房地产项目对标分析专题培训课件
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房地产投资业务培训ppt课件
风险评估与成本控制
对项目选址过程中可能遇到的政 策风险、市场风险、自然风险等 进行评估，并合理控制项目成本。
03
土地获取、开发与转让 流程
土地获取途径及政策法规
政府出让
通过招拍挂等方式从政府手中获取土 地使用权。
二级市场购买
从其他土地使用权人手中购买土地使用 权。
土地获取途径及政策法规
• 合作开发：与其他土地使用权人合作，共同开发土 地。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等， 为相关领域提供专业服 务和支持。
07
房地产投资风险防范与 应对措施
市场风险识别及评估方法论述
市场风险识别
掌握房地产市场周期波动规律，关注政策、经济、社会等宏观因 素变化，及时识别潜在风险。
风险评估方法
运用定量和定性分析方法，如敏感性分析、蒙特卡洛模拟等，对投 资风险进行准确评估。
THANKS
感谢观看
项目选址原则与方法
城市规划与基础设施
考虑城市总体规划、交通规划、 基础设施配套等因素，选择具有
良好发展潜力的区域。
自然环境与地理位置
关注地形地貌、气候条件、生态 环境等自然因素，以及项目所在 地的地理位置和交通便捷程度。
市场前景与竞争状况
分析目标市场的购房需求、租赁 需求以及竞争状况，选择具有市 场潜力的区域和项目类型。
房地产投资定义
长期性
指投资者将资金投入到 房地产市场，以期在未 来获取收益的经济行为。
房地产投资通常需要长 期持有，以获取稳定的 租金收益和资产增值。
高风险性
房地产市场受多种因素 影响，如经济周期、政 策调整等，存在较高的
投资风险。
对项目选址过程中可能遇到的政 策风险、市场风险、自然风险等 进行评估，并合理控制项目成本。
03
土地获取、开发与转让 流程
土地获取途径及政策法规
政府出让
通过招拍挂等方式从政府手中获取土 地使用权。
二级市场购买
从其他土地使用权人手中购买土地使用 权。
土地获取途径及政策法规
• 合作开发：与其他土地使用权人合作，共同开发土 地。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等， 为相关领域提供专业服 务和支持。
07
房地产投资风险防范与 应对措施
市场风险识别及评估方法论述
市场风险识别
掌握房地产市场周期波动规律，关注政策、经济、社会等宏观因 素变化，及时识别潜在风险。
风险评估方法
运用定量和定性分析方法，如敏感性分析、蒙特卡洛模拟等，对投 资风险进行准确评估。
THANKS
感谢观看
项目选址原则与方法
城市规划与基础设施
考虑城市总体规划、交通规划、 基础设施配套等因素，选择具有
良好发展潜力的区域。
自然环境与地理位置
关注地形地貌、气候条件、生态 环境等自然因素，以及项目所在 地的地理位置和交通便捷程度。
市场前景与竞争状况
分析目标市场的购房需求、租赁 需求以及竞争状况，选择具有市 场潜力的区域和项目类型。
房地产投资定义
长期性
指投资者将资金投入到 房地产市场，以期在未 来获取收益的经济行为。
房地产投资通常需要长 期持有，以获取稳定的 租金收益和资产增值。
高风险性
房地产市场受多种因素 影响，如经济周期、政 策调整等，存在较高的
投资风险。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产行业培训专题学习PPT演示
每当我一个人，走在高大的树木下， 听着那 脚下踩 在落叶 上咔嚓 —咔嚓 的声响 ，一切 都是那 么美好 ！在秋 的季节 中，我 仿佛沉 醉在这 多彩的 秋色 听着那 脚下踩 在落叶 上咔嚓 —咔嚓 的声响 ，一切 都是那 么美好 ！在秋 的季节 中，我 仿佛沉 醉在这 多彩的 秋色当 中。
自然特性
独一无 二性
数量有 限性
每当我一个人，走在高大的树木下， 听着那 脚下踩 在落叶 上咔嚓 —咔嚓 的声响 ，一切 都是那 么美好 ！在秋 的季节 中，我 仿佛沉 醉在这 多彩的 秋色当 中。
房地产的特性
用途多 样性
每当我一个人，走在高大的树木下， 听着那 脚下踩 在落叶 上咔嚓 —咔嚓 的声响 ，一切 都是那 么美好 ！在秋 的季节 中，我 仿佛沉 醉在这 多彩的 秋色当 中。
的货币表现形式。
建筑面积的价格， 它可以反映房地产
每当我一个人，走在高大的树木下， 听着那 脚下踩 在落叶 上咔嚓 —咔嚓 的声响 ，一切 都是那 么美好 ！在秋 的季节 中，我 仿佛沉 醉在这 多彩的 秋色当 中。
价格水平的高低。
每当我一个人，走在高大的树木下， 听着那 脚下踩 在落叶 上咔嚓 —咔嚓 的声响 ，一切 都是那 么美好 ！在秋 的季节 中，我 仿佛沉 醉在这 多彩的 秋色当 中。
两 重 性
房地产价格
房地产 价格特 每当我一个人，走在高大的树木下，听着那脚下踩在落叶上咔嚓—咔嚓的声响，一切都是那么美好！在秋的季节中，我仿佛沉醉在这多彩的秋色当中。
征
形成 的长 期性
个 别 性
房 地 产 价 每当我一个人，走在高大的树木下， 听着那 脚下踩 在落叶 上咔嚓 —咔嚓 的声响 ，一切 都是那 么美好 ！在秋 的季节 中，我 仿佛沉 醉在这 多彩的 秋色当 中。 格
