类住宅的研究报告

类住宅的研究报告

一、我司项目类住宅的定位

1、项目的市场定位

目标客群：南城居民，投资客户为主

通过对亦庄区域同类型项目客户群体的调研，主要客户群体是投资客户，也有少量的办公SOHO群体以及刚步入社会的年轻一族，其中投资客户占总客户群体

的80%左右。

特别典型的项目：VITA国际，该项目与我司项目不论在地理位置上还是产品类型上都非常相似，它的客户群体对我司项目的目标客户群体有很直接的影射作

用。鉴于该项目的客户群体是南城的投资客，所以我司类住宅项目的目标客户群也

可以定位于投资客户。

2、项目的产品定位：小户型、中等精装修

我司项目的目标客户群定位于投资客户，所以在产品的定位上主要以投资价值为主，以投资客的投资回报率为第一位。所以在产品定位上以小户型、中等精装修

为主。

➢建筑结构：框架结构。

由于框架结构的水平空间的组合非常灵活，这样可以按照投资客户的要求灵活销售面积。

➢外立面设计：强调简约、现代的风格。

类住宅在报建、报规的环节中还是属于商业用房的范畴，所以尽量面与园区的独栋、办公楼在外立面上保持一致的风格，突出其简约、办公的建筑氛围。而且产

品的客户是投资客，需要突出其投资价值，在外立面简单、经济实用即可。

➢装修标准：中档次的精装修，其建筑公共部分和室内都精装修。装修标准在1000—1500元/㎡之间。

➢户型面积：以40-60㎡的零居室为主。

设计的户型只有一厅一卫的功能区域划分。其中强调厅的采光，对于户型面积的实用率大于70%，这样的户型设计往往是投资客户所追求的，他们的关注点往往

只在产品的经济效应上。

➢进深：15-20M

➢层数设计：D1:2栋17层、2栋16层；D2：1栋17层，1栋10层。

按照楼的进深设计15-20m，塔楼的单层面积在1000㎡左右，而D1地块的类住宅面积是6.6万㎡，根据单层面积1000㎡来计算，在D1地块上可以设计4栋

塔楼，2栋17层、2栋16层；D2地块的类住宅面积1.77万㎡，按照单层面积来

计算，D2地块的类住宅可以设计1栋17层的塔楼；C12地块可以设计1栋10层

的塔楼。

➢梯户比例设计：根据对VITA国际等项目的研究发现，类住宅塔楼的梯户比例设计是在2梯14户左右，而且对我司类住宅的户型面积设计是在40-60㎡之间，每层

面积在1000㎡左右，故每层的住户量有16-25户左右，这样我司的梯户比例可以

设计成3梯16户至25户。

➢停车位以及车位比：类住宅的客户群体是转手出租的投资客户，还有小比例的soho 办公群。最终的租客和办公者他们对于公共交通工具的依赖非常大，而我司项目是

属于地铁业务，在公共交通上已经很好的解决了这些群体的需求，所以在停车位的

设计上不予考虑过多，只需设计地上停车位即可。

➢园林的设计上：我司类住宅的目标客户群体是投资客户，没有自居型客户，所以在园区内的设计不需要营造居住的氛围，相对而言，园林的设计只起到点缀园区的效

果即可，不需要考虑太多。而且要与同一地块住宅产品的园林隔离开来，与住宅相

互错开。

3、项目的销售策略

通过对同区域内类住宅项目的研究，我司类住宅的产品销售策略可以采用以下几点：➢销售顺序上：2011年同步销售独栋、类住宅。

类住宅产品可以最快速度的实现资金回流，结合我司项目的开发顺序，在2011年开发并且销售的是C12地块的独栋办公楼，但是为了缓解第一年的资金回流压力可以考虑同年预售类住宅产品。于2011年同步销售类住宅、独栋办公楼。

➢销售策略上：集中续客、集中销售，整体打包给代理机构。

通过对区域内类住宅项目的研究，类住宅的销售速度集中在1、2个月中，所以我司的类住宅产品可以采用集中续客和集中销售的策略，结合我司的整体规模来看，我司的类住宅产品占整体规模比例很小，为了更好地集中公司资源来销售独栋、商务办公楼，可以考虑将

类住宅整体打包给代理机构来进行集中销售。在销售的过程中，有意识地采取商、住相互促进的销售手段。

➢定价策略：15000元/㎡

从产品定位上看，我司项目属于中等精装修的小户型项目，而区域内与我司项目在装修标准以及户型面积上最接近的项目有：合生世界村、VITA国际，这两个

项目的售价在1300—1400元/㎡。比较我司项目，我司项目靠近地铁，属于真正意

义上的地铁物业，对比该两个项目在地理位置和交通上有很大优势，故我司项目的

售价较该两个项目高，定价在15000元/㎡。

➢投资客户的投资回报分析

●10年后我司类住宅项目的投资回报分析

按照均价在15000元来计算，我司类住宅的总房款是60-90万元，平均总房款是75万。根据调研得知，投资客户的付款方式多数是一次性付款，则无需考虑贷款利息。

按照精装修类住宅的平均租金水平——2500元/月，并且每年租金上涨水平在10%左右来计算，10年后投资客户的总回报是40.5万元；按照地铁物业每年10%-15%的升值规律来计算，10年后我司类住宅项目的出售价格是176.25万元；总计租售的回报额是216.75万元，投资客投资额是75万元，则10年后的净利润达到141.75万元。

●10年后存款利息分析

若投资客户选择将75万元以10年定期存款存入银行，根据存款利率4.55%来计算，10年后的本息合计是113.007万元，减去存款额得到的净利润是38.007万元。

通过以上分析，根据我司类住宅的定价15000元/㎡为基础，再按照类住宅的升值

空间和投资客户存款的汇报额来计算，投资客户若选择定期存款而不是投资我司类

住宅的机会成本是103.74万元。

二、类住宅的政策分析

1、住宅产品的政策

➢限购令政策

北京市住房公积金管理中心11月29日发布关于落实《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的通知，规定个人购买首套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。其中，居民购买二套房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，