浅析公租房融资模式
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
公共租赁住房民间融资模式探讨
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公共租赁住房
民间融蟹模式探讨 文河小 ／阙 张 虎 水
房建设领域 内，商业银行发放的贷款主要是低息长期的政 策性贷款 ，这并不符合银行追求 自身利益的内在＞ 动 也 中 有违市场配置资源的市场经济规律。在这种情况 下，我国 急需探索新型的公共租赁住房投融资渠道 ，以弥补现行制 度的缺陷 ，而数额 巨大的民间资本则成为拓宽公租房融资
分调动企业 、 社会和个 人的积极性 ． 多方参与 、 利益分享 、
责任共担 。政府 、 企业 、 社会及个人构成多元化产权主体 ， 产权主体 多元化 ，不仅能有效解决公共租赁住房房源 、资
金不足 的问题 ，还解决了棚户区 、城 中城 、危 旧房改造拆 迁安置难等突出问题 。 （ ）配建普通商品房模式 三
不完善 ，大量的 民间资本存储在银行或者是 用于囤积商 品 住房 ，造成 了资源的极大浪费。引导民间资本进入公租房 领域是缓解公租房融资困难 ．释放 民间资本 ，优化 资源配 置的有效途径 。
公租房的住房保障性 质 ，决定 了现 阶段公租房只能以
二、引入民间资本的模式
（ ）住房合作社模式 一
源主要是公共租赁住房建成投入 使用后的租售收入 （ 含车
库） 、配套商业设施 出售 收入和财政兜底 。财政兜底虽然 客观上规避了部分风 险 ，但是银行在公租房领域内的投资 存在着内在动 力不足的缺陷 。由于商业银行的经济行为需 要 符合银行收益性 、安全性 、流动性的原则 。因此在公租
４４ Ｏｃｏ ｅ ２ １ ｔｂ ｒ ０ 结构失衡越来越严重 。在这种情况下 ，民间资本成为
公租房融资的必然选择 。
回报率低等特 点。随着公租房建设规模的进一步扩大 ，资
金缺 口已经成为公租房建设 的主要制约 因素。 目前我国公 租 房 的融资模式是 ： 财政投入 资本金 ＋银行贷款 ＋公积
我国公共租赁房建设融资模式研究
收稿 日期 ： ２ ０ １ ２ — ０ ８ — ２ ０ 基金项目： 上海市政府决策咨询课题 阶段性成果 ， 编号 ２ ０ １ ２ 一 Ｇ Ｚ 一 １ ０
作者简介 ： 罗寅（ １ ９ ８ ６ 一 ） ， 云南昆明人 ， 上海财经大学房地产经济学博士研究生 ， 研究方 向： 房地产金融。
７ ０
２ ０ １ ３年 １月
社 会科 学家
Ｓ ｏＣＩ ＡＬ Ｓ ＣＩ ＥＮＴ Ｉ Ｓ Ｔ
Ｊ ａ ｎ ． ， ２ ０ １ ３
（ 第 １期 ， 总第 １ ８ ９期 ）
【 经济新视野 】
（ Ｎ ｏ ． １ ， Ｇｅ ｎ ｅ ｒ ａ ｌ Ｎｏ ． １ ８ ９ ）
我国公共租赁房建设融资模式研究
资模式便成为了一个亟待解决的问题。 深究公租房建设融资 中所遇到的问题 ， 我们不难
发现 以下原因： 首先 ， 在建设资金的来源中， 对财政拨 在我国经济保持快速增长的同时，人们逐渐意识 款、 土地出让金净收益 、 住房公积金增值收益等专项 到增 长的质量 比增 长 的速度 更为重要 。有人 提 出 ： “ 改 资金 的依赖非常大。但是 ， 相当部分的政府拨款和专 善民生是经济发展的本意，转变经济增长方式离不开 项资金又缺乏长期统筹规划 ， 不确定性较大 ， 难以支 关注民生这个主题” 。 而近年来住房问题便是一个重要 持公 租房运 营机构形 成平稳 、 持 续 的现 金流 。其次 ， 从 的民生 问题 ， 为解决新就业职工等“ 夹心层” 群体住房 可供选择 的融资渠道来看 ， 商业银行 、 中长期贷款 、 中 困难问题 ， 政府对于保障性住房建设的思路也在发生 长期债券和公积金 、 保险基金较为符合公租房的融资 着变化。按照 “ 十二五” 规划中关于“ 加大保障性安居 特点。但是 ， 这些渠道并不畅通。实际操作中， 商业银 工程建设力度” 、 “ 发展公租房” 的要求 ， 大规模 的公租 行还存在 “ 四证齐全” 、 “ 贷款用途” 、 “ 偿债来源” 、 “ 政 房建设将贯穿“ 十二五” 。 今后几年， 将新建以公租房和 府融资平 台” 、 “ 贷款期限” 及“ 贷款分类” 等限制 ， 这就 廉租房为主的保 障性住房 ３ ６ ０ ０ 万套 ，若按每套面积 阻碍了其建设融资的顺利进行 ；对中长期债券而言 ， ５ ０ 平方米测算 ， 将对应 １ ８ 亿平方米 ， 工程量较大。 当前制度要求债券发行主体持续经营三年 以上 ， 且具 公租房的租售 比低 、 初期投入高、 运营成本高 ， 其 有较强偿债能力 ， 而 目前公租房建设主体 中， 大部分 经 济效 益无 论 从项 目未 来 现金 流 覆 盖还 是 项 目投 资 都不 具 备准 入条 件 ； 对 保 险基 金 而 言 ， 当前制 度 要 求 回报周期来看都不理想。因此， 相 比其他保障性住房 项 目的偿债 主体 为上 市公 司 ，且 有稳 定 的现金 流 ， 如 项 目， 其 吸 引社会 资金 参与 的难度 较 大 。上 海首个 公 此 以来在 运营 机构形成 持 续稳定 的现金 流之前 ， 保 险 租 房项 目馨 宁公 寓 的开 发 建设 是 按 照商 品房 成本 来 基金 就难 以参 与到公 租房 建设 中来 。另外 ， 目前 国 内 进行的 ， 但却要以公租房标准来运营， 加之 目前人住 公租房发展时间较短， 融资模式还不完善 。试点城市 率偏低 、 日常维护成本及保险费用等较高 ， 其运营情 出台的管理办法和暂行规定对公租房建设融资通常 况 令人堪忧 。投 资方前期 投入难 以收 回的困境或许会 却很少谈及他们的可 让更多的投资者望而却步。如何才能改变这一现状 ， 只罗列了一些笼统的融资方法 ， 一套可行的融资体系还有待建立。 如何才能为我国公租房建设找到适合且可持续的融 行性 ，
我国公共租赁住房融资模式多元化分析
