宏观调控下房产税改革的几点思考
房地产面临的局面、风险及策略
受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危（wei）险。
现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：以‚调结构、稳物价、保民生‛为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。
‚国八条‛、房产税试点改革先后落地，‚限购‛、‚限价‛、‚限贷‛等政策全面升级，限购城市从 2022 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 2022 年7 月初，国务院常务会议明确‚二三线城市也要限购‛，限购城市数增加到近 50 个； 2022 年 10 月底，保障房 1000 万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方‚限价令‛相继出台。
始于 2022 年的房地产调控在 2022 年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。
调控政策的步步惊心，基本上都环绕着‚房价‛这块蛋糕。
忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。
行业的优胜劣汰将加剧。
济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。
房价下行的压力变得越来越大。
性。
，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。
密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。
在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式势必面临巨大挑战。
审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。
调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。
三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。
从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
房价调控背景下我国房地产税制改革研究
房价调控背景下我国房地产税制改革研究摘要：随着我国市场经济的不断发展，房地产也逐渐市场化。
我国的住房方式由福利分房逐渐转变为市场供给作为主体的一种相对多元化的住房供给结构。
在房地产市场快速发展的同时，房地产税制存在着税制体系整体结构不合理、税种缺失、重复征税、房地产税制要素设计不合理等多种问题，制约着房地产市场健康发展。
本文对我国目前存在的房地产税制问题进行深入研究，并且就这些问题提出相关的解决措施，以期促进我国房地产税制改革。
关键词：房价调控;房地产税制;改革0 引言自从我国的住房市场化以来，房地产行业发展迅速，逐渐成为支柱产业。
过度火热的房地产行业逐渐滋生出诸多的社会问题，进而出现非常多的投资炒房行为。
房地产市场投资过热，泡沫一直在吹大，使房价呈现出非理性的增长，各地房价屡创新高，给中低收入人群造成非常大的购房压力，甚至超出人民群众可承受能力，抑制居民消费需求。
党和政府高度重视人民群众住房问题，提出“房住不炒”的理念，进行住房调控，防范房地产行业金融风险。
政府目前采取了多种措施进行宏观调控，主要有财政税收、货币、土地以及利率政策等。
2019年的《政府工作报告》提到：“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这是近年来全国人大第三次提到房地产税，房地产税制改革受到政府及学术界的高度关注[1]。
对房地产的非理性价格进行调控，政府出台了相关的政策措施，在房地产税制改革方面也加大了重视程度，探索房地产税改革和税种优化。
1 房地产税制改革存在的问题1.1 房地产的整体税收体系不尽合理当前我国的房地产税体系存在征税范围小、税种较多、重复课征现象严重、重流转轻保有、计税依据不合理等缺陷，增加房地产行业整体税负，间接推动房价非理性上漲，超出居民可购买能力。
房地产税收“轻保有、重流转”的现象，主要是指房地产在流转环节税种过多，而在保有环节税种过少。
现阶段我国房地产相关税收一共有11个税种。
在流转环节所涉及的税种主要有个人所得税、企业所得税、教育附加税、城市维护建设税、增值税、土地增值税等;但是在保有环节主要包括城镇土地使用税、和房地产税这两个税种。
我国房产税制度征收困境剖析与治理改革建议
上海彷也发BIJM产税IM度: SEttBWH析与治理改革耀议文/任敏敏［摘要］从《房产税改革暂行条例》到沪渝的房产税改革试点，不断深化的房地产税法改革表明了中国房地产行业经历了从改革试点政策到税收立法的转变。
本文从我国房产税的制度变迁出发，归纳出征收房产税的目向，并着重分析其争议的调控房价功能。
同时，本文针对我国房产税的征收困境，剖析存在的问题，并针对问题提出治理改革建议。
［关键词］房产税；财政；住房保障;税收法定原则一、问题的提出近年来，随着人民物质生活水平的不断提升，房地产行业正迅速崛起。
