最新整理商业项目租金测算及租金影响因素
最新综合体租金测算方案汇编
购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析:
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平■:
2、影响租金水平的关键因素包括:
1、供求关系一一价格的决定因素
2、销售业绩一一价格的支撑因素
3、综合成本——价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分
析：
租赁项目类比价格:
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平•为：
、本项目租金价格：
（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%三楼为一楼的50%四楼为三楼的75%负一楼为一楼的40%根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本
购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：元 / m"月）
（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/itf左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下:
（以实际面积计、单位：元/ m2/月）
在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
示范1：
营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
①实地调研；
②网络查询；
③与第三方公司合作；
④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据:针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断.
示范2：
购物中心商业预算、楼层租金分解说明
每个楼层的月租金总额的测算公式为:
1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比)/12（其他楼层以此法类推）
每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积—已出租面积/已出售面积
公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）
优劣商铺的单价制定：
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分）,据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
示范3：
购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法:
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一.
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
示范1:
营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同,采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
①实地调研；
②网络查询；
③与第三方公司合作;
④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研;针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
示范2：
购物中心商业预算、楼层租金分解说明
每个楼层的月租金总额的测算公式为：
1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）
每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）
优劣商铺的单价制定：
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
示范3：
购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一.
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算.
商场租金定价策略与测算方法
商场租金定价策略与测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？
案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
①区域租金水平：项目公里范围内商业租金价格；
②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；
④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案
①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
商铺租金评估方法
前言:
前言：
本文主要介绍的是关于《商铺租金评估方法》的文章，文章是由本店铺通过查阅资料，经过精心整理撰写而成。文章的内容不一定符合大家的期望需求，还请各位根据自己的需求进行下载。本文档下载后可以根据自己的实际情况进行任意改写，从而已达到各位的需求。愿本篇《商铺租金评估方法》能真实确切的帮助各位。本店铺将会继续努力、改进、创新，给大家提供更加优质符合大家需求的文档。感谢支持！
正文：
就一般而言我们的商铺租金评估方法具有以下内容：
商铺租金评估方法详解
商铺租金是商业经营中不可忽视的成本之一，合理的租金评估对于商家和业主双方都至关重要。本文将详细介绍商铺租金评估的几种常用方法，帮助读者更好地理解和应用这些评估技巧。
一、商铺租金评估的重要性
商铺租金是商家经营成本的重要组成部分，它不仅关系到商家的盈利能力，也直接影响到业主的投资回报。因此，对商铺租金进行科学合理的评估，对于保障商家和业主双方的利益都具有重要意义。
二、商铺租金评估的基本方法
市场比较法
市场比较法是一种基于市场供求关系和类似商铺租金水平的评估方法。它主要通过对同一地区或类似商圈内相似商铺的租金进行比较分析，从而得出待评估商铺的租金水平。这种方法简单易行，但需要收集大量的市场数据，并进行准确的分析和比较。
收益法
收益法是通过预测商铺未来可能产生的收益，并考虑租金支付能力等因素来评估租金的方法。它主要依据商铺的盈利能力、经营风险和市场前景等因素，通过合理的预测和计算，得出合理的租金水平。这种方法需要对商铺的经营情况有深入的了解和判断，同时也需要具备一定的预测能力。
商业项目租金测算及租金影响因素
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金测算？
租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
①实地调研；
②网络查询；
③与第三方公司合作；
④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据
针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；
针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的
承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。
通用公式：
年租金=年营业额*承租水平
租金单价=年租金/12/30/租赁面积
承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算
简单介绍常见的几种业态的承租水平：
租金定价策略与测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？
要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是
区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；
【VIP专享】商业地产租金定价策略与测算方法
商业地产租金定价策略与测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？
要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；
②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
租金定价策略与测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？
要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是
区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；
最新整理某商业广场物业运营成本测算 (2)
某商业广场物业运营成本测算
根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。
一、超市：
18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m²，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。
二、统一经营商场：
16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m²，实际经营面积约为12 400m ²。 16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15 270 m²，经营面积为11 140 m²，柜位面积为 7 270 m²。
（一）电费：
1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为： 18W/m²×12h×30×12
×11140 m²÷1000=866 244 KWh （公式：参照行业标准18 W/m²×12h营业时间×30天×12个月×商场建筑面积）÷1000 W
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
示范1:
营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同,采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:
①实地调研;
②网络查询；
③与第三方公司合作；
④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断.
