房地产抵押制度
房地产抵押登记制度若干问题探讨
房地产抵押登记制度若干问题探讨祝美月陈绍萍绍兴县房地产管理处【摘要】近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态日益丰富，抵押登记制度也出现相应的问题。
由于过去一些旧的政策、制度滞后于新形式下的房地产业的发展，所以，如何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面前的一个重要的课题。
【关键词】房地产抵押登记探讨一、房地产抵押登记制度立法如今世界各国的房产登记制度主要由三种基本的登记制度演化而来，即契约登记制度、权利登记制度和托仑斯登记制度。
三种登记制度有一定的差别，前两种在欧洲和北美洲使用广泛，而我国使用的是第三种登记制度。
针对我国的国情，国家规定房地产抵押登记属于房地产登记制度中的他项权利登记。
目前我国对不动产物权进行了立法，规定不动产物权的设立、变更和废止都必须进行登记。
但是我国不动产物权的立法还是形式主义的登记，并没有赋予其法律意义，在法律规定中也不健全。
根据调查发现，我国法院往往认为进行登记后，不动产合同就生效了，可见从司法角度来看，我国不动产登记法是承认实质主义的登记。
二、房地产抵押登记制度的统一房地产抵押登记是指依据财产权利人的申请，登记机关将与在该财产上设定抵押权相关的事项记载于登记簿上的事实。
从维护社会经济秩序的角度出发，把抵押权的设立与存在用一定的方式表现出来。
让第三人知悉房地产上的权利状况，以使第三人免遭不测之损害，这就是抵押权公示及其原则的目的。
抵押权公示原则使原本存在于人们观念中的抵押权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全。
在我国现行法上，房地产抵押的公示方法是登记。
产权所有人通过抵押物登记可以取得担保物权，可见抵押权对第三人具有法律效力，即当抵押物被第三方占有时，取得担保物权的抵押人可以向占有的第三方主张抵押权，使得第三方都必须履行不得损害抵押物的义务。
由此看来，登记在不动产法律效力上的重要性。
三、房地产抵押登记司法问题我国房地产抵押登记制度存在着不足，既造成了法律上的冲突。
不动产抵押登记中的抵押范围
不动产抵押登记中的抵押范围
不动产抵押登记中的抵押范围是指抵押人将其拥有的不动产作为债权的担保物所涉及的范围。
在抵押登记过程中，抵押人需向登记机构申请办理抵押登记手续，并提交相关资料。
登记机构会根据相关法律规定和登记要求，对抵押人提供的抵押范围进行审核确认。
一般情况下，抵押范围包括不动产的所有权、使用权以及其他权益。
具体涉及哪些权益以及权益的范围，可能会因地区、法律规定、债权协议等因素而略有差异。
在中国，抵押范围通常包括土地使用权、房屋所有权和其他与不动产相关的权益。
但需要注意的是，抵押范围不能超出抵押人所拥有的合法权益范围。
如果抵押范围存在争议或不符合法律规定，登记机构将有权拒绝登记或进行调整。
总之，在不动产抵押登记过程中，抵押范围是一个重要的考虑因素，它涉及到债权人的利益保障和抵押物的价值评估。
建议在进行抵押登记前，详细了解相关法律规定并咨询专业人士的意见，以确保合法权益和风险控制。
住房抵押贷款
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性 风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存 款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来 流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的 投资机会，增加机会成本带来的损失。
《担保法》第51条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范 围内要求提供担保。也就是说，当抵押物意外灭失时，抵押权人享有的只是一种债权请求权，而不再是担保物权。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定，在抵押物灭失、毁损或 者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中， 为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极和有益的措施。
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定 的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际 缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度； 归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足 消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
申请资料
个人房产 公司房产
贷款风险 防范
违约风险控制 流动性控制
经济周期控制 利率的控制
1、房屋产权证、购房合同及发票原件； 2、原件、户口簿原件 3、配偶原件/房地产共有人原件
不动产抵押登记制度
不动产抵押登记制度不动产抵押登记制度是指国家为了保障抵押权利人的合法权益以及提高金融机构对抵押贷款的安全性而建立的法律和制度框架。
以下是关于不动产抵押登记制度的一些内容：1. 法律依据：- 相关法规：不动产抵押登记制度的设立通常基于国家法律法规，确保在不动产抵押交易中的各方权益得到法律保障。
