10.碧桂园地产资料之集团融资方式与实务课程- 卢志健

《集团融资方式与实务》
卢志健 资金部
目录
一、银行授信介绍 二、融资品种介绍 三、主要融资品种介绍
• （一）项目开发贷 （二）保理业务 （三）商业汇票业务
四、各部门分工 五、沟通技巧分享
一、银行授信介绍（定义）
银行授信是指：银行等金融机构根据对企业综合实力所进行风险 判断后给予企业一定贷款额度的业务。实际贷款金额以企业实际提用 贷款金额为准。
• 供应商持腾越公司开具的银承（或商承）到银行进行贴现 贴现
• 票据到期，由腾越公司向银行支付票据金额 到期
三、主要融资品种介绍（商业汇票注意事项）
1、可由买卖双方协议利息支付方 2、在票据到期前三个工作日，项目公司须将票据款项汇到银行的帐户 办理票据到期托收手续（可沟通） 3、单笔业务期限在半年以内（电子票可一年），授信可循环使用 4、贴现的工程款/材料款发票原则上不早于贴现日6个月以上 5、注意异地贴现计息需增加3天贴息成本 6、注意票据到期日不要设置在周六，周日，周一（因需提前存入还款） 7、如票据业务需存入保证金，实际成本为：
序号
银行
企业
1
双方接洽，达成合作意向
2
报送方案
授
3
信
4
发送资料清单
选定方案
期
5
按清单报送资料
间
6 完成报告，随资料报送上级分行
7
上会审批
8
按上会意见补充资料
放
9
款 10
期 11
间 12
出具批复 出具合同
放款
签订合同 提交提款申请
二、融资品种介绍（一）
融资方式
开发贷 商业信用 并购贷 银行承兑 商业承兑 保理 信用证
6.06 6.31 6.56 6.31
6
6.1 6.4 6.65 6.4 6.15
6.6 6.8 7.05 6.8 6.55
0.4 0.5 0.5 0.4 0.35
2.8 3.05 3.3 3.05 2.8
一年
3 3.25 3.5 3.25
3
三年
4.5 4.75
5 4.65 4.25
一、银行授信介绍（授信流程）
四、各部门分工
主导单位
沟通对象
区域总，项目总， 施工方、政府 项目部
集团采购部
供应商
财务资金部
银行
职责
协调施工方接受新的结算方 式。沟通政府部门按要求办 理各证件
协调供应商接受新的结算方 式，确定利息部分支付方式
申请银行授信，沟通银行放 款额度，核定支付利息部分 费用
五、沟通技巧
• 沟通 − 沟通就是人与人的接触。 心态——沟通基本问题是心态 关心——基本原理是关心 主动——基本要求是主动
概念 • 以银行之外的公司为出票人，以银行或者其他公司等为付款人
（即承兑人）的汇票
承兑人区别 • 承兑人为银行的称为银行承兑汇票（银承） • 承兑人为银行以外的公司的称为商业承兑汇票（商承）
贴现 • 是指商业汇票的持票人在汇票到期日前，为取得资金贴付一定利
息将票据权利转让给金融机构的票据行为
三、主要融资品种介绍（商业汇票模型）
三、主要融资品种介绍（开发贷）
• 银行选择贷款主体的标准 – 借款人资信状况——过往贷款卡纪录，信用等级符合银行贷款要求 – 财务状况——财务报表及明细符合银行要求 – 证件、文书——证件齐全且有年检纪录，在放款行有开立帐户 – 担保能力——提供足值的抵押或符合条件的担保方式
• 银行选择贷款项目的标准 – 合法合规性——项目合法（招牌挂文件、立项、环评） – 证件情况——“四证”齐全、证件匹配 – 自有资金投入——项目自投资本金达35％，若是外商投资企业自有 资金的比例就需提高到50% – 还本付息能力——销售前景良好
三、主要融资品种介绍（保理业务）
特点：利用施工方/供应商作为贷款主体，向银行等金融机构申请融资。 利用施工方/供应商转让应收账款，第一还款来源是房产公司/配套公 司的工程款/材料款
房产公司/配套公司
施工方/供应商
④到期付 (还)款
②应收(付) 账款确认函
①凭相关资 料请款
③放款
银行
三、主要融资品种介绍（商业汇票）
一、银行授信介绍（存贷款基准利率）
金融机构人民币贷款基准利率
金以内 （含）
六个月 至一年 （含）
一至三 年（含）
五年以 上
活期存 款
半年
