商业业态分析大全.2311
商业业态分析大全
案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两 幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
案例
苏州新天翔商业广场——定位思路
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能 2. 各种业态类型之间的相互影响 3. 写字楼业态的类型确定 4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
➢写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。
➢酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次
目整体档次
酒店
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
办公
பைடு நூலகம்
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持业态形象
▪ 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
项目界定
区位属性 项目属性
写字楼
新华国际写字楼周边情况：
办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
商业业态规划分析
商业商圈
➢第一商圈：也称主商圈，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾 客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论 使用何种交通工具来店，不超过20分钟，一般情况下，百货商店65% 左右的顾客来自主要商圈。 ➢第二商圈：也称次商圈，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾 客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论 使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟，聚集着百货商店25%左 右的顾客。 ➢第三商圈：也称边商圈，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾 客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论 使用何种交通工具来店平均在40分钟以上，散居着百货商店约10%左 右的顾客。
边圈 次圈 主圈
2
商业名词解释
Hale Waihona Puke 商业业态2商业名词解释
业态定义 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售
店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
零售业态每次创新都为更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。
国内零售业发展趋势
1
商业历史沿革
零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破传统业态(百货店)一统天下格局，而出现多种新的业态。 传统业态市场定位呈现多元化。表现在传统业态——百货店自身已一改 “购物不讲环境、经营不求特色、商品 不分档次”的无市场细分、无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。 零售业态空间摆布呈现合理化趋向。表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态，而出现 “边缘崛起”、区域性零售分中心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民 集中居住区设点的迹象。 营销理念的消费者本位化。零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。具体地说在于以消费者为本位 理念的真正确立。这是零售界对市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。
商业业态解析
二、商业业态解析
综合商城（shopping mall）
1、概念：在一个建筑群或大型建筑物中，提供购物、休闲、 娱乐、餐饮等各种服务的一站式消费中心。
2、特点：规模大；功能全；一般采用物业租赁的管理模式； 是商业零售业发展历程中的最高形式。投资巨大，回收周 期长，对开发商的资金、管理、招商提出了很高的要求。
3、Shopping mall跟百货商场最大的区别：shopping mall 经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的 是各种各样的品牌。一个完整意义上的shopping mall必 须拥有多种不同业态的主力店。
二、商业业态解析
大卖场
1、概念：以经营民生必需品和日常生活用品的全品类商品 为主，并以平价销售的综合超市形态经营的零售平台，其 机制侧重中央采购及营业空管系统，产生连锁效应。
商业街：北京王府井、上海南京东路、成都春熙路、台北西门町
三、各类业态品牌介绍
其他业态：南京1912、阳朔西街、香港地铁、比佛利山庄罗迪欧 大道(Rodeo Drive)
二、商业业态解析
百货公司
1、概念：在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾 客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售业态。
2、特点：整体规划、统一管理，以联营扣点为主要经营模 式，亦有少部分租赁空间。
3、分类：大众百货（华联百货、王府井百货）、时尚百货 （太平洋百货、百盛百货）、精品百货（深圳西武百货、 成都巴黎春天）。
二商业业态解析商业业态解析其他业态其他业态文化主题业态旅游商业业态地铁沿线商业业态创新业态三各类业态品牌介绍三各类业态品牌介绍第三部分
