武汉IDC项目可行性研究报告

武汉IDC项目可行性研究报告
xxx实业发展公司
摘要说明—
互联网数据中心（IDC）属于互联网基础设施范畴的一个细分领域，主
要为大型互联网公司、云计算企业、金融机构等客户提供一个存放服务器
的空间场所，包括必备的网络、电力、空调等基础设施，同时提供代维代
管及其他增值服务，以获取空间租赁费和增值服务费。

该IDC项目计划总投资14556.63万元，其中：固定资产投资11112.18万元，占项目总投资的76.34%；流动资金3444.45万元，占项目总投资的23.66%。

达产年营业收入23771.00万元，总成本费用18410.89万元，税金及
附加271.13万元，利润总额5360.11万元，利税总额6370.57万元，税后
净利润4020.08万元，达产年纳税总额2350.49万元；达产年投资利润率36.82%，投资利税率43.76%，投资回报率27.62%，全部投资回收期5.12年，提供就业职位452个。

在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全
球水平。

据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。

2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规
模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。

报告内容：项目概况、建设背景及必要性分析、产业研究、建设规划、项目选址方案、土建工程研究、工艺技术说明、环境影响分析、生产安全
保护、项目风险评价、节能评价、实施安排方案、投资估算、经济评价分析、评价及建议等。

规划设计/投资分析/产业运营
武汉IDC项目可行性研究报告目录
第一章项目概况
第二章建设背景及必要性分析第三章产业研究
第四章建设规划
第五章项目选址方案
第六章土建工程研究
第七章工艺技术说明
第八章环境影响分析
第九章生产安全保护
第十章项目风险评价
第十一章节能评价
第十二章实施安排方案
第十三章投资估算
第十四章经济评价分析
第十五章招标方案
第十六章评价及建议
第一章项目概况
一、项目承办单位基本情况
（一）公司名称
xxx实业发展公司
（二）公司简介
公司将“以运营服务业带动制造业，以制造业支持运营服务业”经营模式，树立起双向融合的新格局，全面系统化扩展经营领域。

公司为以适应本土化需求为导向，高度整合全球供应链。

在本着“质量第一，信誉至上”的经营宗旨，高瞻远瞩的经营方针，不断创新，全面提升产品品牌特色及服务内涵，强化公司形象，立志成为全国知名的产品供应商。

本公司奉行“客户至上，质量保障”的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经营理念，以高效、优质、优惠的专业精神服务于新老客户。

公司是强调项目开发、设计和经营服务的科技型企业，严格按照高新技术企业规范财务制度。

截止2017年底，公司经济状况无不良资产发生，并严格控制企业高速发展带来的高资产负债率。

同时，为了创新需要及时的资金作保证，公司对研究开发经费的投入和使用制定了相应制度，每季度审核一次开发经费支出情况，适时平衡各开发项目经费使用，最大限度地保证开发项目的资金落实。

公司生产的项目产品系列产品，各项技术指标已经达到国内同类产品的领先水平，可广泛应用于国民经济相关的各个
领域，产品受到了广大用户的一致好评；公司设备先进，技术实力雄厚，
拥有一批多年从事项目产品研制、开发、制造、管理、销售的人才团队，
企业管理人员经验丰富，其知识、年龄结构合理，具备配合高端制造研发
新品的能力，保障了企业的可持续发展；在原料供应链及产品销售渠道方面，已经与主要原材料供应商及主要目标客户达成战略合作意向，在工艺
设计和生产布局以及设备选型方面采用了系统优化设计，充分考虑了自动
化生产、智能化节电、节水和互联网技术的应用，产品远销全国二十余个省、市、自治区，并部分出口东南亚、欧洲各国，深受广大客户的欢迎。

公司高度重视技术人才的培养和优秀人才的引进，已形成一支多领域、高水平、稳定性强、实战经验丰富的研发管理团队。

公司团队始终立足自
主技术创新，整合公司市场采购部门、营销部门的资源，将供应市场的知
识和经验结合到研发过程，及时响应市场和客户的需求，打造公司研发队
伍的核心竞争优势。

