100
本案
22 18 13 5 15 73
万达广场 6092
1.05 21 22 13 10 20 86
合能耀之城 5096
1.15 17 24 10 7 20 78
上锦美地 6237
1.12 26 22 14 8 18 88
泰基北锦 6113
0.94 18 18 11 6 12 65
033
封面文章 COVER STORY
价格的艺术 P14 涨，还是跌，这真的是问题！P24 定价要有穿透人心的力量 P30 有效的价格策略顾问是这样的 P32
产品价格制定
一、A产品竞争市场价格分析
泰基北锦 天合凯旋港
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
成都市房地产市场价格体系及销售节奏
成都市房地产市场价格体系及销售节奏12江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议12月8日深圳中原地产公司(项目说明:该项目为30万平方米的大盘,项目有别墅、高层、小高层、多层洋房,项目共分三期,一期计划推出12万平3 2020年5月29日方米,此价格体系主要是对一期推出产品进行测算。
该建议可作为价格测算的模板参考。
)第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析一、成都市房地产市场价格状况分析:- 是成都市诸多大盘渐渐浮出水面的一年,各板块争香斗艳,是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。
根据成都市房地产发展的情况将其划分为:两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块、1、两城区板块——热点板块两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在,今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨,新盘、大盘不断出现在大众面前。
市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。
盛世花城、亨特国际等大盘,黄果树广场、城市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价已经超过4000元;瑞锦新城、盛庭苑等单体项目的起价为3600元/平米,均价也在4000左右。
花香上海城十万平方米的高层生活社区,开盘起价2800元/平方米,10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。
4 2020年5月29日2、小河板块——品质区域小河板块依然保持持续开发热潮,大盘纷纷推出新的产品类别:珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区;山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼别墅为主;绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅;江南别院中式建筑风格项目……。
小河板块一直作为地产品质开发的重点区域,今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。
兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格元/平方米,而后销售情况转好,价格上涨为2200元/平方米。
当前能够销售的240套住房已经全部销售完毕,还有150个排号客户等待购买。
楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
地产项目定价策略(PPT102页)
均价项及目入总市体价均格价制制定定—市场比较定价法
确定比较因素及权重
比较因素： 序号
a) b) c) d) e)
比较因素
区位相似度
产品相似度 （定位、规划、产品形态）
入住时间相似度
社区成熟度相似度 （园林、商业配套成熟度等）
去化速度与开发商目标相似度
合计
因素权重(建议值) 35% 30% 5% 10% 20% 100%
关键点：
1 如果至项目入市阶段，整体市场走势预期下行，市场周期溢价也应为负溢价。
均价及入市价格制定—市场比较定价法
【案例分享】
均价及入市价格制定—市场比较定价法
A项目均价计算：
A项目市场指导基准均价约18100元/㎡， 赠送平均面积28%，赠送面积溢价率为15%；
预计今年年底入市，根据当前市场情况，预计年底市场价格与当前整体持平，无市场溢价； 竞品多为品牌开发商，营销能力较强，本项目不存在明显营销附加值，无营销溢价；
全盘均价。
适用情况：
A. 产品同质化程度高，区域市场竞争激烈； B. 新兴市场，客户对本区域的了解度和认可度低
； C. 开发商品牌知名度低，客户对开发商认可度低
； D. 项目首期回款压力大等。
依靠高价值产品高价入市，通过高价提升客户对项 目品质的认可度，为项目整体溢价的实现服务。或 是区域客户对项目价格增长的容忍度低，后期产品
标准楼层价差制定方法凡遇到首层顶层戒带数字413等特殊楼层需要单独定特殊层差价差类型p40价差制定方法价差制定方法步骤步骤内容内容根据项目自身情况修正分析项目自身情冴结合项目的特殊因素进行各项价差修正价差设定通过市场调研确定区域竞品项目楼座差户型差楼层差的差价区间开盘监控去化速度验证价差定价完成开盘时多次拍照销控板记录各楼座各户型去化速度开盘后对去化速度进行分析总结得出下次定价的指导意见
地产项目价格策略
花间集——环境优势
