展望：谁说青岛只有七大商圈未来或将可能出现第十个!.doc

合集下载

青岛市李沧区中心商圈规划研究

深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民杨辉邵林

2011年4月6日

一、课题目标和期限要求

Ø规划期限：2011-2015年。

Ø规划范围：北到金水路，南到区南界，东到青银高速，西到重庆路。占地面积约12平方公里。

Ø规划定位: 建成面向青岛、辐射半岛(半径200公里，辐射烟台威海潍坊日照)区域内各类消费群体，集商务、商贸、商住于一体的“一站式购物天堂”。

Ø规划目标: 突出李沧特色，坚持时尚传承。打造成为半岛区域著名品牌的重要引领地、流行时尚的重要发源地、消费信息的重要传播地，集聚效应显著的总部经济集聚地。

二、规划设计要点与初步思路

(一)、服务业产业布局规划要充分考虑现有项目布局调整和新建项目布局需要，按照已确定的发展定位，详细再划分为商务商贸核心区、城市综合体、特色街区、服务中心、休闲会馆区、会展中心、特色市场、民俗集市等布局。

1、设定该区域服务业布局框架，该框架与区域内基础设施规划、交通规划等专业规划紧密融合。

2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区区委书记傅明先介绍了李沧区今年的发展布局。李沧区将抢抓2014年青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市委、市政府“世界眼光、国际标准、本土优势”和“做好寻标、对标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李沧精神和“三上”“三要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。

浅谈青岛城市的规划与发展

摘要现代城市的发展坚持以人为本，科学发展。统筹经济与社会发展，突出改善民生，注重社会公平，让全体市民共享发展成果，实现全面发展。青岛市在获得第一批全国文明城市后，创城已经成为青岛市一直以来的目标。青岛市规划确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。

关键词城市规划、生态、科学发展

前言青岛市城市总体规划（2006—2020）市域空间发展战略图规划显示，到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口，中心城区人口规模约500万人，城市建设用地规模将近540平方公里，人均城市建设用地108平方米，城镇化水平达到77.8%的富强、文明、和谐的现代化国际城市。到2050年，建设成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。本次规划，将区域研究范围扩大至整个山东半岛。市域为青岛市行政辖区，总面积10654平方公里。

城市规划是一定时期内城市发展的目标和计划，是城市建设的综合间署，也是城市建设的管理依据，它与很多学科密切相关。近年来，由于环境保护规划没有与城市规划和城市建设同步落实，使城市环境遭到一定程度的破坏，环境污染日趋严重，城市环境不能进入良性发展的轨道。因此城市规划中的环境保护规划应该引起人们的重视。

一、青岛城市的规划

1、依托主城

主城，即青岛市的中心城区，是青岛市行政中心，是青岛市文化教育、科技研发、金融商贸、商务会展、旅游度假、产业综合服务等城市功能的聚集区，是青岛市未来发展的重要依托，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。规划以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，在改造和提升青岛主中心、发展崂山及黄岛。全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力；加快完善道路交通网络城乡规划。以提升城市功能、美化城市景观、完善设施配套、实现城市的可持续发展为目标，大城市的发展带动小城市的发展，实现共同发展，也满足当前国情的需要。

青岛三大中心和四个区域

青岛是中国的一个美丽海滨城市，拥有独特的地理位置和丰富的资源。在城市规划和发展方面，青岛划分了三大中心和四个区域，以促进城市的整体发展和提升居民的生活质量。本文将介绍青岛的三大中心和四个区域，并探讨其对城市发展的影响。

一、东部新城区

东部新城区位于青岛市东南部，是青岛的主要中心之一。这个区域在经济、商业和文化方面都拥有重要的地位。东部新城区有着现代化的高楼大厦、购物中心和娱乐场所，是青岛的商业中心。此外，该区还有多所高等院校和科研机构，培养了大量的高端人才，对于城市创新能力的提升具有重要意义。