- 抵押法律条文：不同国家的不动产抵押登记制度可能会有相应的法律条文明文规定抵押的法律效力和程序。
2. 登记主体：- 登记机构：不动产抵押登记通常由专门的不动产登记机构负责，该机构负责处理和管理不动产抵押登记的相关事务。
- 权利主体：抵押权利主体通常是抵押权人（通常是贷款方或金融机构），贷款人在借款人未能履行还款义务时可依法依约行使抵押权。
3. 登记程序：- 申请和审批：抵押权人需要向不动产登记机构提出抵押登记申请，申请通常需要提交相关文件和证明。
- 登记手续：登记机构对申请进行审查，核实相关材料，并完成抵押登记手续，确保权利变动得到正式记录。
4. 登记内容：- 抵押标的：抵押登记记录了抵押的具体不动产标的，包括房地产、土地等。
- 权利限制：登记中会明确抵押权人对不动产的抵押权利，包括金额、期限等限制条件。
5. 登记效力：- 公示作用：抵押登记起到公示作用，使得第三方能够知晓该不动产已被抵押，降低不动产被重复抵押或产生争议的可能性。
- 法律效力：抵押登记具有法律效力，确保抵押权人在不动产交易中的权益得到保障。
6. 登记费用：- 登记费用：不动产抵押登记可能涉及一定的登记费用，费用标准和支付方式通常由相关法规或登记机构制定。
不动产抵押登记制度的建立有助于提高金融体系的稳定性，保障抵押权人的合法权益，同时也提高了不动产市场的透明度。
在具体实施中，各国可能存在一些差异，具体的制度和流程可根据各地法规而有所不同。
第六章 房地产交易管理制度与政策
第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。
二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。
交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。
（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。
第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。
房地产抵押相关法律法规
房地产抵押相关法律法规房地产抵押相关法律法规一、概述房地产抵押是指将房地产作为借款人在贷款过程中提供给贷款人作为债务担保的一种方式。
在房地产抵押过程中，借款人将自己名下的房产作为抵押物，向贷款人借款，并在约定的期限内按照合同约定的还款方式、期限进行还款。
在这个过程中，房地产抵押相关法律法规起着重要的指导和保护作用。
二、相关法律法规1. 《中华人民共和国担保法》该法规定了担保的范围、形式、设立与效力、保全与追偿、清偿顺序等方面的内容。
在房地产抵押中，负有担保责任的借款人和贷款人之间的权益和义务，都受到该法的约束。
例如，担保范围的确定就是根据该法来规定的。
2. 《中华人民共和国物权法》该法为房地产拥有者和使用者规定了相应的权益和义务。
房地产抵押作为一种担保方式，在物权法中有明确的规定。
例如，在担保物品的选择和担保物的优先权等方面都受到该法的规范。
3. 《中华人民共和国合同法》该法规定了在借款合同、抵押合同等相关合同的订立、履行、修改和解除过程中的权益和义务。
在房地产抵押过程中，借款人和贷款人之间的合同关系，以及抵押物的选择和评估等方面，都受到该法的规范。
4. 《房地产交易管理条例》该条例规定了房地产交易的管理制度，并对房地产交易中的抵押权的设立、变更、转让等方面进行了详细的规定。
借款人和贷款人在房地产抵押过程中，需要遵守该条例的规定，确保抵押权的合法性和有效性。
5. 《不动产登记暂行条例》该条例明确了不动产登记的程序和要求，包括登记申请、登记内容、登记机关的职责等方面的规定。
在房地产抵押过程中，不动产登记是必要的环节，借款人和贷款人需要按照该条例的规定，完成相关登记手续。
三、房地产抵押的法律意义与保护房地产抵押的法律意义主要体现在以下几个方面：1. 明确权益：相关法律法规明确了借款人和贷款人的权益和义务，避免了双方在借贷过程中产生争议。
双方都能够依法享有相应的权益，同时承担相应的责任。
2. 保护利益：抵押物作为借款人提供给贷款人的担保，可以保护贷款人的利益，减少贷款风险。
浅谈我国房地产抵押证券化制度存在的不足
功。在我国，房地产抵押 证券化的规 范化和
制度 化起 步晚，房地产证券化制度在 发挥其
法＊ 、 《 托投 资公 司资金 信托 管理暂 行办 负责运作证券化业 务，被证 券化的 贷款资产组 信 法》。信托 制度的引进，有效 回避 了 目前我冈 合仍然属于该发起 人，保留在发起 人的资 产负 资产证券化 ７明确法律规定的尴尬境地 。这类 债表 中 。因此 ，被证 券化的 资产 并未被 “ 己 真 Ｓ Ｖ 信托法律法规的出现 ，为确保资产证券化过程 实出售 。在我国 ， Ｐ 的发起 人多为金融机 中风险的隔离建立 了有效机制 ，对房地产抵押 构 ，如果 借鉴 德国的 模式 ，将 会与我 国现 行
目济 管 理
浅谈我国房地产抵押证券化制度存在的不足
黄海凤 普宁市公证处
摘蔓 ： 为资产证 券化 中最具基础意 义 作
和 最具典型意义的一种 表现形 式，房地产抵 押 证券化在西方一些 发迭 匿骞取得 了 大成 很
据 。但 在实 际运 作中 ， 可以通 过 发行集 合资
法律障碍 德国房 地产抵 押 贷款证 券化模 式的 核心 金 信托计 划 实现 房地产 抵押 贷款证 券化 。近 年来 ，我 国相继 出台 《 中华 人 民共和 国信托 是 ： 在发起 人的内部设 立一个机构 ，由该机构
机构 ，将信 贷资产信托给受托机构 ，由受托机 构 以资产支持证券的形式 向投资机构发行受益 证券，以 该财产所产生的现金支 付资产 支持证 券收 益。”这一政策性法规在避 免 《 司法 公
