商业业态分析大全.2311
商业业态调研分析报告
商业业态调研分析报告
一、引言
近年来，随着经济的快速发展和市场竞争的加剧，商业业态不断涌现并迅速演变。为了了解市场对不同商业业态的需求和未来发展趋势，我们进行了一项商业业态调研分析。本报告旨在提供对商业业态的全面了解，以指导商家在市场中做出更明智的决策。
二、调研方法
本次调研采用了多种信息收集方法，包括市场问卷调查、访谈和文献分析。我们在不同城市、不同人群中开展了问卷调查，并找到了一些专家进行深入访谈，从而获得了关于市场需求、消费趋势和竞争状况的宝贵信息。
三、调研结果与分析
1. 商业业态的需求分析
通过问卷调查和访谈，我们确定了人们对商业业态的需求主要包括：购物便利性、品质保证、消费体验、创新性等。人们对于便利的购物环境和高品质的产品越来越关注，对于与众不同的消费体验和创新性的商业模式也越来越期待。
2. 商业业态的趋势分析
基于对市场调研的数据分析，我们发现了一些商业业态的未来发展趋势。其中包括：
a. 电子商务的兴起：随着互联网的普及和移动技术的发展，电子商务将继续保持高速增长，成为未来商业的重要一环。
b. 体验式消费的盛行：人们追求独特的消费体验，商家需要不断创新和提供个性化的服务，以吸引消费者。
c. 绿色环保的关注：随着环境问题的日益严重，人们对绿色环保的商业业态越来越重视，商家应积极响应，并提供绿色可持续的产品和服务。
d. 跨界合作的增多：为了创造更多的商机和满足消费者多样化的需求，不同行业之间的跨界合作将越来越普遍。
四、商业业态的竞争分析
通过对市场竞争状况的分析，我们发现商业业态竞争主要表现在以下几个方面：
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。
商业体业态汇总范文
商业体业态汇总范文
商业体是指一个建筑或一栋楼房内集中了多个商业业态的场所。随着
城市化进程的加快和人们生活水平的提高，商业体也得到了迅猛的发展。
商业体的业态非常多样化，下面将对常见的商业体业态进行汇总介绍。
1.购物中心：购物中心是商业体中最常见的业态之一，也是人们购物
和休闲的主要场所之一、购物中心通常规模较大，内部设有多个品牌商店
和商场，包括服装、餐饮、家居、百货等品类。购物中心还常常设有电影院、娱乐设施和健身中心等，以满足消费者的多样化需求。
2.商业广场：商业广场是以商业办公为主导的商业体，通常是一栋建
筑或一个楼群，内部设有多个办公楼和商业配套。商业广场可以提供办公
空间、商务服务、餐饮娱乐等多种服务，为商务人士提供便捷的工作和生
活环境。
3.社区商业体：社区商业体是建立在住宅区附近的商业体，以满足周
边居民的日常购物、生活和娱乐需求。社区商业体通常小型化，以超市、
便利店、药店、小吃摊等为主要业态，方便周边居民购买生活用品和解决
日常需求。
4.主题商业体：主题商业体是以一种特定的主题为基础建立的商业体，如儿童主题商业体、文化艺术主题商业体等。主题商业体通过独特的装修
设计、业态选择和活动策划，吸引特定消费群体，为他们提供独特的购物
体验。
5.电商产业园：电商产业园是近年来兴起的一种商业体，旨在提供给
电子商务企业一个集中发展和合作的平台。电商产业园提供办公空间、仓
储物流、技术支持等服务，促进电商行业的创新和发展。
6.主题公园：主题公园是以特定的主题为背景建立的综合性娱乐场所。主题公园融合了游乐设施、演艺表演、餐饮娱乐等多个业态，通过独特的
最新商业业态第3章主要业态介绍PPT课件
创造消费潮流的特色；
商品特色；
经营和形象特色；
服务特色
2024/3/13
第三章 主要业态介绍
鲜明的特色是 专业店的立足之本
23
三、 专业店与专卖店的类型
根据经营商品的特点
类型
贵重品类
专营钟表、金银首饰、手工艺品
耐用品类
专营电视机、冰箱、洗衣机等电器
规格型号要求严格的商 品类