二、城阳区

城阳区位于青岛市的东北部，也是一个重要的中心区域。这个区域包括了城阳经济开发区和多个产业园区，吸引了许多企业和投资者。城阳区的发展主要集中在工业制造和高新技术产业，以及物流和物流配套服务。该区域的发展对于推动青岛的产业升级和经济增长起到了重要作用。

三、黄岛区

黄岛区位于青岛市的西北部，是一个重要的港口区域。这个区域拥有世界级的港口和航运设施，是中国重要的海洋物流中心之一。黄岛

区的经济以航运、物流和制造业为主，对于加强青岛与国际贸易的联

系和促进区域经济发展起到了关键作用。

四、城市副中心

城市副中心是指青岛市的市中心区域，包括胶州市、莱西市和即墨市。这些地区都位于青岛市的中心地带，是政治、经济和文化的核心。市中心区域有着繁忙的商业街区、政府机构和文化设施，以及许多历

史建筑和景点。城市副中心是青岛市的象征，也是吸引游客和投资者

的重要地方。

综上所述，青岛的三大中心和四个区域在城市规划和发展中发挥着

青岛未来的发展趋势

青岛是中国的著名沿海城市，近年来得到了快速的发展。未来的发展趋势将主要体现在以下几个方面。

首先，青岛将继续以旅游业为主导产业进行发展。青岛作为中国最重要的旅游城市之一，拥有得天独厚的自然资源和人文景观。未来，青岛将进一步优化旅游资源，增加旅游项目和景点，提升旅游设施和服务质量，吸引更多游客前来观光和度假。同时，青岛还会举办更多的国际性体育赛事和文化活动，提升城市的知名度和影响力。

其次，青岛将加强创新科技产业发展。青岛市已被国家确定为国家自主创新示范区，这为青岛提供了良好的创新发展机遇。未来，青岛将继续加大对科技创新的投入，培育发展高新技术产业，吸引更多的科技企业入驻。特别是在人工智能、大数据、生物医药等领域，青岛将成为中国领先的创新科技中心之一。

第三，青岛将加强海洋经济的发展。青岛拥有丰富的海洋资源和独特的地理环境，是中国最重要的海洋经济城市之一。未来，青岛将进一步推进海洋经济的发展，重点发展海洋旅游、海洋航运、海洋生物医药等产业，加强海洋资源的开发和保护，提升海洋经济的竞争力和可持续发展能力。

第四，青岛将加强城市建设和环境保护。未来，青岛将继续加大投资力度，改善城市基础设施，提升城市品质和居住环境。特别是在交通、水利、环保等方面，青岛将加大改造和建设力度，提升城市的可持续发展能力。同时，青岛还将加强环境保

护和生态建设，提高城市的生态环境品质。

综上所述，青岛未来的发展趋势主要体现在旅游业、创新科技产业、海洋经济以及城市建设和环境保护等方面。青岛将继续努力打造具有国际影响力的现代化城市，为居民和游客提供更美好的生活和体验。

青岛市黄岛开发区周边商业市场调研报告.doc

青岛市黄岛开发区

拟建项目周边商业市场调研

一：调研目的：

本次调研目的主要针对本公司公寓酒店项目商业部分而言。通过了解目前项目所在区域及周边区域的商业分布、商业类型及商业经营方式从而确定本公司公寓酒店项目商业部分最佳的经营方向及运营思路。

二：黄岛开发区商业市场现状

1 ：商业分布

目前黄岛商业开发区内商业相对繁荣、发展较慢且发展并不就均衡。目前来看长江路街道及薛家岛街道是开发区内商业数量、商业发展前景最看好的区域，现有大型商业和计划近期投入市场的商业产品均集中在以上两个区域。这两个商圈的现状可以代表整个黄岛开发区的商业现状，绝大多数有商业需求的中低购买者均选择以上两个商业区域消费。

