浅析善意取得制度适用于不动产

浅析善意取得制度适用于不动产

关键字：善意取得制度不动产适用

摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。

善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。

善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。

我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。

各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。

我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。在不动产交易中，也会因登记的错误、疏漏、未登记等原因而发生占有人无权处分的现象，从保护善意第三人，维护市场交易秩序的目的出发，善意取得应适用不动产。依据如下：

一、符合善意取得制度设立的目的

善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。从善意取得的目的上看。它的本质在于保护市场交易安全。如果所有权与交易安全发生冲突时，立法的价值选择取向是舍弃前者的利益来保护后者，以牺牲财产的静的安全为代价来保护财产的动的安全。既然不动产也会因登记错误、疏漏、未登记等原因出现无处分权现象，从保护善意第三人，维护交易次序的目的出发，也应该容许善意第三人取得不动产的所有权。因此，善意取得的适用范围，应着重于受让人主观上的善意与否，而不应做客观上的动产、不动产形式上的划分。

二、现实中的需要

实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。随着市场经济的发展，不动产交易日渐活跃，虽然不动产登记制度也在发展，但是由于种种原因，仍不能避免登记的内容与实际权利状态不一致的情况。特别是在我国广大农村，目前很多地方根本就没有不动产登记制度。现实中出现这种

不一致的情况主要有以下的原因，在不动产共同共有关系中，不动产登记在一个或部分共有人名义之下，已经合法取得不动产，但尚未办理登记；已经登记的不动产变动因故无效或被撤消，但登记还未被撤消；当事人伪造文件欺骗取得登记；登记机关自身的工作失误造成登记错误或注销错误等。在以上这些情况下，如何才能保护善意受让人，维护原权利人的利益，从而维护市场交易的有序性和安全性呢？我认为，善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。

既然我们说善意取得制度适用于不动产，那么不动产物权善意取得的构成要件又是什么呢？我认为，不动产物权善意取得的构成要件除了有与动产的要件相同的地方，但也有其特有的内容。表现在以下几点：

一、在不动产善意取得制度中，不动产物权登记的内容与实际权利关系状态不一致。

对于不动产，只有登记证书才能表征所有权，如果在登记簿中不可见一些不正当登记的情况，在取得人尽到了一个正常登记簿查阅人的注意义务后，仍然不可能发现登记内容与实际权利关系不一致的情形下，即可通过交易而善意取得。

二、不动产物权的变动须依合法的交易行为，即通过法律行为而取得。

不动产物权的变动须依合法的交易行为，即通过法律行为而取得。也就是说，受让人须依法律行为而受让。因为善意取得制度是为保护交易安全而构筑，所以让与人和受让人之间，必须存在市场交易行为，且受让人须为有偿取得，法律方有保护的需要，如依继承或无偿赠与而取得不动产的所有权，则不适用该制度。除此之外，不动产交易的行为除让与人不是原权利人无处分权外，还须具备法律行为的其他要件，如当事人具有相应的行为能力、意思表示真实性、标的物的合法性等。如果该交易行为本身无效或可被撤销，则不能适用善意取得。

三、.受让人须完成物权变更登记。

物权变更登记，是不动产物权转移的必要条件，如果具备其他行为条件，而没有进行物权变更登记，不动产交易行为应尚未完成，就不能发生物权转移的效果，因为登记是不动产的公示方式，并非实际上占有不动产。

善意取得制度的适用不应限于动产，而应包括不动产，这不仅有其理论依据，也是司法实践的需要。在我国确立明确的善意取得制度，有其必要性和现实意义。理论上的探讨和争论，到实践，到立法，还需要一个漫长的过程。希望善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。

参考资料：中国法院网

王利明《物权法研究》

中国民商法律网