我国公共租赁住房融资模式多元化分析龙钰淑;孙玉梅【摘要】Since the country's 12th Five-Year Plan had proposed to construct 36 million sets of affordable housing, the development of public rental housing in China has been rapid. In 2014, low-rent housing has been incorporated into public rental housing, and the development of public rental housing has achieved initial results. However, the construction of public rental housing needs a lot of money. This paper analyzes how to establish a sound housing security system and solve the capital problems in construction of public rental housing, and puts forward the proposal of diversification of public rental housing financing mode.%自国家十二五规划提出建设3600万套保障房以来,我国公共租赁住房发展迅速,2014年廉租住房并入公共租赁住房,公共租赁住房的发展取得了阶段性成果,然而公共租赁住房建设需要大量资金,本文针对如何建立健全住房保障体系,解决公共租赁住房建设过程中的资金问题进行了分析,并提出了公共租赁住房融资模式多元化的建议.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2017(036)023【总页数】2页(P17-18)【关键词】公共租赁住房;融资模式;多元化【作者】龙钰淑;孙玉梅【作者单位】昆明理工大学建筑工程学院,昆明 650000;昆明理工大学建筑工程学院,昆明 650000【正文语种】中文【中图分类】F293.3随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，住房需求越来越大，商品房价格不断增长，其价格已经大大超出了中低收入者的消费水平。
公共租赁住房融资模式的借鉴与启示——基于“重庆模式”的案例研究
房 的发展 方向开始有所 变化 ， 未来将以公共租赁住房 为主， 并淡化 经 济适 用房 。 由于公共租赁住房 投资规模大 、 资金沉 淀周 期长 ， 而
政府 的财力 有限 ， 单纯依靠政府力量来 推动公租房的建设 ， 难以长 足 发展 。 同时 ， 公共租 赁住房针对 的是 中低收人群体 ， 租金定价 较 低 ，只有租 金作 为回收成本方式 的公共 租赁住房 的收益率仅４ ％，
不 断向前发展 。 国有 土地通过这些投融资企业经 营后产生的收益 ， 从性质上属 于国有资本增值收益 ， 成为了除了政府预算内 、 外资金
系列 研究 和探 索 ， 逐步发展与完善公共租赁住房融资制度 。 （ ） 一 市场与政府双轨 制 在 目前高房价的背景下， 为实现住房
收益 的“ 第三财政” 资金。 重庆市公共租赁住房项 目， 主要交 由城投 集 团和地产集 团共同承担 ， 来解决住房建设 资金 的筹集问题。 摒弃 政府直接投资 的传统做法 ，采取政府性 的投资集团去市场融通资
潮 流的公共 租赁住 房融 资模式 。重庆市公共租赁住房建设 采取的 是“ 政府主导 ， 资公 司运 作” 投 的模式 ， 政府通过财政资金投入或者
“ 第三财政” 即国有 资本在市场竞争中的增值 ， ， 形成 国有资本经营
预算 。 重庆市把储备 的国有土地注资给八大投融资集团。 这些企业
以土地 出让 金等合理 作价入股 ， 合理让渡或不参 与分配租赁 收益 ， 以及充 分利 用税 收 、 公用事业收费等优惠方 式 ， 借助专业的城市基 础设施 投资机构 ， 采取市场机制实施经营管理。 在公共租赁住房建 设过程 中 ， 投融资 问题一直是牵动着政府和社会 公众 的棘 手问题 。
的一种有效 手段 。 从温总理 的政府工作报告中可以看 出 ， 保障性住
公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式
公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式公租房作为一种政府提供的可负担性住房，旨在解决城市中低收入家庭的住房困难问题。
然而，公租房项目的建设与运营面临着巨大的资金压力和持续的融资需求。
为了缓解这种压力，社会投资与融资模式应运而生。
本文将探讨公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式，并分析其优势和挑战。
公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式可理解为通过吸引社会资本参与公租房的建设和运营，以达到共享成本和风险的目的。
这种模式下，政府可以引入社会资本，如企业或个人投资者，通过出租公租房单位为租房者提供补贴。
投资者可以通过租金和补贴来获得回报，从而激励其参与公租房项目。
这一模式既能为低收入家庭提供可负担的住房，又能为社会资本提供投资机会。
首先，公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式具有明显的优势。
其一是分散财政压力。
政府可以通过引入社会资本来降低资金需求，从而减轻财政负担。
其二是提高运营效率。
社会资本参与公租房建设和运营，能够利用市场机制提高效率，减少建设和管理成本。
其三是增加公租房供应。
社会投资者的参与可以扩大公租房项目的规模，增加低收入家庭的住房选择。
然而，公租房租赁补贴服务的社会投资与融资模式也面临一些挑战。
其一是资金回报周期长。
公租房项目通常需要长期运营和维护，投资者需要等待较长时间才能获得回报，这可能降低投资者的积极性。
其二是政策不稳定性。
政府的住房政策可能会发生变化，例如补贴标准的调整、房租涨幅的限制等，这些变化可能对投资者的预期和回报产生影响。