长江路区域主要商业：

家世客、家佳源仓储式购物中心

国际贸易中心整体商业

利群商场及各类特色市场型商业

街区辅助商业

香江路区域主要商业：各大银行营业厅

利群商场及各类特色市场型商业

街区辅助商业

2 ：商业类型

通过调研将以上两个区域内现有商业额类型可以分为以下几类。

个案项目商业产品部分：此类商业目前均未交付使用，即国际贸易中心、千

禧龙花园、海湾新城、紫金广场、达利广场。

商场类商业：长江路利群商场及香江路利群商场

仓储类商业：家世客、家佳源仓储式购物中心

街区商业：住宅底商及街区小型商业

目前现有商业及近期投入使用的商业，其商业定位均是以中档商业为主。经营面积相对较大，业态组合较为丰富，但单一业态范围内可选择的商品并不多。目前的商业市场中并未出现高档次商业品牌店或者说未出现高档次商业项目。通过调研得知，目前在建商业项目中，达利广场及国际贸易中心项目预计将商业部分运做成区域内高端商业项目。以上两个项目分别位于长江中路及香江路，因此可以看出上述项目商业部分将会填补各区域高端商业产品的市场空白。通过对两个项目商业部分的调研了解到其主要吸引含自身项目业主在内以及周边（黄岛开发区内）高档次消费群体，此类消费群体约占市场的15%---20%比例。对于这两个项目而言，所谓高档次商业或高档次品牌并没有准确的定位，但可以明确地是至少上述两个项目的商业品质要高于目前区域内最大商业“家世客”。通过调研得知，家世客充其量只能算是中等档次商业，只是在功能定位方面较为丰富。

我对青岛的未来规划

本文是关于青岛的话题作文，仅供大家参考！

第一层有地铁，地铁可以通到各地，地铁地铁是特别快的，每小时1000公里才好，有能力的话可以做一些旅游景点，让地铁带我们去。第二层则是冰雪之层，夏天天气太热可以到第二层玩去，特别凉爽。还有可以滑雪。

第三层则是人们的天地，这里有学校、花园、游乐场、商店、饭店。要特别的好，学校最好不要考试，最多一学期考一次试，作业不要多，每天上学晚，最好9点上学，放学早最好下午3点，中午在学校吃饭，上学可以滑滑板、骑自行车，这一层只能骑自行车不能开车、骑摩托车。而且这里是受三层的凉爽。

第四层则是和第三层差不多、都有学校、游乐场、商店、饭店和第三层一样，只不过是这里的冬天是温暖的，在夏天可以在第三层，到了冬天就在第四层温暖。这里可以开车。

到了第五层则是工厂、钢铁厂汽车有很多，而且还要和下面的四层有一个玻璃，不能让有害气体进到人的乐园。

五层都有连接起来方便人们轻松走到每一层。

我想这样的城市会有很多人向往的想想自己就住在这里，让生活更加美好。

我相信在不久的将来一定有这种城市，而且可能更加美好，因为科技再发展，人们再进步，一定会有这种可能，努力吧，这不只是想

象，为了这快乐之城而努力，而进步! 感谢阅读，希望能帮助您！

青岛大拇指商业广场定位汇报

Page 9
原有项目定位的可行性分析
项目自身状况
酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297 ㎡酒店地上：15715 ㎡地下：4299 ㎡商业（含配套）地上：54729 ㎡地下：39353 ㎡
预计2011年年底开业
总建面：地上：地下：
215678.1㎡ 133252.8㎡ 82425.29㎡
A
Page 20
产品设计建议（硬件调整及店铺分割）
客梯/货梯建议
目前为超市用货梯 B1-1F货梯,不能满足使用需求, 建议调整位置或延长至4F 客梯：目前项目共有6部货梯：考虑到项目所需货梯的必要需求,特别是餐饮客户对货梯的特殊要求(满足其干湿货分开运送等需求), 客梯，对于项目现有建筑模式及规模，较难满足消费者使用，特别是必须满足主力店商户独立电梯的使用（如电影院）。加之餐饮客户特别是大型餐饮客户对客最初确定为酒店和商业公用, 但目前基本为酒店使用梯的使用需求，我行认为南侧餐饮区需要增加客梯设置。我行建议：将客梯数量增加至8－10部，同时各
业主拥有较为丰富的运营管理经验：上海证大大拇指广场的成功运作，为业主方在零售商心目中留下
较为正面的印象，对青岛项目的定位及招商代理带来较大优势。
Page 11
原有项目定位的可行性分析
项目自身潜在辐射能力
商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为：商业规模

青岛市商业市场调研分析报告(上) .