定 ：“ 在中 国境 内 ，银行业 金融机构作 为发起
Ｓ ＰＣ （ｐ ｃａ ｕｐ ｓ Ｃ ｒｏａｉｎ）是 Ｓ ｅｉｌ Ｐ ｒ ｏｅ ｏｐ ｒｔ ｏ 的 ，该转让对债务 人 发， 效力。”我国征债 种公司制的Ｓ Ｖ，它存在和运行的唯一 目的 Ｐ 权转 让生 效原 则问题 ｌ 行的 是通 知生放 原 ＩＳ Ｖ一样 ，是实现 房地产 抵押 证券化 。与 ： 伏 ｈ Ｐ ｉ 则 。由于房地产抵押 证 券ｆ ｇ 须保证资产的真 Ｓ Ｖ ｌ ｇ ， Ｐ 同理 ，其业务活动范 围同样受到法律的严 实出售 ，债权类资 转让时要求做到逐笔债 格限制 ，而且作为一个在法律 上具有独立地位
成都市住房制度改革贷款项目房地产抵押管理若干规定-成府发[1994]47号
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成都市住房制度改革贷款项目房地产抵押管理若干规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成都市住房制度改革贷款项目房地产抵押管理若干规定（１９９４年３月３１日成府发［１９９４］４７号）第一章总则第一条为加强我市利用世界银行贷款实施住房制度改革项目的房地产抵押管理，保障抵押权人和抵押人的合法权益，根据国家有关法律、法规，制定本规定。
第二条本规定适有于我市利用世界银行贷款项目单位的房地产抵押管理。
第三条本规定所称房地产抵押，是抵押人向抵押权人提供自己具有法律效力的房屋所有权及土地使用权作为清偿债务的担保而不转移占有的行为。
第四条土地使用权抵押时，其他上建筑物，其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，土地使用权随之抵押。
第五条抵押地上建筑物、其他附着物和土地使用权的，由成都市房地产管理局和成都市国土局按各自职责实施抵押管理。
抵押土地使用权无地上建筑物、其他附着物的，由成都市国土局实施抵押管理。
第二章抵押权的设定第六条下列房地产设定抵押权时，须按规定履行批准手续：（一）全民所有制事业单位的房地产，经政府主管部门批准；全民所有制企业的重要建筑物，除政府有特别授权的外，应经政府主管部门批准；（二）中外合资、合作经营企业、股份制企业的房地产，经其董事会或联合管理机构批准。
第七条以出租房地产设定抵押权时，抵押人应将租赁情况书面告诉抵押权人和承租人，并不影响原租赁合同的履行；抵押期间租赁期届满，承租人需继续租用原房屋的，须经抵押权人同意。
第八条有下列情况之的，不得设定抵押权：（一）未取得房屋所有权和土地使用权合法凭证的；（二）房地产权属有争议的；（三）房屋在城市建设拆迁封户范围内的；（四）房屋用途属于公共福利性质的；（五）依法限制房地产权属变更的。
城市房地产抵押管理办法
中华人民共和国建设部令第56号1997年4月27日经第四次部常务会议通过。
一九九七年五月九日城市房地产抵押管理办法第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章房地产抵押权的设定第八条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。
不动产抵押登记管理办法
不动产抵押登记管理办法不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。
下文是，欢迎阅读!物权法定是物权法的一项重要原则。
不动产抵押是在不动产上设定负担，直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益，为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期，避免遭受损害;也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先顺位，以决定是否接受该物抵押担保，设定不动产抵押应当办理登记。
担保法对不动产抵押登记作了明确规定。
该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
”物权立法过程中，有人提出，担保法要求抵押办理登记是正确的，但规定“抵押合同自登记之日起生效”混淆了债权行为与物权行为的效力。
抵押合同的订立是以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权关系范畴，其成立、生效应当依据合同法确定。
抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外.还必须符合物权法的公示原则。
将抵押合同的效力和抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。
比如某甲与某乙订立了房屋抵押合同，但是拖着不与某乙办理抵押登记，随后又将该房屋抵押给了某丙，与某丙办理了抵押登记。
根据本条规定，当某甲不履行债务时，由于某丙办理了登记享有抵押权，可以优先受偿，而某乙没有办理登记，不享有抵押权。
如果以为不登记抵押合同不发生效力，那么，某乙不仅不能享有抵押权，连追究某甲合同违约责任的权利都丧失了.这不仅对某乙不公平，也会助长恶意损害他人权益的行为，不利于社会经济秩序的维护。
因此，物权法有必要区分抵押合同效力和物权变动效力。
经研究，物权法接受了上述意见，将担保法规定的“抵押合同自登记之日起生效”，修改为“抵押权自登记时设立”。
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。
