国际开发建设项目项目可行性研究报告

第一章总论一、项目概况（一）项目名称：海成滨江国际开发建设项目（二）建设性质：新建（三）建设地点：奉节县永安镇李家沟（四）项目业主：重庆海成实业（集团）有限公司（五）法定代表人：向宇红（六）建设规模及主要建设内容：本项目南抵东外环，东临平黎大道，西接县人民医院东侧，规划道路、北接东风集团用地南侧规划道路，总规划用地面积158235平方米约237亩，其中A地建设规模：建设用地25346平方米约38亩，容积率≦5.0，建筑密度≦40%，绿地率≧30%；B地块建设规模：建设用地55361平方米，约83亩，容积率≦5.0，建筑密度≦50%，绿地率≧30%；C地块建设规模：建设用地54694平方米，约82亩，容积率≦3.5，建筑密度≦40%，绿地率≧30%。

主体工程包括场平工程；建设平坝时代商业广场，南川国际CBD，和还建房小区，建筑总面积719128.03平方米；购臵安装约70台电梯；以及给排水、电气、消防、通风等安装工程。

附属工程包括绿化及景观（含中庭消防车道）建设，道路及广场建设，市政管网、供电线路等。

（七）投资估算：本项目总投资378006.18万元，其中工程费用279962.67万元，占总投资的74.06%；工程建设其他费用64253.40万元，占总投资的17.00%；基本预备费用9656.11万元，占总投资有2.56%，建设期利息24134.00万元，占总投资的6.38%。

（八）投资计划：本项目建设工期64个月，2011年5月—2016年8月。

总投资378006.18万元，在2011年5月—2016年8月投入。

其中：1、2011年投资60000.00万元，占总投资的15.87%。

2、2012年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。

3、2013年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。

4、2014年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。

5、2015年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。

6、2016年投资58006.18万元，占总投资的15.35%。

（九）资金筹措：本项目需筹措资金378006.18万元，其中：1、业主自筹258006.18万元，占总投资的68.25%。

2、银行贷款120000.00万元，占总投资的31.75%。

（十）经济效益项目总投资378006.18万元，销售收入为550656.86万元，营业税及附加为30286.13万元，土地增值税为29460.94万元，利润为108248.36万元，所得税为27062.09万元，税后利润为81186.27万元。

（十一）社会效益：海成滨江国际开发项目是奉节县重要的地标式建筑，它以优越的地理位臵、方便的交通以及滨江景观为后盾必将成为奉节县条件极其优越的地产项目，有利于改善人民居住条件；本项目的建设，增加较多的就业岗位，对突出的就业矛盾有较好的缓解作用，有利于缓解就业压力；修建幼儿园和小学，不仅为小区居民的小孩提供就近上学的机会，而且缓解目前县城幼儿园和小学学校存在的严重超大班额现象，有利于素质教育的顺利实施，促进社会的和谐稳定；本项目建成后，不仅本项目上缴营业税及附加30286.13万元、土地增值税29460.94万元、所得税为27062.09万元，建成后商业门面经营户的经营活动还可以创造增值税和营业税。

因此，建设本项目有利于能为国家作出贡献和促进地方经济的发展；有利于带动与房地产相关产业链的发展，有利于加快城市化建设，有利于提高城市整体形象。

其社会效益显著。

（十二）建设工期：本项目建设工期64个月，2011年5月—2016年8月。

其中：一期工程建设工期40个月，2011年5月—2014年8月；二期工程建设工期50月，2012年7月—2016年8月。

二、项目法人简介重庆海成实业（集团）有限公司，是一家集地产投资、商业投资、工程建筑、咨询代理、商贸经营、机具租赁、休闲娱乐、装饰建材、家具物流等为一体的综合集团公司，目前在册职工400余人（其中安臵下岗失业人员和库区移民近300人），总注册资本5000万元，总资产近3亿元，银行资信AA级，累计投资建设住宅和商场近60万平方米，年上缴税金上千万元。

商场经营面积近20万平方米，从业人员近2000人，其中移民和下岗人员约1200人。

海成集团投资区域涉足重庆、万州、奉节、开县等地，在16年的发展历程中，集团始终坚持“以最好的产品奉献社会”的企业理念，凭借“要做就做最好”的信念先后成功开发建设海成大厦、昆仑大厦、高笋塘女人街、人民广场＆商业步行街、夔州装饰建材城、开县新世纪购物广场、海成•景江苑、海成•巴蜀花园等多个大中型项目，正在筹建中的奉节海成*滨江国际项目规模达100多万方，概算投资30亿元，为地方经济、城市建设、商贸发展、解决就业、国家税收等做出了突出贡献。

海成集团在董事长向宇红的带领下，锻造出一支“年轻有为、勇于创新”的经营团队，创造了显著的经营业绩、创新的经营模式和繁荣的企业文化，走出了一条艰苦奋斗、勇于创新的成功之路。

海成集团先后被评为“优秀私营企业”、“重庆市建筑先进企业”、“重庆市用户满意企业”、“重合同、守信用企业”、“2003、2004、2005、2006年度AA级年检免审企业”、被重庆市建设综合开发协会评为“2002年度优秀团体会员”，被技监局、工商总会评为“2006年度质量先进单位”，“2003、2004年度社会贡献特别奖”等称号。

展望新世纪，海成集团面临更大的机遇和挑战，集团将与时俱进，不断创新，始终坚持“以人为本，追求卓越”的企业精神，“依托库区，立足重庆，面向全国”，带领广大职工真抓实干，将“海成集团”打造成为一个具有崇高追求和使命感的大型企业团队。