随着香港中路商圈商业近一轮的建设，青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴心，西有国际贸易中心、凯莱酒店、万邦中心组成的综合体高端商业，中有家乐福、阳光百货、银座商城组成的购物中心，东有以麦凯乐、佳世客、鲁商中心组成的中高端商业，南有百丽广场、海信广场等组成的奥帆中心组团，以及地下有金街、太古百货组成的地下商业组团，青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商业中心。
L3
停车场
L2
超市、童装、家居用品、饰品、文具、体育用品等
L1
超市、化妆品、服饰等
11
Part1 青岛市四大商圈分析佳世客——经营状况
✓佳世客目前经营效果非常好，是永旺集团全亚洲经营最好的店，年销售额在20亿左右； ✓佳世客的业态构成主要以零售为主，休闲娱乐类的项目基本没有； ✓佳世客采用自营与入租专卖店互补的经营方式；
10
Part1 青岛市四大商圈分析项目考察——佳世客
开发商/持股方
日本永旺集团
位置
青岛市香港中路72号
开业时间商业面积停车位
1998年 4万平米约1000个
楼层
品类
✓佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等三个自选商场，一条精品专卖商业街，60余家中外精品专卖店入驻； ✓代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了购物、休闲、餐饮、娱乐等流通业基本服务功能；

青岛海边发展现状及未来趋势分析

青岛位于中国东部滨海地带，以其优美的海滩、清新的空气和宜人的气候而闻名。作为中国重要的沿海城市之一，青岛一直致力于海边旅游业的发展。本文将就青岛海边发展现状进行分析，并展望未来的发展趋势。

当前的青岛海边发展状况可以说是充满活力。青岛拥有近100公里的海岸线，其中包括许多著名的海滩和景点，如石老人、栈桥、八大关等。这些景点吸引了大量的游客，尤其是夏季的海滨度假季节。此外，青岛还举办了一些国际级的海洋运动赛事，如青岛国际帆船赛、青岛国际海洋节等，为青岛的海边旅游业增添了更多活力。

近年来，青岛在海边旅游方面取得了显著的发展。政府加大了对海滨旅游业的投入，不断改善海滩的设施和服务质量，提高游客的满意度。青岛还建设了一些海滨公园和海洋主题景区，丰富了游客的旅游体验。同时，海滨酒店和度假村的建设也得到了进一步推进，为游客提供了更多的住宿选择。

然而，青岛的海边发展仍然面临一些挑战和问题。首先，随着游客数量的不断增加，海滩的环境问题也日益突出。部分游客的不文明行为和垃圾乱扔问题给海滩带来了一定污染，对海洋生态环境造成了一定的压力。其次，青岛的海边旅游业还存在单一依赖夏季旅游季节的问题。全年海边旅游资源利用率不高，也限制了其发展潜力的释放。

未来，青岛的海边发展将呈现出几个趋势。首先，可持续发展将成为重要的发展理念。政府将进一步加大对环境保护和海洋生态的力度，鼓励游客文明观海。此外，青岛还将注重海洋科技和海洋文化的挖掘和传播，打造具有特色的海洋科技旅游和文化旅游产品。

其次，青岛的海边旅游将向多样化方向发展。除了传统的海滩度假和海洋运动，青岛将进一步丰富旅游内容，开发海洋养殖观光、海鲜美食、海域生态游等旅游产品，满足不同游客的需求。

