王小广 2014年房地产是否会进入“拐点”
智库观点 王小广
智库观点（8）研究员：罗华庚报告日期：2011.12.16“内生性紧缩财政”金融机制影响下的房地产行业变局CIHAF2011论坛—王小广观点演讲者：王小广。
1995年获中国社科院经济学博士学位，同年就职于国家计委经济研究所，现为国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任，研究员。
研究领域：宏观经济形势分析和经济发展战略。
摘要：房地产牛市即将结束，面临着大周期性的调整。
房地产金融面临内生性紧缩机制。
而真正影响房价上涨的因素包括：货币供应、税收政策和投资需求。
房地产调整取决于货币，而不是货币政策。
金融环境包括政府和市场两部分，政府方面可能微调，不会进一步加大打击房地产的力度，但是市场因为可贷资金不足、期限错配、外汇占款减少，所以会进一步紧缩对房地产的投资。
通过市场周期和市场预期变化，判断2012年出现牛熊转换的长期拐点。
希望房地产商做好长期应对困难局面的准备。
编者注：2011年是房地产业困难的一年，为了推动政府决策者、房地产业界、学术界共同就中国房地产金融发展模式和路径进行深入交流，凝聚共识，同时为房地产金融发展提供案例展示平台，切实寻找推动房地产和金融行业可持续发展转型的解决方案，中国房地产报、中国住交会组委会、中国国际商会、华盛莱蒙投资基金共同主办了2011年CIHAF论坛。
论坛的主题是“资本机遇与创新图景”，采取“主题论坛+案例分享”的形式，邀请政府决策者、房地产业界、学术界的权威人士与意见领袖进行对话，探讨如何以一种全新的战略和逻辑应对房地产的行业变局，以及如何建构与之匹配的金融创新能力。
寻找地产变局下的资本责任与创新智慧的解决之道。
录音整理：我非常高兴参加这么一个很重要的会议，而且是有一个13年的历史的住交会。
大家都知道，中国房地产的牛市、房地产的繁荣走了13年，08年走了一个小小的波折，但是这次是不是一次波折？我认为是的。
房地产走了13年后的今天，我认为正在酝酿一个大的调整，这是我今天想说的，它的原因我更倾向于来自于金融市场的力量，而不是政策的力量。
王小广：放弃房地产支柱业地位
王小广：放弃房地产支柱业地位
佚名
【期刊名称】《东南置业》
【年(卷),期】2007(000)005
【摘要】东方早报4月27日报道，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。
【总页数】1页(P14)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.国民经济支柱产业的特征及选择——兼论对房地产支柱地位之质疑 [J], 颜节礼
2.王小广：房地产是造成中国经济偏热的根源 [J],
3.房地产业在上海经济发展中的支柱地位研究——房地产业增加值统计数据剖析及思 [J], 赵传葆;胡彬;等
4.王小广：房地产是造成中国经济偏热的根源 [J], 无
5.基于DEA模型房地产业支柱地位转变可行性研究 [J], 徐康; 李锦生
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王小广有感房价泡沫
王小广：加强对房地产业宏观调控抑制泡沫化 2005年03月09日 11:47 《中国金融》当前房地产市场存在严重的泡沫笔者仍然坚持2002年底对“中国房地产已经出现泡沫”的判断。
从我们当时给出的五个判断房地产是否有泡沫的标准看，目前泡沫有强化趋势。
笔者把房地产此轮繁荣分为两个时期(大致划分)：前期即从1998年房改开始到2002年上半年为合理的爆发增长期，动力来自住房体制改革和银行鼓励消费信贷的政策；后期也就是从2002年中期到现在，房地产在合理快速增长基础上出现了相当明显的“泡沫化”趋势，这也是当前中国经济增长面临的最主要的不稳定和不健康因素。
一方面，持续的房地产投资和消费的过度增长拉动了相关产品(如钢材、建材)投资和产出的过度扩张，使能源、资源瓶颈约束强化，另一方面，房地产持续过快增长潜伏着巨大的金融风险。
笔者认为，中国房地产业正处在“泡沫化”的自我强化过程中，在相当程度上像美国1998～1999年前后高科技繁荣时的情景。
而房地产泡沫危害远大于高科技泡沫。
在2000年高科技泡沫达到顶峰时，当时国内外不少经济界人士认为，“高科技革命”使传统经济学理论失效，经济规律在发生实质变化，经济将进入持续而没有波动的繁荣。
后来泡沫的破灭打破了这种繁荣。
今天房地产的“非理性繁荣”也是如此。
对中国一些大城市房价将继续大幅增长的预测以及“大阔步地推高房价的现实行动”，均是以人均收入4万美元的地区的房价作依据。
房价上涨必须与经济发展水平，特别是与购买力水平相适应，持续地脱离就是泡沫，就是“非理性”。
衡量居民住房购买力的主要指标是房价收入比，我们的许多大城市房价收入比持续多年在10倍以上，有的高达15倍。
房价收入比高，一方面说明目前房价严重高估，“泡沫化”严重，另一方面也说明靠房价上涨(非理性炒作)支撑的房地产需求增长不可能长期持续，购买力的瓶颈迟早会到来。
高房价到最后将抑制住房需求增长，投资者将越来越害怕，消费者心里将越来越没底，同时中低收入群体也将越来越“望房兴叹”。
2014年我国房地产市场出现拐点的原因分析
２０１５年第３期·总第２４９期【产业经济】２０１４年我国房地产市场出现拐点的原因分析刘津旭（新疆财经大学，新疆乌鲁木齐８３００００）［摘 要］近十几年来，我国房地产市场的发展势头如火如荼，房价不断攀高。
然而，自从发生了温州房价暴跌和北京房价“跳水”事件后，２０１４年我国房地产市场出现了拐点论。
房地产投资开始放缓、住宅类商品房销售面积和商品房销售额下降、房地产市场刚性需求不足、美国退出宽松货币政策和美元升值及人民币可能出现贬值、银行对房地产市场贷款收紧、国内房地产严重过剩是２０１４年我国房地产市场出现拐点的主要原因。
［关键词］房地产投资；刚性需求；投资性需求；拐点［中图分类号］Ｆ２９３ ３ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］２０９５－３２８３（２０１５）０３－００８４－０２ ［作者简介］刘津旭（１９８７－），女，汉族，河南开封人，硕士研究生，研究方向：区域金融与货币政策。
近十几年来，随着我国国民对住房需求的增多，以及房地产投资开发强度的提高，我国房价被越炒越高。
