国有土地授权经营与划拨的差异分析
国企改革划拨土地使用权是否可以授权经营？
所谓⼟地使⽤权授权经营，是指国家将⼀定年期的⼟地使⽤权作价后，授权给特定企业进⾏经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资（⼊股）或租赁⽅式配置⼟地，这种⽅式有利于盘活企业⼟地资产，优化配置⼟地资源，但被授权企业必须接受授权部门的监督。
按照《国有企业改⾰划拨⼟地使⽤权管理暂⾏规定》的有关规定，只有经国务院批准设⽴的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司才能作为被授权企业。
国有⼟地使⽤权授权经营，由国务院⼟地⾏政主管部门审批，并发给国有⼟地使⽤权经营管理授权书。
被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（⼊股）或租赁等⽅式配置⼟地，企业应持⼟地使⽤权经营管理授权书和有关⽂件，按规定办理变更⼟地登记⼿续。
对省属企业需要采取⼟地使⽤权作价授权经营管理的，必须经国务院⼟地⾏政主管部门批准后，才能由省级⼈民政府⼟地⾏政主管部门决定。
从严格意义上讲，作价授权经营⽅式不是⼀种⼟地资产处置⽅式，实质是⼀种⼟地资产管理⽅式，但这种⽅式有利于解决国有企业改⾰中涉及的划拨⼟地使⽤权问题，对盘活企业⼟地资产，优化配置⼟地资源有积极的促进作⽤。
由于这种⽅式容易造成管理失控，可能对市场经济的建⽴和发展产⽣⼀定的副作⽤，因此《国有企业改⾰划拨⼟地使⽤权管理暂⾏规定》对其监控和管理作了特别规定。
国有企业改制资产处置的方式包括哪些？
国有企业改制资产处置的方式包括哪些？国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估,合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义,有利于盘活和显化土地资产,国有企业土地资产处置方式有:土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。
国有企业在我国一般规模都比较大。
在我们的现实生活中，经常可以看到国有企业进行改制。
国有企业进行改制之后，必然会带来一系列的问题。
比如说国有企业改制，资产应当如何处理。
很多人就想要知道国有企业改制资产处置的方式包括哪些?那么，接下来小编将为大家详细的介绍一下相关的知识。
▲一、国有企业改制资产处置的方式包括哪些?1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁;土地使用权作价出资(入股);土地使用权授权经营;土地使用权保留划拨方式。
2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制;或者被非国有企业兼并;对外租赁经营;企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。
土地使用权作价入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由省级以上人民政府土地行政主管部门批准。
保留划拨方式适用条件是：(1)城市基础设施和公益事业用地;(2)国家重点扶持的能源交通、水利项目用地;(3)不进行公司制改造的国有企业，土地用途不发生改变;(4)国有企业兼合国有企业或其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业;(5)国有企业改组成国有独资公司的。
保留划拨方式要由有批准权的政府土地行政主管部门的批准。
关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考
关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考作者：崔嵩来源：《沿海企业与科技》2009年第01期[摘要]为了增强国有企业的活力，根据建立现代企业制度的要求，需要对国有企业进行改制或改组。
在国有企业改革中，必然涉及到土地资产的处置问题。
能否逐步将国有土地使用权的无偿使用制向有偿使用制转轨，为国企发展创造良好的制度基础和条件，促进国企的健康发展；能否保障国有土地资产及收益在处置流转中不流失；能否在国有土地资产的处置中，因地制宜灵活选择适当的处置方式，尽可能降低处置成本。
这些都是我们关注的问题。
[关键词]国有企业改革；土地资产处置；处置方式；利弊；适用条件[作者简介]崔嵩，黄河水利职业技术学院财经系助教，在读研究生，河南开封，475001[中图分类号]F273.4[文献标识码]A[文章编号]1007-7723(2009)01-0007-0003一、国有企业改革中土地资产处置可供选择的方式国有企业原取得土地使用权的方式主要有出让和划拨两种。
因此，对于处于改革中的国有企业来说，原来以不同方式所获得的土地使用权，所采用的土地资产处置方式也不尽相同。
可供选择的处置方式有：(一)划拨土地使用权可采取的土地资产处置方式1出让。