青岛香港路商圈研究报告

香港东路商圈组成特点：

众多的写字楼和中高档餐饮，拥有青岛最多的白领和金领人群。

高档购物场所：青岛海信广场

中档购物场所：麦凯乐和百丽广场佳世客

生活型卖场家乐福佳世客

新的购物中心和综合体正在不断出现：

青岛香港中路银座综合体和购物中心定位中档购物中心

山东路华润万象城综合体和购

物中心定位高档购物中心

香港路商圈已经成为青岛第一商圈，对整个山东半岛具有较强的辐射力度。下面就商圈的部分商城进行详细介绍：

青岛佳世客(日本J U S C O)

所属商圈:香港中路商圈与海边距离800米左右

图1青岛佳世客空中停车场

图2青岛佳世客正门

表1佳世客市场调查表

表2佳世客购物广场业态组合

经营策略分析:

定位:主题性购物中心包括连锁超市与百货.相对于一般连锁型购物中心其更注重各业态功能的整合,满足中高档消费者的需求.而相对于一般的主题性购物中心,内在文化主题不明确,虽然外在视觉识别系统统一,但其内部各业态经营存在差异.经营方向很明确.

经营业态分析:

A.超市:

(食品特卖场)主要销售品类有：生鲜区、休闲食品、粮油、饮料、冷冻冷藏、冲饮等。定价中等偏上国，目标消费者确定为上班族。

(衣料特卖场)主要销售品类有：牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋类和女士袜子、男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。价格目标消费者为中层消费者。

(其他特卖场)主要销售品类有：家用电器、I T数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。主要消费对象为家庭。

(儿童用品)此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。经营品牌有：T O M Y、O S H I S O S H、M I K Y、迪孚玩具、D I S N E Y、S N O O P Y、S T E F F I L O V E、B A R B I E、

青岛写字楼市场全面分析

2010
海尔路商务区
永新国际广场
56,000
2011
海尔路商务区
崂山利群购物中心
58,000
2012
海尔路商务区
青岛金融广场
46,000
2010
455,742
潜在供应量较大，市场面临较大供应压力
资料来源: DTZ consulting
青岛写字楼总体市场研究小结
青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路是目前甲级写字楼最为集中的区域，未来海尔路商务区可能成为继香港中路CBD之后的又一高端商务区，为本项目商业、公寓、酒店等物业的发展提供一定的客源支持。
备注：区域内甲级写字楼较少，因此将区域内低于甲级标准，但品质也比较高的写字楼也统计在内。
单位:万平米
单位:万平米
写字楼总体供用平稳增长，以出售为主
资料来源: DTZ consulting
新增供应
区域写字楼市场研究－分布特点
序号
名称
1
数码科技中心
2
地恩地财富大厦
3
国展财富中心
4
永新国际广场
5
青岛金融广场
6
天宝国际
7
盛和大厦
8
青岛国际发展中心
目前区域的写字楼共有8个，其中数码科技中心、地恩地财富大厦、天宝国际和盛和大厦，位于商务一区和商务二区核心内，沿海尔路沿线分布。国展财富中心，位置稍偏，处于居住区内。永新国际广场、青岛金融广场及青岛国际发展中心虽然不在海尔路沿线，但临近香港路，海景资源较好。

青岛各商圈售价市场报告_104页,研究报告,项目分析

项目档次定位主要以中、低档为主，未来租金将将
继续维持现有水平。
香港路商圈：青岛核心CBD区域，拥有丰富的
商务、旅游及高端消费人群，随着青岛零售业市场发展及区域内新建中、高端商业项目的建设，未来区域租金仍有继续提升的空间。
Leabharlann Baidu
5
李沧商圈：目前主要以周边居民及中、低档消
0% 中山路商圈台东商圈香港路商圈李沧商圈崂山商圈
休闲娱乐型商业发展潜力巨大
8
青岛市商业发展的主要趋势