房地产市场的投资过热必然会导致房价虚高，高房价又会进一步刺激房地产市场投资增加，最终房价与投资过热便形成了恶性循环。
自从发生了温州房价暴跌和北京房价“跳水”事件后，截至２０１４年末，全国７０个大中城市中有６８个城市的房价同比下跌，杭州、宁波、海口、温州、金华这５个城市甚至出现了低于２０１０年定基价格的情况，从而引出２０１４年国内房地产市场拐点论。
笔者认为２０１４年我国房地产市场出现拐点主要有以下７个方面的原因。
一、房地产投资开始放缓需求带动供给的增长，１９９８年以后，我国的房地产投资出现高速增长的趋势。
２０１３年末，全国房地产开发投资达８７７１５ ５１亿元，同比增长１２ １６％，其中住宅投资７１５６９ ８０亿元，同比增长１１ １１％，占房地产开发总投资比重的８１ ５９％。
然而从２０１２年起房地产开发投资增长率和住宅投资增长率均开始下降（详见表１）。
2014年全国房地产开发和销售情况
2014年全国房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9. 3个百分点。
其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1. 3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。
房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。
其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。
房屋竣工面积1074 59万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。
其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。
二、商品房销售和待售情况2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-1 1月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。
其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。
商品房销售额7 6292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26. 3%。
其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
房地产的“大拐点”将来临
2012年将出现房市“大拐点”王小广国家行政学院决策咨询部研究员一、房市“拐点”将来临与许多人认为今年房市已经出现拐点不同，我认为，今年的房市仍相当坚挺，并未出现“拐点”变化，投资、房价和资金等三个重要方面都未出现重大变化。
2011年前10个月房地产投资总额为44224.8亿元，同比增长31.1%，其中住宅投资同比增长34.3%，投资增长十分强劲。
房价总体仍然保持较快增长，上涨的区域由一、二线城市扩散到三、四线城市，三、四线城市房价大幅上涨。
据我们调研，三年来我国绝大部分地区房价均上涨1倍左右。
成交量在一、二线城市萎缩，但其他多数城市仍然保持较快增长。
房地产资金面仍然宽松。
1-9月累计，全国房地产开发投资金来源为82653.8万亿元，同比增长26.8%，比一季度和二季度均有所加快。
但受三大因素的影响，持续达13年的房地产“牛市”有望在2012年出现“大拐点”，由此进入长期调整期。
导致房地产将出现“大拐点”变化的原因主要有三个方面：一是受内生的金融收缩机制的影响。
尽管2012年国家层面的金融货币政策将会适度放松，但由于金融货币市场将形成一种内在紧缩机制，这将在两方面紧缩房地产资金，房地产资金供给将会出现明显紧缩或不足。
一方面，银行对房地产企业和个人按揭贷款将明显谨慎，不少企业将面临流动资金不足问题；另一方面，随着实际利率的上升，从其他企业（其融资的实际成本上升）流入房地产的资金将会明显减少。
二是房地产的投资预期正在出现反向变化，即越来越多的投资者不看好房价上涨。
5月份招商银行调查报告显示，90%的高端客户不愿再增加对住房的投资，30%左右的高端客户在考虑或已经出售已获高收益的房产，即“落袋为安”。
随着一、二级城市房价的滞涨，且持续时间拉长，将会形成一种累积效应，导致大多数投资者对房价上涨预期的改变，这很像美国的失业率上升到9%短期无所谓，时间长了就会爆发社会不稳定（占领华尔街就是这种不稳定的反映）。
2014年下半年房地产市场机会=转型+分化
2014年下半年房地产市场机会=转型+分化2014年上半年已悄然流逝。
回首这半年，可谓艰辛复杂。
中国房地产巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。
今天跟大家分享一组半年来的行业关键运行数据，看看这半年的市场到底怎样？而下半年的工作该如何布局？煎熬，收缩，市场向大中型企业加速集中——2014年半年总结一、上半年全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免2014年上半年这波周期特点是市场主动回调，积极去库存，以应对周期。
在去年年底，估计行业里的大多数人都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调。
年终靓丽的销售业绩和庆功的欢乐已被新的业绩压力所代替。
2014年的市场萧条具体表现在:几乎所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。
从数据来看，开发商快速收缩战线，新开工面积急速下降。
2014年前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。
进入5月后，，全国房屋销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%同时；商品房销售额下降8.5%，降幅持续扩大。
其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。