究其原因，一方面是当前的家庭结构与以往相比，正逐步向核心型转化，由此导致人民的购房需求不断地增加，另一方面是投资性房产在过去十年成为热门的金融工具，房产的投资属性日渐显现。
然而，火热的房地产市场暴露出许多问题：一线城市的高房价压垮新一代的潜在购房者；二、三线城市的房屋供大于求，各个地区之间存在严重的不平衡；"炒房"使越来越多的真正具有需求的购房者无力购置房子，难以解决住房问题。
为了解决住房这一重要的民生问题，我国采取多项调控政策稳定房地产市场，房产税改革也逐渐成为完善我国税制的手段之一。
(-)我国房产税的制度变迁房产税是以房产为征税对象、按照房产价值或者房租收入为计征依据的一种税种.与其相近的概念为房地产税,房地产税泛指与房地产有关的税种,如我国的土地增值税、城镇土地使用税.耕地占用税等。
房产税只是房地产税中的一项税种。
据统计，世界上有130余个国家与地区在征收房产税，且多数国家与地区都将其作为地方政府的主要收入来源与调节分配的重要工具。
1949年以来，房产税的改革主要经历了四个阶段.第一阶段为制度初创期.从20世纪50年代提出《全国税政实施要则》、《城市房地产税暂行条例》到1973年的工商税制改革，由于房地产属国家与集体所有，房地产税仅在名义上存在，没有完整施行.第二阶段为正式确立期.1986年，国务院发布《房产税暂行条例》是正式开征房产税的标志。
浅谈推行房产税对中国经济的影响
浅谈推行房产税对中国经济的影响推行房产税将有利于优化资源配置。
当前中国房地产市场呈现出供大于求的局面，一线城市的房价甚至已经涨到了普通百姓无法承受的地步。
而且由于没有地方房产税，许多人会购买多套房产，尤其是大城市的富裕家庭，这不仅浪费了房地产资源，还导致了严重的社会资源浪费。
若能推行房产税，将会增加投资者持有多套房产的成本，从而降低投机性购房的兴趣，促使资源更加公平地分配。
推行房产税可以有效遏制房地产泡沫。
目前中国的房地产市场已经成为了全球的关注焦点，价格泡沫严重，土地储备较大。
通过征收房产税，不仅可以增加房屋持有成本，限制投资性购房，还可以减少土地储备，遏制房地产泡沫的形成。
这对中国经济而言，是一种稳定和有序的发展模式，有助于避免房地产市场的大起大落，降低金融风险。
推行房产税有利于刺激消费。
由于当前房产的配套税费较低，导致了一些人将大部分财富投入到房产领域中，而忽视了其他领域的投资。
而如果通过推行房产税来增加持有房产的成本，将会减少人们对房产的过度投资，促进财富的多元化配置，从而刺激其他领域的消费。
这对中国经济而言，是非常有利的，有助于提升消费水平，推动经济增长。
推行房产税有望提高地方财政收入。
目前地方政府的财政收入主要依赖于土地出让和房地产开发，这也导致了地方政府在土地和房地产上投入过多，而忽视了其他行业的发展。
如果能够通过房产税来增加地方财政收入，将会降低地方政府对土地和房地产的依赖，有助于促进地方经济结构的调整，推动产业升级，提高地方财政的可持续性。
推行房产税也存在一些挑战。
首先是房产税的征收标准和税率问题。
如何确定合理的征收标准和税率，是一个相对复杂的问题，需要考虑到不同地区、不同类型的房产，以及不同的所有者财产状况。
如果征收标准和税率过高，可能会加剧房地产市场的不稳定，甚至导致市场的崩盘。
其次是如何解决住房问题。
当前我国城镇化进程加快，大量农民进城置业，如果征收房产税的话，会加重他们的负担。
房产改革心得体会感悟(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣。
近年来，我国政府针对房地产市场推出了一系列改革措施，旨在遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
作为一名普通市民，我对房产改革有着深刻的感悟。
以下是我对房产改革的心得体会。
一、房产改革的意义1.遏制房价过快上涨近年来，我国房价持续上涨，导致许多人购房压力增大，甚至出现“房奴”现象。
房产改革通过调整土地供应、加强市场监管等措施，有效遏制了房价过快上涨，为广大市民提供了更多购房机会。
2.促进房地产产业健康发展房产改革有利于优化房地产产业结构，推动企业转型升级。
通过改革，房地产企业将更加注重产品质量、服务水平和品牌建设，为消费者提供更多优质房源。
3.调整收入分配房产改革有助于缩小贫富差距，调整收入分配。
通过限购、限贷等政策，抑制炒房行为，使房地产市场回归理性，有利于实现收入分配公平。
4.优化城市空间布局房产改革有助于优化城市空间布局，提高城市综合竞争力。
通过调整土地供应政策，引导房地产项目向城市周边地区发展，缓解城市中心区人口密度过大、交通拥堵等问题。
二、房产改革的具体措施1.限购政策限购政策是房产改革的重要手段之一。
通过限制购房数量，抑制炒房行为，稳定房价。
例如，我国一线城市实施限购政策，非本地户籍居民限购一套住房，有效遏制了炒房现象。
2.限贷政策限贷政策旨在抑制过度贷款，降低房地产市场风险。
通过提高贷款利率、缩短贷款期限等措施，抑制炒房行为，引导资金流向实体经济。
3.土地供应政策土地供应政策是调整房地产市场的重要手段。
通过调整土地供应规模、优化土地供应结构，引导房地产项目向城市周边地区发展，缓解城市中心区房价过高的问题。
4.房产税试点房产税试点是我国房产改革的重要举措。
通过征收房产税，抑制炒房行为，引导房地产市场回归理性。
目前，我国部分地区已开始试点房产税，为全面推广积累了经验。