此种方式是指国有企业原以划拨方式取得的国有土地使用权可以依法补办土地使用权出让手续，向政府缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。
2租赁。
国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
3作价入股。
国家以土地使用权作价入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
4保留行政划拨。
国有企业改革涉及的原划拨土地使用权，经批准可以采取保留划拨方式处置。
5授权经营。
国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
授权经营土地问题
福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知闽政[2002]33 号各市、县（区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校:省国土资源厅制定的《福建省国有企业改革土地资产处置意见》已经省人民政府研究同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。
福建省人民政府二OO二年七月五日福建省国有企业改革土地资产处置意见为进一步加快我省国有企业建立现代企业制度，盘活和显化国有企业土地资产，增强我省经济发展后劲，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组，增强国有企业竞争力，根据国家有关国有企业土地资产管理的规定，结合我省实际，现就国有企业改革中土地资产处置提出如下意见：、处置原则国有企业改革中土地资产处置应坚持以下原则：一是分类处置原则。
根据我省国有企业不同的行业、类型和改制的要求，采用不同的土地资产处置方式和管理政策，促进国有经济布局的战略性调整和国有企业的战略性改组。
二是分级管理原则。
依照国家所有、政府分级管理的要求，明晰产权关系，显化土地资产，明确土地权益，鼓励国有企业运用各种方式实现土地资产价值。
三是合理分配收益原则。
发挥土地资产效益，优化资产结构，帮助国有企业增资减债和职工安置。
四是规范管理原则。
按照《公司法》的要求，规范国有企业改革中土地资产管理，简化处置程序，降低国有企业改革的直接成本，加快国有企业的改制步伐。
、处置方式（一）国有企业（包括国有企业兼并国有企业、非国有企业，或国有企业合并或兼并中的一方属于濒临破产企业）原使用的划拨土地，改制后其土地用途符合法定划拨用地目录的，可继续以划拨方式使用。
（二）经省国资委批准实行国有资产授权经营的公司（国家控股公司、国有独资公司、集团公司，下同），其划拨土地使用权经重新评估作价后，采取授权经营方式处置。
（三）对自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中重要骨干企业所使用划拨土地，主要采用国家作价出资（入股）方式处置，其划拨土地使用权应以出让价格评估后，作为国家资本金，进入企业实收资本，也可采取出租或保留划拨方式进行处置。
浅析国有土地使用权授权经营概要
浅析国有土地使用权授权经营市国土资源局梁琰摘要：分析土地授权经营方式的沿革，土地使用权授权经营的概念、适用围和实质，土地使用权授权经营的适用性，以及土地使用权授权经营的注意事项。
提出了铁路企业改制将普遍使用土地授权经营方式。
关键词：企业改制土地授权经营1．国有土地使用权授权经营方式的延革1995年以前的土地管理法律法规及规性文件中，国有企业改革时涉及处置的划拨土地，主要有办理国有土地使用权作价出资（入股）、出让和租赁三种形式。
也就是说，改制企业的原划拨土地资产只有在办理出让或租赁或作价出资（入股）以后，土地使用权才能成为（或在有效时间视为）企业的法人财产，进行转让、出租和抵押。
为适应国有资产授权经营的要求和国有企业改制的多样性，1996年以后，国务院相继批准对以国有资产授权经营管理的中国石油和天然气集团公司等大型企业涉及的划拨土地使用权采取授权经营方式处置，第一次明确了国有资产授权经营方式。
1998年2月，原土地管理局〔1998〕第8号令即《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，确立了国有企业改制涉及的划拨土地使用权，可以采取授权经营方式进行处置。
1999年11月，国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》(国土资发〔1999〕433号)和《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)对国有土地资产授权经营方式作了进一步的规，进一步明确了在国有企业改制过程中所涉及的划拨土地使用权处置方式，主要有出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营和保留划拨五种方式。
同时国有土地授权经营方式作为处置土地资产的重要方式，在授权投资机构部普遍采用。