截止2014年5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。
从国金证券公布的市场平均出清周期来看，周期的增长也标志着存货在进一步积压。
二、城市分化继续去年年底，我们在总结2013年市场状况，并做2014年市场预测的时候，已经做出市场即将产生分化的预测。
半年过去了，这样分化的市场局越来越像股票市场。
当经济基本面下行的时候，无论地方城市环境多么优良，各地市场都会一起回调。
但质地优秀的市场会比较抗跌，而素质较差的市场则会迅速下滑。
下面来看如下几点总结：1、2014年上半年，只有少数城市表现优秀，多数城市下行。
2、京沪深成交量分别下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均价依然坚挺；二线城市成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势，内部分化明显。
克尔瑞：2014年中国房地产行业7大预测(地产从业者必读)
克尔瑞：2014年中国房地产行业7大预测（地产从业者必读）2014-01-02 重庆商业地产网近日，克而瑞信息集团研究中心对未来一年的房地产走势做了七大预测。
（1）政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。
当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。
从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。
在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。
大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
（2）投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。
2014年中国商业地产发展情况(完整版)
2014年中国商业地产发展情况（完整版）2015年6月10日总述2014年，对于我国房地产行业而言，注定是不平凡的一年。
我国楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”，进入新的发展阶段“白银时代”。
卖房子轻松赚钱的日子一去不复返，控制成本、加速去化变成房企求得生存的关键点。
房价回落、市场分化、互联网冲击迫使房企、中介不得不做出变革。
2014年楼市的沉浮，都能让人对今年楼市的变革之势进行再回首和思考。
降价潮限购松绑2014年楼市开局不利，销售下滑严峻。
从3月开始的一轮“降价潮”，起初还只是中小开发商在降价促销。
进入4月，随着九龙仓、万科等大型开发商也纷纷加入促销打折的队伍，降价潮蔓延，杭州楼市日益引发各界的关注。
哀声一片中，各地政府陆续为限购松绑，拉开了今年的第一波救市潮。
房地产市场的持续低迷，也迫使地方政府纷纷出台相关救市政策以提振楼市。
这根红线的话，那么进入到下半年，在呼和浩特、济南的带领下，限购这个持续了四年多的调控政策，终于土崩瓦解。
截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。
930新政央行降息公积金缴存异地互认2014年9月30日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称“央四条”，重点内容是放松个人房贷，要点是：认房不认贷，对于拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
继颁布930新政之后，央行带来直接降息利好。
下调银行存款利率，直接降低银行融资成本。
同时，央行还向中行、国开行和兴业银行注入了500亿元资金，此前两月已向市场注入仅8000亿元。
930新政出台后，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率局面，而且多数优惠银行还设置门槛，使优惠名存实亡，更别说7折房贷优惠了。
此次央行直接一步降到位，相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠；对部分现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。
2014年中国房地产业十大事件
事件一：政府首提分类调控?各地纷纷放松限购事件二：新型城镇化规划出台?利于房地产发展事件三：央四条力度超预期?个贷放松刺激需求事件四：春节后杭州首降价?全国市场进入调整事件五：国开行获万亿PSL?棚改融资压力缓解事件六：融绿并购风波再起?企业并购渐成趋势事件七：房价下行压力较大?创近十年最大跌幅事件八：万科启动合伙人制?掀房企股权激励潮事件九：邯郸房企融资危机?民间借贷乱象堪忧事件十：互联网渗透房地产?商业模式不断创新事件一：政府首提分类调控?各地纷纷放松限购事件 2014年3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
”未提房价，仅提“分类调控”，这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。
与此同时，政府工作报告中用大篇幅阐述了住房保障机制的完善。
截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。
评析回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。
2009年之所以出现例外，主要是受国际金融危机影响，经济增幅猛降，政府面临着刺激经济的压力。
这就意味着过去十多年，作为全国“一刀切”、以抑制需求为主，以增加供应为辅的政策正在改变。
实行分类调控的原因：一是针对市场分化的现实，调控也要分类对待，有的城市需要降温，有的城市没必要遏制；二是引导市场调结构和发挥政府保障作用，形成多层次的住房供应体系；三是遏制投资投机等不合理需求，体现供需双向调节。
自分类调控提出后，多个城市开始松绑限购，主要原因是地方政府对土地财政的依赖情况依旧严重，受房地产交易量下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，已经影响了地方土地财政收入，地方政府松绑了“限购令”，就是为了刺激购房者积极入市。