商业布局两极发展
城市商业布局从城市核心区向城市副中心过渡；商业体系开始出现以城市中心的都市商业中心和城市副中心的社区商业中心为主要代表的两极发展方向。

轨道交通带动商业升级
轨道交通的兴建将推动地铁商业的出现和推进城市的商业升级；大型购物中心、时尚生活中心、旅游地产等多种新型商业类型将快速发展，并最终取代传统百货业和商业街成为城市商业发展的主流。

商业业态逐步丰富升级
传统以零售为主的商业业态，也将部分被休闲餐饮、娱乐等业态逐步取代，逐步提升目标客群的消费方式。
新兴商圈发展迅速

在青岛的一些传统商圈，商业项目的形态还大多停留在传统百货阶段，而在新兴的崂山，李沧等商圈，新开发项目则已逐渐向以多功能业态组合的大型购物中心发展。在核心的香港路商圈，近两年新开发的百丽、海信等商业项目也已逐步转向以综合性业态为主的新型商业模式。

青岛市城市总体规划

滨城市观光、购物、娱乐和海上观光。（２）主城东部海滨及石老人景区，主要功能为海洋娱
乐、度假、会议、购物、特色餐饮和商务旅游。（３）崂山景区，主要功能是海上名山观光、
保健养生旅游和度假。（４）沿海诸岛景区（指青岛近海分布的各海岛），主要功能是海上游
览观光。（５）鹤山景区（指即墨鹤山、温泉及附近海滨），主要功能为度假、休疗养及地区
史文化观光、旅游度假。（１２）灵山岛景区，主要功能是海上观光、旅游度假。崐
第十四条市域重大基础设施规划
１、规划积极开发市域内的淡水资源，加固现有水库，抓紧完成大沽河三座中型险库的
加固处理。新建扩建中小型水库，增加水库调蓄能力。适当开采地下水，加强大沽河中下游
水源地的保护，兴建大沽河地下水库，利用汛期降水补源。统一调配产芝水库、尹府水库、
卫、体建设，使每万人拥有医疗机构数２０００年大于５个，２０１０年大于６个，医疗床位数２０００
年大于９０床，２０１０年大于１００床，建立市、分区、社区三级文化、医疗、体育设施网络；
不断改善科研、教育设施条件；形成比较完善的城市社会事业发展载体。
第四章城市规模
第十一条中心城市以青岛市市区为主组成，是青岛市行政区域的政治、经济、文化中
心。次中心城市以青岛市行政辖属的即墨、胶州、胶南、平度、莱西市市区为主组成，其中：

青岛沧口下街大集发展规划

城市更新明确老沧口三大片区发展方向发展与改造是一座城市永恒的主题。作为新一线城市，青岛“城市更新三年攻坚行动”的提出更像是一盏明灯，指引着青岛城市建设发展前进的方向。

根据青岛市最新发布的《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》，老沧口被列入了发展重点。其中对北客站交通商务区、海信慧湾片区及永平路三大片区进行了详细的发展表述：城市发展，交通先行。老沧口版块由地铁、高铁和路面交通搭建的立体交通枢纽，更是区域发展的助推器，有点石成金的魅力。

2010年，贯穿青岛各个区域的地铁线相继动工开建，如今，已经全线开通的地铁1号线、3号线和8号线北段均汇聚于青岛北站。这里也成为目前青岛地铁工程规模最大、换乘地铁线路最多的枢纽站。

时至今日，青岛城市更新和城市建设三年行动方案提出，老沧口版块的发展规划更上新台阶。在3月底刚刚结束的青岛地铁集团举行新闻通气会，青岛北客站交通商务核心区正式命名为青岛创新创业活力区，老沧口版块正在搭乘青岛城市更新和城市建设三年行动的东风，走上发展的快车道。

据李沧区城市建设管理局工作人员介绍，三年攻坚行动将依托火青岛车北站打造交通商务增长极，按照“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的理念，发挥区域“临海、连空、接地”优势，打造延续历史记忆、展示青岛魅力、体验城市未来的青岛门户和城市客厅。