根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：1.建筑物和其他土地附着物;2.建设用地使用权;3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;4.正在建造的建筑物。
南昌市城市房地产抵押管理条例
第三十五条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第三十六条 本条例自公布之日起施行。
地方性法规(类别)
Y(采用标识)
1(级别)
第一条 为了加强城市房地产抵押管理，维护房地产抵押市场秩序，保障房地产抵押当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市规划区国有土地范围内进行房地产抵押，实施房地产抵押管理，必须遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产抵押，是指债务人或者第三人以其依法取得的房屋所有权或者有限产权连同该房屋占用范围内的土地使用权以不转移占有方式向债权人提供债务履行担保的行为。
第八条 抵押人所担保的债权，不得超过其抵押的房地产价值。
房地产抵押后，该房地产价值大于所担保的债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第九条 以有限产权的房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出房屋所有权人原出资的比例，并必须符合国家、省和本市有关房屋有限产权管理的规定。
第十条 以按份共有房地产设定抵押权的，所担保的债权不得超出抵押人依法所享有的份额。
第三十二条 房地产价格评估机构评估失误，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产价格评估机构对署名的评估人员可以进行追偿。
第三十三条 房产管理部门在办理房地产抵押登记时，其收费项目和标准必须按照国家和省人民政府财政、物价部门批准的执行。
第三十四条 在本市其他国有土地范围内从事房地产抵押，实施房地产抵押管理，参照本条例执行。
（二）扣缴处分房地产后应当交纳的税费；
房地产抵押登记制度
城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布 2001年8月15日修正）第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章房地产抵押权的设定第八条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）
中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）文章属性•【制定机关】全国人大常委会•【公布日期】2019.08.26•【文号】中华人民共和国主席令第三十二号•【施行日期】2020.01.01•【效力等级】法律•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
城市房地产抵押管理办法
城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法是指在城市购房抵押贷款过程中，政府制定的相关管理规定和措施。
这些规定和措施的目的是保证购房者和借款人的权益，防范房地产市场风险，促进城市房地产市场的健康发展。
城市房地产抵押管理办法主要包括以下几个方面的内容：1. 抵押登记制度抵押登记制度是城市房地产抵押管理中的核心环节。
根据管理办法，购房者在办理抵押贷款时需要进行抵押登记手续，将房产作为贷款的抵押物。
抵押登记制度的实施可以确保购房者和借款人的合法权益，规范市场秩序，避免不法分子利用抵押贷款等手段从中谋取暴利。
2. 抵押评估制度抵押评估制度是城市房地产抵押管理的重要组成部分。
根据管理办法，购房者在申请抵押贷款时需要进行抵押评估，确保房产价值与借款金额相匹配。
抵押评估制度有效避免了购房者过度借贷，保护购房者的权益。
3. 利率管理城市房地产抵押管理办法对贷款利率进行了规定和管理。
政府根据市场情况和经济发展需求，确保贷款利率在合理范围内，并防止不法分子利用抵押贷款牟取暴利。
4. 贷款审批制度购房者申请抵押贷款需要通过严格的审批程序。
城市房地产抵押管理办法规定了贷款审批的具体要求，确保审批程序公正、透明，防止不法分子利用虚假资料骗取贷款。
这样可以有效减少风险，保护借款人的利益。
5. 审查机制城市房地产抵押管理办法还规定了相关审查机制，对贷款及其监管进行审查。
政府可以通过对贷款使用和相关文件的审查，确保贷款资金的合法使用，防止贷款被非法挪用。
通过以上的管理办法，城市房地产抵押市场能够得到有效监管，保证市场的稳定和健康发展。
购房者和借款人的合法权益得到保护，市场秩序得到维护，风险得到控制。
这些措施的实施对于促进城市房地产市场的健康发展具有重要意义。
总之，城市房地产抵押管理办法是政府为了保护购房者和借款人权益，规范市场秩序，防范市场风险而制定的一系列管理规定和措施。
通过建立抵押登记制度、抵押评估制度、利率管理、贷款审批制度和审查机制等，可以保证房地产抵押市场的健康发展，为购房者和借款人提供更加安全可靠的购房和贷款服务。
全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点总结
全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点总结一、房地产交易管理概述1、房地产交易的基本概念：房地产交易是指当事人之间进行的以营利为目的的房屋所有权、土地使用权、建设用地使用权、房屋租赁权、房地产抵押权、房地产中介服务及其他房地产交易活动的总称。