花色品种选择性强的商 品类
学习目标
➢ 掌握主要业态的含义、类型、特征、优 势及作用。
➢ 全面认识和了解各主要业态的起源和发 展趋势。
➢ 能够区分各主要业态的经营特征及相互 融合。
2024/3/13
1
2、百货商店的发展
（1）国际百货业的发展概况 百货商店之父
①第一家店：1852年，布西科在法国巴黎开办“博尔马谢” 商店。
思考：便利店与超级市场的区别
2024/3/13
第三章 主要业态介绍
30
三、便利店的优势
Biblioteka Baidu
➢商品的便利性和购物的快捷性；
➢具有小型店铺经营的优势；
➢投入成本低；
➢采取连锁经营，抗市场风险能力强，总部 资源共享性强；
➢消费潮流的倡导者；
➢地点和时间上对消费者的便利性。
2024/3/13
第三章 主要业态介绍
业态分析2篇
业态分析2篇
第一篇：餐饮业态分析
餐饮业是指以餐饮服务、食品销售、餐具提供及餐饮附属服务为主要经营内容的行业。随着人们生活质量的提高，餐饮业已成为人们生活中不可或缺的一部分。而在今天，随着大众需求的不断转变，餐饮业也在不断的发展和扩张。
1.快餐
随着人们生活节奏的加快，快餐业成为了一种受欢迎的餐饮形式。快餐以快捷、方便、卫生、美味为宗旨，注重节约时间，适用于人群范围广泛，以年轻人和白领为主。目前在市面上，KFC、麦当劳、肯德基等连锁品牌在快餐市场占据着主导地位。
2.中餐
中餐是中国的传统餐饮文化，具有丰富的历史和文化内涵。中餐经过几千年的发展，已经成为一门综合性的学科。在今天，随着中国经济实力的增强以及中华文化的传承，中餐的发展也愈加兴盛。现在市场上，小吃摊、中式快餐店、中式火锅、烧烤店等类型的餐馆都在不断的发展和竞争。
3.西餐
西餐是西方国家的饮食文化，其传播范围较广，具有国际性的特色。西餐的服务体系和文化背景吸引了许多中高端消费者。现在市面上，以法国菜、意式菜、美式菜等为主的西餐馆越来越受到消费者的青睐，同时，也吸引了越来越多的创业者进入该市场。
4.饮料
随着健康饮食的概念越来越受到重视，饮料行业也在迅
速发展。现在市场上，茶饮、咖啡和果汁等种类丰富的饮品受到了消费者的欢迎。同时，一些饮料连锁品牌的出现也标志着饮料市场的发展趋势和高度竞争。
在总体上看，餐饮行业虽然面临着各种各样的困难和挑战，但其市场前景依旧广阔。而对于消费者来说，多样性和创新性无疑是他们最看重的。因此，餐饮业未来的发展趋势将是创新和多元化，并且注重品牌形象和企业文化的建设。
商业综合体及商业业态分析
商业综合体及商业业态分析
一、商业综合体概述
1.产生背景
二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑(如百货商店)已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。
2.商业综合体概念
“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）.而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
3.商业综合体特征
·高可达性
商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区,拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。
·高密度、集约性
建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志;人口密度大，人流密集,白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。
·整体统一性
建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调.