2、国有土地使用权授权经营的概念、适用围和实质2.1原土地管理局〔1998〕第8号文令指出，国有土地授权经营是指“根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的控股公司、作为授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理”。
对国有划拨土地作为企业资产的思考
对国有划拨土地作为企业资产的思考摘要：划拨土地是历史遗留问题，就其账务处理的变更和不确定性，以及相关法律法规和文件中对划拨土地的限制，是否应该将划拨土地作为企业资产？本文从正反面分析了将划拨土地作为资产的不当之处，认为不应将其作为企业资产。
关键字：划拨土地；资产；不当之处中图分类号：f301 文献标识码：a 文章编号：1673-8500（2013）01-0045-01划拨土地始于计划经济时期，城镇国有土地都是通过划拨的形式向企业提供。
土地使用权经历了对土地严格禁止交易到严格限制交易直至有条件的进行交易的过程。
国家土地管理局[1996]国土函字第5号《对关于现代企业制度试点中土地资产处置有关问题的请示的答复》指出，划拨土地不属于企业财产或国家授权经营管理的财产。
1998年2月17日，国有土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，确立了对国有企业划拨土地使用权依法逐步实行有偿使用的制度，但仍未完全明确该土地使用权和企业法人财产权的关系。
根据这一制度，政府通过出让方式（拍卖、招标或协议方式）向企业供应国有土地使用权。
这一制度同时规定，划拨土地使用权不得进入市场交易（包括转让、出租、抵押等）。
只有用地单位向国家补交了土地出让金、履行了土地出让手续后方能进入市场。
但在改革开放初期，为了鼓励房地产开发，加快城市建设，政府将大批城镇土地划拨给房地产开发公司（主要具有较深政府背景的国有企业），划拨土地使用权给这些公司带来了丰厚的土地储备。
部分企业拥有大量的划拨土地使用权，对于这一部分土地使用权能否确认为资产，就存在较大的争议。
一、企业取得划拨土地的账务处理问题有关文件规定，采用作价出资（入股）的方式划拨土地的，只按政府收取的土地出让金额计作国有资本金或股本金。
1994年财政部组织了一次国有企业清产核资，国有企业的无偿划拨土地按评估价的50%确认固定资产入账，借记“固定资产—土地”，贷记“实收资本”或“股本”，对该固定资产不计提折旧。
国有企业划拨土地授权经营模式分析
国有企业划拨土地授权经营模式分析一、国有土地使用权授权经营的特点1.基本概念。
从法理和政策上看，国有土地使用权授权经营的概念始终比较模糊，缺乏严谨的界定。
根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和国土资源部《关于加强土地资源管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中的相关界定，可以认为国有土地使用权授权经营方式是指国家将国有划拨土地使用权授权给有改制前母体企业（以下简称“集团公司”）经营，集团公司取得土地使用权后根据重组对净资产、收益综合考虑，采用以下三种方式之一进行配置：一种是作价出资（入股），二是租赁；三是“部分作价入股、部分租赁”。
2.适应范围。
授权经营具有严格的主体范围限制条件，一是只有经国务院或省级人民政府批准的国有授权投资机构，其改制涉及其（或其全资公司）使用的划拨土地使用权，可申请采用该方式；二是根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中的规定，“对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业,根据企业改革和发展的需要,主要采取授权经营和国家作价出资(入股)方式配置土地。
”3.非货币交易。
与土地出让、租赁等方式相比,国有土地授权经营具有非货币交易的特点。
从支付对价的形式上看，与出让或出租方式中必须缴纳出让金或租金相比,集团公司实质上是在没有缴纳数额较大的地价款的条件下取得了可相对自由处置的土地使用权，因此集团公司在改制重组过程中的现金压力大大减轻。
二、土地授权经营目前存在的问题随着土地管理制度的不断完善，原先采用授权经营方式处置土地资产的企业在实践中已经产生了一系列问题，制约着国有企业土地资产管理关系的理顺和授权经营土地资产的合理利用和再处置。
1.产权不完整，流转受限制。
1999年《国土资源部关于加强土地资源管理促进国有企业改革和发展的若干意见》第3条中规定，“以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。
浅谈国企改制上市划拨土地授权经营处置方式
浅谈 国企改制上 市划拨 土地授权 经营处置 方式
刘 义 清 卢 勇 滨 广 东 省 广 业 资 产 经 营 有 限 公 司 ５ １ ０ ０ ３ ０
摘要 ： 划拨土 地授权 经 营就是针对 国企土 地进 行改制 的有 效方 法之 一 ， 不仅 可 节省 大量现 金支 出， 解 决 企业改制 上
完善 财 务 处 人 应 充 分 利 用营 改 增 税 改 制 度 ， 挖掘新的客户资源， 增 加 客 业 税 负 。企 业应 通 过 营改 增 制度 加 强 纳税 筹 划 ， 理 程序 ， 并 针对 营 改 增政 策 ， 制 定相 关 的 管理 措施 ， 进 一 步提 户 资源 。