2014年楼市的九个预言
2014年楼市的九个预言作者：来源：《商周刊》2014年第04期预言一开发商加码海外2013年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。
刚刚进入2014年，嬗变仍处进行时。
2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目；1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，万达投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。
仲量联行称，2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。
截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2013年的海外房地产投资额较2012年增逾30%。
国内开发商纷纷进军海外，这对国内楼市意味着什么？预言二长效调控机制浮现2014年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展。
在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”（促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道）的调控发展目标。
有分析人士认为，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。
首创集团董事长刘晓光预测，在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。
中国房地产学会副会长陈国强的观点是，新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，对房企而言，眼下多研究房地产市场的发展规律，比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。
“在人口结构里面，通常是…20岁到49岁的年轻劳动力‟，以及…35岁到40岁的高储蓄人口‟对房地产的贡献最大。
2014年中国房地产市场低迷的分析报告
2014年中国房地产市场低迷的分析报告二〇一四年七月十日目录一、背景分析............................................................................... - 1 -二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 -（一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 -1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 -2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 -3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 -（三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 -（一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 -1、泡沫的形成...........................................................................- 5 -2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 -3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 -（二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 -1、泡沫的出现...........................................................................- 8 -2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 -四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 -五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 -六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -一、背景分析在我国近20年的楼市发展历程中，房地产市场经历过两次调整，第一次是2008年至2009年的调整，第二次是2011年至2012年的调整，在这两次调整中，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。
2014年上半年山西房地产开发市场运行情况分析
2014年上半年山西房地产开发市场运行情况分析摘要：2014年上半年，在全国房地产市场“降”声一片的大背景下，山西省房地产市场运行情况喜忧参半，商品房销售面积虽低位回升，但资金充裕度下降、房屋新开工面积负增长、土地储备减少，全省房地产开发市场与2013年同期相比增长明显放缓。
认真分析原因，项目规模大幅回落，开发企业筹措资金难度加大、库存增加，地区发展不平衡是制约山西省房地产开发投资快速增长的主要原因。
应积极稳妥推进新型城镇化建设，加快推进保障性安居工程建设，千方百计地消化库存，促进山西省房地产开发市场健康发展。
2014年以来，受国内经济运行整体趋缓、房地产宏观调控措施未出现松动迹象等因素影响，房地产开发企业资金紧张，拿地减少，开工放缓，库存增加。
在此背景下，2014年上半年山西省房地产开发投资同比低速增长，房屋施工面积持续回落，商品房销售量增价减，土地交易量同比下降。