示范2：
购物中心商业预算、楼层租金分解说明
每个楼层的月租金总额的测算公式为：
1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）
每个楼层的每月/元/㎡,测算公式为：
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式:每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定:
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分）,据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算）,但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额.
示范3：
购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法：
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
综合体租金测算方案
购物公园
租金测算方案
—、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：
1基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析:
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平:
2、影响租金水平的关键因素包括:
1、供求关系一一价格的决定因素
2、销售业绩一一价格的支撑因素
3、综合成本——价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析:
租赁项目类比价格:
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
、本项目租金价格：
（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的 65%三楼
为一楼的50%四楼为三楼的75%负一楼为一楼的 40%根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心
的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：元 / m2 /月）
（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平
上下浮动10元/月/ m左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下:
（以实际面积计、单位：元/ m2 /月）
在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。
租金定价商铺公式资料整理
租金及售价定位1、项目价值评价
价值实现表
推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为65.5%。
1、价值实现下的租金及售价定位
1）租金统计及分析
汉中各商业街租金统计表（元/㎡·月）
价值实现下的租金及售价定位
根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。
汉中商场租金表（元/㎡·月）
根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
= 108×81%÷65.5%
= 131.91（元/平方米·月）
本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月
=131.91×10×12
=15,828（元/平方米）
商场租金定价策略与测算方法
商场租金定价策略与测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、如何做好租金价格定位？
1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？
案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案
租金定制思路
①区域租金水平：项目公里范围内商业租金价格；
②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；
④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案
①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
综合体租金测算方案三篇
综合体租金测算方案三篇
篇一：综合体租金测算方案
购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平：
地点
1层平均租金
(元/平米/月) 1层街铺租金水
平
（元/㎡/月）
1层内铺租金水
平
（元/㎡/月）
80 60-150
120 80-200
160 120—280
30 25-40
180 150-250 120-180
50 40-80 20-40
80 70--130 30-60
平均租金价格100
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比租赁项目类比
项次要
素
分
值
评估标准
1. 商
圈
地
位
2
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5
－10
10 15 20 5 5 20 5 15
2.交
通
状
况
5
1)交通便捷，停车便
利：5
2)交通停车条件一
般：3
3)交通拥挤，停车不
深圳商业项目租金调研及测算方法-上书房信息咨询
深圳商业项目租金调研及测算方法租金调研报告内容
案例1：一线城市某商场租金调研与策划报告
整个调研报告非常专业而全面，具体内容从城市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，城市市主要商业旺区（商圈）分析。对竞争对手进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这竞争商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。
通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。
案例2：二线城市某购物中心租金调研报告
本案首先从全市零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。
同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。
租金测算方法
示范1：营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
①实地调研；
②网络查询；
③与第三方公司合作；
④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
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1、商业项目的三种租金方式
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金测算？
租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
①实地调研；
②网络查询；
③与第三方公司合作；
④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据
针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；
针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的
承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。
通用公式：
年租金=年营业额*承租水平
租金单价=年租金/12/30/租赁面积
承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算
简单介绍常见的几种业态的承租水平：
餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。
娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%
左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般
较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。
超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。
电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。
百货：属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。
KTV租金测算：
2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。
年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元
年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元
租金单价=年租金/12/30/租赁面积
=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日
3、购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、商家承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下几种定价方法：
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以商家的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
超市
4、影响租金的几个因素
租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：
楼层因素
包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
配套组合因素
本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。
商业业态因素
此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入。
实际使用面积*抽成扣点=租金。