目前，被命名为“青岛创新创业活力区”的青岛北站交通商务核心区的首期工程——青岛北站东广场已启动建设。预计未来三年可拉动投资超百亿元。项目建成后，可为3万人提供高品质居住空间，并提供约7万个就业岗位，成为青岛创新创业的活力源泉。

青岛市商业市场调研分析报告(下)

塑、设施、色彩等不同层面，
彰显出文化的多元化、包容性、
独有的激情与浪漫的文化特征；
✓以扎啤、生啤、原浆、黑啤
等鲜生类啤酒，构成“天天鲜”
的饮酒特色，形成了以啤酒与
海鲜为主体菜系的100多种各
具特色的而且体系和风格完整
的青岛餐饮系列；
啤酒街区位图
14
Part3 青岛市特色商业街综览 2、台东啤酒街——区位业态
商铺经营者调研小结
基本信息：调查的绝大部分商铺都已经营较长时间，几乎涵盖了各种档次的商铺；调查的业态比例设定零售：餐饮：娱乐为5：3：2；绝大部分的店铺获取形式为租用，只有一少部分是购买；
商铺对比： 1. 对于租金来说，香港中路的租金最贵，其次为台东商圈，第三为中山路，最后为李村商圈； 2. 从客源上来看，香港中路和台东商圈对青年人的吸引力最大； 3. 从销售额来看，台东商圈的销售额最高，其次为香港中路、李村商圈和中山路；其中，台东商圈和李村商圈的客流量比较高，而香港中路和中山路的客流量相对低些； 4. 从目前的实际经营结果来看，台东商圈、香港中路、李村商圈目前满意度较高，而中山路满意度相对较低； 5. 绝大部分商铺遇到的问题，都是租金过高和同业竞争过大；
采样点及样本量
✓ 香港中路商圈、台东商圈、李沧商圈、中山路商圈，共计100份；
2
Part2 青岛市商铺调研分析商铺经营者时间、面积

青岛商圈调研报告

一、调研目的与方法

随着青岛市经济的发展，商业活动日益活跃，商圈发展成为青岛市各区域的重要组成部分。本次调研旨在了解青岛市各商圈的发展情况，分析商业运作模式，并为商家和投资者提供参考意见。

本次调研采用实地考察和问卷调查相结合的方式进行。通过实地考察可以直观了解各商圈的环境、交通、人流量等情况，而问卷调查可以获取商家和消费者的意见和对商圈的评价。

二、调研结果

1. 商圈发展情况

青岛市各商圈的发展情况良好，呈现高速发展的趋势。其中，市南商圈、市北商圈和四方商圈是青岛市的核心商圈，商业活动最为繁荣。同时，李沧商圈、崂山商圈、即墨商圈等新兴商圈也呈现出较好的发展势头。

2. 商业运作模式

青岛市各商圈的商业运作模式多样化，既有传统综合型商圈，也有专业化商圈。传统综合型商圈以购物中心、百货商店为主

体，设有餐饮、娱乐等配套设施，吸引大量消费者。专业化商圈则聚集同一行业的商家，形成商圈特色。

3. 环境评价

在环境评价方面，大部分商圈的环境整洁、绿化良好，商业氛围浓厚。然而，部分商圈存在交通拥堵问题，停车难等问题影响了消费者的购物体验。

4. 消费习惯与需求

根据问卷调查结果，青岛市消费者的消费习惯普遍偏向年轻化和个性化。他们更倾向于购买品牌商品，追求个性化的购物体验。此外，青岛市消费者对品质、服务和价格敏感。

三、建议与展望

1. 加强商圈管理

各商圈应加强管理，提升商圈形象。除了保持环境整洁、绿化良好外，还可以举办一些主题活动，增加商圈的氛围和吸引力，提高消费者的满意度。

2. 提升商业服务水平