房地产投资分析-基础数据估算(精)
房地产投资分析计算题、综合题
房地产投资分析计算题、综合题1 ．有一项投资,投资者投资100 万元购买一栋住宅用于出租，租期10 年.租约规定每年年初收租，第一年租金为10 万元，每二年租金增加10％，在租约期满后将物业售出，得到收益90 万元，折现率12% ,计算净现值和内部收益率。
（注:基准收益率10% ,计算可利用下表进行）2 已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/ｍ²，商品房平均售价为2000元/ｍ²，投资商拟获利530万元。
试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
解：（1）收入函数F(x) =2000x成本函数C(x) =3500000+920x令F（x）=C(x）得：2000x =3500000+920xx =3500000/1080x =3240.7 （m²)即当x =3240.7 时，盈亏平衡。
令F（x) —C（x）=5300000 得:x =8148.1 (m²)所以,该项目目标利润开发量为8148.1平方米。
（2）收入函数F(x）=2000x成本函数C(x) =3500000+920x+16％＊2000x令F(x) =C（x）得：2000x =3500000+920x+320xx =4605。
3 (m²)即综合税率为16%时，x =4605.1 盈亏平衡.令F(x）—C(x）=5300000 得：x =11578.9 (m²)所以,综合税率为16%时，项目利润开发量为11578。
9 平方米。
3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元)2000年100 2001年112 2002年1252003年140 2004年155 2005年1682006年180 2007年194试预测2009年的利润额解:列表如下年份x y y的一次差2000—7 1002001—5 112 122002-3 125 132003-1 140 152004 1 155 152005 3 168 132006 5 180 122007 7 194 14∑x =0 ∑y =1174 ∑xy =1142 ∑x² =168Y的一次差接近一个常数，故用y =a+bx 求解∑y =na+b∑x∑xy =a∑x+b∑x²解得 a=146.75 b=6。
房地产投资分析第6章房地产投资项目财务分析
1
23
…N
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的 数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-9。
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出租型房地产项目的损益表
表6-9
单位：万元
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．4资产负债表 1．资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、 负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考 察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力 分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2．资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负 债和所有者权益。
1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全
部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资 金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标 的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能 力，为各个方案进行比较建立共同基础。
其表格形式见表6-1。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年 的现金流入、现金流出和净现金流量的计算 表格。
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
地产大数据分析报告(3篇)
第1篇一、摘要随着互联网和大数据技术的快速发展，房地产行业也迎来了大数据时代。
本报告通过对海量地产数据的采集、分析和挖掘，旨在为房地产企业、政府部门和投资者提供有价值的数据分析和决策支持。
报告将从市场趋势、区域分析、产品分析、价格分析、客户分析等多个维度进行深入探讨，以期为我国房地产行业的发展提供有益参考。
二、市场趋势分析1. 市场规模分析根据国家统计局数据，2019年全国房地产开发投资10.3万亿元，同比增长9.9%。
近年来，我国房地产市场持续保持稳定增长态势，市场规模不断扩大。
2. 政策环境分析近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，如限购、限贷、限价等，旨在抑制房价过快上涨，稳定市场预期。
政策环境对房地产市场的发展具有重要影响。
3. 市场供需分析通过分析地产大数据，可以看出，当前我国房地产市场供需矛盾依然存在。
一方面，一线城市和部分热点二线城市供不应求，房价持续上涨；另一方面，三四线城市供过于求，库存压力较大。
三、区域分析1. 一线城市一线城市房地产市场持续火热，需求旺盛。
从地产大数据来看，一线城市房价收入比相对较高，但仍有大量投资和自住需求。
2. 二线城市二线城市房地产市场发展迅速，部分城市房价涨幅较大。
从地产大数据来看，二线城市人口流入较多，购房需求旺盛。
3. 三四线城市三四线城市房地产市场库存压力较大，部分城市房价出现下跌。
从地产大数据来看，三四线城市人口流失严重，购房需求相对较弱。
四、产品分析1. 住宅产品从地产大数据来看，住宅产品依然是市场主流。
其中，改善型住宅需求旺盛，小户型住宅市场逐渐萎缩。
2. 商业地产商业地产市场发展迅速，购物中心、商业综合体等业态备受关注。
从地产大数据来看，商业地产投资回报率相对较高，但市场竞争激烈。
3. 办公地产办公地产市场逐渐升温，写字楼、产业园区等业态备受关注。
从地产大数据来看，办公地产市场需求稳定，投资价值较高。
五、价格分析1. 全国房价走势从地产大数据来看，全国房价总体呈上升趋势，但涨幅有所放缓。
{财务管理财务分析}房地产投资项目财务分析