商业业态解析
物业商业中心 齐青
部分商业业态分类以及特点
部分商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下：1、百货：百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在10000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
（8）设有与商店营业面积相适应的停车场。
2、超市：超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）一般营业面积在500-2000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市：大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设有与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）：便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
商场业态分类
商场业态分类
1. 超市业态呀，就像一个超级大宝藏！你想想看，走进超市，那一排排货架不就是满满的惊喜嘛！就像你走进沃尔玛，啥都有，吃的、喝的、用的，应有尽有，你不觉得这超级棒吗？
2. 百货业态呢，那简直就是时尚与生活的大舞台呀！就好比你去到银泰百货，各种品牌琳琅满目，你可以尽情挑选自己喜欢的东西，这不是很让人兴奋吗？
3. 餐饮业态呀，那可是吃货们的天堂啊！比如去到美食街，各种美味让人垂涎欲滴，火锅、烧烤、甜品，啥都有，难道你不想去尝尝吗？
4. 娱乐业态啊，不就像是生活中的开心果嘛！像去电影院看一场精彩的电影，或者去电玩城尽情玩耍，那是多么快乐的事情呀，不是吗？
5. 家居业态呢，可不就是打造温馨家园的好帮手！你去逛逛宜家，各种家居用品让人憧憬着美好的家，这不是很有意义吗？
6. 美妆业态呀，那绝对是让我们变美的魔法屋！走进丝芙兰，那些化妆品就像有魔力一样吸引着我们，能不让人激动吗？
7. 儿童业态，那就是孩子们的快乐天地啊！就像儿童乐园里，孩子们开心地玩耍着，充满着欢声笑语，这场景多么让人感到温暖呀！
我的观点结论：商场的这些业态丰富了我们的生活，让我们有了更多的选择和乐趣，真的是太棒啦！。
商业各类业态开店研究分析
THANKS
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租金成本
考虑店铺租金与经营成本的关系，选择性价比高 的店铺。
案例分析：某超市的选址与经营
背景介绍
选址分析
某超市是一家中型连锁超市，致力于 提供优质的商品和服务，满足居民日 常生活需求。
该超市在选择店址时，首先考虑了交 通便利和商圈成熟度。它选择了位于 城市中心的一个繁华商业街区，人流 量大，周边居民区密集。此外，该超 市还考虑了店铺租金与经营成本的关 系，最终选择了一个租金适中、性价 比高的店铺。
03
专卖店
定义与特点
特点
品牌认同感：专卖店通常具有较 高的品牌价值和认同感，消费者 对商品的信任度和忠诚度较高。
定义：专卖店是一种专门销售某 一类商品或某一品牌商品的零售 店铺，通常具有较高的专业性和 品牌认同感。
专业性：专卖店销售的商品种类 或品牌具有高度的专业性，能够 满足特定消费者的需求。
案例分析：某电影院的综合体Байду номын сангаас营
01
案例背景
某电影院在城市中心地带开设了一家综合体经营项目，集电影、餐饮
、娱乐、购物等多种业态于一体。
02 03
经营策略
该综合体以电影为核心，通过引入知名餐饮、娱乐品牌和时尚品牌， 打造一个多业态融合的消费空间。同时，通过举办各类活动和营销推 广，吸引消费者关注和参与。
渠道策略：该线上超市拥有自己的官方网站和移动端 APP，同时也在多个第三方电商平台开设了店铺。通过 多渠道销售，扩大品牌知名度和市场份额。
此外，该线上超市还注重品牌建设和口碑管理，通过优 质的服务和商品质量赢得消费者的信任和支持
06
新兴商业业态
共享经济下的开店模式
01
商业业态
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制 形式，只为会员服务)。
(1)在城乡结合部、交通要道。 (2)商店营业面积大，一般为平方米左右。 (3)目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。 (4)商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用 品、室内用品等为主。 (5)店堂设施简朴、实用。 (6)采取仓储式陈列。 (7)开展自选式的销售。 (8)设有较大规模的停车场。
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 (1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 (2)商店营业面积2500平方米以上。 (3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 (4)采取自选销售方式。 (5)设与商店营业面积相适应的停车场。
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的 零售业态。
(1)选址在居民区、交通要道、商业区。 (2)以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 (3)商店营业面积在1000平方米左右。 (4)商品构成以购买频率高的商品为主。 (5)采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 (6)营业时间每天不低于11小时。 (7)有一定面积的停车场地。
各类商业业态对比分析
．规模很小，档次很低。
．成本不稳定，交易信息不 畅
．交易方式除了现金外，出现支票支 付 各种交易方 式并存。
．市场肮脏繁杂，商品摆放零 乱。 ．商品品种、类别众多，但档次很低 ．配套功能有所提高，但很不完善
．休闲功能、娱乐功能突出，已不再
．交通不畅，消防隐患严 重。
，商品摆放零 乱。
．店铺设计规划仍是粗放 式
是简单的商品集 散