2011.02.0 9
2011.04.0 6
2011.07.0 7
2012.06. 08
2012.07. 06
5.6 5.85 6.1 5.85 5.6
演员：你是扮演什么角色就要演好他
五、沟通技巧
沟通技巧
情绪是魔鬼
主动倾听 地位角色不
同 利用反馈
避免小动作
向上沟通 往下沟通 水平沟通
协调 完成 任务
• 对象 – 注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业
• 种类 – 住房开发贷款：以物业公司为主体的开发贷款 – 商业用房开发贷款：以酒店、写字楼等为主体的开发贷款
• 期限 – 一至三年
三、主要融资品种介绍（开发贷）
• 《红皮书》——“121号文”规定 − 贷款品种——仅限开发贷款，严禁流动资金贷款 − 放款前提——开发贷放款不可逾越的底线 四证齐全（国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程 规划许可证，建筑工程施工许可证） 自有资金投入达到35% − 用款限制——不得擅自改变贷款用途、挪用贷款 ╳ 贷款不得用于买地 ╳ 严禁跨区域使用
三、主要融资品种介绍（开发贷）
• 证件处理技巧 – 证件匹配 四证齐全不仅指项目已取得四证，也指同一项目的四证要相匹 配，四证上列示的范围、面积一致 – 工程款发票 要求施工方工程款发票统一开具为”XX碧桂园工程款发票”， 不列具体苑区，这样可以把全部工程款发票集中起来使用，快 速达到35%的要求，减少集团对项目资金的投入。 – 加快自有物业办理证件 已交土地款的土地、已落成的物业，尽快办理证件缓解抵押物 不足的问题
三、主要融资品种介绍（开发贷）
• 企业融资步骤 – 第一步：准备阶段——对应项目开发的买地阶段 了解项目包括项目概况、公司情况 撰写可行性研究报告 – 第二步：洽谈阶段——对应项目开发的规划报建阶段 高层之间达成合作意向 企业就贷款期限、方式等提出需求 了解银行的政策及银行内部审批流程 就合作框架、操作思路等达成统一意见
国内融资
国外融资
信托
基金 流动资金 经营性物 IPO
贷款
业贷
IPO 债券
二、融资品种介绍（二）
基金 信托
开发 贷 信托 商承
流贷 银承 商承 保理等
经营性物业
按揭
贷
买地 项目 建筑 水电 装修 园林 其他 销售 酒店 购物
开发
安装
绿化 配套
广场
三、主要融资品种介绍（开发贷）
• 定义 – 指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开 发建设的中长期项目贷款
三、主要融资品种介绍（开发贷）
• 证件处理技巧 – 《国有土地使用证》 为便于贷款申报和提高抵押物利用率，应将国土证分拆出证， 最好是每个证面积200—300亩 若国土证需与土地出让合同一一对应，则在购地前期需提出 – 《建设工程规划许可证》、《施工许可证》 按高层“一栋一证”，低层按100亩左右的占地面积（4万-5 万平方米的建筑面积）来出证，便于融资方案设计 《建设工程规划许可证》、《施工许可证》不管是按户型报 建或者按苑区报建，做到两证(范围、面积)一致
三、主要融资品种介绍（开发贷）
• 企业融资步骤 – 第三步：跟进阶段——对应项目开发的招投标至开工阶段 提供银行贷款申请清单所列资料 就银行贷款资料调查阶段的询问进行解答 不能解决的问题及时上报，研究解决方案 – 第四步：贷款操办——对应项目开发的动工阶段 审批后跟进及落实限制性条款 配合银行做好放款的各种手续 – 第五步：贷后管理——对应项目开发的动工至销售阶段 跟进贷款资金的使用，提供贷后检查资料，落实还款
腾越公司
④到期付( 还)款
②开票
①申请银承 授信
供应商 ③贴现
银行
三、主要融资品种介绍（商业汇票流程）
• 由腾越公司（或供应商）向银行申请授信 申请
开票
• 银承：由腾越公司向银行提交开票申请，银行审查通过后，同意腾越公 司开具银行承兑汇票，由腾越公司（存入保证金）向供应商开具银行承 兑汇票
• 商承：腾越公司直接向供应商开具商业承兑汇票