三、法人代表简介重庆海成实业（集团）有限公司法人代表何宇红，女1967年11月4日出生，汉族，大学学历，重庆市万州人。

1984年9月——1989年8月，四川泸州医学院读书。

1989年9月——1993年2月，重庆三峡中心医院皮肤科医生。

1993年至2011年5月任重庆海成实业（集团）有限公司副总、海成建筑工程有限公司总经理、金海物业管理公司总经理。

2011年5月至今任重庆海成实业（集团）有限公司董事长、法人、海成建筑工程有限公司总经理、金海物业管理公司总经理。

2000年8月，独立赞助“海成之夏中国大学生首次徒步穿越长江三峡活动”，得到社会各界的广泛关注。

2000年11月，为推动万州房地产业的进步，独家举办“海成论坛”---“深圳---三峡房地产高级研讨会”，会议取得了圆满的成功，对万州房地产的发展产生了较大的影响。

2002年6月，赞助了重庆三峡学院建工系《建工人报》的创刊发行工作，在大学生中产生了良好的反响。

2003年6月，赞助万州日报社、万州区文联主办的首次“见证三峡平湖游活动”，使万州400多名代表目睹了万里长江一马平川、高峡出平湖的壮丽景观。

2003年7月，赞助了由万州区团委主办的“清洁新三峡，保护母亲河”绿色承诺青春活动，此次活动在万州及重庆乃至全国都引起了深刻的反响。

2003年9月，赞助了由万州区工商局等单位主办的“光彩事业”进社区活动，公司这种致富思源、乐善好施、回馈社会的精神，在社区居民中留下了深刻的印象。

四、编制依据1、国家计委《投资项目可行性研究指南》（2002年）；2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《奉节县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；4、奉节县人民政府《奉节县新县城总体规划》；5、奉节县人民政府会议纪要《关于城区房地产开发有关问题专题会议纪要》（奉节府纪[2011]14号）；6、奉节县环境保护局《重庆市建设项目环境影响评价文件批准书》（渝（奉）环准[2012]1号）；7、奉节县国土资源和房屋管理局《奉节县国有土地使用权出让合同》（奉地合（综）2008第0022号）；8、重庆市地质矿产勘查开发局南江水文地质工程地质队《重庆市奉节县海成*滨江国际建设场地地质灾害危险性评估报告》；9、重庆地质矿产研究院《重庆市奉节县海成*滨江国际（二号地块）项目环境影响报告书》。

10、重庆三峡水电建筑勘察设计研究院《奉节县新县城李家沟片区综合整治工程水土保持方案报告书》。

11、重庆市地震工程研究所《重庆奉节县海成*滨江国际工程建设场地地震安全性评价报告》。

12、重庆张陈建筑设计有限公司《奉节滨江国际一期方案设计》。

13、北京东方筑中建筑规划设计有限公司《奉节海成集团*滨江国际二期工程建筑设方案计》。

14、业主提供的项目建设的有关资料。

五、编制范围及内容本报告研究范围从的建设背景入手，通过项目建设的必要性、可行性主分析，确定建设规模、建设内容及建设方案，对环境影响进行分析，对投资进行估算，通过经济效益和社会效益分析，得出可行性结论，供业主和有关部门参考。

六、基本结论随着奉节县城市经济建设的发展和城市整体形象的不断提升，吸引了周边区县及鄂西北人员进入奉节居住和工作，且奉节本地居民收入的提高，对居住的舒适性需求不断提升，城乡统筹及加快城镇化建设进程等各方面因素增大了奉节城区的住房需求。

本项目的实施对拓宽城市门户、改善城市环境、完善交通网络、提高市政功能、解决城市安全和提升城市品位都将创造有利条件，为更快实现“东接西拓、北上南进”的城市发展战略目标奠定坚实的基础，对提高奉节在全国的知名度并将奉节建设成为全国知名的文化旅游休闲城市和适合居住的山水园林城市、三峡库区最具历史文化内涵及景观特色的标志性移民城市，都将发挥重要作用。

该项目符合符合奉节县城市建设规划、符合住宅房地产市场发展方向，经营模式和销售方案选择代表着奉节住宅房地产市场行业的前沿，因而市场定位准确。

公司拟采用分二期开发，滚动发展的方式可以减轻公司建设资金的压力，谋求资金利用的最大效益。

本项目总建筑面积1231401.10平方米，其中住宅建筑面积795216.47平方米，商业建筑面积190337.93平方米，停车位6297个，将建成一条滨江大道和连接上下半城的景观商业大道，打造三峡库区最具地方特色的旅游文化休闲产业带，项目总投资378006.18万元，销售收入为550656.86万元，营业税及附加为30286.13万元，土地增值税为29460.94万元，利润为108248.36万元，所得税为27062.09万元，税后利润为81186.27万元。

其经济效益好。

海成滨江国际开发项目是奉节县重要的地标式建筑，它以优越的地理位臵、方便的交通以及滨江景观为后盾必将成为奉节县条件极其优越的地产项目，有利于改善人民居住条件；本项目的建设，增加较多的就业岗位，对突出的就业矛盾有较好的缓解作用，有利于缓解就业压力；修建幼儿园和小学，不仅为小区居民的小孩提供就近上学的机会，而且缓解目前县城幼儿园和小学学校存在的严重超大班额现象，有利于素质教育的顺利实施，促进社会的和谐稳定；本项目建成后，不仅本项目上缴营业税及附加30286.13万元、土地增值税29460.94万元、所得税为27062.09万元，建成后商业门面经营户的经营活动还可以创造增值税和营业税。