·功能复合性
商业业态
零售业的经营形态或销售形式
01 主要形式
03 结构影响
目录
02 经营特征 04 发展特点
商业业态亦称“零售业态”。零售业的经营形态或销售形式。主要包括百货店、超级市场、大型综合超市、 便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等形式，是零售业长期演化和革命性变革的结 果。根据经营活动中不同要素，如选址、规模、店铺设施、商品策略.价格策略、销售的技术手段及提供附加服务 等的不同组合，以区别不同的业态。由于经营形态和销售形式的不同，构成各种零售业态。
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 (1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 (2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 (3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。 (4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 (5)营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。 (6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
2、现代商业业态在中国大型城市中导入发展快但生命周期缩短。以上海、深圳、北京等大型特大型城市为例， 从超级市场到大卖场、从大卖场、大型专业性超市到便利店折扣店，从现代百货店到购物中心，这些现代商业业 态从无到有只花了10年时间。为什么只用了10年时间呢？因为中国的城市发展速度快，因为中国已成为世界零售 业竞争的主战场，因为中国的消费者收入水平在提高，且差距的扩大为各种现代商业业态的迅速发展创造了世纪 性的、前所未有的发展机遇。
《商业业态分类》课件
按照目标市场进行分类，如高端市场、中端市场、低端 市场等
按照地理位置进行分类，如城市中心商业区、郊区商业 区、社区商业区等
按照经营模式进行分类，如线上线下融合、O2O模式 等
定义：提供多种 商品和服务的零 售业态
特点：商品种类 齐全，服务完善
游乐园等
咨询服务：提供市场调研、 战略规划等服务
设计服务：提供建筑设计、 室内设计等服务
会计服务：提供财务审计、 税务筹划等服务
教育服务：提供教育培训、 职业培训等服务
法律服务：提供法律咨询、 诉讼代理等服务
医疗健康服务：提供医疗 服务、健康管理等服务
汇报人：PPT
PPT,A CLICK TO UNLIMITED POSSIBILITES
汇报人：PPT
目录
CONTENT S
商业业态是指商业活动的组织形式和经营方式 包括零售业、餐饮业、服务业等 商业业态的分类可以根据经营范围、经营方式、经营规模等因素进行 商业业态的概念可以帮助我们更好地理解和分析商业活动的特点和趋势
零售业态：包括超市、便利店、百货 商店等
餐饮业态：包括快餐店、咖啡厅、餐 厅等
娱乐业态：包括电影院、KTV、游戏 厅等
服务业态：包括银行、医院、学校等 办公业态：包括写字楼、产业园区等 居住业态：包括住宅、公寓等
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案例
酒店式公寓
苏州新天翔商业广场——项目定位（三）
“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这 一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。
目整体档次
酒店
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
办公
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持业态形象
▪ 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
4. 写字楼最佳组合配比确定
根据案例和业态分析，和在既定的开发目标和限制条件下， 结合不同业态所承担的功能确定项目的功能组合和规模配比如下：
20-30% 酒店
45-55% 办公
《商业业态分类》课件
04
咖啡厅的经营时间较长 ，从早上到晚上都有可 能开放。
茶馆
茶馆是指提供茶饮、点心等为主的餐饮业态。
茶馆的装修风格通常以古典、雅致为主，有时还会展示 一些传统文化元素。
茶馆通常提供传统的中式桌椅和茶具，营造出宁静、雅 致的氛围。
茶馆的经营时间较长，从早上到晚上都有可能开放。
其他特色餐饮
其他特色餐饮是指除了以上几 种餐饮业态之外的其他类型餐 饮店，如日料、韩餐、法式餐
线上线下融合的商业业态能够满足消费者对于购物体验的多元化需求，提高消费满 意度。
融合发展的关键在于实现线上线下的数据共享、会员体系互通以及物流配送的无缝 对接。
个性化与多元化消费需求
随着消费者需求的日益多样化 ，商业业态需要提供更加个性 化、差异化的产品和服务。
多元化消费需求的满足需要商 业业态不断创新，推出符合不 同消费者群体的商品和服务。
商业业态的发展历程
随着社会经济的发展和消费者需求的变化，商业业态也在不 断演变和升级。从最初的单一经营模式到现在的多元化、个 性化经营，商业业态的发展历程反映了消费者需求的不断变 化和社会经济的不断进步。
02
零售业态分类
百货商店
总结词
大型综合零售业态，提供多种商品和 品牌选择