．交易额小，购买力弱，商品力弱，营 ．市场服务功 能不完善
．周边环境治安状况较差
．特色十分明显，宣传准确，商品种
销力更无从谈起，幅射力很弱 。 ．以零售和小规模批发为 主
．商品质量鱼目混杂。除了少数品 牌外， 类众多，商品分类明 确
健身等功能于一体 ．商品档次高，营销整合力 强 ．信息流通快，商品集散范 围广，资金流强，人流集中 ．环境优雅，休闲、消费、娱乐，分区科学合 理 ．信息流与商品流同步互 动
MALL ．超大规模，科学化的整体规划，规范化的统 一管理 ．符合“消费休闲化”时代的消费需求，运用先进科
技，把娱乐和购物有机结合 在一起。 ．注重与国际接轨的现代市场经营理念和管理模式及物
业的 智能化、信息化、人性化。 ．居住区与商业区合理分离，既保证住户居家的安静
、优雅，又保证居民轻松就近消费、娱乐、健身等 需要 。 ．成功实现社区商业配套功能，各类商业配套服务的 集中规划，既成功实现物业统一管理，又降低开发 、 经营成本。
流行时尚，领导潮流。
本。
为短期性明 显。
．主要功能在于商品的直接集散和转
．具有系统性、科学化、专业化极强
万达商业广场业态分析
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在10 万平方米以上有9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与SHOPPINGMALL 的距离相差较大；2) 建筑形式单一，购物环境较差；3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低；5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6) 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动；9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
商业业态细分
次主力店
快时尚
快时尚
200-2000㎡
H&M、优衣库、ZARA、无印良品、GAP、C&A、IXXUE、索玛、BE.Privé、柏贝菲莉
休闲娱乐
健身会所
1000-5000㎡
奇迹健身、中航健身会、一兆韦德健身、康美健身、韦德伍斯健身
电影院
1000-5000㎡
嘉禾、中影、大地、博纳、星美、金逸、IBO、星星、万达、美亚影城、横店、百老汇、17.5影城、华夏国际影城
时尚快餐
200-500㎡
真功夫、添添聚原味、鹤留山、永和大王、面点王、大家乐、大娘水饺、72街、红荔村肠粉王、面牵一线、大快活
西餐厅
100-500㎡
绿茵阁、雨花西餐厅、维兰西餐厅
火锅烧烤
100-500㎡
味时尚、黄记煌、千位涮、滋味涮、锅神涮涮锅、刘一手、德庄、金刚山、小肥羊、汉拿山、豆捞坊、傣妹火锅、一哥澳门豆捞
美发
500㎡以下
发源地、DO、超艺、ZIP
美甲
500㎡以下
馨米兰
休闲娱乐
酒吧
600-1000㎡苏荷酒吧、本色酒吧、激情酒吧儿童主题类早教机构
500-5000㎡
金宝贝早教、乐智小天地、天线宝宝俱乐部、乐兜儿童成长中心、美国加州宝贝
儿童摄影
500㎡以下
印象宝贝、优优王国、西瓜庄园、星印象儿童成长记录馆
文教艺术
图书音像
50-2000㎡（原1000-5000㎡）
音福文化、博文文化、西西弗PARK书店、友谊书城、永正图书（目前较少）、新华书店（目前较少）、星动力音像、佳邦音像
培训机构
500-1000㎡
英孚教育、爱乐教育咨询、番茄田
琴行、画廊
业态分析报告
业态分析报告一、概述：随着社会经济的发展，商业业态的多样化已成为人们关注的焦点。
针对不同的民生需求，商业业态正在朝着更加个性化、多元化、专业化方向发展，而如何对这些商业业态进行分析，对其进行有效梳理和提供价值化的研究，势成为商业研究的重要方向。
二、分析：通过市场调查数据的收集与分析，本次业态分析报告包含了以下几个方面。
1、商业业态的分类目前市场上的商业业态可以分为经济型、舒适型和豪华型三种类型。
经济型商业有着强烈的价格优势，适合于普通消费者消费；舒适型商业则注重消费体验和品质，适合家庭、儿童等特殊消费者；豪华型商业则更加注重品牌和营销，主要面向富人群体。
2、市场结构分析商业业态市场的主要竞争者包括了房地产、零售和餐饮，这些竞争者彼此之间的关系会对商业业态市场产生重要影响。
房地产市场：作为商业业态市场唯一的来源，房地产市场对商业业态市场影响十分重要。
房地产市场的变化会直接影响到商业业态市场的变动，而房地产市场的上涨或下滑也会影响商业业态市场的走向。
零售市场：作为商业业态市场的重要组成部分，零售市场对商业业态市场也有较大的影响。
随着消费者消费意识不断升级，零售市场需求也在不断增长，因此零售市场的规模会严重影响整体市场的发展。
餐饮市场：餐饮市场又是商业业态市场中的重要组成部分，菜品特色、服务质量和视觉形象是商业业态市场中餐饮市场的核心竞争力，因此需要重视餐饮市场的发展。
3、商业业态市场发展趋势在这个时代，随着人类消费观念的不断升级和技术的不断进步，商业业态市场呈现出以下几个趋势：个性化：商业领域正逐渐由以往的大众化时代进入了个性化时代，消费者的需求也逐渐多元化。
品质化：商品品质成为消费者最为关注的点之一，品牌和质量在市场中的权重逐渐增强。
专业化：商业业态的专业化发展趋势更加明显，如电影院、游戏厅等。
数字化：商业业态又在发生着数字化变革，如线上线下融合等。
三、总结从以上分析数据来看，我们可以明显看出商业业态市场正朝着个性化、品质化、专业化、数字化方向快速发展。
商业综合体及商业业态分析
商业综合体及商业业态分析商业综合体及商业业态分析一、商业综合体概述1.产生背景二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑（如百货商店）已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。
2.商业综合体概念“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
3.商业综合体特征·高可达性商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。
·高密度、集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。