5.住房保障政策住房保障政策是房产改革的重要内容。
通过加大保障性住房建设力度，提高住房保障水平，满足低收入群体的住房需求。
房产税改革面临的法律困境与出路——以沪渝两市房产税试点为例
次 常务会 议 决定 在部 分城 市 进行 个人 住 房征 收房 产 税改 革 试 点 。２ ０ １ １年 １月 ， 上海 、 重 庆 两 地 作 为部 分 个 人住 房征 收房 产税 改革 试 点 城 市 ， 率 先 出 台 了
２ ０ １ ２年 ３月 １ ８ 日， 《 发改委关 于 ２ ０ １ ２年 深 化 经 济
《 重庆市人 民政府关 于进行对部分个人住房征收房 产税改革试点的暂行办法》 。笔者选取两地房产税
征收 细则 中 的主要 内容进 行简 要分析 对 比（ 表１ ） 。 通过 对上表 中上 海 、 重 庆两 城 市 的房产 税 征 收
王者洁 ， 张莉莉
（ 天 津 工业 大 学 文 法 学 院 ， 天津 ３ ０ ０ ３ ８ ７ ）
摘
要 ：房产税改革伴 随着 中国房地产宏观调控应运而生 ， 对 于国家收入分 配制度和税 收制度改革 亦具有重
大意义。该文 以当下沪渝两试 点地区 的房产税改革 现状 为切入点 ， 阐释 了 中国房产税改 革所 面临的 困境 ， 提 出制 定 统一的房产税法 、 建立房屋产权登记制 度 、 明确房产税税 收要素 、 健全税收征管机 制并合理配 合保障房建设 等解 决问题的思路 ， 旨在为房产税 的良性 运行提供持续稳定 的长效保 障。 关键词 ： 房产税 ； 沪渝试点 ； 税收征 管； 税 制改革
税率 方法 ， 对超 过 既定 标 准 的住 房征 收 累 进性 的房
围” ， 进 一步 显示 了 中央 政府 对 房 地 产 调控 的决 心 。 税 收制度 是 国家 的 基 本 经 济制 度 ， 一 项税 种 的 改革 直接 关 系到 国计 民 生 ， 只有 完 善 的法 律 体 系 和 制度 建 设 才 能为其 提 供 持 续 运 行 的长 效 保 障 。 当下 ， 房
我国房地产税制的改革
探讨我国房地产税制的改革摘要：本文对我国现行的房地产税费制度存在着内外兩套税制并存有违公平、税种设计与计税依据欠科学、房地产税收法律体系混乱以及房地产税收计税办法不科学等诸多问题进行了分析，并在此基础上提出了完善我国房地产税收法律制度的建议。
关键词：房地产税制；改革；建议中图分类号：f812文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）08-0051-01一、我国现行房地产税收法律制度存在的主要问题1.内外兩套税制并存有违公平第一，兩套税制。
对于内外资的房地产企业分别征收企业所得税、外商投资企业与外国企业所得税；第二，兩套房地产税制与土地税制。
对于资房地产企业来说，只是征收房产税与城镇土地使用税，但是对于涉外的企业，仅仅是征收城市房地产税，对房产征税，但对地产不征税；第三，城市维护的建设税以及教育费的附加内外是有差异的。
相对于内资房地产企业来说，外资房地产企业是不征收城建税以及附加教育费的。
第四，耕地政策上对于耕地的征税政策没能得到统一，不征收外资企业的占用耕地。
因此，实行这兩套税制，对内资企业的利益会受到很大的打击，税收的公平性原则也会受到一定的影响[1]。
2.税种设计与计税依据欠科学第一是房地产的转让和收入，既按照整个营业额征税，又按照土地的增值额征税；第二是对纳税人的房产座落地。
不仅从量额上对城镇土地进行征税，而且从价格上对房产征税；第三，当房地产的产权发生转移时，签订的契约或者是合同的双方需要课征印花税。
而且承受方还需课征契税；第四是土地的课税设置城镇土地使用税与耕地占用税；第五是关于房租的收入。
不仅需要征收5%的营业税，而且还需要征收12%的房产税；第六是关于房地产开发时的增值额问题。
增值额不仅包括土地的增值税，而且还有企业所得税。
因此，就导致了房地产税种的增多，环节多，以及又出现了征收不到位的现象。
3.房地产税收法律体系混乱就目前的情况而言，由于税种的增多，使得房地产的开发成本也提高了。
浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用（五篇范文）
浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用（五篇范文）第一篇：浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用陈克贵2007-4-12翻开《中国税务年鉴》，可以看到在过去的三年里，我国房地产业税收持续增长。
2003年全国房地产税收才940亿元； 2004年高达1369.6亿元；2005年虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍然增长了31％，达到1798亿元。
而仅2006年上半年，全国房地产业的税收就有1209亿元。
房地产税收占全国税收的比重从2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，国家通过税收政策加强房地产宏观调控的成效已初步显现。
以福建为例，全省地税部门2006年8月份征收入库房地产业的地税收入达3亿元，同比增收1.5亿元，增幅达104.2％，单月入库额、贡献率、增幅均居各行业之首。
2006年前8个月，房地产税收收入对全省税收收入的增长率达到38.4％。