2、房地产交易的分类：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
其中，房地产转让和房地产抵押涉及物权的变动，而房屋租赁则不涉及物权的变动，只涉及合同关系。
3、房地产交易的特点：由于房地产的不可移动性、价值大、使用寿命长久等特点，使得房地产交易具有不同于一般商品交易的特点，如交易复杂性、标的特殊性、交易专业性等。
二、房地产交易制度政策1、房地产交易的基本原则：根据《城市房地产管理法》等相关法律法规，房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。
2、房地产交易的程序：不同类型的房地产交易有不同的程序，但一般包括以下几个步骤：交易准备、交易申请、交易审查、交易签订合同、交易登记（备案）、交易结算等。
3、房地产交易的税费：根据国家相关政策规定，房地产交易需要缴纳一定的税费，如契税、个人所得税、土地增值税等。
4、房地产交易的监管：为保障房地产市场的健康发展，相关政府部门对房地产交易进行监管，包括对房地产中介服务机构的资质和行为进行监管，对房地产市场的价格波动进行监控等。
三、房地产抵押制度政策1、房地产抵押的概念：房地产抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式，将其房地产作为债权的担保，如果债务人不履行债务，债权人有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。
2、房地产抵押的类型：根据《物权法》等相关法律法规，房地产抵押可分为以下几种类型：房屋所有权抵押、土地使用权抵押、在建工程抵押等。
3、房地产抵押的程序：申请抵押时，应当提交相关证明文件，包括抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证明文件等。
相关部门对抵押申请进行审查，符合条件的予以登记。
4、房地产抵押的限制：为保障抵押权的实现和保护抵押人的利益，相关政策对房地产抵押设置了一定的限制条件，如不得将公益设施抵押等。
青岛市房地产抵押条例-
青岛市房地产抵押条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市房地产抵押条例（１９９７年９月１７日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过１９９７年１０月１５日山东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）第一章总则第一条为规范本市的房地产抵押活动，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押人和抵押权人的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，制定本条例。
第二条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。
第三条凡以本市行政区域内的房地产进行抵押的，适用本条例。
第四条房地产抵押活动，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
依法进行的房地产抵押，受法律保护。
第五条房地产抵押实行登记制度。
第二章抵押的设定第六条下列房地产，可以依照本条例设定抵押：（一）依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；（二）依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）；（三）法律、法规规定的其他可以抵押的房地产。
第七条下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）已列入规划拆迁范围且用地范围已核发建设用地规划许可证的房地产；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和市政、公用等社会公益设施；（四）被依法查封、扣押或采取其他强制措施的房地产；（五）其他依法不得抵押的房地产。
第八条以通过出让、转让方式取得的土地使用权设定抵押的，不得违背该土地使用权出让合同的规定。
以土地使用权设定抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
房地产抵押权(基本释义)
设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。首先，从可以作为抵押 房地产的范围看：《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。”即允许抵押的房地产主要分两大类：一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土 地使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。建设部的规章 《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定：1.权属有争议的房地产；2.用 于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.