２ 、通 过 营 改增 税 改 制 度 扩展 客 户 资 源 。 应对 营 改 增 税 高企业财务管理水平。固 改 制 度 进 行研 究 ， 并 利 用 该 政 策 中 的 特 殊 条 款 增 加 客 户 资 源 。 营 改增 政策 中规 定 ， 在试点行业 中， 凡是获得商务部 、 参 考 文 献 ［ １ 】 崔英 ． 增 值税 转 型 及 对 企业 税 负的影 响 探 讨 【 Ｊ 】 ． 品 银 监 会 、 中国人 民银行 批 准 经营 融 资 租赁 业 务 的纳 税 主 体 ，
１ 、出 让 。 现有 使 用 划 拨 土地 使 用 权 的企 业 通 过 补 办 出
为 国家授 权 投资 机构 的 国有独 资 公司 和集 团公 司 经营 管理 。 被 授权 的 国 家控 股 公 司 ， 作 为 国 家授 权 投 资机 构 的 国有 独 资 公 司和 集 团公 司 ， 可 以 向其 直 属企 业 、控 股 企 业 、参 股 企 业
国有企业划拨土地授权经营模式分析.docx
一、国有土地使用权受权经营的特色1 基本观点。
从法理和政策上看，国有土地使用权受权经营的观点一直比较模糊，缺少谨慎的界定。
依据《国有公司改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和领土资源部《对于增强土地资源管理促使国有公司改革和发展的若干建议》中的有关界定，能够以为国有土地使用权受权经营方式是指国家将国有划拨土地使用权受权给有改制前母体公司以下简称公司公司经营，公司公司获得土地使用权后依据重组对净财产、利润综合考虑，采纳以下三种方式之一进行配置一种是作价出资入股，二是租借；三是部分作价入股、部分租借。
2适应范围。
受权经营拥有严格的主体范围限制条件，一是只有经国务院或省级人民政府同意的国有受权投资机构，其改制波及其或其全资公司使用的划拨土地使用权，可申请采纳该方式；二是依据《对于增强土地财产管理促使国有公司改革和发展的若干建议》中的规定，对于自然垄断的行业、供给重要公共产品和服务的行业, 以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干公司, 依据公司改革和发展的需要, 主要采纳受权经营和国家作价出资入股方式配置土地。
3非钱币交易。
与土地出让、租借等方式对比, 国有土地受权经营拥有非钱币交易的特色。
从支付对价的形式上看，与出让或出租方式中一定缴纳出让金或租金对比 , 公司公司本质上是在没有缴纳数额较大的地价款的条件下获得了可相对自由处理的土地使用权，所以公司公司在改制重组过程中的现金压力大大减少。
二、土地受权经营当前存在的问题跟着土地管理制度的不停完美，原来采纳受权经营方式处理土地财产的公司在实践中已经产生了一系列问题，限制着国有公司土地财产管理关系的理顺和受权经营土地财产的合理利用和再处理。
1产权不完好，流转受限制。
1999 年《领土资源部对于增强土地资源管理促使国有公司改革和发展的若干建议》第 3 条中规定，以受权经营方式处理的，土地使用权在使用年限内可依法作价出资入股、租借，或在公司公司直属公司、控股公司、参股公司之间转让，但改变用途或向公司外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门同意，并补缴土地出让金。
国有土地授权经营与划拨的差异分析
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原 国家 土 地管 理 局 《 划 拨 土 地 使 用 权 管 理暂 行 办法 》 第 二 条 戈 J拨 土 地 使 用 权 是 指 土 地 使 用 者 通 过除 出 让 土 地 使 用 权 以 外 的 其 他 各 种 方 式 依 法 取 得 的 国有 土 地 使 用 权 《 城市 房 地 产 管 理 法 》 第
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用地 ;
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律
行政法规规定 的其 他 用 地 从上述规定 来 看 在 制 度设 计 上 我 国将 划 拨 土 地 使 用 权 定 位 在公益 事业 和 国家 重点工程 建 铁路投 融 资体制加快推 进
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规定
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权单位 以 授 权经 营 方 式 取 得 土 地 使 用 权 后 政府 以 评 估确 认地价 的一 定 比 例 计 人受 权单位 的 资产 帐 换言之 政府在受 权单位 的资产 中 增 加 了 相应 的 国 家资 本 金 这 与 企 业 必须缴 纳 出让 金 或 租 金 的方 式 相
试论国企改制中的“国有土地授权经营”
咨询 ，０ ６ （ ） ２０ ，３ ．
［］ ３ 刘 莉． 国有土地使用权 出让 制度 与实践研究［ ］． Ｄ 中国地 质大
