房地产基础知识

• 私 房：
也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或者家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅房通过住宅消费市场出 搜给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住 宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。
知识点四：住宅的类型
• 集资房：
是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个 人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全 额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所 建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额的，拥有全部产权； 个人部分出资的，拥有部分产权。
自有流动资金100万元以上，具体标准由省自治区、直 辖市建设行政主管部门制定。
知识点三：与房地产开发相关企业
• 承建商：
即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意， 建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开 发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。 • 承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质 量的直接保证，目前，国家对施工企业分为四个等级。其 中一级企业为最高，其实力最强、设备好、信誉好、产品 优良率高。 • 此外国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评 定，以及施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力， “优良”率是很高的。所哟购房者对承建公司进行考察最 简单的方法就是开叉他的资质信誉、已建知名工程项目的 多少以及在建项目的质量如何。
知识点三：与房地产开发相关企业
监理公司
对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业， 其职能是对工程建设进行监督以确保工程质量。 工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，幵 按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。
知识点四：住宅的类型
• 商品房：是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市
知识点四：住宅的类型
• 公 房：
也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及企业、事业单位投 资兴建、销售的住宅，在主宰为出售之前，住宅的产权（拥有权、占 有权、处分权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售 公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅， 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住
知识点四：住宅的类型
• TOWNHOUSE：
通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的低层住 宅并联组成，每幢面积约在150-200平方米左右，有自己的院落， 但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或者车库，离城不 太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源 于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。
场出售的房屋，包括住宅、商用房以及其他建筑物。 • 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等等， 建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优 惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房...... （） • 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 （1）内销商品房：是指房地产开发企业通过实行将土地使用 权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在 境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和太晚）出 售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 （2）外销商品：是指房地产开发企业安置政府外资工作主管 部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部 门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、 商业用房及其他建筑物。
• 土地使用权： 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地礼仪 的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开 发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以 下几种方式： （1）土地使用权的出让：是指国家以协议、招标、拍卖的方式 将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）土地使用权的转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠 与和继承的方式将土地使用权转移的行为。 （3）土地使用权的划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使 用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用 权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定不叫出让金后 方可进行转让、出租和抵押。
（1）居住使用70年 （2）工业用地50年 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 （4）商业、旅游、娱乐用地40年 （5）综合用地或者其他用地50年
知识点二：土地及土地使用年限
• 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地 出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在 土地出让合同中有明确约定）。 • 必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转 让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定： “以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地 使用权的使用年限为减去原土地使用这已经使用年限后的 剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证 时，其实际土地使用年限短于国家规定的土地使用年限。 • 另外，有些购房者 会关心土地使用年限到期后是不是房屋 就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限 到期后，只要乡政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。
• 房地产：
也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附 着在土地上的人工筑物和建筑物及其附带的各种权益 （所有权、管理权、转让权）。
知识点一：房地产基础概念
• 房地产业：
是以土地和建筑物为经营对象，总是房地产 开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务 的集多种经济活动为一体的综合性产业。
• 房地产开发：
知识点三：与房地产开发相关企业
资质三级企业
1. 自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。 2. 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济 类的专业管理人员不得少于10人，其中有中级以上职称的 管理人员不得少于5人。 3. 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业 中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业中级以上职 称，配有初级以上职称的专业统计人员。 4. 具有2年以上从事房地产开发经历。 5. 累计竣工5万平米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相 当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%。
知识点二：土地及土地使用年限
• 土地使用年限：
首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的， 也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人 所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用 的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得 土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权 出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：
业按资质条件分为五个等级。
知识点三：与房地产开发相关企业
资质一级企业
1. 自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。 2. 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济 类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的 管理人员不得少于20人。 3. 设有高级工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以 上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 4. 具有5年以上从事房地产开发经历。 5. 近3年累计竣工30万平米以上的房屋建筑面积，或与此相当 的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%， 优良率20%以上。
知识点三：与房地产开发相关企业
资质二级企业
1. 自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。 2. 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济 类的专业管理人员不得少于20人，其中有中级以上职称的 管理人员不得少于10人。 3. 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业 中级以上职称。 4. 具有3年以上从事房地产开发经历。 5. 近3年累计竣工15万平米以上的房屋建筑面积，或与此相当 的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%， 优良率10%以上。
知识点四：住宅的类型
• 经济适用房： 是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。 它是带有社会保证性质的商品住宅，具有经济性和适用 性的特点： 经济性：是指住宅价格相对于市场价格而言是始终 的能够适应中低收入家庭的承受能力； 适用性：是指在住房设计及其建筑标准上强调住房 的实用效果，而不是降低建筑标准 经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房 必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。
房地产基础知识培训
知识点一：房地产基础概念
• 房产：
是指房屋的经济形态，又称做房产和地产，在法律 上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间 可以进行出租出售或作其他用途的房屋。
• 地产：
是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作 或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有 无权属关系；地产在法律上有着明确的权属关系，而土 地则没有明确的权属关系。
土地所有权，是指国家或者集体经济组织对国家土地 和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分权能。 土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是 土地使用权，而不是土地所有权。同样，消费者购权，只拥 有使用权。
知识点二：土地及土地使用年限
知识点二：土地及土地使用年限
• 土地开发：
是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）
• 生地：
是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
• 熟地：
是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用 条件的土地 • 三通一平： 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平 整工作 • 七通一平： 是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通， 土地平整。
是指房地产开发企业在依法取得土地使用权 的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房 屋建筑的活动。
知识点二：土地及土地使用年限
• 土地所有制：