2、依法登记原则。房地产设立抵押，虽是当事人双方意思自愿的行为。但行为的最终生效都受到我国法律规 范的制约。《城市房地产管理法》第六十一条对此作了明文规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政 府规定的部门办理抵押登记。”《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效。”第43条第二款规定： “当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”
担保物权1、先受偿效力 房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从 变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。 2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而 导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费 用。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的 内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履 行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围； ⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
西安市房地产抵押登记管理实施细则
市房地产抵押登记管理实施细则第一条为了加强房地产抵押管理，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国担保法》及建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条本市行政区域房地产抵押登记管理，适用本细则。
第三条本细则所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本细则所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本细则所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本细则所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本细则所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本细则所称房地产抵押登记，是指房地产设定抵押时，以依法定程序进行登记。
第四条房地产抵押实行登记制度，依法设定并登记的房地产抵押，受法律保护。
第五条市国土资源和房屋管理局是市房地产行政主管部门，负责本市行政区域的房地产抵押登记管理工作，并组织实施本细则。
县级市房地产行政管理部门负责本辖区的房地产抵押登记工作。
第六条下列房地产抵押，应当登记：（一）抵押人所有的房屋；（二）抵押人依法有权处分的国有房屋；（三）抵押人依法预购的商品房屋；（四）抵押人所有的符合房地产转让条件的在建工程；（五）抵押人依法有权处分的国有土地使用权；（六）法律、法规规定可以抵押的其他房地产。
第七条以房屋或者在建工程抵押的，其占用围的土地使用权同时抵押登记；以依法有权处分的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋同时抵押登记。
中华人民共和国城市房地产管理办法
中华人民共和国城市房地产管理办法第二条在中华人民共和国都市规划区国有土地（以下简称国有土地）范畴内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产治理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有上地有偿、有限期使用制度。
然而，国家在本法规定范畴内划拨国有土地使用权的除外。
第五条房地产权益人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权益人的合法权益受法律爱护，任何单位和个人不得侵犯。
第二章房地产开发用地第八条都市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。
第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、都市规划和年度建设用地打算。
第十条县级以上人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依照省级以上人民政府下达的操纵指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有打算、有步骤地进行。
出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地治理部门会同都市规划、建设、房产治理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地治理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第十二条土地使用权出让，能够采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅行、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，能够采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
