房地产投资分析-基础数据估算(精)

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总成本费用 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 固定资产 及其他 资产 182万元
开发 项目 总投资 13057 万元
开发建 设投资 13049 万元
经营 资金 8万元
开发产品 成本 12867万元
表5-2 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估算 项 目 土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
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（1）土地出让金** 指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用，或 土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管
理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政
划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用
权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按
规定补交的土地出让价款** 每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋 评估协会查询。
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（2、3）土地征用拆迁费 征地费用：** 指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及 农户缴纳的费用** 土地征用拆迁费分为：农村和城市土地征用拆迁费** 农村土地征用拆迁费：
经营 资金
开发经营 成本
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房地产开发项目开发完成后： 1.如果存在自营或出租部分： 开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 整理得： 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 2.如果不存在自营或出租部分（只有出售）： 开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本
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房地产开发项目总投资估算表
目 总 投 资
单位：万元
估算说明 以下12项之和
总成本费用 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 固定资产 及其他 资产
开发建 设投资 开发 项目 总投资
开发产品 成本
费 （5）土地租用费** 指土地租用方向土地出租方支付的费用 （6）土地投资折价（了解）
费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间 接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其
他费用以及不可预见费用等（12项）
（2）经营资金 是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金
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2.成本费用的概念和构成（P91） （1）成本费用 指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价 （2）开发产品成本 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是 当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度
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5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依
据（P93了解） 5.1.3房地产投资与成本费用估算方法（P94
了解）
投资分类估算法
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二、房地产开发项目总成本费用的具体估算（P95） 1.土地费用估算 含义：指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用
土地使用权取得有多种方式：划拨、出让、转让等
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例：某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平 方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200 ㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养
所出租，综合商场为自营。该项目总投资为 13057
万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品 成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综 合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
规定转入的房地产产品的开发建设投资
（3）经营成本 房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关
财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租
土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本
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3.房地产投资于成本费用的关系（P91）
表5-1
序 号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 项 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 开发建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 （1 ）+ （2 ） (3.1.1)+(3.1.2)
土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，
新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费等 城镇土地拆迁费：
地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安
置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费， 拆迁管理费和拆迁服务费等
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（4）土地转让费**
指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让
2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金 项目总投资 开发建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 8 13057 13049 12867 182 8 （1 ）+ （2 ） (3.1.1)+(3.1.3)
第五章 基础数据估算（P90）
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5.1房地产投资与成本费用估算（P90） 5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成（P90） 1.房地产投资的概念和构成 房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金 （1）开发建设投资 指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本
费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设
1.填列项目总投资估算表
2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，
总投资额应该是多少？
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表5-1
序 号 1
项目总投资估算表
项 开发建设投资 目 总 投 资 13049
单位：万元
估算说明
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12