开发商：炎华置信 占地：约110亩 物业类型：叠加洋房、高层花园洋房 建筑面积：约20万㎡ 总户数：约430户 均价：5400元/㎡ 面积区间：76－170㎡
花间集——户型点评
花间集户型配比
9%
16%
75%
两房 三房 四房
总户数430户 面积区间：94－160平米 户型：两房、三房、四房
花间集——G1户型
G1户型：120㎡， 三室二厅二卫
13% 31%
两房 三房 四房
56%
中海.龙湾半岛——D3户型
D3户型：155㎡， 四室二厅二卫
户型评价
餐厅厨房不成线，被人流主动 线分割；
卫生间旁的“工作间”纯属浪 费空间
客卧带有大阳台而主卧没有
中海.龙湾半岛——D1户型
D3户型：139㎡， 三室二厅二卫
户型评价
“工作间”不实用
主卧、次卧无阳台而客卧带有 大阳台
典型竞品楼盘比较
竞品分布
天合凯旋城
优品道
成都花园.上城 中海.龙湾半岛
花间集
鹭岛国际社区
竞争性楼盘一览表
中海.龙湾半岛
开发商：中海地产 占地：约210亩 物业类型：叠拼＋16～18层小高 层 建筑面积：约35万㎡ 首批次房源：288户（电梯） 均价：5800元/㎡ 面积区间：94－160㎡
06年1-8月五城区商品房成交价格走势
4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
商品房 4318 4247 4363 4230 4639 4481 4515 4593 住宅 3977 3932 4001 4058 4167 4392 4339 4336
房地产策划“上城国际”
房地产策划“上城国际”名目第1章项目描述 (3)1.1项目概述 (3)1.2平面规划 (3)第2章环境分析 (4)2.1宏观 (4)2.1.1人口 (4)2.1.2经济 (4)2.1.3政策 (4)2.2微观 (5)2.2.1顾客 (5)第3章营销SWOT分析 (5)3.1优势 (5)3.2劣势 (6)3.3机会 (6)3.4威逼 (7)第4章目标客户群分析 (7)4.1项目目标客户群 (7)4.2目标客群特点 (7)4.2.1分布区域 (7)4.2.2购买目的 (7)4.2.3年龄 (8)4.2.4购买力 (8)4.2.5职业特点 (8)第5章市场定位 (8)5.1硬性定位 (8)5.2档次定位 (8)第6章营销策略 (9)6.1产品 (9)6.1.1领先的建筑设计 (9)6.1.2户型规划 (9)6.1.3景观规划 (10)6.1.4配套规划 (10)6.2价格 (10)6.3广告 (11)6.3.1报纸 (11)6.3.2户外广告 (12)6.3.3：广播 (12)6.3.4互联网 (12)6.3.5软性新闻 (12)6.3.6ＤＭ单派发 (13)6.4销售 (13)6.4.1时期营销 (13)6.4.2销售周期 (14)6.4.3销售手段与渠道 (14)6.4.4促销策略 (14)第7章附件 (16)第1章项目描述1.1项目概述该项目占地共50亩，位于成华大道与二仙桥东路交汇处，距离成都理工大学本部100米。
由于历史缘故那个地点一带曾经是重工业集中的地点，环境较差，空气污染严峻，交通落后。
但随着成都市及成华区政府加大对相关工业搬迁，并着力整治周围环境，现在那个地点差不多不是当年那个十里店了。
现在是距市中心仅二十余分钟车程，仅十分钟车程便可到达二环建设路片区。
本项目周边还有，成乡3、成乡7、7、8、20、36、86、108、112、113、180、402、502、532、535、537、539、902等十多条公交线路通达全城及周边。
某花园三期形象定位及推广策略教材(PPT 103页)
结点 分期
面市
内部认购
开盘
园林开放
售罄（推 出二期)
形象期
蓄水期
强销期
持销期
阶段推广重点
形象期
诉
制造悬念
求 ＋项目品牌
蓄水期
强销期
项目品牌 ＋生活方式
生活情景 ＋实际卖点
持销期
实景战略 ＋促销
推广四步曲
当成都后花园不卖别墅…
第一乐章：８年成
成都后花园，非别墅。
推广重点：
以悬念导入品牌
现在我们不卖别墅了，我们不仅需要成功人士、 企业老总、公司高管、更需要公务员、教师、商 人、工人、农民、学生、我们需要所有的想买房 的，可以买房的人。他们当然在全国或者说全世 界，但以四川成都为主，其他市区为辅，成都市 内区域区分渐小。
因为我们有1800余套一线城市的别墅之后的高端 的大户型为主的房子。
ＬＯＧＯ释义
此ＬＯＧＯ的主体物为艺术化处理的８字，经过处理后的８带有 清晰的质感，视觉冲击力强烈。 主体物不仅代表８，立体的８代表着数学符号中的无穷大，代表 无限的想象空间和美好的生活憧憬。 整个色调红黄相间，形成清晰的纹路，既有中国传统的贵气与吉 利，有不乏简洁明朗的现代感。
推荐推广语
第二部分 潜在客群特质及购买心理
惯例来说，我们应该把客户分 析放在项目分析之后来说。 我们现在提前了，因为我们面 对的市场不是以前的市场了。
他他 们们 在是
哪谁 ？？
或许我们以前会说他们是成功人士、企业老总、公 司高管等等！我们会说他们在全国，甚至在世界各 地。
没错，因为那时候我们在卖别墅、卖身份、卖一种 身心俱需要的状态，而且数量有限。
从资金链条和拿地层面上控制房 产市场的门槛，但短时间内影响 有限。
某地产定价策略课件
3880
651
3598
3598
走货的价格 （前50名）
未开盘
(10.17日 开盘)
25
通过与竞争对手对比得出，本项目的核心均价在3800 元/㎡
理想城 湘府华城 欧洲城 湖光山色 和庄 童话里 保利花园
0.87
0.70
0.99
1.08
1.43 1.21
20%
15%
15%
30%
5%
15%
100%
4114
根据销售人员摸底，客户诚意都主要集中在75分，有30 批客户，占60％的比重，主要观望价格，其次14批客户