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房地产抵押制度在市场经济条件下, 担保成为保障信用、促进交易的必要手段。
房地产以其现实性、稳定性、保值性、安全性等特性成为普遍采用的担保抵押物。
房地产抵押作为一种担保物权, 除具有一般抵押权所具有的特征如从属性、物权性、不可分性、特定性、物上代位性等外, 还有着自身的特征。
其一, 房地产抵押是要式行为, 须签订书面合同。
其二, 房地产抵押的标的是复合客体, 房地产抵押的标的, 既包括不动产, 又包括权利。
其三, 房地产抵押具有期限性, 以土地使用权作为抵押时, 必须在土地使用权法定的出让期限内抵押一房地产抵押。
一房地产抵押概述（一）概念以及种类282（二）抵押的范围282（三）房地产抵押权设定283（四）管理284(城市房地产管理法和城市房地产抵押管理办法三方面)二房地产开发和交易最常见的抵押建设用地使用权和在建工程抵押（一）建设用地使用权抵押（房地一致原则）286（二）在建工程抵押物权法180条规定：正在建造的建筑物可以用于抵押。
另外需将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
三相关的权利冲突房地产抵押中的权利冲突有很多，如：重复抵押及其权利冲突；房地产抵押权与租赁权的冲突；与建设工程价款优先权的冲突；与公权力之间的冲突；典权与抵押权的冲突等等。
下面主要看论述其与典权和租赁权冲突解决1 房地产抵押权与租赁权的关系房地产租赁权追求的是地产的使用价值, 同时转移房地产的占有,而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值, 并且不要求转移房地产的占有。
两种情况来分析:1. 1 房地产租赁权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况买卖不破租赁, 即使将租赁物让与第三人所有, 设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。
在我国担保法第48条中规定:抵押人就已出租的财产设定抵押权的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。
若抵押人未告知承租人及抵押权人的,也不影响两者的效力, 后设定的抵押权在实现时, 不应使租赁关系受影响, 因为基于租赁关系物权化的特征, 承租人亦具有对抗第三人的权利。
当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时, 租赁合同仍对新的产权人发生效力, 在租赁期满前, 新的产权人不能解除租赁合同, 不能随意变动租金, 即房地产租赁权设定在先时给予租赁权以对抗抵押权的效力。
1. 2 房地产抵押权设定在先,房地产租赁权设定在后的情况按照担保法的有关规定, 抵押人在设立抵押后仍可继续对抵押物进行使用和收益。
在不影响抵押物的价值, 不妨碍抵押权人权利的实现的情况下,抵押人允许出租抵押物。
因此,我国立法机关立法时应根据先物权优于后物权,物权优于债权的原则,注意维护房地产抵押权的效力,确立租赁权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提,赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利。
2 房地产抵押权与典权的关系所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益为目的的用益物权, 典权的目的在于房地产的使用价值,典权与抵押权也为相容之权, 可以并存于同一房地产之上。
然而,当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时,或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时, 势必会发生典权与抵押权的冲突。
需从两个方面来分析:2. 1 房地产抵押权设定在先, 房地产典权设定在后的情况在我国台湾地区,如果在已抵押的财产上设定典权,当抵押权实行时, 抵押物的拍卖因有典权的存在而无人应买或出价不足以清偿抵押所担保的债权,执行法院可以除去典权负担,重新估价拍卖。
拍卖的结果,如清偿债权有剩余, 典权人的典价对于登记在后的权利人,享有优先受偿权。
既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值,无须占有转移房地产,为充分有效利用房地产,我国立法应借鉴台湾这一成熟的做法。
2. 2 房地产典权设立在先, 房地产抵押权设立在后的情况典权设定后再设抵押权的,典权的效力优于抵押权,不受后设抵押权的影响。
因为对典权人以典权设定抵押权时, 是以典权为标的物,而不是以典物为标的物,拍卖时, 仅能拍卖典权。
不论是典权人还是出典人都可以在典物上再设定抵押。
如果在已经设定典权的财产上设立抵押,在抵押权实行时,抵押物的拍卖不影响典权的存在, 由拍定人承受典权负担,取得出典人的地位。
但指定人可以从出价中扣留典价,在将来以扣留的典价回赎典物,而抵押人未受清偿的债权由原来的债务人继续负担。
如果拍定人没有扣留典价, 则可以在将来回赎典物时,就此典价向原出典人求偿。
四房地产抵押的立法完善三、房地产抵押制度的完善（一）房地产抵押设定的立法完善1.土地使用权的某一部分能否设定抵押就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有独立的交易价值并可以进行登记，完全可以与整块土地分离而成为抵押的标的。