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
对标培训讲义PPT课件
标杆分析比较的是具体的指标值 分析改进的是相关的流程 因此确定适当的流程范围非常关键
循序渐进 持续改进 处理好生存与事业的关系 学真经，不学歪理
• 目对标录管理定义
• 对标管理对企业的意义 • 对标管理的定义 • 对标管理的分类
• 对标管理范围
• 对标管理的起源及发展 • 企业对标的范围 • 我司标管理范围
对标管理的分类
• 针对的企业运作不同层面将对标管理分为两大类：
• 内部对标 • 外部对标
• 外部对标又可以分为竞争性对标、行业对标、一般性对标。
对
内部对标
标
竞争性对标
管
理
外部对标
行业对标
一般性对标
对标的关键因素
标杆 的选择 标杆分析的指标值
标杆分析的实施
以竞争对手为标杆 以一流企业为标杆 建立跨行业的技术标杆 以客户需求为标杆
• 对标管理对企业的意义 • 对标管理的定义 • 对标管理的分类
• 对标管理范围
• 对标管理的起源及发展 • 企业对标的范围 • 我司标管理范围
• 对标管理流程
• 对标管理实例
• 美孚石油公司 • 我司对标管理工作总览
对标管理对企业的意义
企业如何在竞争中生存并发展壮大自己，寻找和学习企业最佳管理和运行 方法，成为越来越多企业的一种选择。企业必须通过积极探究管理创新的有效 途径，准确分析和运用管理创新的各种要素，为企业发展创造良好的软环境， 实现科学化和高效化的企业管理。寻找管理上的差距，借鉴一流企业先进的管 理理念和方法，结合自身特点，根据形势变化进行以市场为导向的变革。
美孚的微笑小组观察到，丽嘉-卡尔顿酒店对所有新员工进行了广泛的指导和培训，使员工们深深铭记： 自己的使命就是照顾客人，使客人舒适。
循序渐进 持续改进 处理好生存与事业的关系 学真经，不学歪理
• 目对标录管理定义
• 对标管理对企业的意义 • 对标管理的定义 • 对标管理的分类
• 对标管理范围
• 对标管理的起源及发展 • 企业对标的范围 • 我司标管理范围
对标管理的分类
• 针对的企业运作不同层面将对标管理分为两大类：
• 内部对标 • 外部对标
• 外部对标又可以分为竞争性对标、行业对标、一般性对标。
对
内部对标
标
竞争性对标
管
理
外部对标
行业对标
一般性对标
对标的关键因素
标杆 的选择 标杆分析的指标值
标杆分析的实施
以竞争对手为标杆 以一流企业为标杆 建立跨行业的技术标杆 以客户需求为标杆
• 对标管理对企业的意义 • 对标管理的定义 • 对标管理的分类
• 对标管理范围
• 对标管理的起源及发展 • 企业对标的范围 • 我司标管理范围
• 对标管理流程
• 对标管理实例
• 美孚石油公司 • 我司对标管理工作总览
对标管理对企业的意义
企业如何在竞争中生存并发展壮大自己，寻找和学习企业最佳管理和运行 方法，成为越来越多企业的一种选择。企业必须通过积极探究管理创新的有效 途径，准确分析和运用管理创新的各种要素，为企业发展创造良好的软环境， 实现科学化和高效化的企业管理。寻找管理上的差距，借鉴一流企业先进的管 理理念和方法，结合自身特点，根据形势变化进行以市场为导向的变革。
美孚的微笑小组观察到，丽嘉-卡尔顿酒店对所有新员工进行了广泛的指导和培训，使员工们深深铭记： 自己的使命就是照顾客人，使客人舒适。
房地产开发投资项目案例分析PPT课件
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。
房地产项目培训课件PPT(共62页)
如果楼盘运作好，可能在短期 内销售空，否则会剩余部分尾 房。
跃层 住宅
跃层住宅
跃层式住宅：是指有上下两个 楼面，卧室，起居室、客厅、 厨房、卫生间及其他辅助用房， 上下层之间的通道不通过公共 楼梯，而采用户内独用的小楼 楼梯。
复式 住宅
复式住宅
复式住宅：受跃层式住宅设计购想 启发，由香港设计师李鸿仁设计， 是一种经济型住宅。
水景 住宅 旅游 房地 产
水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。 “水之北为阳，山之南为阳。”
旅游房地产： 出现的休闲度假村、产权酒店、 海景住宅等旅游置业项目。所 有这些以旅游、休闲度假为主 题置业，可成为旅游房地产。
town hous e住 宅
townhouse住宅
townhouse住宅：指城区住宅，多指 连排别墅，一般3-5层。
楼层 平面 图
户型楼层 平面位置 图
标明户型 在楼层平 面中所处 的位置
小区规划图
小区 规划 图
商品 房
商品房
商品房是指具有经营资格的房 地产开发公司（包括外商投资 企业）开发经营的住宅。
商品房的价格由成本、税金、 利润、代收费用以及地段、层 次、朝向、质量、材料差价等 组成。
பைடு நூலகம்
商品 房风 格雅 园
经济 适用 房
经济适用房
是指由政府扶持的具有经济 性和适用性特点的社会保障商 品住宅。这类住宅应减免工程 报建中的部分费用，其成本略 低于普通商品房。
购买对象是北京市的城镇常住户口 的中低收入家庭，重点是公务员、 教师、科技人员和国有企业、事业 单位职工。