为50分，不仅观望价格，同时在跟周边楼盘进行比较。 需采取多样促销策略解决不同客户的抗性。
户型偏好
11, 22%
10, 20%
2房 3房 4房
28, 58%
VIP客户诚意度
31 14
1 30
25 50 70 75 其他
3913
3900
3600
3800 3598
693
410
565
1170
279
669
3803
备注：计算过程见本方案附件
26
将市场比较法得出的均价3800元/㎡,下调到3600元/㎡
（二批）
300
40%
3570
301
50%
4500 4180 4080
一次性94折按揭95折 走量方式：50套特价房 3568－3680
9.8折 9.9折 总价减一万六
1－7F 3758 8－10 3858 11－15 3958 16－19 4088 20－26 4158
3600
4000
花园价格策略的制定
花园价格策略的制定目录：一、全国房地产市场2009年1-6月份运行状况2009年二季度，楼市回暖拉动经济企稳回升，上市房企投资与拿地意愿明显升温，万科、保利、万通等大地产商屡现大手笔运作，纷纷增加土地储备与新开工面积。
业内专家指出，具有多元化股权背景的上市房企在今年二季度纷纷介入土地市场，要紧是看好中国经济复苏，并认为楼市回暖将得以连续。
住房城乡建设部有关负责人表示，上半年房地产市场稳步回升要紧表现在三个方面，首先是住房交易活跃，部分城市成交量成倍增长。
上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增长33.4％，增幅比今年一季度提高24.7个百分点。
表现之二，房地产开发投资增幅逐步回升。
上半年，全国房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9％；增幅比一季度提高5.8个百分点。
表现之三，住房价格同比降幅减缓，月环比持续上涨。
2009年6月，70个大中城市新建商品住房价格月环比上涨0.8％，涨幅比上月提高0.1个百分点。
这已是连续4个月环比上涨，且呈加速趋势。
需要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房与二手住房的成交价格上涨较快。
”业内专家指出，宽松的货币政策将持续，在基建投资与房地产投资的双轮驱动下，三四季度经济增速将继续复苏，实现"U"型的转化。
二、阜新市房地产市场状况：与全国其它省市相比，阜新市房地产市场具有众多有利因素。
阜新房地产市场并不像深圳、上海等一线城市那样存在较大的泡沫，且本市开发量稳步增长，商品房的价格稳中有升，投资空间很大。
同时，阜新市正处在城市扩张进展期，土地供应相对比较充足，房屋的刚性需求相对比较稳固，也是我市房地产市场健康进展的表达。
与全国人均住房面积为28平方米，辽宁省人均住房面积为23平方米相比，阜新市人均住房面积仅为18.25平方米，还存在一定差距。
此外，阜新市经济转型已取得初步成效，经济进入快速进展时期，居民可支配收入持续稳固增长，住房购买力明显提高，市场空间巨大，城市化进程加快，未来几年平均每年城市人口将增长1万人，住房需求将稳步增长，因此，阜新市房地产还有一定的进展空间。
房地产项目定价方法PPT教案
第5页/共41页
有的时候，我们会陷入盲目，会以主观的态度 影响对价格的分析。
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
第6页/共41页
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对我们代理公司 的顾虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要 压一压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一 定要找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例， 多分析、多比较——
一句话，多做一点工夫。
第7页/共41页
3、价目表是工具，它首先是楼盘价值的具体 体现，同时也是在竞争中胜出的利器。
售的时间和销售率。
c.必要时对广告投入进行修正。 d.各楼盘发售的形象进度、发售时
间、广告投放，最好有记录。
第18页/共41页
调查 结果表
a. 每个调查盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）
b. 形成表格，便于比较。
第19页/共41页
综合、分析、提出核心实 收价范围和建议核心实收
体现， 同时也是在竞争中胜出的利器。
第2页/共41页
一、定价的原则
1、合理的市场价格应该是一个 范 围
应坚持提供两份或三份价目表及可能销售结果， 供发展商选择。 问题：无论是哪一位发展商，都有这样的困惑：
定价不能太低，不然亏了 定价不能太高，不然卖不出去
第3页/共41页
答案是否必须是唯一解？
我们发现—— 凡是拿唯一解给发展商，往往会引起尖锐冲突，
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5000－ 5980
5600－ 6200
106－213
约16万㎡
㎡
－－
－－
中海.龙湾半岛
开发商：中海地产 占地：约210亩 物业类型：叠拼＋16～18层小高 层 建筑面积：约35万㎡ 首批次房源：288户（电梯） 均价：5800元/㎡ 面积区间：94－160㎡
中海.龙湾半岛——户型点评
06年1-8月各月商品住宅供应与成交对比情况
40
30
20
10
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 供应 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85 成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.32