强有力的人才队伍对公司持续稳健发展具有重大的支
持作用。

（三）公司经济效益分析
上一年度，xxx有限公司实现营业收入17801.21万元，同比增长
27.82%（3874.02万元）。

其中，主营业业务IDC生产及销售收入为14731.22万元，占营业总收入的82.75%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额3741.35万元，较去年同期相
比增长396.41万元，增长率11.85%；实现净利润2806.01万元，较去年同
期相比增长610.27万元，增长率27.79%。

上年度主要经济指标
二、项目概况
（一）项目名称
武汉IDC项目
IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。

美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC 企业是机构首选。

伴随数据成为重要的基础性战略资源，我国大数据中心规模也在不断
扩张。

《2019-2020年中国IDC产业发展研究报告》预计，2020-2022年，
我国大数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%，2022年大数据中心规
模将达3200亿元。

（二）项目选址
某某经开区
武汉，简称汉，别称江城，是湖北省省会，中部六省唯一的副省级市，特大城市，国务院批复确定的中国中部地区的中心城市，全国重要的工业
基地、科教基地和综合交通枢纽。

截至2019年末，全市下辖13个区，总
面积8569.15平方千米，建成区面积812.39平方千米，常住人口1121.2
万人，地区生产总值1.62万亿元。

武汉地处江汉平原东部、长江中游，长
江及其最大支流汉江在城中交汇，形成武汉三镇隔江鼎立的格局，市内江
河纵横、湖港交织，水域面积占全市总面积四分之一。

作为中国经济地理
中心，武汉素有九省通衢之称，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江
中游航运中心，其高铁网辐射大半个中国，是华中地区唯一可直航全球五
大洲的城市。

武汉是联勤保障部队机关驻地、长江经济带核心城市、中部崛起战略支点、全面创新改革试验区，也是全国三大智力密集区之一，中国光谷致力打造有全球影响力的创新创业中心。

根据国家发改委要求，武汉正加快建成以全国经济中心、高水平科技创新中心、商贸物流中心和国际交往中心四大功能为支撑的国家中心城市。

武汉是国家历史文化名城、楚文化的重要发祥地，境内盘龙城遗址有3500年历史。

春秋战国以来，武汉一直是中国南方的军事和商业重镇，明清时期成为楚中第一繁盛处、天下四聚之一。

清末汉口开埠和洋务运动开启武汉现代化进程，使其成为近代中国重要的经济中心，被誉为东方芝加哥。

武汉是辛亥革命首义之地，近代史上数度成为全国政治、军事、文化中心。

（三）项目用地规模
项目总用地面积45602.79平方米（折合约68.37亩）。

（四）项目用地控制指标
该工程规划建筑系数56.64%，建筑容积率1.53，建设区域绿化覆盖率7.73%，固定资产投资强度162.53万元/亩。

（五）土建工程指标
项目净用地面积45602.79平方米，建筑物基底占地面积25829.42平方米，总建筑面积69772.27平方米，其中：规划建设主体工程45135.32平方米，项目规划绿化面积5396.21平方米。

（六）设备选型方案
项目计划购置设备共计165台（套），设备购置费4906.17万元。

（七）节能分析
1、项目年用电量434575.81千瓦时，折合53.41吨标准煤。

2、项目年总用水量20107.53立方米，折合1.72吨标准煤。

3、“武汉IDC项目投资建设项目”，年用电量434575.81千瓦时，年
总用水量20107.53立方米，项目年综合总耗能量（当量值）55.13吨标准
煤/年。

达产年综合节能量23.63吨标准煤/年，项目总节能率26.23%，能
源利用效果良好。

（八）环境保护
项目符合某某经开区发展规划，符合某某经开区产业结构调整规划和
国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明
显的影响。

（九）项目总投资及资金构成
项目预计总投资14556.63万元，其中：固定资产投资11112.18万元，占项目总投资的76.34%；流动资金3444.45万元，占项目总投资的23.66%。

（十）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标
预期达产年营业收入23771.00万元，总成本费用18410.89万元，税金及附加271.13万元，利润总额5360.11万元，利税总额6370.57万元，税后净利润4020.08万元，达产年纳税总额2350.49万元；达产年投资利润率36.82%，投资利税率43.76%，投资回报率27.62%，全部投资回收期5.12年，提供就业职位452个。