经济 适用 房回 龙观 小区
商品房的五证
低
（townhouse)
层
跃层 住宅
跃层住宅
跃层式住宅：是指有上下两个 楼面，卧室，起居室、客厅、 厨房、卫生间及其他辅助用房， 上下层之间的通道不通过公共 楼梯，而采用户内独用的小楼 楼梯。
复式 住宅
复式住宅
复式住宅：受跃层式住宅设计购想 启发，由香港设计师李鸿仁设计， 是一种经济型住宅。
水景 住宅 旅游 房地 产
水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。 “水之北为阳，山之南为阳。”
旅游房地产： 出现的休闲度假村、产权酒店、 海景住宅等旅游置业项目。所 有这些以旅游、休闲度假为主 题置业，可成为旅游房地产。
town hous e住 宅
townhouse住宅
townhouse住宅：指城区住宅，多指 连排别墅，一般3-5层。
楼层 平面 图
户型楼层 平面位置 图
标明户型 在楼层平 面中所处 的位置
小区规划图
小区 规划 图
商品 房
商品房
商品房是指具有经营资格的房 地产开发公司（包括外商投资 企业）开发经营的住宅。
商品房的价格由成本、税金、 利润、代收费用以及地段、层 次、朝向、质量、材料差价等 组成。
பைடு நூலகம்
商品 房风 格雅 园
经济 适用 房
经济适用房
是指由政府扶持的具有经济 性和适用性特点的社会保障商 品住宅。这类住宅应减免工程 报建中的部分费用，其成本略 低于普通商品房。
购买对象是北京市的城镇常住户口 的中低收入家庭，重点是公务员、 教师、科技人员和国有企业、事业 单位职工。
经济 适用 房回 龙观 小区
商品房的五证
低
（townhouse)
层
房地产培训课件(PPT)
促销策略与实施
促销策略：包 括价格促销、 产品促销、渠
道促销等
实施步骤：确定 目标市场、制定 促销预算、选择 促销手段、制定 实施计划、评估
促销效果
促销策略的优缺 点：价格促销可 能导致利润降低， 产品促销可能增 加库存，渠道促 销可能影响品牌
形象
促销策略的实施 要点：针对目标 客户制定方案， 合理分配资源， 保持与客户的良 好沟通，及时调
润最大化。
价格调整：根据 市场变化、竞争 态势等因素，适 时调整价格，以 保持竞争优势。
定价方法：采用 成本加成、市场 定价、竞争定价 等方法，根据具 体情况选择合适
的定价方法。
渠道选择与拓展
传统渠道：例如售楼处、中介门店等 新兴渠道：例如互联网平台、移动端应用等 拓展渠道：例如与开发商合作、开展跨界合作等 评估与优化渠道：例如定期评估渠道效果，根据市场需求及时调整渠道策略
房地产培训课件(PPT)
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汇报人：WPS
目录
Contents
01 房 地 产 基 础 知 识 02 房 地 产 开 发 流 程 03 房 地 产 法 律 法 规 04 房 地 产 投 资 分 析 05 房 地 产 市 场 营 销 策 略 06 房 地 产 融 资 与 资 金 管 理
01
汇报人：WPS
按开发程度分类： 期房、现房等
房地产市场特点
市场供给：土地资源有限，供给不足 市场需求：人口增长，需求刚性 市场价格：受供求关系影响，价格波动较大 市场周期：与宏观经济环境密切相关，具有周期性波动特征
房地产价值构成
地价：土地的价格，包括土地使用权和地上建筑物 建筑安装工程费：建筑物的施工费用 配套设施费：水、电、气、通讯等设施费用 开发管理费：开发商的管理费用，包括人员工资、办公费用等 财务费用：银行贷款利息、税费等 销售费用：广告费用、推广费用等
《房地产标准化培训》课件
持续改进
根据评估结果，对标准进行进一步修订和完 善，以实现更好的效果。
05
房地产标准化案例分析
案例一：某大型房地产企业的标准化实践
总结词
全面实施、体系完善
详细描述
该大型房地产企业在标准化实践中， 从项目规划、设计、建设到销售、物 业服务等方面都建立了完善的标准体 系，确保了企业运营的规范化和高效 化。
根据企业实际情况和市场需求 ，选择适合的标准，如国家或
行业标准、国际标准等。
实施过程
01
02
03
04
组织协调
确保各部门之间的协调配合， 避免出现信息不畅或重复工作
的情况。
监控进度
定期检查实施进度，及时发现 并解决问题，确保标准化工作
按计划进行。
持续改进
在实施过程中不断收集反馈， 对标准进行修订和完善，以适
详细描述
当前我国房地产市场规模庞大，竞争激烈，政策环境复杂。未来，随着城市化进 程的加速和消费升级，房地产市场仍将保持一定的发展空间，但竞争格局将更加 多元化和专业化，政策调控也将更加精细化和差异化。
02
房地产标准化概念
什么是房地产标准化
房地产标准化是指在房地产开发、建设、经营、管理过程中，对重复性、通用性 、关键性的环节进行规范化和统一化，以提高工作效率、降低成本、确保质量的 过程。
案例二：某住宅小区的标准化管理
总结词
精细化管理、注重细节
详细描述
该住宅小区在标准化管理方面，注重 细节和过程控制，从绿化、清洁、安 全等方面制定了严格的管理标准，为 住户提供了舒适、安全的生活环境。
案例三：某商业地产项目的标准化运营
总结词
专业化运营、持续创新
VS