一、上半年房地产开发市场运行情况（一）房地产开发投资持续走低，非住宅类投资占比提高2014年上半年，全省房地产开发投资完成440.6亿元，同比增长6.4%，增幅比上年同期回落22.9个百分点，比全国平均水平低7.7个百分点。
其中，住宅投资完成325.4亿元，同比增长3.0%，增幅比上年同期回落38.4个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的76.3%下降到73.9%；办公楼投资完成17.0亿元，同比增长44.1%，增幅比上年同期加快14.7个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的2.8%提高到3.9%；商业营业用房投资完成59.0亿元，同比增长13.4%，增幅比上年同期回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的12.6%提高到13.4%；其它类房屋投资完成39.2亿元，同比增长14.8%，增幅比上年同期加快33.1个百分点，占房地产开发投资的比重由上年同期的8.2%提高到8.9%。
山西房地产开发投资增长情况（%）（二）房屋施工面积持续回落，竣工面积快速增长2014年上半年，全省房地产开发项目房屋施工面积12238.4万平方米，同比增长5.5%，增幅比上年同期回落19.7个百分点，其中住宅施工面积9313.9万平方米，同比增长2.6%，增幅比上年同期回落20.9个百分点；房屋新开工面积1117.6万平方米，同比下降25.5%，增幅比上年同期下降2.2个百分点，其中住宅新开工面积873.6万平方米，同比下降25.4%，增幅比上年同期下降2.3个百分点；房屋竣工面积664.1万平方米，同比增长30.7%，增幅比上年同期加快29.5个百分点，其中住宅竣工面积514.8万平方米，同比增长23.0%，增幅比上年同期加快19.9个百分点。
王小广：城市结构调整非常迫切
王小广：城市结构调整非常迫切作者：暂无来源：《中国房地产业》 2014年第1期王小广，国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任、研究员。
十八届三中全会作出了全面深化改革的决定，经济改革的重点是围绕市场在资源配置中起决定作用而展开的。
我们现在处在一个非常关键的时期，中国经济进入一个新的阶段，只有转型升级，才能保持经济持续健康发展的这么一个新的阶段，就是说我们没有别的路可以走。
所谓全面深化改革，目的就是促进这个转型，转型不能完成，中国梦就不会实现，这是一个大背景。
2014 年是改革年，建制镇、小城镇都将在2014 年全部放开户籍，未来5~10 年会有大规模市民化过程。
城镇化要建设大城市，也要注意大中小城市要协调发展，未来，随着县城发展成为中小城市，县城在中国有可能消失。
关于房产税的开征问题，在经济增长继续下行阶段，2014 年出台房产税的可能性较小。
在全国推行之前，有一个过渡阶段，以减少房产税对市场产生的震荡。
有关房产税，比较合理的征收方案是，对于拥有1 套房者实行免税，对于2 套房实行低税，3 套房及以上实行高税。
从2013 年火爆的土地市场看出，2014 年房地产市场竞争更加激烈，各大房企面临“两极分化”。
一、二手房均销售火热，才是市场平稳向上的发展态势。
但以一线城市为例，2013 年上半年二手房市场销售十分冷淡，同时，新房成交在逐渐放缓。
此种种信息透出，房地产第三波调整可能出现，并终结牛市。
我预测，2014 年下半年房地产市场将迎来新拐点，届时，中小房企日子会更加难过。
有人说，中国经济进入了新一轮经济增长周期。
我认为，这个新一轮周期可以理解为中国经济的新阶段，不同阶段有不同的增长特点。
上一轮经济增长靠房地产推动，这是毫无疑问的事情，但是没有房地产的调整，中国经济调整的压力会持续的存在。
房地产本身需要调整，包括过去主要是以住宅为主的房地产的转型，也包括商业地产这几年的过热之后的转型，房地产业的转型非常迫切。
2014房地产行业政策分析
2014年中国房地产行业政策趋向分析中国产业经济信息网2014-01-16 [ 大 ] [ 中 ] [ 小 ] 打印 2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。
2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。
二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。
近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次"釜底抽薪式"调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。
所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。
2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的"桀骜不驯"，2014年楼市无疑将接受政府的"再教育"。
展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。
2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。
但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。
现判析如下：一、2014年限购令政策不会退出近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。
行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。
目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。
以"限购令"为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。
以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
2014年房地产市场分析及预测