学 ，０ ７ ２０．
转让 ； ４ 授权 的企 业 必 须 对 授 权 经 营后 的 土 地 资 ．被
一
［ 责任 编辑 ： 春辉 ］ 李
６～
择 适 宜 的方式 在集 团 系统 内部 重 新 配 置 土 地 ， 引 吸 合 资 企业 、 股企 业 的形成 。 控
家资本金 ， 体现了国家的投资行为。
二、 国有土地授权经 营政 策的理解与分析
１ ．采用 国有 土地 使 用权 经 营 方 式 可 以 不 必 支
４ 以作价出资（ ． 人股 ） 方式处置土地时 ， 其作价
［］ １ 刘伯恩． 市土地 集约利 用 的途径 与措 施［ ］ 国土 资源 ， ０ ， 城 Ｊ． ２ ３ ０
（） ２．
得时不必支付任何费用（ 如出让金 、 租金、 股息等） 。 ２ 授权 经 营 的土地 资 产须 经 评 估 ， 估 结 果 ．被 评
和授 权 经营 方式 需 报 经 国 土 资 源部 审批 ， 政 府应 按 收 取 的土地 出让 金 额计 作 国家 资本金 或 股本 金注 入
浅析国有土地授权经营在企业的适用性
案例启示与经验总结
CHAPTER
05
结论与展望
研究结论
进一步深化对国有土地授权经营在企业的适用性研究，分析其在不同行业、地区及企业类型下的具体应用和效果。
鼓励企业加强与政府沟通与合作，制定科学合理的土地利用规划和产业布局，实现资源优化配置和经济效益最大化。
关注企业社会责任的履行，引导企业在国有土地授权经营中注重生态保护、安全生产和员工福利等社会责任，推动可持续发展。
国有土地授权经营的历史背景
国有土地授权经营的法律框架包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。
这些法律法规对国有土地授权经营的范围、程序、权利义务等方面进行了明确规定，为实施国有土地授权经营提供了法律依据。
国有土地授权经营的法律框架
CHAPTER
02
国有土地授权经营的优势
实践案例介绍
启示国有土地授权经营是一种有效的土地管理方式，能够提高土地利用效率、降低房价。各地应根据实际情况建立适合的土地储备机制，并采取公开、透明的招拍挂方式进行土地出让。经验总结建立土地储备机制是实现国有土地授权经营的前提条件。公开、透明的招拍挂方式能够保证土地使用的公平性和有效性。加强与区县的合作是实现土地储备的关键因素之一。
降低财务风险
降低企业运营风险
CHAPTER
03
国有土地授权经营在企业的适用性分析
适用范围及条件
国有土地授权经营适用于各类企业，特别是国有企业和国有控股企业。这些企业通常拥有较为丰富的土地资源，且具备开展多元化经营的条件。
适用范围
企业需具备健全的法人资格、稳定的经营收益和良好的信用记录。同时，企业应具备充分的市场竞争力和技术实力，能够高效地利用土地资源并实现可持续发展。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
北京市国有企业土地资产处置(以出让、租赁、授权经营、作价入股
北京市国有企业土地资产处置（以出让、租赁、授权经营、作价入股审批责任单位：北京市国土资源局土地出让处审批项目依据：1．《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月17日原国家土地管理局令第八号）；2．《北京市人民政府办公厅转发市房地局关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理若干意见的通知》（1998年12月23日北京市人民政府办公厅文件，京政办发[1998]71号）；3．《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见>的通知》（1999年11月25日国土资源部文件，国土资发[1999]433号）；4．《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（1995年1月原国家土地管理局、国家体改委文件）。
5．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（2001年国土资源部44号文件，国土资发[2001]44号）；6．《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》（2001年国土资源部办公厅42号文件，国土资厅发[2001]42号）。
审批收费标准及依据：本审批项目不收费审批时限：12个工作日（地价评审的40个工作日不计算在内）审批步骤：一、受理条件：申请人需要提交如下材料：1．国有企业土地资产处置方案审核的申请,内容要求写明拟采取的处置土地资产的方式，提出申请企业资产处置方案审核的请求。
（《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》）2．国有企业地价评估报告备案表，到土地出让处领取统一表格填写。
（《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》）3．企业改制前的土地权属来源证明文件，国有土地使用证、房屋所有权证、建设用地批准书等。