为了克服以上挑战，可以探索以下措施。
首先，建立长期稳定的政策框架。
政府应确保公租房政策的稳定性，提供可预测的投资环境，吸引更多社会资本参与投资。
其次，加强监管和风险管理。
政府应建立健全的监管机制，加强对公租房项目的监督，并为投资者提供风险管理工具，降低其投资风险。
第三，促进多元化投资。
政府可以探索与不同类型的社会资本合作，如企业、金融机构和社会组织，以丰富公租房项目的投资来源，降低风险。
我国保障性住房融资模式研究
3、政府债券模式：发行专项政府债券，筹集保障性住房建设资金。通过发行 专项政府债券，为保障性住房建设筹集长期、低成本的资金，降低融资成本。
四、政策建议
1、建立健全法律法规，为多元化融资模式提供法律保障。政府应制定相关法 律法规，明确各种融资模式的操作流程和权责关系，为多元化融资模式的发展 提供法律保障。
参考内容二
随着城市化进程的加速，住房问题逐渐成为社会的焦点。保障性住房作为解决 中低收入家庭住房问题的重要途径，其融资模式的探讨显得尤为重要。本次演 示将从保障性住房融资的现状、问题及创新融资模式三个方面进行探讨。
一、保障性住房融资现状
目前，我国保障性住房融资主要依靠政府财政投入、银行贷款和土地出让金收 入。其中，政府财政投入是主要来源，但受制于财政压力，资金缺口较大。银 行贷款受政策影响较大，资金来源不稳定。土地出让金收入则受房地产市场波 动影响较大。
3、房地产信托投资：通过设立房地产投资信托基金（REITs），吸引社会资 本参与保障性住房建设和运营。
3、房地产信托投资：通过设立 房地产投资信托基金（REITs）
1、政策支持：国家通过各种政策手段，如财政补贴、税收优惠等，大力支持 保障性住房建设。
2、发展前景：随着城市化进程的加速和中低收入群体规模的扩大，我国保障 性住房建设仍有广阔的发展空间。
保障性住房融资模式的概念和分 类
保障性住房融资模式是指为保障性住房的建设和运营提供资金支持的各种方式 和手段。根据资金来源的不同，保障性住房融资模式可分为以下几类：
1、住房公积金：是一种由职工、单位和政府共同缴纳的住房储蓄金，主要用 于职工购买、建造、大修住房。
2、住宅开发债券：由地方政府或保障性住房建设主体发行，募集资金用于保 障性住房建设和运营。
保障性住房建设的融资模式
保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。
与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。
近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。
今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。
地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。
本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。
保障性住房的分类在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。
各个城市自行制定保障性住房标准。
例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。
家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。
保障性住房大致可分为四类:经济适用房单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。
经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。
经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。
经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。
此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。
保障性住房建设融资问题分析及融资模式
保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。
我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。
但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。
加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。
目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。
随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。
地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。
且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。
我国保障性住房融资模式的现状和问题分析
我国保障性住房融资模式的现状和问题分析于树彬，武庄（哈尔滨商业大学，黑龙江哈尔滨150028）[摘要]我国现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、社会机构提供以及自筹资金。
随着国家对于保障性住房建设力度的加大，必须解决好如保障性住房融资模式单一、手续繁冗、担保机制不完善等问题。
我国可以探讨实施保障性住房新的融资模式：组建保障性住房投融资公司，实行综合专业管理；培育多元化的融资主体，多样性的融资方式；扩大信托基金(REITs)支持的保障性住房类型。
