万科南京地产项目提案87页PPT
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房地产万科营销策划提案课件
武汉住宅消费构成中，自住比例仍然在七成以上，其中武汉本地购房者占64%,外地购房者占36%。2006年武汉商品 住房销售面积895万平方米，同比上涨19.97%。住房竣工面积为700万平方米，同比下降0.33%。通过这样一组数据可 以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。
另外，尽管政府将加大经济适用房、廉租房等政策性住房的供应，但根据上市周期，2年后才真正投放市场，对 2007年楼市的实际影响不大。
2007年武汉楼市的中小户型阵型将逐渐发展为市场主流之一。
• ④城市发展、利好政策，继续大力提升经济环境 武汉“8+1”城市圈已历练三年打造，城市圈资源的整合日趋成熟和完善，不仅带来巨大的经济效益与突飞猛进的变
革，特别是2004年以来带给武汉房地产市场庞大的发展空间，这种宏观的规划效应将在很长的一段时间里继续发挥作用。 中国经济的持续发展，“中部崛起”之下武汉的腾飞，在“城运会”、“八艺节”即将到来之际，武汉各领域的发
房地产万科营销策划提案
利好中的压力
从以上资料可以看出（虽然采样不够全面），尽管明年武汉楼市环境将继续 良性发展，但东西湖区的发展形势比较严峻，外有来自于城市中心楼盘的更 大竞争，内有供过于求的继续恶化和更多、更强对手的参与竞争。 这决定了万科·西半岛在枪林弹雨的狭缝中，必须坚决发挥项目差异性明显的优 势和万科品牌优势的市场战略。
（3）实战效果：入伙陪伴月、特区产品、上岛一区等重点推广工作中，得益于各方的通力 合作，广告宣传皆达到比较理想的市场反响，为明年的营销推广打下了良好的市场基础。
（4）合作方式：各系列产品的属性定位与目标市场结合良好，并在各阶段紧密跟进市场变 化而快速应变，其积累的成果和操作模式都为日后宣传的延展打下良好的广告基础。
（换句话说，对于万科品牌，应该是要么不做，要做就做经典）
另外，尽管政府将加大经济适用房、廉租房等政策性住房的供应，但根据上市周期，2年后才真正投放市场，对 2007年楼市的实际影响不大。
2007年武汉楼市的中小户型阵型将逐渐发展为市场主流之一。
• ④城市发展、利好政策，继续大力提升经济环境 武汉“8+1”城市圈已历练三年打造，城市圈资源的整合日趋成熟和完善，不仅带来巨大的经济效益与突飞猛进的变
革，特别是2004年以来带给武汉房地产市场庞大的发展空间，这种宏观的规划效应将在很长的一段时间里继续发挥作用。 中国经济的持续发展，“中部崛起”之下武汉的腾飞，在“城运会”、“八艺节”即将到来之际，武汉各领域的发
房地产万科营销策划提案
利好中的压力
从以上资料可以看出（虽然采样不够全面），尽管明年武汉楼市环境将继续 良性发展，但东西湖区的发展形势比较严峻，外有来自于城市中心楼盘的更 大竞争，内有供过于求的继续恶化和更多、更强对手的参与竞争。 这决定了万科·西半岛在枪林弹雨的狭缝中，必须坚决发挥项目差异性明显的优 势和万科品牌优势的市场战略。
（3）实战效果：入伙陪伴月、特区产品、上岛一区等重点推广工作中，得益于各方的通力 合作，广告宣传皆达到比较理想的市场反响，为明年的营销推广打下了良好的市场基础。
（4）合作方式：各系列产品的属性定位与目标市场结合良好，并在各阶段紧密跟进市场变 化而快速应变，其积累的成果和操作模式都为日后宣传的延展打下良好的广告基础。
（换句话说，对于万科品牌，应该是要么不做，要做就做经典）
某地产项目提案(PPT 80页)
3、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将 住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利 害关系的业主同意。
4、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
1、明确业主的建筑物区分所有权，发展商对项目规划范围内资源的控制能力降低， 政 业主与物业之间关系、车库公建归属问题、相邻建筑物采光权等方面都涉及到房产问 策 题，尤其是物业方面，将对房地产销售有一定的影响力。 解 2、物权法出台之后，对于购房百姓是有了一个更强大的一种保护，在一定程度上刺 读 激消费者的购房自住与投资的欲望。
3、物权法的实施，房屋拆迁工作的难度加大，将令未来的开发成本进一步上涨。 4、投资性购买“商住两用”的情形将进一步减少，中低档写字楼租赁市场迎来利好。
房贷新政市民购房趋于理性，楼市观望气氛渐浓，但也存在反弹的可能
1、 中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买 住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷 款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款 首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银 行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不 得高于其月收入的50%。 2、商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利 率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、 贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