一、现行房地产交易税收制度简析现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税和印花税等。
在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。
但随着社会经济的发展，特别是过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。
房地产总量成倍增加，房价与1986年相比上涨了几倍；房改的推进使住房私有化程度大幅度提升，购置房产出租或转让取得收益已成为城镇居民正常投资渠道之一，各类房产交易活动异常活跃。
特别是2005年以来，楼价一路飙升，房地产投资已出现局部过热现象。
（一）我国房地产交易征税的法律、法规依据多在1994年以前制定，其表现为税种繁多、程序复杂；税种交叉、重复征税等特征。
（详见附表）1、对于房地产买卖，卖方要征收营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。
房地产出租要征房产税、营业税及附加、所得税、土地增值税等等。
房地产业税收管理面临的问题与思考
房地产业税收管理面临的问题与思考【摘要】房地产业税收管理是一个重要的话题，也是一个复杂的问题。
通过对现状分析发现，房地产业税收管理存在着诸多问题，主要包括逃税漏税问题、监管不力和税收征管不完善等。
这些问题的存在主要受到政策执行不到位、信息不透明、监管制度滞后等影响因素的影响。
为了解决这些问题，可以采取加强监管力度、完善税收政策、提高透明度和加强合作等解决思路。
我们建议应该加强税收管理部门的监管和执法力度，加大对税收逃漏行为的打击力度，提高税收征管水平，完善税收政策，加强与相关部门的协作，共同推动房地产业税收管理的规范化和健康发展。
通过这些努力，可以有效解决房地产业税收管理所面临的问题，促进经济可持续发展。
【关键词】关键词：房地产业、税收管理、现状分析、存在问题、影响因素、解决思路、建议措施、思考、结论1. 引言1.1 房地产业税收管理面临的问题与思考房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在国家税收体系中扮演着重要的角色。
随着房地产业的迅速发展和税收管理体制的不完善，房地产业税收管理面临着诸多问题和挑战。
如何更好地管理和规范房地产业的税收，成为了当前税收管理领域急需解决的重要问题。
房地产业税收管理面临的问题主要表现在税收征管的不规范性、逃税漏税现象严重、税收管理体制不够完善等方面。
部分房地产企业存在偷税漏税问题，严重影响了税收的正常征收。
由于房地产业的特殊性，税收管理难度较大，容易出现管理漏洞和监管盲区。
税收管理体制的不完善也制约了税收管理效果的提升，需要进一步加强对税收政策的研究和完善税收管理机制。
影响房地产业税收管理的因素主要包括政策规定的不明确、监管手段不够灵活、征管人员素质不高等方面。
要解决房地产业税收管理面临的问题，需要从政策制定、监管手段、征管人员培训等方面入手，完善税收管理体系，提高税收征管水平，有效减少税收漏税现象，确保税收的稳定增长。
房地产业税收管理面临的问题是当前税收管理领域亟待解决的难题。
关于我国房地产税收制度改革的一些思考
关于我国房地产税收制度改革的一些思考摘要：近年来，中国房地产市场的发展趋势是非常热的，在这种背景下，本文，从房地产税的角度讨论了税收和一些具体的改革方向和措施的改革的必要性，并希望通过合理有效的税收改革，将中国的房地产价格引导指引向良好的发展方向。
关键词：房地产税制，地方财政，房地产现在随着改革开放的深入和社会主义市场经济体制的越来越完善，中国的房地产行业发展的很快。
通过近几年来看，在中国一些地区如北京，上海，深圳，杭州，房地产市场价格扭曲的增高，运行也是越来越偏离正常轨道。
问题的原因是有很多因素的，房地产市场的税收制度的不合理是其中一个重要原因。
在关系到人民的重大民生问题，房地产市场更应该健康发展。
它也是在很大程度上影响到了宏观经济可持续的不震荡的发展，还要合理的规范产业结构这样才能协调发展，金融机构的经营风险，高质量的劳动力流向，政府还要保证广大人民的信心。
房地产税制在调节房地产市场价格上是起着很大的作用的是非常有效地工具，也是影响重要政策和地方财政来源。
一个规范的好的制度是能够引导产业有序地，不畸形的发展，房地产税保证稳定和地方财政可以可持续增长。
因此，中国的房地产税转型改革是必须的。
第一，房地产税改革可以很好的解决很多税费方面的问题。
改革最重要内容是税收代替收费，这样德牧的是为了解决现在房地产市场乱收费的问题，一个房地产税收形成的有很多的税种，这些税种作为地方税体系的辅助税。
第二，房地产税转型改革可以监官各个地方政府的财政收入和支出。
从房地产收入的所有房地产税的形式直接向地方政府财政预算提供，形成详细的房地产税收和支出数额的项目，根据房地产税收利益多的规定，房地产税收入基本满足的城市基础设施建设需求。
我们还要防当地政府把房地产收入作为一个有利可图的对象，乱收费，随随便便浪费的情况发生。
还有就是，房地产税改革对房地产市场的健康发展是非常有利的。
房地产税可分为流转税和保有环节这两种税。
通过对房地产税的科学设计，如增加土地溢价来积累增值税，可以避免房地产市场的投资投机行为，削弱了一些地产商的利润，抑制房价过热，这样可以更好的让房地产市场走向可持续发展的道路。
浅谈房地产税改革的几点问题及对策