·整体统一性建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
·功能复合性商业综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。
其拥有城市的多重功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
·土地使用均衡性商业综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。
商业业态分析
商业业态的形式及特点
百货店 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售 区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化 选择需求的零售业态。 (1)选址在城市繁华区、交通要道。 (2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 (3)商品结构 以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、 家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 (4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。 (5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。 (6)采取定价销售，可以退货。 (7)服务功能齐全。
按投资价值划分
“社区型”商铺 “社区型”商铺服务于某个社区的消费者，商铺所在 社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟 的过程。只要项目定位准确，发展环境良好，社区成 熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
按投资价值划分
“便利型”商铺 “便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营 为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字 楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。 如7-11，迪亚天天等。
商业业态的形式及特点
大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化 实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 (1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 (2)商店营业面积2500平方米以上。 (3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌 开发。 (4)采取自选销售方式。 (5)设与商店营业面积相适应的停车场。
商业业态的形式及特点
便利店(方便店 便利店 方便店) 方便店 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 (1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、 娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 (2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 (3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购 买。 (4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费 性、小容量、应急性等特点。 (5)营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无 休日。 (6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
商业地产的各种业态分析
商业地产的各种业态分析通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。
通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。
正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。
尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。
业态之间的边界也变得越来越模糊。
例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。
而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。
”彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。
其中大型商业业态又分为如下四种：小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。
大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。
超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。
大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。
总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。
在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。
在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。
有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。