（《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》）4．企业拟订的土地使用权处置方案。
国有企业改革划拨土地处置若干问题的探讨
据《 中华人 民共和国土地 管理 法实施 条例 》，土地使用
权有偿使用的方式有三种 即 ：国有土地 使用权出让 、国 有 土地租 赁 、国有土地 使用 权作价 出资 或者入 股 。 因
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地 出 让 金 ，从 而 给 此 时 的 土 地 转 让 方 带 来 经 济 上 的 损 失。
批 准设 立的国家控股公司 、作为国家授权投资机构 的国
有独资公司和集 团公司经营管理。此后 ，国土资源部在
《 关于加强 土地 资产 管理促进 国有企业改革和发展的若
干意见 》对授权经 营类型的土地的权益进一步进行 了明 确 ：以授权 经营方式 处置的 ，土地使用权在使用年期 内 可依 法作价 出资 （ 人股 ）、租 赁 ，或在集团公司直属企 业 、控 股 企 业 、参 股 企 业 之 间 转让 ，但 改 变 用途 或 向 集 团公 司以外 的单位或个人转让 时 ，应报 经土地行政主管
部 门批 准 ， 并补 缴 土 地 出让 金 。但 是 ，在 实 际 应 用 此 项 政 策过 程 当 中 出现 了 以下 几 个 问题 。 １ 、授 权 经 营 的 土 地 是 否 属 于有 偿 使 用 的 问题 。 根
政 主管部 门批 准明正言顺地转入到该家企业 ，然后原授
权经 营土地使 用者再将土地等折威股权连同其他股权一 起转让 ，从而达到 了转让授权经营土地的 目的。这样就
２ 、授权 经营土地 使用权转让 问题。根据 《 关于加
强土地资产管理促进国有企业改革和发展 的若干意见 》 授权 经营土地使用权在使用年期 内可依法在集 团公 司直 属企 业 、 控股 企 业 、参 股 企 业 之 间 转 让 。实 际上 是 给 予 了授权经 营土地使用者转让土地使用权 的权利。如 ，授 权经 营土地使 用者为了向集 团外转让授权经营土地 ，可 以给 先参股 某家企 业 ，土地使用权就可 以不经过土地行
我国国有土地使用权流转方式的缺陷及完善的对策
让 。土地 流转 方式 根 据 市 场参 与 度 的不 同可 分 为 ：
拍卖 、 挂牌 、 招标 、 协 议 和划 拨 。拍 卖 出让 国有 土地
使 用权是 指市 、 县人 民政 府 土地 行 政 主 管 部 门 发布 拍 卖公告 ， 由竞 买 人 在 指 定 时 问 、 地 点 进 行 公 开 竞 价， 根据 出价结 果 确 定 土地 使 用 者 的行 为 。拍 卖 中
有 土地 使用 权投标 ， 根 据投 标 结 果 确定 土 地 使 用 者
的行 为。公 开招标 的投 标单位 不 能少 于三家 。在公
根据《 中华人 民共和国土地 管理法》 第 ２条规 定， 我 国 的国有 土地 使用 制 度 包 括无 偿 使 用 和有 偿 使用两种。无偿使用即通过行政划拨的方式取得土 地使用权。有偿使用方式有五种， 即国有土地使用 权出让 ； 国有土地使用权作 价出资 、 人股 ； 国有土地 租赁 ； 土地使用权授权经营 ； 收缴土地使用费 、 场地 使用费等。其 中最主要的方式是国有土地使用权 出
国有 土 地 流 转 方 式 更 加 公 平 合理 。
关键词 ： 国有土地使 用权 ； 流转方式 ； 缺 陷； 完善 对策 中图分类号 ： Ｄ ９ ２ ２ ． ３ ３ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ９—３ ９ ０ ７ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ９—１ １ ８ ２— ０ ６
遵循的原则是 “ 价高者得 ” 。最终 的成交价格 必须 高 于拍卖 方所 制定 的底 价 。拍 卖 的优 点 在于市 场透
明， 交 易迅速 ， 人 为因素 干扰少 。挂 牌 出让 国有 土地 使 用权是 指市 、 县 人 民政 府 土 地行 政 主管 部 门 发布 挂 牌公 告 ， 按 公告 规定 的期 限 将 出让 土 地 的交 易条 件 在指定 的场所挂 牌 公 布 ， 接 受竟 买 人 的报价 申请 并 更新 挂牌 价格 ， 根据 挂 牌 期 限截 止 时 的出 价 结果 确 定土 地使 用者 的行 为 。挂 牌遵 循 的原则 也 是 “ 价 高者得 ” 。挂 牌交 易 的期 限 不得 少 于 十个 工 使用出让金的行为。
国有土地使用权作价出资与授权经营的区别
国有土地使用权作价出资与授权经营的区别依据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局8号令），“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
”从法律关系上看，企业在国企改制中通过作价出资（入股）方式取得土地使用权，是以相应价值的股权为代价的，它应当是企业的完整的法人财产，与划拨方式取得的土地有着明显的不同。