浅谈房地产税改革的几点问题及对策作者：阎星宇来源：《今日财富》2021年第17期房地产税的改革从2011年试点地区开始推进，到现在改革方案已经形成了一些基本共识。
目前我国房地产税的立法及改革正在积极稳妥地推进当中，为优化税制结构、房地产市场平稳健康发展注入新动力。
本文将从分析开征房地产税的必要性与可行性出发，讨论当前身处房地产市场与经济环境的大背景下，房地产税改革仍然存在的一些问题，并针对现存漏洞提出几点对策及建议。
随着2021年到来，我国已步入“十四五”发展时期。
今后我国税制改革将在“十四五”时期继续逐步地深化进行，同时着重体现在降低间接税比重、提高直接税比重之上。
无论是基于健全直接税、地方税体系的角度出发，还是从充分发挥税收在调节收入分配职能等方面看，房地产税都是重要的税种之一。
财政部部长刘昆表示，今后我国房地产税地改革应以房地产税立法为首要任务，逐步地、积极地、稳妥推行。
到目前为止，房地产税改革已推行近十年。
2020年我国房产税改革试点上海以及重庆已发文，明确将继续作为改革试点推行房产税改革，这将有助于稳定房地产市场预期，意味着我国房地产税改革将继续稳步推行。
推进房地产税，有利于培养地方主体税种，提高直接税比重，进一步优化税制结构，调节贫富差距，促进社会公平，同时也是打击炒房行为的利器，为过热的房价降温。
但由于房地产税受关注度高，立法过程要不断考虑当前房地产市场、宏观经济环境等因素，加之受疫情影响，目前更需要合适的时机和准备基础才能出台推行。
一、我国房产税改革的意义目前我国房地产税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为零。
如果房地产税的征税环节为保有环节而不是交易环节，加之房地产税属于典型的直接税，即税收负担直接由房地产持有者个人负担而无法通过其他方式转嫁。
这意味着征收房地产税会增加住房投机者的持有成本，使其抛售手中多余“闲置”的房子，提高市场房屋利用率，从而在一定程度上打击炒房行为，起到稳定房价的作用。
我国房产税存在的问题及改革建议
International FinancingJune 2021 国际融资Problems Existed in China's Real Estate Tax System and Reform Suggestions我国房产税存在的问题及改革建议文/谭梅蕾我国房产税征收现状我国现行征收房地产税的计税依据是房地产的计税余额和房地产的租金收入，以房地产计税余额为计税基础的房产适用1.2%的税率，房地产计税余额为房地产购买原值减去一成或三成；以房屋租金为计税依据的房产适用12%的税率。
城镇土地使用税是指国家根据土地占地实际面积为计税依据，向占用土地的个人或单位征收税款的一种资源税，耕地占用税是指向占用耕地并且从事非农业建设的单位和个人，按照耕地实际占地面积一次性征税的一种税。
我国现行的房产税于1984年后开始征收。
在经济发展迅速的时代背景下，我国现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税征收政策出现了很多弊端，如税源管控难度大、征税人员有限等，在一定程度上无法适应经济的快速发展，需要进行改进。
我国现行房产税制度的问题房产税征收范围小我国房产税的征税范围较小，现行的房产税只针对城镇的经营性房屋征收，而对于农村区域的房屋是不征收房产税的，因此农村的很多企业或者单位利用税收免征政策不合理地使用农村土地，导致农村大量土地受到不合理的开发利用，不利于农村的发展。
另外，随着经济的发展，很多农村地区的经济发展也越来越好，有些地区的经济甚至赶超城镇，农村具有巨大的经济潜力。
我国很大的国土面积都属于农村用地，现在大量的农村土地被用于非农业经营活动，但是国家对农村区域的这些房产不征收房产税，这就造成了房产税征收的地域不平衡性。
我国房产税征收制度还规定，对于军队用土地、行政机关用土地、事业单位用土地以及个人自用的房屋都免征房产税。
如今经济发展越来越快，很多事业单位在市场经济的大环境下已经转为企业，不再提供公共社会用品，这些单位的房屋其实不应该继续属于免征房产税的范畴。
近十年房地产调控政策影响及建议
近十年房地产调控政策影响及建议最近十年，我国房地产市场快速发展，对促进经济社会发展、改善居民居住条件发挥了重要作用。
同时，住房需求与资源环境约束之间的矛盾突出，房价上涨的压力持续存在，加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康发展，是一项长期任务。
一、国家宏观调控政策回顾国务院从社会经济发展全局出发，针对不同阶段的特点，对房地产市场调控做出了不同的决策部署。
从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为三个阶段。
1.第一阶段：2003-2007年中央针对这一阶段住宅市场交易活跃，房价不断攀升，房地产开发投资增速较快等特点，出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。
2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为国民经济的支柱产业。
2004年，《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，将房地产行业列为“投资过热”行业之一，严格建设用地审批管理，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