根据评估结果，对标准进行进一步修订和完 善，以实现更好的效果。
05
房地产标准化案例分析
案例一：某大型房地产企业的标准化实践
总结词
全面实施、体系完善
详细描述
该大型房地产企业在标准化实践中， 从项目规划、设计、建设到销售、物 业服务等方面都建立了完善的标准体 系，确保了企业运营的规范化和高效 化。
根据企业实际情况和市场需求 ，选择适合的标准，如国家或
行业标准、国际标准等。
实施过程
01
02
03
04
组织协调
确保各部门之间的协调配合， 避免出现信息不畅或重复工作
的情况。
监控进度
定期检查实施进度，及时发现 并解决问题，确保标准化工作
按计划进行。
持续改进
在实施过程中不断收集反馈， 对标准进行修订和完善，以适
详细描述
当前我国房地产市场规模庞大，竞争激烈，政策环境复杂。未来，随着城市化进 程的加速和消费升级，房地产市场仍将保持一定的发展空间，但竞争格局将更加 多元化和专业化，政策调控也将更加精细化和差异化。
02
房地产标准化概念
什么是房地产标准化
房地产标准化是指在房地产开发、建设、经营、管理过程中，对重复性、通用性 、关键性的环节进行规范化和统一化，以提高工作效率、降低成本、确保质量的 过程。
案例二：某住宅小区的标准化管理
总结词
精细化管理、注重细节
详细描述
该住宅小区在标准化管理方面，注重 细节和过程控制，从绿化、清洁、安 全等方面制定了严格的管理标准，为 住户提供了舒适、安全的生活环境。
案例三：某商业地产项目的标准化运营
总结词
专业化运营、持续创新
VS
房地产基础知识培训课件PPT(共-72张)精选全文
三、房地产特征及类型分析
它有什么道建筑形态有几种？
板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。
板楼四大优点： ① 南北通透，便于采光通风 ② 板楼均好性强 ③ 管理成本不高 ④ 面积使用率很高 板楼的两项缺点： ① 建筑密度低，房价高 ② 户型格局不宜改造
行列式、围合式、点阵式、混合式
（二）、知道建筑布局有几种？
1、行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。 2、围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。 3、点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。 4、混合式：由两种或者以上的不同布置方式。
（三）城市规划常用术语
商品房： 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 别墅： 一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）、联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。 公寓： 除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元 综合楼： 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 裙房： 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑 地下室： 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室 设备层： 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层 避难层： 建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 架空层： 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层
它有什么道建筑形态有几种？
板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。
板楼四大优点： ① 南北通透，便于采光通风 ② 板楼均好性强 ③ 管理成本不高 ④ 面积使用率很高 板楼的两项缺点： ① 建筑密度低，房价高 ② 户型格局不宜改造
行列式、围合式、点阵式、混合式
（二）、知道建筑布局有几种？
1、行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。 2、围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。 3、点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。 4、混合式：由两种或者以上的不同布置方式。
（三）城市规划常用术语