原国家土地管理局1997年5月31日发布的《对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复》规定，对于原划拨土地使用权采取国家入股的，股份制企业对入股的土地享有出让土地使用权同样的权利。
由此可以看出，作价出资（入股）土地使用权具有有偿性，类似于出让土地使用权，可参照出让国有土地使用权办理变更登记。
另外，根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，授权经营土地使用权是以划拨土地使用权的价值作为评估价值授权给经国务院批准设立的国家控股公司、国有独资公司、集团公司，即只有国家作为股东才能取得。
而作价出资（入股）土地使用权可以是国有企业，也可以是私营企业和外资企业，甚至可以是个人，由此看出，授权经营土地使用权性质类似于划拨土地使用权。
而对于划拨土地使用权，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第四十五条规定，其依法转让应当经当地行政主管部门批准，签订出让合同，补缴土地使用权出让金。
其次，《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号文件）指出：“进一步明确国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的权益。
土地常识：国有土地转让的七种基本方式
土地常识：国有土地转让的七种基本方式《房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规确立了我国的国有土地分配和转让制度的基本法律框架，也是我们对国有土地分配和转让方式进行分析的基本法律依据。
归纳起来，我国国有土地分配和转让的基本方式有以下7种：（1）作价出资（入股）。
是国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企业。
（2）授权经营。
国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
（3）转让。
是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
据国土资源部统计，1993年至2000年，全国共转让土地1096271宗，面积242934公顷；2000年土地转让宗数比1993年增加415591宗，年均增加59370宗，土地转让面积增加41349公顷，年均增加5907公顷。
（4）出租。
是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。
据国土资源部统计，1993年至2000年，全国共出租土地1397319宗，面积147861公顷；2000年土地出租宗数比1993年增加254948宗，年均增加36421宗数，出租面积增加26366公顷，年均增加3767公顷。
（5）划拨。
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
据国土资源部统计，1993年至2000年，全国共划拨土地1702157宗，面积708962.99公顷；2000年划拨土地宗数比1993年减少6406宗，年均减少915宗，面积减少9181公顷，年均减少1312公顷。
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国有土地授权经营与划拨的差异分析
作者：赵鑫华
来源：《经营管理者·上旬刊》2016年第11期
摘要：2013年3月10日，根据国务院机构改革和职能转变方案，我国实行铁路政企分开，原铁道部撤销，同年8月9日，国务院发布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号），要求加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发。
对原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。
授权经营概念的提出，给铁路用地管理带来了新的变化，作者从使用权人、使用期限、资产价值量和使用灵活性四个方面，对两者的主要差异进行了分析阐述。
关键词：土地使用权划拨授权经营
2013年8月9日，国务院发布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号），文件指出“中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用”。
文件的出台引起社会各界的广泛关注，中国铁路总公司随即在全路范围内开展了铁路用地资产清查及授权经营工作。
经过历时两年的大力推进，目前全路铁路用地授权经营地方初审工作已完成，已上报国土资源部待批。
铁路用地由原来的生产经营性划拨土地过渡为授权经营方式配置，这将对铁路用地管理产生革命性变化，文章将从以下方面阐述授权经营与划拨存在的主要差异：
一、使用权人有所不同
原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