{财务管理财务分析}房地产投资项目财务分析幻灯片1第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析指标第四节现代的财务分析指标第五节房地产投资项目财务分析的应用幻灯片2第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
幻灯片3第一节房地产投资项目财务分析概述一、房地产项目财务分析的含义由此财务分析的基本程序是：1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2、编制基本财务报表。
3、财务分析指标的计算与评价。
4、进行不确定性分析。
5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
幻灯片4第一节房地产投资项目财务分析概述二、财务分析的作用1、衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
2、衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。
3、衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。
这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。
幻灯片5第二节财务分析基本报表一、现金流量表1、现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。
幻灯片6第二节财务分析基本报表一、现金流量表2、现金流量表的种类（1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
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感谢您的观看
THANKS
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32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
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项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
房地产投资项目的财务分析
一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度
对项目进行的经济分析，具体讲即根据政 府现行财税制度、价格体系和有关的法律、 法规，计算分析项目的财务效益和费用， 考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财 务状况，据以评价项目财务可行性。
1
二、财务分析的程序
（一）分析和估算项目的财务数据； （二）分析财务基本报表； （三）分析财务指标； （四）提出财务分析结论； （五）进行不确定性分析。
其估算方法参照当地有关法规标准。
14
（7）不可预见费
包括备用金、不可预见的基础或其它附 加工程增加的费用、不可预见的自然灾 害增加的费用。
其估算采用（1）~（5）项之和乘以 （3%~5%）。
15
2、 开发费用的估算
（1）管理费：指明管理部门为管理和组织经营 活动所发生的各种费用。 按前述5项之各乘以3%
➢ 估算方法一般采用单位指标法。
12
（5）公共配套设施费
主要包括不能有偿转让的小区内的公共 配套设施支出。
估算方法同“建安工程费”的方法。
13
（6）房地产开发期间的税费
指房地产开发过程中所负担的各种税金 和地方政府有关部门征收的费用，包括 投资方向调节税、配套设施建设税、建 筑安全监督费、供水管网补偿费等。
➢ 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结 合新安置地点计算；作价补偿的金额按 照所拆除建筑面积的重置价格结合市场 行情等计算。
8
（2）前期工程费
1）前期规划、设计、可研费等。规划设 计费为建安费的3％左右，可研费占项 目总投资的1％～“七通一平”等土地 开发费。根据实际情况，参照有关标准 估算。
3）拆迁安置补偿费
➢ 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用 人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况 下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与 异地永迁安置。
房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)
房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 （5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。
如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。
第5章--房地产投资分析基础讲课教案
• REITs的投资者包括小额投资人和机构投资人，例如退 休基金、保险公司、基金会、寿险基金、银行信托部 和共同基金。
独户住宅借 款人
Mortgage
$
抵押
First Lender
银行1
Mortgages
Second Lender
银M行or2tgages
Mortgage
Multifamily Borrower
$ 多户住宅借
款人 抵押
Wall Street
华尔街投 资者
抵押债权
Mortgage-backed Securities
• 易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押品,所以投资者可以较 容易获得金融机构的支持.
• 能抵消通货膨胀的影响
从中国住宅市场价格的变化情况来看,在过去 的十几年中,房地产价格的年平均增长幅度大大超 过了同期通货膨胀水平.
• 提高投资者的资信等级
2、房地产投资之弊 • 变现性差 • 投资数额巨大 • 投资回收周期长 • 需要专门的知识和经验
• REIT的管理阶层都是在房地产业界、企业界有名望的 专业管理人。
• 收益稳定(主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入) • 流动性好
台湾的房地产投资信托
三、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利
• 相对较高的收益水平
• 能够得到税收方面的好处(置业投资)
税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命 和经济寿命来说要短得多,这就使建筑物每年的折旧 额要比物业年收益能力的实际损失高得多,致使置业 投资者帐面上的净经营收入减少,相应地减少了投资 者的纳税支出.