2014年房地产市场分析及预测一 2014年房地产市场分析（一）运行情况2014年，贵州房地产市场进入了深度调整期。
与2012年、2013年比较，2014年市场交易明显回落，商品房销售面积增速大幅下降，销售价格增速持续回落；房屋竣工面积增速远大于销售面积增速；房地产开发企业投资意愿减弱，土地购置面积和房屋新开工面积出现明显的负增长。
贵州9个地区房地产开发投资、商品房销售面积的区域差异有所减小。
与全国平均水平相比，贵州房地产交易和价格相对平稳，库存压力较小，房地产开发企业土地购置和房屋新开工活动减缓趋势较明显；潜在供给量增速低于全国平均水平（见表1）。
表1 贵州省2014年房地产市场主要指标及比较（二）运行态势1.贵州商品房销售面积增速回落，高于我国东部、中部、西部地区平均水平；贵州9个地州增速差异较大（1）基本情况2014年贵州商品房销售面积3178.1万平方米，同比增长6.9%，全国为负增长（见图1）。
分月度看，1～8月累计销售1685.5万平方米，仅比2013年同期增加1.6%，按6～8月的发展趋势，商品房销售面积将出现负增长；9月，国家房地产利好政策的出台刺激了贵州的楼市，商品房销售回暖较明显，11月增速达12.6%，年底有所回落。
图1 2014年贵州省房地产开发企业商品房销售面积及增速从单月销售面积看，9月最高，为490.4万平方米；其次是11月，达461.5万平方米；除1～2月外，最低为7月的174.8万平方米，全年平均月度销售面积264.8万平方米。
传统的“金九”表现明显，但“银十”并未出现。
由图1可见，2014年各月贵州商品房销售面积增速均高于全国平均水平。
尽管下半年推出了诸多楼市利好政策，如限购的逐步取消、公积金政策放松、利率下调等，但是全国楼市表现持续低迷，直到年底才有所回暖，全年下跌7.6%。
（2）9个地州市商品房销售增速差异较大，商品房销售量占比差异缩小2014年，贵州各个地区商品房销售增速差异明显（见表2）。
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望
2014年中国房地产市场形势分析与2015年发展展望2014年，全国房地产市场整体出现较为明显的调整和回落态势，部分指标出现负增长。
具体来看，房地产开发投资和资金来源增速明显回落，土地购置面积增速再次出现负增长，房价上涨幅度逐月回落，三季度末房价同比涨幅出现负增长，不同城市间分化趋势更加明显。
政策影响分析2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。
为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。
第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11月份宣布降息，房地产市场也随之受益。
在中央层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上来，《新型城镇化规划》发布，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。
在货币层面，5月份央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务工作；9月份，央行又出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，大规模放松住房信贷政策；11月份，又再次祭起降息利器，力促经济平衡增长。
从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的权力和责任转移至各地方政府。
地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。
一线城市的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。
而那些库存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。
从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。
2014年中国商品房价格将进入下降通道
2014年中国商品房价格将进入下降通道中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01摘要“十二五”期间中国的经济将保持7%以上的速度稳定增长，期间房地产开发住宅投资额平均每年增长14.9%。
按相关数据测算，2012-2014年4年间的商品房累积销售约329，838万平方米，而届时商品房的刚性需求约为279，599万平方米。
商品房的需求和供给将在2014年达到均衡，同时预计到2014年末预计商品房房屋施工面积约为843，109万平方米，意味在2014年以后商品房存在供给的过剩，届时中国商品房价格正式宣布进入下降通道。
关键词商品房销售面积需求面积供求均衡从2009年的“四万亿”政府投资至今，房地产行业对中国近年来的经济增长功不可没。
虽然近期商品房投资在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅疲软。
但房地产开发投资对gdp一直保持较高的贡献率。
2011年中国gdp累积47，1564亿元，房地产开发投资61，740亿，由此计算2011房地产开发投资对gdp 的贡献率为13.09%。
“十二五”期间预计中国gdp将保持7%以上的增速。
因此房地产开发投资是不可或缺的一个重要因素。
与此同时，商品房的供给数量也在逐年增加，就商品房的供给对商品房的价格走势带来的影响进行如下分析。
商品房作为一种特殊的商品，影响其价格的因素多种多样，最主要决定因素还是商品房的供给数量和社会需求决定的，因为一旦商品房的供给过剩，商品房就丧失了使用价值，价格由升转降就成了未来房地产价格走势的必经之路。
为了便于分析，需要明确一个概念：商品房，是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。
一是房地产开发必须“取得土地使用权”即取得土地证，而农村住宅用地的性质是“集体所有”，所以商品房讨论的范围不包含农村住宅，所以商品房的供给对应的是城镇人口对商品房的需求。