《城市房地产管理法》第23条明确只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
从上述规定来看，在制度设计上，我国将划拨土地使用权定位在公益事业和国家重点工程建设上。
土地使用权人可以为机关、军队、企事业单位及个人。
原国家土地管理局发布《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年8号令），第一次明确提出国有企业改制涉及的划拨土地使用权，可以采取国家授权经营方式进行处置。
文中指出“国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，可以采取授权经营方式处置改制时的土地资产”；国土资源部下发《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[2000]433号）文件中“自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，可以采取授权经营方式处置土地资产”。
也就是说，办理授权
经营的土地使用权人必须是企业，而且还需至少具备两个条件，才能采取授权经营方式处置其改制涉及的土地资产：一是企业的产业性质，即企业属于国家产业政策中需要加强的领域，如军工、能源、基础设施等；二是企业属于国家确定作为国家授权投资的机构，其全部资产都是国家投入的，是全资的国有企业或国家控股公司。
符合这两个条件的企业，在改制时所涉及的划拨土地使用权，政府才能够以国家授权经营的方式处置。
二、使用期限有所不同
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地无使用期限限制，可永久使用。
国有土地使用权授权经营，是政府为体现一定时期国家产业政策的需要，将取得国家授权投资机构资格的企业集团（简称授权单位）改制所涉及的划拨土地使用权，在一定年期内授权其经营，企业集团可将其取得的授权经营土地使用权在其系统全资企业、控股企业和参股企业进行作价出资（入股）或出租的土地资产配置政策。
授权经营有使用年期的限制。
三、资产价值量有所变化
划拨土地因土地使用权人在取得土地时仅缴纳了补偿、安置等费用，因此划拨用地体现的资产价值量较低，《土地法》第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
一般情况下，以政府公布的划拨土地基准地价作为补偿标准。
国有土地授权经营中受权单位以授权经营方式取得土地使用权后，政府以评估确认地价的一定比例，计入受权单位的资产帐，换言之，政府在受权单位的资产中增加了相应的国家资本金。
这与企业必须缴纳出让金或租金的方式相比，授权单位实质上是在没有缴纳数额较大的地价款的条件下，取得了可以自主处置的土地使用权。
如果把土地使用权授权经营方式视同一种交易行为，则是政府让渡土地使用权，企业资产帐上增加国家资本金并承担保值增值责任的一种行为，授权经营方式具有非货币交易的特点，却在资产价值量上产生了明显变化。
四、使用灵活性有所变化
以划拨方式取得的国有土地使用权，一般是无偿的或者是缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的，相对国家来说也是无偿的。
因此划拨土地使用权在转让、出租、抵押时受到严格的条件限制。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，其划拨土地使用权和
地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）必须有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
由此可见，任何单位和个人不得将划拨国有土地使用权随意转让、出租、抵押，只有在依法报批并补缴土地出让金的情况下，划拨国有土地使用权才允许转让、出租、抵押，使用的灵活性收到较大限制。
而授权经营土地使用权则具有占有、使用、部分收益和部分处置的权能。
8号令规定，授权单位取得的授权经营土地使用权，“可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地。
433号文进一步明确了授权经营土地使用权的权能，即以授权经营方式处置的土地使用权，在使用年期内可以在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应经政府批准并补缴土地出让金划拨土地使用权以国家授权经营方式处置后，土地资产已视同授权单位的法人财产，授权单位具有占有权、使用权和收益权，同时也拥有部分处置权。
这种处置权的部分性主要表现在：授权单位取得的授权经营土地使用权，只允许在其系统内部和与其有控、参股关系的企业之间转让，如果向与授权单位没有关系的单位转让，则会受到限制，也就是说，授权单位对这种性质的土地使用权不能完全自主配置，但与划拨用地相比较，具有较大的灵活性。
铁路用地一直被认为是长期沉睡的铁路资产，盘活铁路土地资产，是推进铁路投融资体制改革的关键一步。
正确理解授权经营的实质，挖掘铁路用地潜力，提升铁路用地资产价值，为实现铁路更好更快发展发挥应有作用。