（十二）进度规划
本期工程项目建设期限规划12个月。

认真做好施工技术准备工作，预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工顺利进行。

三、项目评价
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某经开区及某某经开区IDC行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某某经开区IDC产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx有限公司为适应国内外市场需求，拟建“武汉IDC项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某经开区经济发展，为社会提供就业职位452个，达产年纳税总额2350.49万元，可以促进某某经开区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率36.82%，投资利税率43.76%，全部投资回报率27.62%，全部投资回收期5.12年，固定资产投资回收期5.12年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、发挥民间投资在制造业发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造一个平等参与市场竞争的制度和政策环境。

国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推动大众创业万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。

中共中央、国务院发布《关于深化投融资体制改革的意见》，提出建立完善企业自主决策、融资渠道畅通，职能转变到位、政府行为规范，宏观调控有效、法治保障健全的新型投融资体制。

改善企业投资管理，充分激发社会投资动力和活力，完善政府投资体制，发挥好政府投资的引导和带动作用，创新融资机制，畅通投资项目融资渠道。

统计数据显示，民营经济如今已成为中国经济的中坚力量。

截至2017年年底，我国实有个体工商户6579.4万户，私营企业2726.3万户，广义民营企业合计占全部市场主体的94.8%。

而且，民营经济解决了绝大部分就业，是技术进步和创新的巨大驱动力：创造了60%以上GDP，贡献了70%以上的技术创新和新产品开发，提供了80%以上的就业岗位。

十九大报告提出，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

四、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章建设背景及必要性分析
一、IDC项目背景分析
互联网数据中心（IDC）属于互联网基础设施范畴的一个细分领域，主要为大型互联网公司、云计算企业、金融机构等客户提供一个存放服务器的空间场所，包括必备的网络、电力、空调等基础设施，同时提供代维代管及其他增值服务，以获取空间租赁费和增值服务费。

IDC行业产业链上游由硬件设备制造商、软件服务商、电信运营商以及政府等主题组成。

中游主要分为两大类，即IDC基础架构提供商和IDC服务商。

目前IDC基础架构商的代表企业主要有世纪互娱、光华新网、数据港、万国数据等；IDC服务商由分为基础电信运营商和云计算服务商。

产业链下游参与者众多，主要包括互联网企业、金融机构、制造业企业、政府部门等。

当前，数据中心已成为企业或机构管理IT基础设施与应用，提供基础设施与应用服务的重要平台。

随着更加先进的技术的融合发展，建设新一代数据中心成为企业普遍关心的热点话题，它不仅代表着IT产业发展的潮流，也反映了不同IT用户最迫切的核心需求。

从时间上来看，数据中心功能演进经历了三个发展阶段，即计算中心阶段（2000年前后）、信息中心阶段（2004-2008年）和服务中心阶段（2008年至今）。

2018年3月，工信部首次公布《全国数据中心应用发展指引（2017）》。

据《指引》数据显示，截至2016年底，中国在运数据中心共计1641个，总体装机规模达到995.2万台服务器，平均上架率为50.69%；规划在建数据中心共计437个，规划装机规模约1000万台服务器，产业整体增速较快。

利用率方面，国内数据中心总体平均上架率为50.69%。

其中，超大型数据中心的上架率为29.01%，大型数据中心上架率为50.16%，中小型数据中心上架率为54.67%。

北上广深数据中心上架率达到60%-70%，表现出相对饱和的局面，部分西部省份上架率低于30%。

网络质量方面，全国在用数据中心有47%直连骨干网，数据中心出口带宽平均为332Gbit/s，折合平均每个机架带宽500Mbit/s。

能效方面，全国超大型数据中心平均PUE为1.50，大型数据中心平均PUE为1.69，最优水平达到1.2左右。

近年来，人工智能、云计算等新兴领域的发展，推高了国内对网络的需求，使互联网流量持续高增长。

到2018年6月，我国移动互联网接入流量达每月56.69亿GB，同比增长212.3%；月户均移动互联网接入流量达到4341.76MB，同比增长172.9%。

作为数据的产生、传输和存储中心，IDC行业景气度与互联网行业高度相关，移动互联网、视频和游戏等行业的高速增长，电子商务、直播等垂直行业客户数量及客户业务规模的持续扩大以及传统行业信息化渗透率的提升都将驱动IDC市场规模增长。

二、IDC项目建设必要性分析
在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全
球水平。

据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。

2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规
模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。