[关键词]保障性住房；融资模式；现状和问题[中图分类号]F293.31[文献标识码]ASituations and Problem s on Financing Modes on Chinese Low-incom e Housing ProjectYU Shubin,WU ZhuangAbstract:The current financing mode on low-income housing in China is that the main part comes from the government,and the rest of them from social organizations and individuals.With the increase of low-income housing projects,the government should change the situ-ations of single mode,complicated procedures,and incomplete guarantee mechanisms.The new financing modes are to establish investing and financing companies on low-income housing by integrated management,to cultivate diversified financing subject and approach,and expand the kinds of low-income housing projects based on real estate investment trust.Key words:low-income housing,financing mode,situations and problems[收稿日期]2011-07-07[作者简介]于树彬(1961-)，黑龙江宾县人，哈尔滨商业大学教授，硕士生导师。
浅析公租房融资模式
浅析公租房融资模式高玉娟;周霞【摘要】The national"12th Five-Year"plan proposed to build 36 million sets of affordable housing, and focused on the development of public rental housing, which would become the main body of affordable housing. Between 2010 and 2012, the proportion of public rental housing in new affordable housing each year was 7%, 22% and 33% respectively. In this construction process, there are different levels of funding shortage. This paper mainly analyzes PPP financing model of the public rental housing , and discusses its applicability. While draw lessons from the successful experience of foreign public rental housing construction, improve the domestic PPP financing model of public rental housing.%国家“十二五”规划中提出建设3600万套保障房，并重点发展公共租赁住房，使其成为保障性住房的主体。
在2010—2012年中，各年新建保障房中公租房所占比例分别为7%、22%和33%[1]。
探索公共租赁房多元化融资模式
方米。对使用贷款的公共租赁住房开发企业给予三项政 优惠 ： 一是在对划拨土地减免大配套 费等政策优 惠基础上
财政 垫 息 ５％ ０
．
乙 贷款合 同。 元
向 期公 租 房 贷 短
通过配建 ３％ 商品房解决先期 资本金筹集问题 二是眭 ０
．
解 决租 赁 期 还 款 能 力 不 足 问题 三 是贫
探索公共租赁房
ｌ ｉ房 海 ｌ 工地
多元化融资模式
大 力 推 进 公 共 租 赁 房 建 设 ，建
设资金是关键 。 如何 多方筹集资金７ 关键 是解放 思想 、与时俱进 ，推进 金 融创新 ．拓展融 资渠道 。中国房
地产 研究会 、天津市 国土资源和 房
屋管理局 １ 月初在天津召开 全 国 １ 直辖市和 部分城市住 房保 障工作交 流会 ” ，对公共租 赁房建设融资模式 尝试和机制 创新 问题等进 行 了交流
住房。
定规模的资本金 ，同时，对于运营机构租金收益不足以付
息 的部分 ，由财政给予贴息 。天津滨海新区对区内建设的 公共租赁房给予三项支持 ： 一是对配套建设的食堂、活动 室 ，阅览室和培训教室按照每 平方米 １０ ００元给予补贴 ： 二是 ５ 内按照住房面积每月每平方米 ０ ５ 年 ． 元给予物业管 理费用补贴 ，３年内按照绿化 面积给予每年每平方米 ５ 元 补贴 ； 三是对租金收入需缴纳的房产税 、营业税 ．区财政 留成 ５％ ．５ 内补贴给运营单位 。 ０ 年
（ 三）利用保险资金
北京保障住房管理部 门与北京国际信托投资公司 人 保投资资本公司、建设银行北京分行、北京银行初步达成 了 ３０多亿元的保障性住房金融支持战略合作协议 ，各金 ０
融机构均承诺在贷款规模 、支持方式、具体利率和期限等
公租房建设中融资模式的探索与思考
公租房建设中融资模式的探索与思考摘要：公共租赁住房是一个过渡性的解决方法，它为一些低收入人群解决了暂时的住房困难。
如何筹集公租房建设资金成为了各级政府面临的首要问题，文章就此问题进行了探讨。