商品房： 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 别墅： 一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）、联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。 公寓： 除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元 综合楼： 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 裙房： 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑 地下室： 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室 设备层： 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层 避难层： 建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 架空层： 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层
对标学习汇报(1)ppt课件
现场对标学习亮点：
样板间亮点
现场对标学习亮点：
样板间亮点
[ ]三 win 对标学习改进方案
19
对标总结不足及需改善项（专项改进）： 礼宾⒈ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ件： ⑴服务流程重新定位，客户打伞、开关车门、客户服务交 接等 ⑵礼仪礼节标准定位，语言、动作标准统一规范。 ⑶仪容仪表提升标准。 ⒉建议优化硬件类 ⑴建议监控摄像完善后。 ⑵建议服装进行优化，目前的服装非量身定制，出现绶带 不合理处优化。 ⑶建议对讲机使用无线蓝牙型，便于操作、观感时尚。
[ ]一 win 对标学习项目简介
一、对标项目简介
1、鲁能城项目总占地300亩，总建筑面积61.9万方，拥有30.9万方商业集群、5A甲级 写字楼、星级酒店、精品住宅为一体的都会商业综合体,丰富都会生活一站满足。鲁能 城由中央公馆和世贸地块组成。世贸地块，项目总占地180.12亩，规划建筑面积约 45.88万㎡（其中住宅17.76万㎡，商业28.12万㎡），平均容积率为3.82。鲁能城中央 公馆地块，项目占地约120亩（约合8万方），总建筑面积约16万㎡，容积率2.0。 鲁能城中央公馆位于渝北区中央公园旁，直线距离仅200多米，距悦来国际会展中心约 3公里，距渝北空港商圈约4公里，距江北国际机场约6公里，距龙头寺火车站约18公里， 距鲁能星城项目约20公里，涵盖别墅、高层、多层和商业等业态，首期产品高层36-63 ㎡，别墅80-110㎡。。
20
客服⒈软件： (1)服务流程重新定位，客户落座后水吧专员1分钟内将饮品送上。 每间隔３-５分钟为客户续水一次。 (2)礼仪礼节标准定位，语言、动作标准统一规范。 (3)水吧专员特选形象美丽，气质优雅，婉约可人，年龄18-３５ 岁，身高165cm左右，具备良好的服务意识，具有亲和力。 (4)客户离开后迅速整理洽谈桌卫生及清洁茶具。 保洁⒈软件： (1)礼仪礼节标准定位，语言、动作标准统一规范。 (2)仪容仪表提升标准。 (3)售楼中心及样板间内保洁材质保持洁净、光亮、完整无破损。 (4) 保洁员作业时遇到客户来访，停止手头工作，面带微笑主动 打招呼问好，并提示地面路况。
房地产开发与经营中的招标与投标培训课件
2020/10/23
2）投标人行为规范。投标人不得串通投标或与招标人串通招 投标。 3）对评标委员会及其成员的规定。
① 与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。 ② 评标委员会成员的名单应当保密。 ③ 评标委员会成员不得收受投标人的财物或其他好处。 4）任何单位和个人，不得限制或者排斥本地区、本系统以外 的法人或者其他组织参加投标，不得为招标人指定招标代理 机构。
请书发放招标文件。
招标文件的澄清与
招标文件与资格预审
修改
文件的出售
招标人对已发
招标人应保管好
招标人应当 按招标公告 或者投标邀 请书规定的 时间、地点 出售招标文 件或资格预 审文件
招标文件 或者资格 预审文件 出售后， 不予退还
出的招标文件 进行必要的澄 清或者修改的， 对招标文 应当在招标文 件或者资 件要求提交投 格预审文 标文件截止时 件 的 收 费 间至少15日前， 应当合理，以 书 面 形 式 通 不得以营 知所有招标文 利为目的 件 收 受 人 。 该 澄清或者修改
(1)优点：为承包商提供了公平竞争的机遇，同时使业主 有较大的选择余地，有利于降低工程造价，缩短工期和保 证工程质量。
2020/10/23
2020/10/23
2020/10/23
(2)缺点：采用公开招标方式，投标人多且良莠不齐，不但招 标工作量大，所需时间较长， 而且容易被不负责任的单位抢 标。因此采用公开招标方式时对投标要进行严格的资格预审。 2.邀请招标
2020/10/23
四、招标方式 招投标法规定的招标方式有公开招标和邀请招标。
亦称无限竞争性招 标，是指招标人以 招标公告的方式邀 请不特定的法人或 者其他组织投标
建设工程招 标的方式
2）投标人行为规范。投标人不得串通投标或与招标人串通招 投标。 3）对评标委员会及其成员的规定。