按照国际认证标准，数据中心共有四个等级。

美国数据中心认证机构UPTIMEINSTITUTE根据系统上线时间、宕机时间、出错备份能力、停电保护等指标，将数据中心划分为四个等级。

这一指标已成为业界通行标准。

TIRE1可以被理解为电力供应强劲的仓库，而TIRE4则是基本可实现零运营失误的的最高级别数据中心。

目前TIRE3级别是市场上最主流的数据中心
级别（即可以自动修复一般运营失误、提供N+1级别的保障）。

IDC业务可分为基础业务和增值业务两种。

基础业务包括主机托管、宽带出租、IP地址出租、服务器出租和虚拟主机出租等，增值业务包括数据
备份、负载均衡、设备检测、远程维护、代理维护、系统集成、异地容灾、安全系统和逆向DNS等，就目前国内IDC市场结构而言，基础业务占比呈
下降趋势，而增值业务发展迅猛，大有后来居上之势。

据统计，2010-2017年，，中国IDC行业基础业务营业收入占比呈逐渐下降的趋势，而增值业务凭借具有高溢价的服务内容，其营收占比逐渐上升。

2017年，基础业务、增值业务占比分别为，47.52%、52.48%。

低成本是数据中心运营商建立竞争优势的关键。

数据中心成本由建设成本和运营成本构成。

在数据中心的建设成本中，电力设备成本最高，其占比达55.6%。

而数据中心的运营成本的主要是IP骨干网和城域网分摊及电费，其占比分别为29%、28%。

无论是供电设备还是电费，两者均是数据中心的成本大头。

因此，降低电力基础设施采购成本，提高电源使用效率，是数据中心降成本的两大关键手段。

此外，根据对往年数据中心出现的故障原因统计，供电系统故障是数据中心意外宕机的首要原因。

因此，改善供电系统性能，是提高数据中心运行稳定性的关键。

目前，数据中心供电系统有UPS和HVDC两种方案：UPS （UninterruptiblePowerSystem）为不间断电源，是一种输入和输出均为交流电的电源。

当市电输入正常时，将其稳压后供应给设备使用；当市电中断后，将电池的直流电能转换为交流电供给设备（负载）使用。

HVDC （HighVoltageDirectCurrent）为高压直流电源（相对传统的-48V直流通信电源而言，有240V和336V两种制式），是一种输入市电交流电，输出直流电的电源。

相较于UPS，HVDC在备份、工作原理、扩容以及蓄电池挂靠等方面存在显著的技术优势，因而具有运行效率高、占地面积少、投资成本和运营成本低的特点。

从全球范围来看，美国数据中心的数量最多，其占比达44%。

从全国范围来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市数据中心资源
最为集中，其上架率达到60%-70%。

但受限于地区承载能力，新建增速正在逐步放缓，可用资源有限，租用价格相对较高，相比而言，其周边地区尚
有充足的可用数据中心资源，网络质量、建设等级及运维水平也较高，总
体租用价格成本相对较低。

此外，中部、西部、东北地区可用数据中心资源丰富，规模较大，价
格优势明显。

这些地区土地资源丰富，建设租金成本较低，网络质量、建
设等级及运营维护水平也较高，适合建立大型及超大型数据中心。

例如：
百度最大的数据中心位于山西省阳泉市，服务器设计装机规模超过16万台；阿里江苏云计算数据中心在南通签约，建成后将成为阿里巴巴华东地区最
大的云计算中心基地，承载30万台服务器。

整体来看，OLED行业参与者主要分为三大类别，分别是以电信、联通、移动代表的运营商派；以世纪互联、网宿科技、鹏博士等企业为代表的IDC 基础架构提供商；以阿里云、华为云、腾讯云为代表的云计算服务商；以
及其它民营IDC为主的第四阵营的局面。

目前来看，三大基础电信运营商在IDC行业中所占市场份额比例占比
达73%。

其中，电信市场份额最高，其占比达42%；中国联通其次，占比达21%。

目前，国内第三方IDC行业格局相对分散，中小企业较多。

与三大运
营商相比，国内上市公司机柜体量明显不足，但与运营商相比，第三方数
据中心位置优越，定制化服务能力强，更加能满足大型企业的定制化需求，上架率高，同时能够供应电信、联通等多个运营商网络。