详细描述
百货商店通常位于城市中心或商业区 ，经营商品广泛，包括服饰、家居、 家电、化妆品等各类商品，满足消费 者一站式购物的需求。
业态分类及特点范文
业态分类及特点范文
在商业领域中，业态分类是指根据商业形态、经营内容、产品种类等因素对不同的商业实体进行分类。通过对不同业态的分析和研究，可以了解各种业态的特点和优缺点，为商业经营者提供重要的参考依据。下面将对几种常见的业态进行分类并介绍其特点。
一、零售业态
1.百货商场：百货商场是一种综合性的零售业态，通常包括时装、家具、电器、食品等多个品类。百货商场一般规模较大，商品种类丰富，拥有较多的品牌和租户。百货商场的优点是可以满足消费者多元化的购物需求，提供综合性的购物环境；缺点是竞争激烈，经营成本高。
2.超市连锁：超市连锁是一种以零售食品为主的经营模式，通常采用统一的布局和采购模式。超市连锁的优点是经营成本低，商品价格相对低廉；缺点是市场竞争激烈，利润空间较小。
3.专业店铺：专业店铺是指专注于其中一特定领域的零售店铺，比如专营男装、女装、鞋帽等。专业店铺的优点是商品种类多样，专业性强，能够提供个性化的购物体验；缺点是面临市场竞争，经营风险较高。
二、餐饮业态
1.中餐厅：中餐厅是以中式饭菜为主要经营内容的餐饮业态。中餐厅的优点是消费人群广泛，利润空间相对较大；缺点是饮食文化差异大，需面临激烈的市场竞争。
2.西餐厅：西餐厅是以西式饭菜为主要经营内容的餐饮业态。西餐厅
的优点是高端消费群体多，利润空间相对较大；缺点是成本较高，需提供
更加高品质的服务。
3.快餐店：快餐店是以快捷、便利为主要特点的餐饮业态。快餐店的
优点是价格相对低廉，经营成本较低；缺点是面临健康饮食的竞争压力，
需不断创新以满足消费者需求。
商业业态分类表(生活店)
综合便利店
综合社区店 精品便利店 精品便利店
面积/平米 50
生活
主营商品品类
生鲜面积占 比
蔬果，粮油副食调料 60%--75%
食品面积占比 15%-20%
百货面积占 比
3%--5%
150
蔬果，日配，禽肉， 粮油副食调料
70%
25%
5%
蔬果，日配，禽肉，
400
水产，主食加工，粮 油副食调料，包装食
70%
20%
5%
品
蔬果，日配，禽肉，
800
水产，主食加工，粮 油副食调料，包装食
61%
20%
4%
品，社区服务
50
包装食品
15%
80%
5%
150
包装食品，快餐
源自文库35%
60%
5%
服务面积占 比
有不占面积 有不占面积
5%
15% 0% 0%
商业业态细分
50-500㎡
酷我、满记甜品、甜品先生、许留山、茶香书香、喜栈甜品、香芒山、水果捞、仙踪林、麽麽茶、DQ、天使冰王、帕帕罗蒂
休闲饮品
10-200㎡
舞茶道、正负2°C、荣记醋饮、快乐柠檬、仙芋传奇、大卡司、潘朵拉城市行动咖啡店
面包点心
面包新语、天母蓝鸟、哥顿、美心西饼、可颂坊、烘焙大师
小吃零食
主力店零售餐饮休闲娱乐配套五大主力业态各业态细分主力店次主力店零售餐饮休闲娱乐配套五大主力业态百货10000100000天虹百货岁宝百货茂业新世界伊藤洋华堂王府井尚泰海雅新光太平仓储式1000030000麦德龙山姆大中型超市1000050000沃尔玛家乐福吉之岛大润发永辉超市联华乐天玛特乐购卜蜂莲花欧尚新一佳中小型15008000百佳世纪联华超市精品超olebhgtaste社区型超市300700快时尚2002000hm优衣库zara无印良品gapcaixxue索玛bepriv柏贝菲莉奇迹健身中航健身会一兆韦德健身康美健身韦德伍斯健身电影院10005000嘉禾中影大地博纳星美金逸ibo星星万达美亚影城横店百老汇175影城华夏国际影城ktv10005000红馆音乐魔方钱柜宝乐迪欢乐迪台北纯k麦乐迪堂会电玩10005000神采飞扬汤姆熊城市英雄大玩家溜冰场10005000世纪星滑冰俱乐部悦真冰溜冰场喜悦滑冰场冠军溜冰场追风冰上世界奇乐儿奇乐屿儿童乐园悠游堂玩具反斗城莫莉幻想乐悠游奇奇乐园反斗乐园儿童体大型粤10005000菜酒楼美食广四海一家新食尚美食广场俏江南江南厨子同庆楼山东老家金钱豹食尚国味巴国布衣大型异国餐饮10005000皮具30200袋鼠圣罗兰欧度老人头汉邦盾牌布兰施碧姬金利来啄木鸟木林森奥康红蜻蜓女鞋50150达芙妮星期六百丽tata鞋柜依思q天美意运动超迪卡侬滔博胜道运动100劲浪体育运动品50500钟表50200眼镜80600宝岛眼镜茂昌眼镜88e视眼镜超市博士眼镜包包树百丽卡丹路曼谷包迪士尼米老鼠新秀箱包奢侈品hermeslvdiorpradagiorgioarmanifendigucci纪梵希万宝龙兰蔻等化妆品50200500以下万宁千色店屈臣氏粉色店黄金珠钻石世家周大福周生生每克拉美中国黄金金至尊金叶荟萃楼大型电国美苏宁顺电时尚电器潮流数码音响50300易幻数码狂想曲三星苹果体验店戈乐迪音响美承数码馆尼采索尼迪信通酷动数码时尚配时尚银饰古色哎呀呀饰品海佛兰顶好坊爬山虎创意坊家居用黛富妮远梦家居恺萌家居孟宗竹园摩力克窗帘凯瑞健身器国内一二线品100500ep雅莹歌莉娅欧时力veromoda牌女装国内品牌服装1001000以纯美特斯邦威森马kappa品牌男利郎七匹狼华斯度爱登堡才子男装商务装100500品牌牛100500潮流男女装100500季候风热风西遇内衣50100安莉芳黛安芬母婴专爱婴岛十月妈
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11、不为五斗米折腰Leabharlann Baidu 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
新产业新业态新商业模式统计分类2021