① 与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。 ② 评标委员会成员的名单应当保密。 ③ 评标委员会成员不得收受投标人的财物或其他好处。 4）任何单位和个人，不得限制或者排斥本地区、本系统以外 的法人或者其他组织参加投标，不得为招标人指定招标代理 机构。
请书发放招标文件。
招标文件的澄清与
招标文件与资格预审
修改
文件的出售
招标人对已发
招标人应保管好
招标人应当 按招标公告 或者投标邀 请书规定的 时间、地点 出售招标文 件或资格预 审文件
招标文件 或者资格 预审文件 出售后， 不予退还
出的招标文件 进行必要的澄 清或者修改的， 对招标文 应当在招标文 件或者资 件要求提交投 格预审文 标文件截止时 件 的 收 费 间至少15日前， 应当合理，以 书 面 形 式 通 不得以营 知所有招标文 利为目的 件 收 受 人 。 该 澄清或者修改
(1)优点：为承包商提供了公平竞争的机遇，同时使业主 有较大的选择余地，有利于降低工程造价，缩短工期和保 证工程质量。
2020/10/23
2020/10/23
2020/10/23
(2)缺点：采用公开招标方式，投标人多且良莠不齐，不但招 标工作量大，所需时间较长， 而且容易被不负责任的单位抢 标。因此采用公开招标方式时对投标要进行严格的资格预审。 2.邀请招标
2020/10/23
四、招标方式 招投标法规定的招标方式有公开招标和邀请招标。
亦称无限竞争性招 标，是指招标人以 招标公告的方式邀 请不特定的法人或 者其他组织投标
建设工程招 标的方式
房地产专题报告培训(ppt 36页)
（4）协 议
Research Page 12
房地产专题报告
土地出让方式
二、国有土地使用权出让流程
(1) 公布出让计划 确定供地方式
(2)编制、确定 出让方案
(3) 地价评估 确定出让底价
(4) 编制出让文件
(5) 发布出让公告
(6) 申请及资格审查
(7) 招拍挂实施
(8)签订出让合同 公布结果
核发《建设用地批准书》
Research Page 30
房地产专题报告
三、开发流程
选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收
上一步：
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
办理《国有土地使用证》:
高层建筑
高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。
小高层建筑（非规范性）
介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。
点式（塔式）建筑
指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 小于2的建筑。
板式建筑
指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 大于或等于2的建筑,并且 短边长度小于或等于16米。
房地产专题报告
二、基础知识
一、中国大陆现行土地制度
国有土地使用权出让
国家
土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付)
土地使用者
土地使用 权出让(土地一级 市场)由国家垄断。
只拥有土 地使用权，没有所 有权。
国有土地使用权出让方式
国有土地使用权出让年限
招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式
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房地产项目对标分析
1、外立面 2、园林景观 3、售楼部前景观 4、售楼部风格 5、入户大堂及电梯 6、示范区与看楼动线打造 7、配套设施 8、项目主入口 9、苑区道路 10、商业部分 11、户型分析
目录
1、外立面
特变·金域名门：立面采用米黄色岩片漆，灰蓝色瓦屋面。
东方明珠：外墙采用红灰色涂料搭配
பைடு நூலகம் 10、商业部分-参考图片
10、户型建议
建议户型配比
产品 户型 面积段 比例
叠拼
3房2厅3 卫
160-180
40%
首期别 墅
联排
4房2厅3 卫
180-220
35%
双拼
5房2厅3 卫
200-280
25%
产品 洋房 首期洋房 洋房 洋房
户型 面积段
2房2厅1 卫
90-100
3房2厅2 卫
110-130
5、入户大堂及电梯
特变金域名门： 外墙：岩片漆； 正门：透明钢化玻璃+断桥铝框架+智能门禁系统 大堂内：地面瓷砖，墙面乳胶漆。 电梯：日立电梯
特变金域名门： 电梯为日立牌双开门电梯
5、入户大堂及电梯
5、入户大堂及电梯
启示： 1.竞品项目入户大堂均空间不大，且楼道内光线较暗，建议大堂入户处宽敞一些，选用 大玻璃材质提升采光性、通透性。 2.大堂内墙瓷砖，体现高贵，且容易清理 3.洋房楼梯采用木质扶手、电梯门使用双开门独立进户。
7、配套设施-参考图片
8、项目主入口
特变金域名门：中间设置保安室，两侧为防火通道，道路中间设置花坛景观带
8、项目主入口
小结：当地小区主入口基本均为特变金域名门的形式，缺少景观规划。