目前，在第三方基础架构提供商中，光环新网、世纪互联、数据港、
鹏博士等企业在市场中占据一定优势地位。

第三章产业研究
一、IDC行业分析
伴随数据成为重要的基础性战略资源，我国大数据中心规模也在不断扩张。

2020-2022年，我国大数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%，2022年大数据中心规模将达3200亿元。

面对巨型市场“蛋糕”，腾讯、阿里、快手等互联网巨头近期纷纷“壕掷”重金，加速大数据中心项目布局：在重庆，总投资45亿元的腾讯西部云计算大数据中心二期即将启动，建成后将具备20万台服务器的运算存储能力;在乌兰察布，投资将达百亿元的快手智能云大数据中心项目预计明年底上线，将以30万台服务器、60EB存储容量的规模支撑快手未来几年的存储需求，存储量相当于300万个国家图书馆……
政策加持、大量资本“弹药”入局，大数据中心产业正在迎来发展新态势。

大量资本进入，可直接夯实智慧城市、工业互联网等未来建设的数据价值挖掘基础，势必也将提高产业的社会关注度，激发市场活力，助力打造更丰富的应用场景和更完善的产业生态。

事实上，推进大数据中心项目落地需要考量的要素有很多。

对于大数据中心的大客户——互联网公司来说，数据传输速度往往是考量大数据中心的核心要素之一，因此，在市场驱动下，大量大数据中心集中在数据传输速度较快的发达城市并不稀奇。

而就各地政府公开的项目资料来看，“政策引导和市场驱动相结合，
立足应用需求，兼顾能源、气候、自然冷源、网络设施、能耗指标等要素
和条件”已成为地方“上马”大数据中心的普遍共识。

每一个大数据中心，从前期设计到建设技术攻关，再到后期运维，都
是一项系统性工程。

只有发挥好中央、地方、企业各自的作用，形成合力，才能有效支持大数据中心建设健康发展。

二、IDC市场分析预测
IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。

美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC 企业是机构首选。

预计未来2年的全球和中国数据中心需求仍将保持约20%和30%的增速。

过去10年，全球数据量CAGR近50%，过去5年仍保持26%的复合增速。

同
期数据流量亦保持高速增长。

数据量增长驱动全球数据中心IDC需求维持
在15%-20%，中国数据中心需求年增长超30%。

疫情加速全球数字化进程，
流媒体、电商、视频会议、远程办公等需求快速提升，且维持高位。

此外，企业加速向云端迁移，2C和2B需求共同驱动数据中心需求增长。

未来，在
5G、AI、IoT等新技术&应用场景带动下，全球在线数据流量有望进入新一
轮增长周期，驱动数据中心市场需求进一步超预期。

第三方数据中心快速成长，一线地区IDC具有稀缺性。

在全球市场上，Equinix、DLR等第三方数据中心已成为主力供应商。

由于IDC本身的高能
耗属性，一线地区IDC资源具有稀缺性。

亦有互联网、科技企业亦将部分IDC放置于二三线地区，以承载非核心业务冷数据的需求，形成阶梯型IDC
资源分布结构。

国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改善。

当
前国内IDC企业综合融资成本（5%-8%）仍显著高于美股企业（3%-4%）。

2020年以来，新基建、公募REITs试点等支持政策持续推出。

未来，伴随
国内市场利率下行，银行等传统信贷机构对IDC资产认可度的持续提升，
资本市场对REITs资产的关注度提升，预计国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改善。

持续具有较强融资能力和融资效率的公
司有望受益。

利率下行背景下，业绩稳健成长的IDC公司料仍有估值提升空间。

数
据中心因其重资产属性，及1-2年的投资建设周期，通常会出现盈利增长
显著滞后于收入增长的情景。

美国成熟IDC公司采用EV/EBITDA方法估值，以还原高额折旧摊销前的实际盈利能力。

处于投资高峰（金麒麟分析师）
期的IDC公司，可能还需要1-2年才能体现出EBITDA的成长，可以给予1-
2年的盈利宽容度。

目前国内IDC资产整体估值水平已和美股同类企业看齐。

受益于当前
美股IDC板块EV/EBITDA（2020E）在20-25X之间，对应成长性7%-13%，A。