关键词：公租房；融资；模式Abstract: public rental housing is a transitional solution, it for some low-income people to solve the temporary housing difficulties. How to raise public rental housing construction funds into all levels of government should face the problem, the article discussed the problem of.Key words: public rental housing; financing mode;一、公租房产生的背景。
所谓公租房，是指由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。
2007年在深圳等地首先试行，租住对象为收入够不上保障房标准，又买不起商品房的“夹心层”人群。
2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。
“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。
他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。
”齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。
在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有人问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决。
住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。
公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。
基于REITs下的国有企业公租房建设融资模式研究
基于REITs下的国有企业公租房建设融资模式研究中低收入人群的住房问题是各国在发展中需要面临的一个关键性问题，需要寻找适合自身基本国情，能够实现可持续发展的解决方案。
公共租赁住房作为我国住房保障系统中一个非常重要的环节，一般是以政府部门为主导，借助财政手段和行政手段的配合完成建设工作，市场供给量有限，而且其采用的只租不售的方式使得项目的投资周期长，投资回报率低，很难完成资金的筹措。
REITs模式的出现，带动了融资渠道的多样化，将其应用到公租房建设融资中，能够取得较为理想的成果。
一、REITs概述REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金，主要是通过发行收益凭证的方式，对社会投资方的资金进行聚集，配合专门的投资管理机构来对房地产项目的投资实施有效的经营管理，依照预先约定好的比例，向投资方分配投资收益，实现对房地产投资收益的共同分享。
REITs的出现，使得一些小规模投资主体同样可以参与到一些大型房地产开发项目的投资中，借助其规模效益实现收益，也能够在一定程度上削弱大型房地产开发商对于房地产市场的定价权，打造出良性的房地产资本融资市场，实现资本市场与房地产市场的相互结合，更好地满足房地产市场发展中对于资金的需求[1]。
REITs属于一种集合性质的产业投资基金产品，能够享受相应的税收优惠政策，管理相对专业化，具备投资门槛低、流动性强以及投资回报稳定的优势。
具体来讲，REITs的特点体现在几个方面：一是能够将原本资产价值较高的标的拆分开来，形成多个小份额的投资产品，更好地满足了市场中不同投资主体的需求，而且REITs对预期收益率进行了明确，可以很好的降低风险；二是REITs能够通过资产包的方式，对房地产资产进行打包，在具备房地产资产本身保值和增值属性的同时，可以有效分散经营风险；三是REITs具备很强的流动性，对比常规的规定资产投资，REITs可以通过金融市场直接进行交易；四是结合当前的发展情况分析，REITs会将超过90%的利润分配给投资方，能够很好的吸引债券型投资者的购买意愿[2]。
公共租赁住房可持续发展的融资模式研究——以苏州市为例
证， 不需要 以发行 者 自身 的信用做债券 的偿还 担保 。
公 租房具 有较 强 的保 值性 ， 且 收益 稳定 ， 符合 资
单套住房面积选择 ５ ５ 平 方米 ，总建筑面积则 为 ５ ５ ０ ０ 平方米 。 根据建筑 市场上相关费用行情 以及政府给予
产证 券化特点 。如果对公租 房项 目实 行证券化 ， 等证 券 到期 后或分期支 付投资者券 款 ， 可以缓解公 租房受 益 回收时滞性 问题 。《 金融 机构信贷 资产证券 化试点 管 理办 法》 的实施 ， 为房地 产证 券化 提供 了政策 和法
本文 研究公 租房 融资模 式 ， 基 于 以下原 因 ： 一方
二、 保 障性住 房 融资模 式 的构建 目前 国际通行 的项 目投融资方式 ，如 Ｐ Ｐ Ｐ 、 Ｂ Ｏ Ｔ 、 Ｔ Ｏ Ｔ 、 Ａ Ｂ Ｓ 、 融资租 赁 、 房地产 投资信托基 金 、 住房公积
面， 公租房租金低且 可稳定 长期租 住 ， 优 势显著 。 ２ ０ １ １ 年１ 月发 布的“ 新 国八条 ” 提出“ 要努 力增加公共 租赁
方式， 该模式 的实质是将 基积极作 用 ， 但是存 在着财政 建 设 资金损失风 险 、 承办银行人 力成本 较高 以及贷 款方
式不规范 、 审批 难 、 偿 还风 险 大 、 担保 方 式 薄弱 等 不
足。北京市则 通过筹建保 障性住房投 资中心 ， 吸引保
需资金 ， 并 以设施 的未来 收入流作为投 资者收益 的保
险资金 、 社保 资金进驻 ， 发行私募 债等融 资行 为 ， 使保 障房资金有效落地 ； 天津市还 发行 了 国内首 支保 障性
住房 投资基 金 。
全里主 堕： 垒塑 型
现代金融 ２ ０ １ ３年第 ３ 期 总第 ３ ６ １ 期
公共租赁住房融资模式分析——基于河南省建设中原经济区的需要
【 中图分 类号 】 ２９ ３ Ｆ９． ３ ２【 Fra bibliotek献标识码 】 Ａ
【 文章编号 】 ０４２６ （０２０— １０ ０ １ —７８２ １）４０３—２ ０