房地产投资分析-基础数据估算
2021/10/13
合计
建 设 费 用 估算说明
一般按规 划指标和 实际工程 量估算。
18
• 6.开发间接费（P98-99了解） • 7.管理费用 • 8.财务费用 • 9.销售费用 • 10.其他费用 • 11.开发期税费 • 12.不可预见费用 • 13.运营费用 • 14.修理费用
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组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金
8万元，到项目结束时一次性收回。
• 1.填列项目总投资估算表
• 2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时
，总投资额应该是多少？
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7
表5-1 项目总投资估算表
序号 1
项
目
开发建设投资
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.1.12
按总投资百分比 根据工作量结合有关收费标准
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合计
15
• 3.基础设施建设费（P96） • 指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和
道路等工程的费用。一般按实际工程量估算。
表5-4
基础设施建设费估算表 单位：万元
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
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项
目
26
有关事项**
1.出售
2.继承、赠予 3.出租 4.房地产抵押
5.房地产交换 6.以房地产投
资、联营 7.合作建房 8.企业兼并转
供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施
合计
建设费用 接口费用 合 计
16
• 4.建筑安装工程费（P96） 指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购 费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。
房地产投资项目基础数据的分析估算
表5-6
建筑安装工程费用估算表 建安工程费 单价 金额
单位：万元 金额合计
项 目 建筑面积 单项 工程1 单项 工程2 …
装饰工程费 单价 金额
合 计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务 配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公 建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停 车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工 程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。
表5-8 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 项
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
房地产投资分析第章房地产投资项目财务分析
2．7 所得税
2．8 应付利润
2．9 借款本金偿还
2．10 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
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课件
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6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．3损益表
1．损益表的含义
损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利 润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财 务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分 析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、 资本金利润率、资本金净利润率等指标。
课件
3
6．1房地产投资项目财务分析概述
6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
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课件
4
6．1房地产投资项目财务分析概述
2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还
4
累计盈余资金
2019/10/18
课件
单位：万元
18
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2．资金平衡分析
该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流 入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资 金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的 平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要 求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于 零。
第6章 房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用
2019/10/18
课件
1
6．1房地产投资项目财务分析概述
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经营 资金
开发经营 成本
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房地产开发项目开发完成后： 1.如果存在自营或出租部分： 开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 整理得： 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 2.如果不存在自营或出租部分（只有出售）： 开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本
1.填列项目总投资估算表
2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，
总投资额应该是多少？
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表5-1
序 号 1
项目总投资估算表
项 开发建设投资 目 总 投 资 13049
单位：万元
估算说明
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12
第五章 基础数据估算（P90）
1
5.1房地产投资与成本费用估算（P90） 5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成（P90） 1.房地产投资的概念和构成 房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金 （1）开发建设投资 指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本
费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设
6
例：某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平 方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200 ㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养
所出租，综合商场为自营。该项目总投资为 13057
万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品 成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综 合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
表5-2 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估算 项 目 土地出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
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（1）土地出让金** 指土地使用者按规定向政府缴纳的土地费用，或 土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管
理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政
8
总成本费用 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 固定资产 及其他 资产 182万元
开发 项目 总投资 13057 万元
开发建 设投资 13049 万元
经营 资金 8万元
开发产品 成本 12867万元
费 （5）土地租用费** 指土地租用方向土地出租方支付的费用 （6）土地投资折价（了解）
4
房地产开发项目总投资估算表
目 总 投 资
单位：万元
估算说明 以下12项之和
总成本费用 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 固定资产 及其他 资产
开发建 设投资 开发 项目 总投资
开发产品 成本
土地补偿费，青苗补偿费，地上附着物补偿费，安置补偿费，
新菜地开发建设基金，征地管理费，耕地占用税，拆迁费等 城镇土地拆迁费：
地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安
置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费， 拆迁管理费和拆迁服务费等
13
（4）土地转让费**
指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让
2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金 项目总投资 开发建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 8 13057 13049 12867 182 8 （1 ）+ （2 ） (3.1.1)+(3.1.3)
费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间 接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其
他费用以及不可预见费用等（12项）
（2）经营资金 是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金
2
2.成本费用的概念和构成（P91） （1）成本费用 指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价 （2）开发产品成本 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是 当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度
9
5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依
据（P93了解） 5.1.3房地产投资与成本费用估算方法（P94
了解）
投资分类估算法
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二、房地产开发项目总成本费用的具体估算（P95） 1.土地费用估算 含义：指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用
土地使用权取得有多种方式：划拨、出让、转让等
规定转入的房地产产品的开发建设投资
（3）经营成本 房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关
财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租
土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本
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3.房地产投资于成本费用的关系（P91）
表5-1
序 号 1 1.11.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 项 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金 项目总投资 开发建设投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 （1 ）+ （2 ） (3.1.1)+(3.1.2)
划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用
权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按
规定补交的土地出让价款** 每个地方都有土地出让金标准。可以到当地房屋 评估协会查询。
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（2、3）土地征用拆迁费 征地费用：** 指国家将农民集体土地征用转为国有土地的过程所向集体及 农户缴纳的费用** 土地征用拆迁费分为：农村和城市土地征用拆迁费** 农村土地征用拆迁费：