央行10年来首次上调存贷款利率，意味着央行正式使用市场调节杠杆对房地产市场进行调节。
2005年，“国八条”将稳定房价提到了政治高度，并加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
但经过了近一年的调控，房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。
2006年，从“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台。
从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。
本轮调控不仅涉及房地产一、二级市场，还使用经济、金融等市场调控手段辅以行政问责的手段来确保执行力，可以说是有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。
但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变，一些大城市的房价还创下了历史新高，各项调控政策并未取得立竿见影的成效。
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，标志着政府开始转变调控思路。
房产税改革试点中存在的问题和改进措施
房产税改革试点中存在的问题和改进措施作者：胡海英李敏辉来源：《现代营销·经营版》2018年第10期摘要：地方政府主導的地产经济导致房价上涨的过程中整个金融体系的通货膨胀率成为经济危机的先导。
限制房价上涨和改善住房体系已经成为当下政府宏观调控的主要内容。
地产市场的稳定势必伴随着实体经济的复苏成为增强国民经济实力的重要手段。
而政府宏观调控地产市场的过程中采取的土地政策和金融政策在一定程度上的失败造成了房价持续增长的态势，地方政府的限购政策虽然起到了遏制房价持续炒高的现象，但炒房现象的普遍性使得地产从传统的居住性质转变为现阶段带有明显商品属性的根本性转变。
关键词：房产税；改革试点；改进措施引言同时房产税作为一种国家经济调控政策能够有效的遏制住房价格的涨幅，从而为保障地产市场健康稳定以及复苏实体经济提供有力的支持作用。
然后当下我国房产税征收中存在的诸多问题使得普遍范围内的房产税依然没有全面推向行政区域。
针对此本文在分析了我国房产税征收现状的基础上对现行房产税改革试点征收中存在的问题进行了总结，并提出了几点改进措施。
一、我国房产税征收现状我国房产税征收经历了房地产税征收分为房产税和城镇土地使用税两部分到城市、县城、建制镇和工矿区等征收房产税的过程[1]。
中间房产税征收又经历了相应的调整直到目前使用的房地产税收体系的实施。
现阶段在上海和重庆的房产税征收工作试点有着相对的差异，其具体表现为上海市的房产税征收对象主要是上海市居民与非上海市市居民两个方面，其中规定了在免除人均60平米免税住房面积的基础上对上海市居民所拥有的第二套及第二套以上的住房征收房产税，而非上海居民的新购住房则需要缴纳房产税。
但上海市的房产税征收试点中并未有存量住房房产税的征收政策。
重庆市的房产税征收是目前国内唯一对存量住房征收房产税的城市，重庆市房产税征收对象主要是富人群体所拥有的主城区内的存量别墅、商品房以及不具有重庆户籍的居民所购买的第二套房。
房产税改革的法理分析及完善建议
Ｖｏ １ ． ４ ＮＯ． １
Ａｐｒ ． ， ２ ０１ ３
房产税改 革的法理分析及完善建 议
刘 纯 林
（ 江 汉 大 学 文 理 学 院 商 学 部 ，武 汉 ４ ３ ０ ０ ５ ６ ）
摘 要 ： 随 着 市场 经 济 的进 一 步 发 展 ， 我 国 已经 越 来 越 注 意 运 用 法 律 化 的 宏 观 调 控 手 段 来 影 响 经 济 运 行 。近 年 来 国 家 出 台 多 项调 控 措 施 稳 定 房 价 ， 其 中 实行 房 产 税 改 革 试 点 ， 引起 国 民 的 广 泛 关 注 。 房 产 税 改 革之 所 以 实施 ，
在首 次 购房 后将 房大 量 囤积 ， 等 待 市 场 房 价 大 幅 度 上扬 可 获得 利益 时再行 出售 ； 房 地产 市场 炒房 、 囤房 盛行 ， 在供 不 应求 的 总体背 景下 ， 房地 产投 机性 交 易
所拥 有 的房产 或房 地产 由免 税改 为征 税 。现行 房产 税 的改革 试点 包括 以下 两个 方面 ：
主要 是 由 于 房 产 税 有 着 特 殊 的 功 能 结 构 ， 房 产 税 调 控 房 地 产 市 场 有 助 于促 进 房 地 产 经 济 的 成 熟 稳 定 ， 并 且 能 够 更
好 地 协 调 各 类 主 体 的 利 益 。进 一 步 推进 房 产 税 改 革 ， 需要 完善 房 产 税 法 、 建 立与 土 地 出让 金 的 制 度 衔 接 、 妥 善 设 置 对 弱 势群 体 的免 税 优 惠 、 建 立 房 产 税 合 理 使 用制 度 。 关键 词 ： 房产税改革 ； 房地产经济 ； 法 理
一
征 税适 用统 一税 种 、 统一制 定 法律 ， 并对 居 民个人
基于调控房价视角思考房地产企业税收的有效筹划
基于调控房价视角思考房地产企业税收的有效筹划摘要：目前，我国房地产税制设计不合理以及政府收费繁杂，使的房地产企业是税负最重的行业之一，进而使得房价居高不下。