近年来 ， 然房地产业 不断 发展 ， 当其 创造 巨大经济效 直接隶属 于政 府的法定机构 ， 虽 但 依照《 住宅金融公库法 》 的规 定 向 益的 同时 ， 住房 作为城市 生活最基 本 的条 件 ， 还不能 够完全满 自建 或购买住 宅的 国民提供长期 、 定 的低 息贷 款 ， 民间住 稳 为 足不同层次 的住房需求 ， 尤其是对低 收入和中低收入人群 的住 房信贷机 构提供贷款保 险， 向建造 出租用 住宅的土地所 有者 并 房保障功能还很滞后。 提供贷款 ， 其对贷款利率 和额度 的控制 能够 体现政府对 中低 收 入者 的支持 。 研究公 共租赁 住房 融 资模 式 的必要 性
三、 河南 省公 共租 赁住 房发 展现 状
（ ） 一 为建设中原 经济区 。 公共租赁住房是发展的要求 《 河南省人 民政府关 于加 快发展公共租赁住房 的意见 》 中 指 出 ： 十二五 ” 间 ， 省力争 开工 建设 公共租 赁住 房 ５ “ 期 全 ７万 套， 建立完 善的公共租赁住房建设筹集 、 供应和管理制 度 ， 努力 扩大保 障面 ， 步解决城 市 中等偏 下收入住 房 困难 家庭 、 逐 符合 条件的城市外来务工人员 和新 就业职工 的租赁住房 困难问题。 住 房公积金 增值 收益在提取 贷款风 险准备金 和管理 费用之后 全部用于公共租赁住房 、 廉租住房建设 。从 土地出让净收益 中 安排不低 于 １％的 比例统筹 用于公共 租赁住 房和廉租 住房建 ０ 设 。地方政府 债券 资金优先用 于公共租赁住房等保 障性住房建 设 。财政资金安排不 足的地方 ， 可适 当提 高土地出让净收益提 取 和地 方政 府债券 资金安排 比例 。 政府全额投资 的公共租赁住 房， 租金 收入专项用于偿还公共租赁住房 贷款以及公共租赁住 房 的维 护 、 管理和投资补助 。 企业经批准建设公共租赁住房 ， 政 府 可以采取 资金 补贴 等方式予 以支持 。 （ ） 展保 障性 住 房 将 实 施 的 融资 举 措 二 发 ２ １ 年河南省 政府通过省级 财政补助 ２ ． ０ １ ３７亿元 ， 用于支 持 保障性安居 工程建设 ； 求市 、 要 县政 府从土地 总收入 中提取 定 比例用 于保 障性安居工程建设 ， 中央代地方发行 的地方 把 债券优 先用于保障性安居工程 ；出台关 于创新投融资机制 ， 鼓 励 引导社会投资 的意见 ， 要求各地畅通社会资本进入保障性安 居工程建设领域 的渠道 ， 鼓励各类市场主体参与保障性安居工 程建设 。 （ ） 快 进 程 多模 式 发 展 公 共 租 赁 住 房 三 加 河南 省住房 和城 乡建 设厅制定 了《 河南 省 ２ １ ０ １年保 障性 安居工程建设专 项工作方案》 政府将通 过集 中新建 、 ， 商品住房 和经济 适用住房 配建 、 产业集 聚 区配 套建设 、 场租赁等 多种 市 模式筹集公共租赁住 房房源 ； 采取 土地供应 、 投资补助 、 财政贴 息或注入资本金 、 补贴租金 、 税费优 惠等政策 措施 ， 鼓励 支持用 工集 中企业 、 房地产开发企业 、 集体经济组织 、 社会机构 等投 资 主体采取市场化模式投资建设公共租赁住房。
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ，公租房的商业配套设施 占总面积 的
１％，商业部分按市价出售 ，将能够收回２ ％～３％甚 ０ ０ ０
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ，居 住 满 ５ 后 ，公 年
租房可 以向特定对象出售 ，通过 “ 公租房转让市场”， 由政府和个人进行交易 ，价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ，从而活化了部 分公租房源 ，增加了贷款本金偿还来源 。此外，经过测 算 ，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，
外的９ ０ ０ 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ，其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ，重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ，媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成，将长期使用 ，其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ，更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ，同时建立一套健全的
和其 他企 业 ，通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求， “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券，募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ，投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外，房地产投资信托基金 （ Ｉ ｓ ＲＥ Ｔ ）也是重庆
公租房PPP项目的关键问题及对策分析
公租房PPP项目的关键问题及对策分析发布时间：2022-04-26T12:49:26.287Z 来源：《工程建设标准化》2022年第1期作者：胡蓉[导读] 近年来，全民住房条件稳定改善，住房成本却持续升高胡蓉桂林市秀峰房产管理处摘要：近年来，全民住房条件稳定改善，住房成本却持续升高，面对房价水涨船高的趋势，越来越多人民对于租房问题产生了困扰，通过公租房保障模式，能在一定程度上缓解群众租房难的问题。
关键词：公租房；PPP项目；关键问题；对策分析一、公租房和PPP模式（一）公租房公租房属于保障性住房，如果居民符合申请条件，就可以申请公租房。
换言之，公租房是为了对本地人才、还买不起房子的年轻人等群体在租房方面进行的一定程度的保障。
目前，桂林市现有公租房房源共有9000多套，主要集中在二塘乡、平山街道、甲山街道。