在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和交通的局限，“超级市场”业态已经不单纯属于食品零售商所独有了。
商业街业态占比1
商业街业态占比1
序号业态经营户数量占比
231针织内衣7 2.35%
22服饰专卖9331.21%
13手机通讯8 2.68%
54药店10.34%
25百货248.05%
36鞋217.05%
7宾馆5 1.68%
8珠宝饰品9 3.02%
9皮具箱包8 2.68%
10休闲娱ห้องสมุดไป่ตู้4 1.34%
11婚纱5 1.68%
12餐饮20 6.71%
26婴儿用品20.67%
27家纺20.67%
28电缆10 3.36%
30水暖3 1.01%
31油漆20.67%
32网吧10.34%
298/298
13专业卖场19 6.38%
14饰品7 2.35%
综合商业体业态解析
流行购物中心
? 服饰店（流行休闲服饰、运动服饰/男装、女装、内衣。。） ? 皮具、箱包、鞋帽店 ? 香水、化妆品店 ? 花饰、花艺 ? 珠宝首饰 ? 婴童服装店（宝大祥。。） ? 流行饰品店 ? 高尔夫用品专卖店
休闲娱乐
? 大型影城、小型数字影院 ? 电子娱乐、动漫城 ? 商务娱乐 会所、俱乐部、夜总会、桑拿浴场 ? 大众娱乐 慢摇吧、健身房、 KTV酒吧、迪厅、溜冰场，台球吧、网
? 在我国，超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。城市综合体是与 城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩 张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样 性相匹配，成为多功能的聚集焦点。另一方面，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建 筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设 施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系，打破了 传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
? 概括而言，城市综合体至少有四个方面的作用。一是创造城市价值。通过多种功能的组合，功能协 同，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。二是完善城市功 能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市 功能。三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、 业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。四是提升城市品位。 城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。
再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作 用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另 一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所与餐饮店}。
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观点
2. 各种业态类型之间的相互影响
外向性较强的组成
部分
商业为写字楼、酒
店提供配套
可以塑造与其他项
目较大的差异
商业
酒店为办公提供
共享的服务和配套 设施
实现较高的销
售价格
办公
酒店
提升整体档次
的有力手段
保持业态形象 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
酒店可以提高项
目整体档次
新华国际综合体分析
——写字楼商业业态分析与定位
我们的目标：
标志性城市综合体项目 规避市场风险，实现利润最大化 推导最佳组合配比
项目界定
区位属性 项目属性
本案
中 心 城 区
驻马店市政府
商业 办公
本案
本案 雪松大道
本案位于60M宽铜山大道和 50M雪松大道的交汇处，交通便利。 周边用地性质以住宅用地为主， 位于新城建设区，公共设施不能一
4. 写字楼最佳组合配比确定
根据案例和业态分析，和在既定的开发目标和限制条件下，
结合不同业态所承担的功能确定项目的功能组合和规模配比如下：
20-30% 酒店
45-55% 办公
15-25% 商业
整体定位
物业类型及规模
项目总规模：约2.98万建筑平米 项目分物业类型规模：
项目分物业类型规模建议
办公
酒店 商业 总计
酒店公寓
园区内大量外资的入驻， 外方人员增多，酒店公寓为 其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有
观点
3. 写字楼业态的类型确定
本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合
商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。
随着新城区开发和配套 设施的完善，写字楼的需 求加大 园区以住宅为主，周边 办公建筑少，对于办公需 求量大
案例
高档商务办公
苏州新天翔商业广场——项目定位（二）
园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三
产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公
楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多
的需求。
园区2007年上半年经济指标
产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为
核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经 达到需求较大。
市政交通分析
区域人口 竞争业态分析