供给趋势3: 销售量大幅下降，两房及小三房成交相对活跃
受沿海城市房价“房价下跌”影响，株 洲购房者持币观望心态严重，株洲3至7月商 品房销售对比去年同期下降50%。 从市场供应情况来看，户型面积逐渐减 小，120-144㎡区间户型占比重最大，为 30.01%，比例比去年下降了12.07个百分点； 90㎡以下的户型供应占比为35.78%，比例比 去年增长了9.66个百分点。 同时大量紧凑型的小两房、小三房的低 总价实用性强也将对本案产生较大的冲击。
4、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
1、明确业主的建筑物区分所有权，发展商对项目规划范围内资源的控制能力降低， 政 业主与物业之间关系、车库公建归属问题、相邻建筑物采光权等方面都涉及到房产问 策 题，尤其是物业方面，将对房地产销售有一定的影响力。 解 2、物权法出台之后，对于购房百姓是有了一个更强大的一种保护，在一定程度上刺 读 激消费者的购房自住与投资的欲望。
3、物权法的实施，房屋拆迁工作的难度加大，将令未来的开发成本进一步上涨。 4、投资性购买“商住两用”的情形将进一步减少，中低档写字楼租赁市场迎来利好。
房贷新政市民购房趋于理性，楼市观望气氛渐浓，但也存在反弹的可能
1、 中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买 住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷 款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款 首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银 行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不 得高于其月收入的50%。 2、商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利 率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、 贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
供给趋势3: 销售量大幅下降，两房及小三房成交相对活跃
受沿海城市房价“房价下跌”影响，株 洲购房者持币观望心态严重，株洲3至7月商 品房销售对比去年同期下降50%。 从市场供应情况来看，户型面积逐渐减 小，120-144㎡区间户型占比重最大，为 30.01%，比例比去年下降了12.07个百分点； 90㎡以下的户型供应占比为35.78%，比例比 去年增长了9.66个百分点。 同时大量紧凑型的小两房、小三房的低 总价实用性强也将对本案产生较大的冲击。
南京万科提案房地产策划案共89页文档
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
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南京万科提案房地产策划案
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，Biblioteka 便 让别一 只脚能 够再往 上登。
万科金域蓝湾房地产项目总结报告PPT
，运动员们先后进入跑道，他们向后退了几步，摆好姿势后，听从裁判员的口令后，双腿急速向前 冲，跑到白线前，脚猛地一下往地上一蹲，手臂往前甩，身体立刻腾地而起，双脚朝前稳稳地落到 了地上。我们班的运动员们带着第二和第四的好名次凯旋而归。400米比赛即将开始，该我上场了， 我蹲下做蹲居式作文起跑。心一下子紧张了起来，我想不管有没有名次，我都要尽自己最大的努力 跑完全程。;呯;发令枪打响了，我飞快地跑了起来，可就是追不上前面两个，我的体能越来越弱 了。;加油，加油，;同学在一旁不住地为我呐喊。我似充电了一般，又加快了步伐，眼看着就要冲次 了，我用尽全身的力气，拼命地往前冲，可我的脚却不听使唤，渐渐的开始发颤，最后
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万科城项目整合推广提案(ppt 133页)
“主要是房间太少，至少要五间卧室，认为本地人都要 求房间多，市面上的三房别墅根本不适合； ”
“我们主要是看中万科的品牌，绝对不是看中目前一期二 期的现有状况，也不是价格。买这个楼盘不是现有的东 西吸引我们，而是它未来的规划和升值的空间。”
“常平人的心理，就是对住和吃的要求特别高，其他方 面倒不注重。常平目前就是没有好的大的别墅。”
从消费者对本案抗性因素的排序来看，区位和周 边环境排在前两位正说明了这点。
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价 周地 户 交 无楼 教 升周 其
格 边理 型 通 装型 育 值边 它
环位 设
修
配 潜配
境置 计
套 力套
未成交客户抗性来源
“性价比”比较 对区域有障碍 产品认知有限
一个“新城”时代的来临
常平万科城2007年度整合推广提案
推广的 3 个前提
明确推广的主力客户群 理清项目形象、产品线、万科品牌的关系
确定推广的主线
推广的主力客户群
常平本地及周边
深圳客户
东莞市区
项目形象、产品线、万科品牌的关系
形象高度与产品
形象高度和产品售卖不是能不能兼得，而是必须 兼得。否则，单形象容易缺乏利益，单产品则又 缺乏高度。只有两者统筹得当，方能发挥最大的 威力。