随着科技的高速发展，新产业、新业态和新商业模式层出不穷，深刻
改变了我们的生产方式和生活方式。为了更好地了解和把握这些新兴
行业的发展状况，本文将对2021年新产业、新业态和新商业模式进行统计分类和分析，以期望为相关研究和决策提供一定的参考。
一、新产业
1.数据经济
随着大数据、云计算等技术的快速发展，数据经济成为当今世界经济
的一大亮点。各国纷纷投入巨资发展数据中心、数据服务等相关产业，推动了数据经济的蓬勃发展。
2.人工智能
人工智能是目前世界范围内的一个热门话题，其在医疗、交通、金融
等领域的应用不断拓展，成为新一轮产业革命的重要驱动力。
3.新能源
随着环保意识的增强，新能源产业成为各国经济的重点发展方向。太
阳能、风能等清洁能源的利用日益普及，推动着新能源产业的迅速崛起。
二、新业态
1.共享经济
共享经济以其低成本、高效率的特点，在短短几年内迅速崛起。共享单车、共享汽车、共享办公等行业的迅速发展，改变了我们的生活方式和消费习惯。
2.无人零售
随着无人技术的不断成熟，无人零售已经成为新的零售模式。无人便利店、智能自助结账系统等产品的应用，正在逐渐改变我们的购物方式。
3.新媒体
随着互联网的普及，新媒体业态层出不穷。短视瓶、直播、社交媒体等新兴媒体不断创新，成为年轻人娱乐、获取信息的主要途径。
三、新商业模式
1.跨境电商
跨境电商已经成为国际贸易的一个重要组成部分。利用互联网和物流快递的优势，跨境电商迅速崛起，成为“全球购物”的新方式。
2.区块链商业
区块链技术的应用为商业模式带来了革命性的改变。区块链技术的透明、不可篡改等特点，推动了金融、供应链管理等领域的创新。
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观点
2. 各种业态类型之间的相互影响
外向性较强的组成
部分
商业为写字楼、酒
店提供配套
可以塑造与其他项
目较大的差异
商业
酒店为办公提供
共享的服务和配套 设施
实现较高的销
售价格
办公
酒店
提升整体档次
的有力手段
保持业态形象 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
酒店可以提高项
目整体档次
新华 写字楼
写字楼
商业
新城区内缺乏超市、休 闲娱乐设施，难以满足日 益增长的生活需求，项目 弥补了不足 项目位于2条主要道路 交汇处，区位条件好
酒店
新城区内大量住户入住及办 公楼和商业设施的新建，外 方人员增多，酒店为其提供 了临时居住之所 新城区内类似业态几乎没 有
原因一：
高层写字楼具有强烈的视觉冲击，可树立新华国际项目的高端形象，提高 整个小区的品质。
酒店公寓
园区内大量外资的入驻， 外方人员增多，酒店公寓为 其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有
观点
3. 写字楼业态的类型确定
本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合
商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。
随着新城区开发和配套 设施的完善，写字楼的需 求加大 园区以住宅为主，周边 办公建筑少，对于办公需 求量大
市政交通分析
区域人口 竞争业态分析
区位条件分析
确定项目辐射 区域
区域产业
区域欠缺业态
确定项目业态 规模及配比
相关政策分析
区域公建
第一步
第二步
第三步
案例
苏州新天翔商业广场——项目定位（一）
园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配 套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本 无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、 投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。
案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精
装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两
幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
案例
苏州新天翔商业广场——定位思路
4. 写字楼最佳组合配比确定
根据案例和业态分析，和在既定的开发目标和限制条件下，
结合不同业态所承担的功能确定项目的功能组合和规模配比如下：
20-30% 酒店
45-55% 办公
15-25% 商业
整体定位
物业类型及规模
项目总规模：约2.98万建筑平米 项目分物业类型规模：
项目分物业类型规模建议
办公
酒店 商业 总计
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
2. 各种业态类型之间的相互影响
3. 写字楼业态的类型确定
4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。 酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次 商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可 以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
案例
酒店式公寓