区位条件分析
确定项目辐射 区域
区域产业
区域欠缺业态
确定项目业态 规模及配比
相关政策分析
区域公建
第一步
第二步
第三步
案例
苏州新天翔商业广场——项目定位（一）
园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配 套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本 无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、 投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
2. 各种业态类型之间的相互影响
3. 写字楼业态的类型确定
4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。 酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次 商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可 以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
案例
酒店式公寓
苏州新天翔商业广场——项目定位（三）
“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这 一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。
案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精
装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两
幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
案例
苏州新天翔商业广场——定位思路
物业类型 1层 购物 商业 餐饮 休闲娱乐 酒店 办公 2层 3层 4层 5~12层 13-27层 开敞卖场、酒店办公大堂(前台、管理办公室等）、商 场门厅、卫生间、消防控制室、货物运输室、公共交 通等。 超市主体、卫生间、库房、办公室、休息室、公共交 通等 中、西餐厅、大堂、包房、厨房、卫生间、公共交通 等 KTV、洗浴中心、休息厅、KTV大堂、洗浴大堂、卫生 间、公共交通等 工作间、工具间、客房、布草间、公共交通等 办公室、会议室、休息室、空调机房、值班室（服务 台）、会客室、资料室、卫生间、公共交通等
写字楼可提高商业
整体档次
作用 相互关系
写字楼与酒店可共
享大堂
标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
1.34～1.64万平米
0.60～0.89万平米 0.45～0.75万平米 2.98万平米
整体定位
各业态空间组合建议
物业类型 地下一层 1层 超市 超市、开敞卖场、大堂等
购物
2层 商业 餐饮 休闲娱乐 酒店 办公 餐饮 3层 4层 5~12层 13-27层 洗浴中心 酒店 办公
整体定位
各层主要功能确定
项目位于三环线内，距离中心城区较远，公共设施不完善，周边居住建筑
较多，外来人口相对较少，发展以酒店和商业为核心功能的商业综合体还 需要一定时间积累。 业主本身对办公设施的要求。
原因二：
以写字楼为核心功能配套完善酒店、商业等其他功能，打造未来商务核 心区。 商业 ：项目位于2条主要干道交汇处，周边住宅较多，商业发展潜力巨 大。商业能为写字楼、酒店提供配套，也能服务小区内部及周边地区。
园区内的酒店
园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒 店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市 场上的这一欠缺。
案例
写字楼
随着园区内高新产业和 服务业的兴起，写字楼的 需求加大 园区以工业为主，对于 办公需求总量有限
新天翔 广场
大型购物中心
园区内缺乏大型购物中 心，难以满足白领的生活 需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务 区，区位条件好
酒店：酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和
商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为小区和周边地 区提供服务。
作用
多功能与建筑形象力的提升：
该项目将全面提升现有的建 筑形象，现代简洁的建筑外 立面及富有变化的内部空间， 将营造出驻马店市具特色的 地标性建筑，这里不仅是一 个靓丽的建筑综合体，更是 一个有着高品质写字楼：集 办公、酒店、购物、各种休 闲娱乐功能为一体的城市综 合体。
商业 办公
步到位，本案位于驻马店三环内， 距离驻马店市政府约4.0公里，离中 心城区有一定距离，周边办公项目 和商业项目较少。
项目界定
区位属性 项目属性
新华国际写字楼周边情况：
写字楼 办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
酒店
少，档次低
写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大 道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本 区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边 沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目 很少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。
新华 写字楼
写字楼
商业
新城区内缺乏超市、休 闲娱乐设施，难以满足日 益增长的生活需求，项目 弥补了不足 项目位于2条主要道路 交汇处，区位条件好
酒店
新城区内大量住户入住及办 公楼和商业设施的新建，外 方人员增多，酒店为其提供 了临时居住之所 新城区内类似业态几乎没 有
原因一：
高层写字楼具有强烈的视觉冲击，可树立新华国际项目的高端形象，提高 整个小区的品质。