本文分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。
然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。
关键词：房地产；税收筹划；房价当下，房地产成了人们热议的话题，如何降低房价，让老百姓买得起房子是其中的焦点。
通过降低成本来降低房价是一重要的途径。
一、房地产企业的经营特点及税负情况（一）经营特点对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：1.开发经营具有计划性及复杂性。
企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。
一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。
目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。
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全国中文核心期刊·财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。
虽然国家利用房产税改革和“限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。
2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆等地房价又有不同程度的回暖和上升。
今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大房产税试点范围。
2012年即将过去，房产税改革将如何推进，“十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术界亟待解决的重要课题。
本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。
一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。
从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。
重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。
【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。
【关键词】房产税改革宏观调控公共财政杨晶晶（中南财经政法大学财税学院武汉430071）宏观调控下房产税改革的几点思考选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。
五、研究结论有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者们的广泛关注。
本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。
本文以2007～2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司构建的平衡面板数据（共计3432个观测值）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关系。
研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。
这说明高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。
进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。
这说明由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。
本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。
上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。
主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7２０12．11下旬·39·□□财会月刊·全国优秀经济期刊征收房产税，对于地方政府长久的财政经营管理有好处，但上海房产税改革试点的征收方法缺乏公平性和科学性。
上海房产税方案中有两个关键词是“新购房源、60平方米以上”。
但从上海目前的情况看，这一征收方法欠缺公平性。
因为房产税的征收不单单在面积、价格上要列出税收等级，还应对存量和增量有所考虑。
对原有住房不征税，即便是人均100平米以上的豪宅也不征税，这有失公平。
也正因为对原来持有多套住房的人群不征税，导致房产税试点开征后，房价在短期回落后又上涨，炒房者把房产税征收转嫁给租房者和房屋的接手者，这说明房产税征收的调控作用没有到位。
政府没有从根本上解决房地产市场的供求问题，一再从降低需求出发，而非适当增加公租房供应，调控的目的很难达到。
一些上海房产商认为，房产税威力不及“国八条”，且对低端住宅的影响会大于高端。