启示： 1.建议项目入口配以标志性景观+项目名称，营造归属感及神圣感。 2.建议参考龙湖别墅项目园区入口
8、项目主入口--参考图片
1、外立面
浦京丽苑：立面采用灰白色调搭配，外墙材料涂料为主
1、外立面
1、外立面
小结： 选材：特变选用金石材干挂+米黄色岩石漆纸皮砖作外立面铺贴， 配色：当地楼盘项目立面多以米黄，红，灰，白色调组成，搭配简单，美观度 不足。
启示： 1.建议选材采用面砖或外墙涂料，选2种颜色进行搭配。 2.配色方面，建议项目整体搭配以淡黄色为主，配以辅色，线条清晰，增强整 体搭配效果，做到市场差异化。
参考图片
5、入户大堂及电梯
6、示范区与看楼动线打造
因当地楼盘没有设置示范区楼盘，以下参考碧桂园桂澜山项目
6、示范区与看楼动线打造
6、示范区与看楼动线打造
6、示范区与看楼动线打造
6、示范区与看楼动线打造
启示： 1.示范区绿化氛围，主题明显，移步换景。 2.临建板房中间区域，为三面环绕，搭建遮雨棚，为营造主题，在中间柱上进行高仿植 物爬藤花卉装饰，吸引眼球。超仿真爬藤花卉，也能美到不行！客户会自觉拍照宣传 3.用立体PVC制作，设计内容运用1-12月在园区生活的描述向往，结合项目卖点信息， 增强趣味可读性。
9、苑区道路--参考图片
10、商业部分-竞品商业
10、商业部分-竞品商业
小结： 1.奇台市场商业以住宅底商为主，门前均有停车位设计，大部分上下两层，也 有部分三层商业，立面普遍与项目色调一致。 2.因项目周边目前并无商业配套，建议项目外围规划独立商业配套供给园区日 常方便消费。商业建议采用英伦风格外立面。 3.如规划允许建议尝试在园区内适合地点做木屋商业，即美观又能方便业主日 常临时购物需求。
特变金域名门：百泉广场
7、配套设施
7、配套设施
小结：奇台项目内普遍缺少配套设施，如健身器材、儿童娱乐设施，健身室等等
启示： 1.参考碧桂园等项目，户外增加儿童娱乐设施、活动广场、休闲凉亭等。 2.由于当地冬季气温较低，建议适当增加室内休闲活动场所，如书吧、棋牌室、健身房、 恒温泳池等生活娱乐悠闲配套
1、外立面-参考效果
2、园林景观
特变·金域名门：园林采用四周围合、东低西高绿化景观，右图为中心景观百泉 广场。
2、园林景观
东方明珠：以简单的坡地绿化带为主，配以少量绿植搭配，整体效果相对简单。
浦京丽苑： 以楼与楼之间设置组团景观，绿色景观长廊、灌木丛组成
2、园林景观
2、园林景观
启示： 1.建议绿化景观做好颜色搭配，树种要考虑适合当地天气的，配合造型奇特 的绿植修剪打造出品质高、层次感强的园林景观 2.在园林水系景观上，考虑到冬季原因，不建议做太多喷泉式水景，建议以 自然水系景观为主，拉升自然景观感觉。 3.园林主题方面，建议项目打造色彩丰富、不同命名的主题，将每个片区打 造的与众不同，增加流动观赏性。
2、园林景观-参考效果
特变·金域名门： 前景观：地面铺石、水系景观
3、售楼部前景观
3、售楼部前景观
其他楼盘： 前景观：门前设置宽敞车位，其他并无参考价值
3、售楼部前景观
小结： 选材：地面多采用石材铺贴。 景观：除特变门前有水系景观，其他售楼部前均无配套及景观展示 启示： 1.参考顺德碧桂园等项目，以水景喷泉形式为主，结合色彩丰富鲜花绿植营 造自然感觉。 2.项目与主路间设置低层绿植，草坪上摆设一些雕塑形态、或动物卡通增加 吸引力
4房2厅2 卫
130-140
套数 25% 45% 30%
别墅建议主力面积段180-220之间 洋房面积段不建议超过144以上，避免超出面积
3、售楼部前景观--参考图片
4、售楼部风格
特变金域名门： 售楼部：空间大，区域功能分区，一层配备洽谈区，水吧区，儿童娱乐区。二层为板 房展示区及建筑材料展示区
4、售楼部风格
浦京丽苑 售楼部：临街商铺，面积约150平，装修以展厅型简约为主
4、售楼部风格
启示：
1.建议以简约的现代风格设计，搭配绿植氛围提升品质感，天花灯箱分主题 画面设置
特变金域名门：园区内车道沥青路面，人行道仿石砖
9、苑区道路
东方明珠： 车道柏油路、人行道石材
9、苑区道路
9、苑区道路
小结：老项目均无人车分流设计，基本为沥青路面，新小区开始设计人车分流规划，但 是因为消防需要，整个园区要设置消防通道，开发商没有进行园区内道路包装，导致美 观度不足。 启示： 1.建议洋房区做人车分流，地下停车场，别墅区车道铺沥青材料，路边以仿石砖或弧形 石包边。 2.建议项目苑区铺设三色建菱型砖或不规则形状石路面，成本不高且美观。 3.部分道路设置指压板效果路面，增加业主乐趣。
1、外立面 2、园林景观 3、售楼部前景观 4、售楼部风格 5、入户大堂及电梯 6、示范区与看楼动线打造 7、配套设施 8、项目主入口 9、苑区道路 10、商业部分 11、户型分析
目录
1、外立面
特变·金域名门：立面采用米黄色岩片漆，灰蓝色瓦屋面。
东方明珠：外墙采用红灰色涂料搭配
பைடு நூலகம் 10、商业部分-参考图片
10、户型建议
建议户型配比
产品 户型 面积段 比例
叠拼
3房2厅3 卫
160-180
40%
首期别 墅
联排
4房2厅3 卫
180-220
35%
双拼
5房2厅3 卫
200-280
25%
产品 洋房 首期洋房 洋房 洋房
户型 面积段
2房2厅1 卫
90-100
3房2厅2 卫
110-130