电梯 （板式）
电梯 （板式）
高层电梯 （点式）
总建面
75万㎡ 161549.6
㎡
约45万㎡
约20万㎡
约35万㎡
面积区间 均价
㎡
元/㎡
120－220 5600
87－200 5100
60－140 5700
74－170 5400
94－160 5800
价格区间
5300－ 5900
4200－ 6000
5400－ 6000
供应 成交
06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位 二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品住宅方位成交与交易对比情况
200 132.91638.82
100
138.51351.64
175.11865.16
1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。
供应 成交
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品住宅环域供应与成交对比情况 300
200
100
0 内环以 内至一 一至二 二至三 三环以 供应 4.98 11.18 44.39 277.98 147.47 成交 28.75 16.71 67.56 278.13 115.83
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 供应 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85 成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.32 供销比 0.64 0.24 1.42 0.78 0.83 1.59 1.42 1.32
0
供应 成交
城东 132.96 138.82
城南 138.53 151.64
城西 175.18 165.16
34.0229.26
城北 34.02 29.26
供应 成交
06年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ位 城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品房成交价格走势
4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
商品房 4318 4247 4363 4230 4639 4481 4515 4593 住宅 3977 3932 4001 4058 4167 4392 4339 4336
成交均价
二环至三环之间成交均价为：4033元/㎡
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品住宅成交均价
5000 4000 3000 2000 1000
0 成交均价
城东 3710
城南 4345
城西 4445
城北 3535
成交均价
城西成交均价为：4445元/㎡
小结
1. 1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。
龙湾半0岛% 户型面积配比
0%
31%
0% 13% 0% 19%
100㎡以下 100-110㎡ 110-130㎡ 130-140㎡
总户数：288户 面积区间：94－160平米
140-150㎡
150-160㎡ 户型：两房、三房、四房
0%
160㎡以上
37%
顶跃
下沉
龙湾半岛户型配比
13% 31%
两房 三房 四房
商品房 住宅
2006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势
1－8月住宅价格上涨9.5％ 价格月均递增速度：1.1％
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区住宅环域成交均价
4700 4600 4500 4400 4300 4200 4100 4000 3900 3800 3700
内环以内 内至一环 一至二环 二至三环 三环以外 成交均价 4584 4537 4605 4033 4050
典型竞品楼盘比较
竞品分布
天合凯旋城
优品道
成都花园.上城 中海.龙湾半岛
花间集
鹭岛国际社区
竞争性楼盘一览表
项目
开发商
鹭岛国际社区 滕王阁地产
天合凯旋城 天合地产
优品道
博瑞地产
花间集
炎华置信
中海.龙湾半岛 成都花园.上城
中海地产
成都花园开 发建设有限
公司
物业形态
电梯 （板式）
高层电梯 （点式）
高层电梯 （板式）
成都花园·上城价格策略
目录
汇报目的 市场背景 客户分析 产品解读 价格策略
第一部分：汇报目的
通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的 综合分析得出成都花园·上城 的价格策略，通 过市场比较法得出本项目的面市测试价格。
第二部分：市场背景
➢宏观市场背景 ➢典型竞品楼盘比较
宏观市场
06年1-8月城西住宅市场分析
56%
中海.龙湾半岛——D3户型
D3户型：155㎡， 四室二厅二卫
户型评价
餐厅厨房不成线，被人流主动 线分割；
卫生间旁的“工作间”纯属浪 费空间
客卧带有大阳台而主卧没有
中海.龙湾半岛——D1户型
D3户型：139㎡， 三室二厅二卫
户型评价
“工作间”不实用
主卧、次卧无阳台而客卧带有 大阳台
功能分区面积配比失调，客卧、 次卧开间仅3米，客卫与工作 间却占用3.4米的开间