周日 AM 10：00 陪家人逛商场 商场门口热闹非凡 一眼就注意到了人气最旺的那个展场 “万科城，5月1日盛大开盘” 正看着，一位小姐向我派发万科城户型单张……
周日 PM 3：00 “听说万科品牌不错，不妨去现场看看” 入大门，“这个大门很气派！” 来到售楼处，看样板房和宣传物料 “万科的房子的确做得到位，而且听说未来这里前景很好” “我该考虑是否要买一套了”
万科房地产项目投资决策与评估70页PPT
第一部分 发展商在不同发展时期的项目选择
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
万科评估实施方案汇报ppt课件
万科评估实施方案汇报
□ 理顺流程化、规范化管理。 □保证各评估组评估尺度。 □ 视万科为第一客户，紧跟万科 工程管理改革步伐，从“0”开始。 □ “两个工具”的有力执行者， 先进管理经验的得力传播者。 □ 协助万科实现“三年质量梦”。
万科评估实施方案汇报
四.季度及交付评估体系解读疑问
1.季度评估
万科评估实施方案汇报
感谢万科集团及一线对我公司工作的支持与 肯定,瑞捷在2014年必将努力奋进,争取全面圆满完成 万科集团评估业务。
万科评估实施方案汇报
（7） “土建及装修总包工人统一着装”，项目现场人员不多或只穿反光背心的是否 不算。
（8）如果项目不在“主体或装饰阶段”，现场的情况该如何确认。
（9）卫生设施未设置扣7分，数量不满足要求扣3分是指工地卫生间、楼层卫生间、
指引的任意一个还是全部？
万科评估实施方案汇报
（11）大型机械设备检测是否可以理解为，总包正常年检后1个月内由甲方做一次第 三方检测即可（即一年一次）？之前的6个月复检一次是否取消？
（2）产品设计缺陷，如端户入户门没有设置门挡，多有与墙面阳角相撞，其次是配 电箱（强电箱）设置高度不合适或者是强弱电箱设置在入户玄关柜的横隔板后面开启 麻烦，再一个是就是厨柜两端的柜板往往会与墙砖相撞。在这几种情况下我们应该把 这问题如何定性。
（3）资料问题：评估当天有些验收资料不齐全，但项目反映交付前一定能提供上， 此类情况如何处理，按照以前处理的话是可以有这种情况的。
（1） “当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增 加2套实测，此成绩为最终结果。”其中“此成绩为最终结果”，是否是最后的2套得 分，还是所有套数得分的均值。
（2）空鼓开裂是否不必区分大小及特殊部位。
□ 理顺流程化、规范化管理。 □保证各评估组评估尺度。 □ 视万科为第一客户，紧跟万科 工程管理改革步伐，从“0”开始。 □ “两个工具”的有力执行者， 先进管理经验的得力传播者。 □ 协助万科实现“三年质量梦”。
万科评估实施方案汇报
四.季度及交付评估体系解读疑问
1.季度评估
万科评估实施方案汇报
感谢万科集团及一线对我公司工作的支持与 肯定,瑞捷在2014年必将努力奋进,争取全面圆满完成 万科集团评估业务。
万科评估实施方案汇报
（7） “土建及装修总包工人统一着装”，项目现场人员不多或只穿反光背心的是否 不算。
（8）如果项目不在“主体或装饰阶段”，现场的情况该如何确认。
（9）卫生设施未设置扣7分，数量不满足要求扣3分是指工地卫生间、楼层卫生间、
指引的任意一个还是全部？
万科评估实施方案汇报
（11）大型机械设备检测是否可以理解为，总包正常年检后1个月内由甲方做一次第 三方检测即可（即一年一次）？之前的6个月复检一次是否取消？
（2）产品设计缺陷，如端户入户门没有设置门挡，多有与墙面阳角相撞，其次是配 电箱（强电箱）设置高度不合适或者是强弱电箱设置在入户玄关柜的横隔板后面开启 麻烦，再一个是就是厨柜两端的柜板往往会与墙砖相撞。在这几种情况下我们应该把 这问题如何定性。
（3）资料问题：评估当天有些验收资料不齐全，但项目反映交付前一定能提供上， 此类情况如何处理，按照以前处理的话是可以有这种情况的。
（1） “当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增 加2套实测，此成绩为最终结果。”其中“此成绩为最终结果”，是否是最后的2套得 分，还是所有套数得分的均值。
（2）空鼓开裂是否不必区分大小及特殊部位。
万科-南京江宁万科金域蓝湾地产项目策略方案终稿-155PPT
关键结论: •被认可的潜力区域 •无直接竞争板块
•从长远看，更多竞争来 自区域内
竞品地图
片区 住宅 存量 组成
已开盘项目余量 127万㎡
已出让未开盘项目 88万㎡
未上市面积117 万㎡
已上市未售面积 10万㎡
片区住宅总存量215万㎡，不足一年消化量。
竞品地图
丹佛小镇 总建:12.8万平米 容积率:1.6 主力面积:60-85平米 当前价格:4600元/平米 余量:8.24万平米
总建 （平米）
21.9 4.2
18.0
19.7
17.2 12.0 30.2
上市 时间 08年 08年
07.6
07.9
07年底 *
07年底
上市量 （万平）
* *
5.5
4
8 * *
产品
中高端产品 别墅
1栋多层、 18栋小高层
多层、 小高层、联排 多层、小高层
小高层 联排为主
在售项目后期供应共15万平米
价格 （元/平）
江宁年住宅成交量1504000 200万平米，占全市1/4左
右的市场份额
3000
需求持续旺盛，住宅市 2000 场呈现供不应求态势，累
计供销比0.8。
1000 区域认可度提升，住宅
价格走势稳健，07.1-9月
0 均价涨幅14%，远高于全
2007.1-9
市平均水平。
成交均价（元/平米）
关键要点: 江宁成交量持续攀升 价格走势稳健 涨幅高于全市
区域特征
奥体中心、CBD、滨江
布局分散，多板块并存发展
发展程度 新城雏形已成，快速成熟期
轨道交通
1号线通车2年，2号线09年通车， 元通站换乘