因为“国八条”限制了已有两套住房的购房需求，因此房产税的威力要小得多。
市场需求让别墅业主可以轻易将房产税转嫁给租房者和房屋的接手者，真正已拥有多套住房的炒房富户并没有受到打击。
而对刚性需求购房者的影响可能会更大一些。
按照沪版房产税的相关规定，那些刚到上海没有居住满3年的购房者，需要为自己购买的唯一住房缴纳房产税。
虽然上述税收最终可以退回，但是对这一部分购买能力本来就很弱的购房者来说，房产税的征收无疑是雪上加霜。
而对改善性购房群体来说，此前的“国八条”规定，购买二套房需要支付更高比重的首付款和1.1倍以上的利率，这已经增加了他们的负担。
房产税的征收，显然会进一步增加他们的购房压力。
重庆的房产商认为：开征个人房产税，短期对楼市的影响有限。
由于征收的范围有限，且主要针对增量房，而税率也控制在0.5%至1.2%之间。
2.保障房等配套措施不到位，难以达到抑制房价目的。
上海、重庆开征房产税是“国八条”房地产调控的配套措施，对打击投资性的购房需求有一定的影响，但执行起来有些偏差，征税漏洞较多。
在“国八条”出台后，全国有24个市县先后宣布“限购”房产。
不到一个月时间，房产预期成交量出现大幅震荡。
但十分尴尬的是，数月后行情反弹，部分已限购城市的房产成交量在近段时间逐渐回升。
据此，有人开始对这些城市“限购政策”的执行提出质疑。
上海市统计局数据显示，2010年，上海市新建住宅销售价格按年上涨7.6%，二手住宅价格按年上涨7.8%。
而去年年底至今年以来，上海楼市更是成交火热，单周成交均价一直在2.3万元/平方米徘徊。
目前房地产调控还没到位。
房价还在上涨，有40个城市将房价涨幅定在10%左右。
如果一个城市的房价是一万元一平米，而人均收入是3000元。
一万元房价涨幅10%是1000元，而3000元工资涨10%是300元。
这样执行下去，普通老百姓的收入和房价的差距会越来越大，调控也就成了空话。
二、探索后危机时代我国深化房产税改革的新思路改革开放至今，我国经济持续高增长，但个人的贫富差距却在不断扩大。
自2000年开始，国民收入贫富差距的基尼系数就已越过0.4的国际警戒值，并呈逐年上升趋势。
近年来，一些被过往经济高速增长掩盖的民生问题开始集中凸显，尤其是城市房地产价格过高，老百姓买不起房等问题引起社会广泛关注。
一方面，土地城市化以及房地产业大发展，土地和房价过快上涨的趋势有可能成为城市化进程中的资产泡沫；城市化融资不足也有可能带来潜在的财政金融风险。
另一方面，由于分配不公，人们享受公共服务、就业、权势和机会的不平等、社会保障法规的不完善导致贫富两极分化，有的人拥有多套高端房产，还在炒房、出租房屋赚大钱；而多数老百姓，尤其是大量的因市政建设拆迁的居民还在为买不起房、租不起房发愁，从而引发社会不满。
这不仅影响宏观经济平稳较快发展，而且极端情况下还会引发社会动荡。
对此，国家财政和税务部门应给予高度重视，妥善解决当前房产税改革中存在的问题，积极探索后危机时代深化房产税改革的新思路。
为抑制房价过快上涨，增加地方政府财政税收，筹集资金建设公租房和保障房，解决老百姓的买房难问题，国务院将房产税改革列入“十二五”时期财税体制改革任务。
要完成这一任务，房产税改革应从调节收入分配、改善民生、促进社会公平出发，按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，进一步优化房产税制结构，加大对高收入者的调节力度；要着眼房产“存量”大户的房产税征收，加大对“空置房”的调查力度，严格税收征管，公平税收负担，强化税收规范收入分配秩序、促进经济发展方式转变的作用。
三、运用“公共财政优先保民生”理念，探索深化房产税改革的新方法按照“十二五”规划，从全局和战略高度出发，深化房产税改革首先要在思想上树立“公共财政优先保民生”理念。
在今年召开的“两会”上，“民生”摆上了重要议事日程。
为了实现由“国富民穷”向“民富国强”转变，国家打算拿出三分之一财政收入用于民生。
从保障和改善民生的角度考虑，深化房产税改革，在税制的设计上应充分考虑大多数老百姓（也就是中低收入人群）的住房需求和承受能力，真正体现税制改革成果普惠于民。
针对当前房产税改革试点中出现的新问题，可从以下六个方面探索深化房产税改革的新方法。
1.房产税征收应由只对房产“增量”，向房产“存量”与“增量”结合转变，逐步建立综合和分类相结合的个人房产税征收制度，实施超额累进税率。
在我国，征收房产税是否合理，一要看是否符合财政税收学的原理和规律，二要看是否符合中国的国情。
应当说，起征房产税的目的是控制房价。
在房产税改革试点中，因为只对新购房产（增量）征税，而未对以往囤积的房产（存量）征税，既有失公平，有保护富人利益之嫌，又难以真正抑制房价上涨趋势。
以上海的房产税征收方案为例，房产税征收的对象是超面积（超人均60平方米）新购住房。
而以往囤积大量房产的人却不需征税。
这不仅没有起到税收调节收入分配、缩小贫富差距的作用，相反还让炒房的投机者钻了税收政策的漏洞，掌握了对付房产税征缴的主动权。
他们可以转嫁税收成本给租房人或买房者，因而难以真正达到调控房价的目的。
为此，笔者建议，抓住房产税累进税率设置的关键，立足调节社会财富，完善房产税改革方案，不论房产的增量还是存量，统一征税标准，按人均60平米、80平米、100平米□·40·２０12．11下旬全国中文核心期刊·财会月刊□等分类实行不同的超额累进税率。
这样作为收益税之一的房产税既能抑制投机倒把行为，改变住房供求关系，又能达到调控房价的目的。