（二）公租房PPP模式PPP(Public-PrivatePartnership)是指在公共服务领域发生的，以政府为主体，建立在竞争的方式之上，促进政府选择具有投资能力、运营能力和管理能力的社会资本作为合作方，并且建立在双方利益协同之下，按照平等协商的原则订立合同。
通过PPP模式引入社会资本，将原本需要政府出资建设的公共服务项目转嫁给社会企业，政府也可以从过去基础设施公共服务的提供者转变为监管者的角色。
如果采用PPP模式，土地由政府划拨，投资企业通过建设和运营服务获得合理收益，更具可持续性。
比如一套100平方米的房子，总费用50万，年市场租金5万，收益10%。
房子的产权归政府，对防止房地产泡沫更有意义。
中国第一个PPP项目是2003年出现，北京地铁4号线项目首次采用PPP项目进行建筑施工。
在2015年至2017年间，各领域的PPP项目逐渐实现快速发展的趋势。
而从2018年以来，PPP项目在强监管环境下逐渐进入了规范发展的新阶段。
截至2020年底，财政部国库PPP项目13298个。
2021年5月，管库项目10132个，项目投资额15.68万亿元，落地率72.4%。
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浅析公租房融资模式作者：高玉娟周霞来源：《价值工程》2016年第30期摘要：国家“十二五”规划中提出建设3600万套保障房，并重点发展公共租赁住房，使其成为保障性住房的主体。
在2010—2012年中，各年新建保障房中公租房所占比例分别为7%、22%和33%[1]。
这一建设过程中存在不同程度的资金短缺问题，本文主要对公租房PPP融资模式进行分析，并探讨其适用性。
在借鉴国外公租房建设成功经验的同时完善国内公租房PPP 融资模式。
Abstract： The national "12th Five-Year" plan proposed to build 36 million sets of affordable housing， and focused on the development of public rental housing， which would become the main body of affordable housing. Between 2010 and 2012， the proportion of public rental housing in new affordable housing each year was 7%， 22% and 33% respectively. In this construction process，there are different levels of funding shortage. This paper mainly analyzes PPP financing model of the public rental housing ， and discusses its applicability. While draw lessons from the successful experience of foreign public rental housing construction， improve the domestic PPP financing model of public rental housing.关键词：公租房；融资模式；PPPKey words： public rental housing；financing model；PPP中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）30-0245-030 引言公租房是指由国家相关政策支持，各社会主体通过新建或其他方式筹集房源，面向毕业大学生和外地打工人群等低收入群体出租的保障性住房；PPP（Private—Public—Partnership，简称PPP）指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而建立的合作关系。
目前，PPP模式应用领域广泛，李秀辉、张世英（2002）讨论了PPP模式在城市公共基础设施建设中的应用模型[2]；陈柳钦（2005）讨论了PPP融资模式在城市轨道交通中的适用性[3]，谢伟东（2006）对其应用进行了实例分析[4]。
在公租房建设的应用中，王乾坤（2007）设计了PPP模式的运作及保障机制[5]；方周妮、王静（2009）对PPP模式在公租房内外部应用条件进行分析，并进行论证[6]。
总体来看，现阶段对于PPP在公租房中的应用还局限于理论引入和实践探索阶段，对其运作模式和融资困境的解决缺乏系统研究。
1 公租房建设过程中的融资现状公租房建设数量逐年递增，但公租房的建设计划能否如期完成的关键是建设资金的充分筹集，目前，公租房建设过程中的融资困境主要是政府支出压力大、社会融资难度大和融资渠道有限等。
1.1 社会融资难度大公租房建设具有投资需求大、资金回流速度慢的特点，其租金的收入不足以支付贷款利息，由此导致社会来源资金内在的利益冲突，进而对公租房建设造成不同程度的阻碍。
公租房用地多是政府划拨，因用途有所限制、变现能力弱，导致银行等金融机构不愿意用以作贷款抵押，进而导致政府资金不到位或难以达到低限要求，如果没有相应的政策解决收益平衡问题，社会资金很难融入到公租房建设中来。
1.2 政府支出压力大在积极推进公租房建设中，政府面临资金来源有限和投入不足的困境，从2011年1000万套建设任务和筹集资金情况来看，各级政府的压力较大，特别是直接承担建设任务的县级财政支出压力最大。
同时，由于中西部地区的财政实力较弱，其资金更是不容乐观，很难为公租房建设提供充足的资金保障。
1.3 融资渠道有限目前，公租房建设中融资问题最为突出，而融资渠道有限也是造成问题的主要原因。
熊国平、朱祁连、杨东峰（2009）“通过对国际经验的分析得出重要的一点启示是市场化的资金运作。
给出广开融资渠道的建议包括运用资产证券化、项目融资和PPP模式进行公租房建设的融资，并认为PPP模式更适合我国国情”。