5、入户大堂及电梯
特变金域名门： 外墙：岩片漆； 正门：透明钢化玻璃+断桥铝框架+智能门禁系统 大堂内：地面瓷砖，墙面乳胶漆。 电梯：日立电梯
特变金域名门： 电梯为日立牌双开门电梯
5、入户大堂及电梯
5、入户大堂及电梯
启示： 1.竞品项目入户大堂均空间不大，且楼道内光线较暗，建议大堂入户处宽敞一些，选用 大玻璃材质提升采光性、通透性。 2.大堂内墙瓷砖，体现高贵，且容易清理 3.洋房楼梯采用木质扶手、电梯门使用双开门独立进户。
7、配套设施-参考图片
8、项目主入口
特变金域名门：中间设置保安室，两侧为防火通道，道路中间设置花坛景观带
8、项目主入口
小结：当地小区主入口基本均为特变金域名门的形式，缺少景观规划。
启示： 1.建议项目入口配以标志性景观+项目名称，营造归属感及神圣感。 2.建议参考龙湖别墅项目园区入口
8、项目主入口--参考图片
1、外立面
浦京丽苑：立面采用灰白色调搭配，外墙材料涂料为主
1、外立面
1、外立面
小结： 选材：特变选用金石材干挂+米黄色岩石漆纸皮砖作外立面铺贴， 配色：当地楼盘项目立面多以米黄，红，灰，白色调组成，搭配简单，美观度 不足。
启示： 1.建议选材采用面砖或外墙涂料，选2种颜色进行搭配。 2.配色方面，建议项目整体搭配以淡黄色为主，配以辅色，线条清晰，增强整 体搭配效果，做到市场差异化。
参考图片
5、入户大堂及电梯
6、示范区与看楼动线打造
因当地楼盘没有设置示范区楼盘，以下参考碧桂园桂澜山项目
6、示范区与看楼动线打造
6、示范区与看楼动线打造
6、示范区与看楼动线打造
6、示范区与看楼动线打造
启示： 1.示范区绿化氛围，主题明显，移步换景。 2.临建板房中间区域，为三面环绕，搭建遮雨棚，为营造主题，在中间柱上进行高仿植 物爬藤花卉装饰，吸引眼球。超仿真爬藤花卉，也能美到不行！客户会自觉拍照宣传 3.用立体PVC制作，设计内容运用1-12月在园区生活的描述向往，结合项目卖点信息， 增强趣味可读性。
9、苑区道路--参考图片
10、商业部分-竞品商业
10、商业部分-竞品商业
小结： 1.奇台市场商业以住宅底商为主，门前均有停车位设计，大部分上下两层，也 有部分三层商业，立面普遍与项目色调一致。 2.因项目周边目前并无商业配套，建议项目外围规划独立商业配套供给园区日 常方便消费。商业建议采用英伦风格外立面。 3.如规划允许建议尝试在园区内适合地点做木屋商业，即美观又能方便业主日 常临时购物需求。
特变金域名门：百泉广场
7、配套设施
7、配套设施
小结：奇台项目内普遍缺少配套设施，如健身器材、儿童娱乐设施，健身室等等
启示： 1.参考碧桂园等项目，户外增加儿童娱乐设施、活动广场、休闲凉亭等。 2.由于当地冬季气温较低，建议适当增加室内休闲活动场所，如书吧、棋牌室、健身房、 恒温泳池等生活娱乐悠闲配套
1、外立面-参考效果
2、园林景观
特变·金域名门：园林采用四周围合、东低西高绿化景观，右图为中心景观百泉 广场。
2、园林景观
东方明珠：以简单的坡地绿化带为主，配以少量绿植搭配，整体效果相对简单。
浦京丽苑： 以楼与楼之间设置组团景观，绿色景观长廊、灌木丛组成
2、园林景观
2、园林景观
启示： 1.建议绿化景观做好颜色搭配，树种要考虑适合当地天气的，配合造型奇特 的绿植修剪打造出品质高、层次感强的园林景观 2.在园林水系景观上，考虑到冬季原因，不建议做太多喷泉式水景，建议以 自然水系景观为主，拉升自然景观感觉。 3.园林主题方面，建议项目打造色彩丰富、不同命名的主题，将每个片区打 造的与众不同，增加流动观赏性。
2、园林景观-参考效果
特变·金域名门： 前景观：地面铺石、水系景观
3、售楼部前景观
3、售楼部前景观
其他楼盘： 前景观：门前设置宽敞车位，其他并无参考价值
3、售楼部前景观
小结： 选材：地面多采用石材铺贴。 景观：除特变门前有水系景观，其他售楼部前均无配套及景观展示 启示： 1.参考顺德碧桂园等项目，以水景喷泉形式为主，结合色彩丰富鲜花绿植营 造自然感觉。 2.项目与主路间设置低层绿植，草坪上摆设一些雕塑形态、或动物卡通增加 吸引力
4房2厅2 卫
130-140
套数 25% 45% 30%
别墅建议主力面积段180-220之间 洋房面积段不建议超过144以上，避免超出面积
3、售楼部前景观--参考图片
4、售楼部风格
特变金域名门： 售楼部：空间大，区域功能分区，一层配备洽谈区，水吧区，儿童娱乐区。二层为板 房展示区及建筑材料展示区
4、售楼部风格
浦京丽苑 售楼部：临街商铺，面积约150平，装修以展厅型简约为主
4、售楼部风格
启示：
1.建议以简约的现代风格设计，搭配绿植氛围提升品质感，天花灯箱分主题 画面设置
特变金域名门：园区内车道沥青路面，人行道仿石砖
9、苑区道路
东方明珠： 车道柏油路、人行道石材
9、苑区道路
9、苑区道路
小结：老项目均无人车分流设计，基本为沥青路面，新小区开始设计人车分流规划，但 是因为消防需要，整个园区要设置消防通道，开发商没有进行园区内道路包装，导致美 观度不足。 启示： 1.建议洋房区做人车分流，地下停车场，别墅区车道铺沥青材料，路边以仿石砖或弧形 石包边。 2.建议项目苑区铺设三色建菱型砖或不规则形状石路面，成本不高且美观。 3.部分道路设置指压板效果路面，增加业主乐趣。