最新整理商业项目租金测算及租金影响因素

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金测算？

租金测算方法多种多样，角度不同，采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

①实地调研；

②网络查询；

③与第三方公司合作；

④通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；

⑤经验数据

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；

针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。

通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的

承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。

通用公式：

年租金=年营业额*承租水平

租金单价=年租金/12/30/租赁面积

承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算

简单介绍常见的几种业态的承租水平：

餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。

娱乐类：依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%

左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般

较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。

超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。