由此看出在公租房建设遭遇资金瓶颈的背景下，积极创新融资模式、开拓资金来源是很有必要的。
2 PPP模式在公租房建设中的适用性分析2.1 公租房PPP运行模式分析相关学者对PPP模式在多个领域中的应用进行了深入研究，如廖俊平，田一淋（2005）首次提出PPP模式住房保障体系，指出：“在当前保障性住房远大于供给的背景下，积极探索和发展PPP模式的公共住房保障体系已是大势所趋”。
通过政府和私人机构的合作，在缓解融资问题的基础上提高政府部门的效率、实现私营部门的合理利润，进而使社会资源得到合理的配置和使用。
由图1可知，运用PPP模式进行公租房建设的资金来源主要是政府土地的作价入股和私营公司的资金投入，政府对项目公司进行质量监督和管理，必要时给予一定的补贴，当项目公司资金运转不畅时可向金融机构贷款，以保证项目健康运行。
由此，政府、私营公司和公租房项目公司实现了公租房数量增加、资金使用效率提高、各方获得应有收益等低层次目标。
当公租房建成后，符合条件的租户（大学毕业生、低收入群体、住房困难家庭……）租赁住房并向项目公司缴纳租金，当生活条件改善后退出公租房，由此形成的体系不仅满足了低收入群体的住房需求而且为PPP模式在公租房中的推行拓宽了道路。
2.2 公租房运用PPP模式优势分析2.2.1 缓解政府部门财政压力公共部门为满足和解决城市低收入群体对公租房的需求必须加大资金的投入，但是由于其资金的有限性，就形成了强大需求与有限供给之间的矛盾。
PPP模式为公租房建设的融资提供了新途径，利用私人部门的融资方式弥补了政府建设资金的不足，从而在有效增加保障房供给量的同时提高项目管理水平和资金的使用效率，在一定程度上缓解了政府部门的财政压力。
2.2.2 民间资本得到有效利用在民营企业快速发展的过程中，其实力已足以和国有经济相竞争。
对于公租房这种公共产品，不仅具有公益性且营利性和保值增值能力也较强，对民营企业的吸引力较大。
PPP模式恰当地运用这一特点，将私人资金与政府资金融合，创新融资模式，使私人资本在获得收益的情况下得到充分利用。
3 国外公租房建设的经验3.1 国外公租房建设英国的PPP模式分为两类：一类是使用者付费的特许经营；另一类是政府付费的私人融资计划，其突出的特点主要表现为：降低政府风险、运营周期长、项目投资领域比较集中等。
英国财政部在2011年设立基础设施局全面负责PPP工作。
对于我国来说，为规范PPP模式在公租房建设中的健康运行，也应设立专门的组织和部门来负责PPP工作。
美国是世界上公租房理论、融资经验最丰富的国家，其公租房政策大致可分为三个阶段：公租房建设计划阶段、低收入住房税收抵免阶段、住房需求补贴阶段。
在融资手段上，美国公租房融资很大程度上依靠市场，政府的主要作用是通过政策手段鼓励投资者进入公租房的融资市场，良好的政策使美国公租房投资者多、资金来源渠道丰富。
德国公租房主要是以政府指导为主，市场经济调节为辅。
首先，政府直接参与房屋的建设；政府鼓励企业和社会群体建房，并在建设费用和土地政策等方面给予优惠政策；最后，政府制定严格的租金标准是为平均租金的50%-60%。
陈倩（2012）在北京市公共租赁住房融资模式研究中指出：“截止2003年底，德国有57%的家庭通过租赁市场解决住房，部分城市高达90%”。
由此可见，德国的公租房政策和融资方式都是值得我们学习的。
3.2 国内需借鉴的经验如图2所示，各国政府在公租房建设方面都进行了积极的探索和尝试，并值得我们借鉴和学习。
首先应借鉴新加坡、英国和香港的措施，设立专门的组织机构负责PPP项目的正常运转；其次，坚持政府和市场相结合，在市场机制的作用下发挥政府的计划指导功能，在实现二者有效配合的同时解决低收入群体的住房问题。
4 政策建议当前我国内地公租房的实际需求远大于供给，并出现了一系列的融资问题，在公租房建设中引入PPP模式可以缓解政府财政压力、使民间资本得到有效利用，同时还能使公私部门双方实现“共赢”，进而推进公租房健康、有序进行，所以在公租房建设中引入PPP模式已是大势所趋。
4.1 借鉴香港PASS体系在PPP融资模式中，政府部门希望选择企业资信好、融资能力强、资金充足的私营企业作为合作伙伴，但现实中，我们很难清楚地判定一个企业的好坏。
这一方面，我们需借鉴香港PASS体系的良好经验，在公租房PPP融资模式选择合作伙伴时，借助PASS（表现评估积分）系统对私人企业参与者进行全方位评价，以帮助我们确定最佳的合作伙伴。
4.2 建立合理的收益分配和风险共担机制公租房项目建设周期长、投资额度大，私人部门参与者又是以实现最终利润为目标，所以合理的利益共享和风险分担机制是影响私人部门积极参与PPP融资模式的主要因素。
徐霞、郑志林（2009）指出：“公私合作制在公共基础设施和公共事务管理中的应用较广泛，而PPP利益分配机制的研究还处于初级阶段”。
因此，公私双方以“双赢”的目的进行利益、风险分配，在保证项目正常运行的同时实现“风险最小化和利润最大化”是有一定难度的，这里我们可借用。
4.3 加强监管体系的设立和完善吴文生（2009）指出运用PPP模式进行廉租房建设应注意的问题是：“深化投资体制改革、设计合理的利益共享和风险分担结构、建立有效的监管体系和健全PPP投资模式投融资专业服务体系”。
公租房项目与其他建设项目最大的不同之处就是它具有公益性特点，经济利益比普通项目要低。
而在公司合作过程中，私人部门为获得更多的利润难免出现工程质量问题，因而，政府部门在配合私人部门积极合作的同时更要加强监管公共财产的安全，在鼓励企业参与的同时保证其应有的利益。
由此可见，建立合理有效的监管体系才能保障PPP模式的顺利进行。
参考文献：[1]李秀辉，张世英.PPP与城市公共基础设施建设[J].城市规划，2002.[2]陈柳钦.PPP：新型公司合作融资模式[J].中国投资，2005.[3]谢伟东.公私合作模式融资在我国城市轨道交通项目中的实践[J].城市轨道交通研究，2006.[4]王乾坤.PPP模式在廉租房项目中的应用研究[J].建筑经济，2007.[5]方周妮，王静.公共住房项目PPP模式研究[J].建筑管理现代化，2009.[6]陈德强，郑思思.公共租赁住房PPP融资模式及其定价机制研究[J].建筑经济，2011.。