住房到底是消费品还是投资产品

住房到底是消费品还是投资品

居民购买的住房属于投资品还是消费品？是一个存在重大争议的理论问题。一直以来，在我国中央、国务院各部门及地方政府的政策文件中，住房是被当作消费品来对待的。例如，国家发改委在《2006年房地产调控工作重点》中，提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费”然而，在国家统计局对住房属性的界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法ＧＤＰ核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品。

ＳＮＡ把居民购房支出归类为固定资产投资的解释

把住房归类于固定资产，按照中国国家统计局的解释，是要与国际统计标准接轨。联合国制定的《1993年国民经济核算体系》（以下简称1993年ＳＮＡ）明确规定：“包括用作住户主要住所的船舶、驳船、活动房屋和大篷车在内的一切住宅，以及汽车库等任何与住宅有关的构筑物都是固定资产。自有住房者作为从事他们自己最终消费的住房服务生产的企业主处理，所以住房不是耐用消费品”这就是说，对于住房来说，不论是建造还是购买，不论是用来自住还是出租都属于固定资产投资的范围。

既然购买住房属于固定资产投资，那么什么是住房消费呢？按照1993年ＳＮＡ的解释，个人的住房消费是当住房用于居民居住时，租住的租金计入承租人的消费支出；如果是自住的，比照相应市场（租金）价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。

为什么把自己居住的住房也统计成固定资产呢？1993年的ＳＮＡ认为，因为住房使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准，在这一点上它与其他房屋建筑物没有什么不同。如果将购房支出作为消费，就意味着住房是消费品，违背了统一的固定资产标准。、

可见，把住房当成固定资产而不是消费品是为了统计管理上的便利，而不是根据人们的生活习惯或基于什么经济学原理。从这个意义上说，1993年的ＳＮＡ关于住房属性的界定，并没有十足的说服力。

从人们的生活习惯上看，衣食住行是人类消费的最基本方面，因此衣服、食品、住房、交通等成为人们最重要的消费品。所以，根据人们的生活习惯，把住房列入如同汽车、钻石一样的耐用消费品，应当更加符合人们的心理。由此，各项法律法规政策将围绕维护和促进人类最基本的居住权而制定；相反，把住房当成固定资产，将会造成以住房租赁经营为业务的房地产基金、信托投资公司等经营单位利用自身的资金优势，与居民竞争有限的房地产资源，从而大幅度推高房价，侵犯居民最基本的生存权。

从消费和投资的含义界定上看，消费在于直接满足人们生活需要，投资作为储蓄的转化形式，是通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。所以投资实际上是对现期消费的抑制，投资是为了实现收益，从而更大限度地满足消费的目的。可见，消费才是人类生存的目的，而投资则是由消费派生出来的，是实现未来时期更好消费的一个手段。居住是人类消费最重要的内容之一，居住需求可以通过自己拥有住房和租赁住房实现；同样的，作为住房所有者，他可以选择完全由自

己居住、出租部分甚至全部房屋等方式；或者，住房拥有者可以选择在一个时期自己居住，而在另外时期出租出去。在这里，房屋所有者选择自己居住和出租是有本质区别的，前者属于满足自己需要的消费行为，后者则属于抑制自己消费、增加收益的投资行为。这种区分如同消费和投资的区分一样容易理解。相应地，住房拥有者用于自己消费时，住房就属于消费品；用于出租时，就应当属于投资品，合租时一部分用于消费而另一部分用于投资。对于租赁者而言，房租属于本期消费的支出；对于住房所有者而言，政府机构通过分摊成本和利息的“虚拟租金”方式计算当期消费支出，仅仅具有统计学上的意义，与居民的实际生活感受截然不同，不能成为把住房当成经营性固定资产的理由。

可见，对于拥有者直接居住的住房，属于纯粹的消费品；用于出租的住房，可以视为投资品。所谓住房的消费性与投资性共有的说法，是指作为消费品的住房可以部分或全部用于出租获得收益。一般来说，自主消费和投资不能同时进行，这也方便了政府部门进行相应的统计和管理。

住房的本质属性是可以用于投资的消费品

我们应该怎样理解1993年ＳＮＡ把购买住房看作固定资产投资呢？国家统计局在解释1993年ＳＮＡ时指出，住房是由其所有者用来生产居住服务的，房产主作为这一产业的生产者要对住房进行维护、经营，以提供居住服务。当住房出租时，租金就是住房服务的产出，同时是承租人的消费支出；当住房由所有者自己居住时，房产主同时具有生产者和消费者双重身份，就像农民自产自用粮食一样，每年计算的住房虚拟租金，既作为房屋所有者的住房服务产出，又作为居住者的消费支出。这就是说，住房无论出租还是自住，都要核算它的产出和相应的最终使用。

由1993年ＳＮＡ的解释可以看出，对于居民自有住房来说，本来没有发生出租行为。由于不同国家不同时期自有住房和出租住房的比率往往差异很大，在ＧＤＰ核算中，为了保证住房服务的生产和使用以及居民消费水平国际可比性和历史可比性，一般都把居民自有住房的住户视为对本住户提供了住房出租服务，而纳入房屋出租活动进行核算。可见，把住房类比为用于出租的经营性固定资产进行统计，是联合国出于在同一口径下比较各个成员国ＧＤＰ的一种统计方法，某种程度上类似于世界银行的购买力平价（ＰＰＰ）方法，与实际情况存在着本质的差别。

现实生活中我们看到，一些部门把统计上的一种方法所描述的经济世界与现实世界完全混同，混淆了人民生活中最基本的住房消费概念，也在一定程度上误导了国家的宏观经济政策，必须尽快澄清和纠正。

按照上面国家统计局对自有住房的解释，我们甚至可以把居民自主购买的汽车、钻石等耐用消费品解释为固定资产，因为这些生活物品也可以用作投资品，政府是否应当按照固定资产投资进行管理呢？

可见，统计是一回事，现实中的管理又是另一回事。如果简单借口接轨国际惯例，把统计上的概念混同于现实生活管理上的概念，就有可能引起混乱。我认为，如果不能把最近以来特别是1998年住房市场化以来老百姓用于住房消费的购房支出计入当期“社会消费”当中，而仅仅根据1993年ＳＮＡ确定的、主要具有各国比较意义的统计概念进行统计，则我们的统计结果就可能完全脱离实际生活而为老百姓所抛弃。最近国家统计局公布的ＣＰＩ（居民消费价格指数）备受公众质疑就是一例。

如果我们能够正确地把住房界定为消费品，那么一切问题就将迎刃而解。住