苏州新天翔商业广场——项目定位（三）
“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这 一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。
项目位于三环线内，距离中心城区较远，公共设施不完善，周边居住建筑
较多，外来人口相对较少，发展以酒店和商业为核心功能的商业综合体还 需要一定时间积累。 业主本身对办公设施的要求。
原因二：
以写字楼为核心功能配套完善酒店、商业等其他功能，打造未来商务核 心区。 商业 ：项目位于2条主要干道交汇处，周边住宅较多，商业发展潜力巨 大。商业能为写字楼、酒店提供配套，也能服务小区内部及周边地区。
物业类型 1层 购物 商业 餐饮 休闲娱乐 酒店 办公 2层 3层 4层 5~12层 13-27层 开敞卖场、酒店办公大堂(前台、管理办公室等）、商 场门厅、卫生间、消防控制室、货物运输室、公共交 通等。 超市主体、卫生间、库房、办公室、休息室、公共交 通等 中、西餐厅、大堂、包房、厨房、卫生间、公共交通 等 KTV、洗浴中心、休息厅、KTV大堂、洗浴大堂、卫生 间、公共交通等 工作间、工具间、客房、布草间、公共交通等 办公室、会议室、休息室、空调机房、值班室（服务 台）、会客室、资料室、卫生间、公共交通等
案例
高档商务办公
苏州新天翔商业广场——项目定位（二）
园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三
产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公
楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多
的需求。
园区2007年上半年经济指标
产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为
核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经 达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说 对于商务办公的需求较大。
酒店：酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和
商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为小区和周边地 区提供服务。
作用
多功能与建筑形象力的提升：
该项目将全面提升现有的建 筑形象，现代简洁的建筑外 立面及富有变化的内部空间， 将营造出驻马店市具特色的 地标性建筑，这里不仅是一 个靓丽的建筑综合体，更是 一个有着高品质写字楼：集 办公、酒店、购物、各种休 闲娱乐功能为一体的城市综 合体。
写字楼可提高商业
整体档次
作用 相互关系
写字楼与酒店可共
享大堂
标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
园区内的酒店
园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒 店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市 场上的这一欠缺。
案例
写字楼
随着园区内高新产业和 服务业的兴起，写字楼的 需求加大 园区以工业为主，对于 办公需求总量有限
新天翔 广场
大型购物中心
园区内缺乏大型购物中 心，难以满足白领的生活 需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务 区，区位条件好
新华国际综合体分析
——写字楼商业业态分析与定位
我们的目标：
标志性城市综合体项目 规避市场风险，实现利润最大化 推导最佳组合配比
项目界定
区位属性 项目属性
本案
中 心 城 区
驻马店市政府
商业 办公
本案
本案 雪松大道
本案位于60M宽铜山大道和 50M雪松大道的交汇处，交通便利。 周边用地性质以住宅用地为主， 位于新城建设区，公共设施不能一
1.34～1.64万平米
0.60～0.89万平米 0.45～0.75万平米 2.98万平米
整体定位
各业态空间组合建议
物业类型 地下一层 1层 超市 超市、开敞卖场、大堂等
购物
2层 商业 餐饮 休闲娱乐 酒店 办公 餐饮 3层 4层 5~12层 13-27层 洗浴中心 酒店 办公
整体定位
各层主要功能确定
商Fra Baidu bibliotek 办公
步到位，本案位于驻马店三环内， 距离驻马店市政府约4.0公里，离中 心城区有一定距离，周边办公项目 和商业项目较少。
项目界定
区位属性 项目属性
新华国际写字楼周边情况：
写字楼 办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
酒店
少，档次低
写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大 道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本 区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边 沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目 很少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。