故笔者认为：如今由于大量农村人口涌入城市，出现了房屋无人居住宅基地荒芜的现象，而户主不想把宅基地出让，又想通过抵押来实现融资，但按我国法律规定宅基地使用权不得抵押。
为了更好的实现土地价值，满足融资的需要，是否可以在立法中做出这样的规定:在这种情况下，允许行使一定的抵押权，将其作为房地产抵押的一个标的物。
另外也可以借鉴香港地区的土地使用权出让和抵押制度，使我国的土地资源得到更好的利用。
2.房地产抵押权与土地使用权和土地所有权的冲突的立法完善德国学者认为：法律允许所有权人可以给与那些有造房意向的人一项权利，许可他们在自己的土地上建造房屋，但不使该房屋成为土地的重要成份。
这样所有权人还保留对土地的所有权，作为补偿他获得所谓的地上权租金，而建筑物的所有权人则是地上权人且他可以像处分土地所有权一样，出让建筑物或在其上设定负担。
这便产生了土地所有权与抵押权的冲突对于上述分析，笔者认为：基于我国的国情，可以借鉴国外相关立法设立地上权，但又不能违背我国宪法的规定即土地所有权不允许买卖。
（二）房地产抵押权登记制度的完善抵押制度作为交易中常用的担保方式，对促进交易，保障债权实现和债务履行，预防和减少不必要的交易风险，具有十分重要的作用。
房地产抵押是财产担保中最常用的方式。
根据法律规定，以房地产作抵押担保的，应当办理房地产抵押权登记。
抵押制度应适应市场经济的发展需要而不断发展，房地产抵押权登记制度也应适应房地产市场经济的发展需要和法治进程而不断完善。
四、总结在现代经济生活中，房地产抵押现象逐渐常见，如何通过立法完善房地产抵押的管理，减少房地产抵押行为中产生的纠纷，值得经济学者们继续关注。
房地产抵押<城市房地产管理法》房地产抵押，是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
1、可抵押的房地产。
依抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。
城市房地产管理法规定，以下两类房地产可以设定抵押权：(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。
该类抵押权客体比较宽泛，其所指的土地使用权，包括出让、划拨等各种国有土地使用权。
(2)以出让方式取得的国有土地使用权。
该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。
2、程序。
设定房地产抵押时，抵押人所持有的土地使用权证书、房屋所有权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。
因此，城市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
3、划拨土地上房地产的抵押。
以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押，但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。
这时由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权，故设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
4、新增地上物处置。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房〃屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
PPT一、房地产抵押的概念和法律特征(一)概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
(二)特征：1、房地产抵押法律关系比较复杂。
2、房地产抵押不转移抵押财产的占有。
3、房地产抵押属于要式法律行为。
二、房地产抵押权的标的：---《物权法》F180(1) 房屋和其他地上附着物。
(2) 依法享有处分权的国有土地使用权。
【注意】房地一体主义(3) 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
(4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物(5)预购商品房(6)在建工程不得设立抵押的房地产有以下几种：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权(法律允许的除外)；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；(4)所有权、使用权不明或有争议的房地产；(5)依法被查封、扣押、监管的房产；(6)依法不得抵押的其他房地产三、房地产抵押权担保的范围1、主债权2、利息3、违约金4、损害赔偿金5、实现抵押权的费用四、房地产抵押登记房地产抵押登记的具体程序如下：【抵押合同签订之日起30日内，去房管部门去登记】1、申请2、受理3、发证房地产抵押以登记为生效要件。
五、房地产抵押权的实现(一)房地产抵押权实现的条件不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形(二)房地产抵押权实现的方式协议折价（不能损害其他债权人的利益，1年内撤销权）、拍卖、变卖—优先受偿(三)房地产抵押权实现中的特殊要求1.租赁与抵押并存时如何处理？F190第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2.再抵押情形的债权实现？F199第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。