昆明西市区调研分析

第三部分西市区一、片区现状：1、片区四至：此次市场调研范围以西市区房地产市场发达区域为主：西边以昌源路为界，北边以学府路为界，东边以一二一大街为界，南边以人民西路为界的围内进行的市场调查。

2、片区人口：据不完全统计，该片区内有人口近56万人。

3、片区教育配套：片区内名校云集，有云南大学、云南艺术学院、昆明医学院、昆明大学、云南财贸学院（西区）、师范大学等高校。

中小学有昆一中、师大附中高新一中、高新一小、师大附小等知名学校。

4、片区生活配套：片区内拥有丰宁小区，梁源小区等大型生活社区，餐饮、娱乐、文体、医疗等配套成熟。

餐饮有老兵烧烤、易风堂、黑森林、粤味烧鹅城、得克士、小天鹅等知名美食场所。

娱乐有温莎KTV、大明星娱乐城、赖着不走（茶吧）、一壶春（茶吧）、饮相莲（冰果城）等一流的休闲、娱乐。

医疗有昆医附一院、昆医附二院、云南现代妇产科医院、四十三医院等名牌医院。

文体设施有昆明市体育馆。

5：片区交通路网：区域交通道路网以北二环路、西二环路及南过境路构成西市区快速过境系统；规划修建西北新出口，由小屯立交桥至昆禄公路、普吉道口，红线宽６０米；修建高海一级公路，由高峣至海口，北接南过境，南至安晋高速公路，全长３１公里，路宽２５米。

区内以昆畹公路、人民西路、西二环路、昆沙公路、普团公路、海源中路、新苑路为主干路网。

波立交桥、西苑立交桥、黄土坡立交桥、小屯立交桥４座立交桥。

片区内梁家河公交车场拥有几十路公交线路通达城市任何角落。

二、片区功能定位：片区将以高新产业和西苑综合开发建设使之形成城市的副中心区。

三、片区发展前景：昆明市区划调整后，西山区对新接管的乡镇办事处加强了指导，成立了财政所，统一财税体制，研究制定了整活方案。

以便民、利民、安民为第一准则，设立了区政府第二办公区，提高了工作效率和服务水平。

该区坚持投资拉动、项目带动，千方百计培植新的经济增长点，掀起了招商引资、对外开放、项目建设的热潮，美的汽车、三环化工、美尚家居、马来西亚南发集团滇池草海生态湿地开发建设等一批大项目已启动实施，区域内全社会固定资产投资达到３３亿元；非公企业建立和完善了重大项目领导联系推进制和重点企业项目跟踪服务责任制，还对重点企业实施了挂牌保护政策，不断提高服务质量，优化了发展环境；商贸旅游业在巩固提升团结乡为重点的乡村生态旅游业的同时，结合实施观光农业、生态农业的项目实施，发展了“大观人家”等社区旅游项目；城市管理强化了以规划为龙头的作用和基础设施建设及环境整治的重点，组织实施“高、畅、绿、荣、安”五大工程，编制完成了西山区城市发展概念性规划和区域经济发展规划；春雨路、碧鸡公园、安团富县际柏油路相继建成；高海公路、昆安高架高速路、南三环、护林防火道等工程建设进展顺利；草海生态公园、东寺街灯光“隧道工程”正在建设之中。

片区房地产市场发展情况一、市场回顾与展望：1、回顾：西市区在昆明人眼中,不过是一片厂矿工业区而已。

由于区域交通、生活配套相对不足,生活成本偏高,西市区在昆明房地产开发中一直不被看好,较之其它非中心片区,所受的压力较大。

加之区域内许多小区如丰宁小区、梁源小区等由于开发时间较早,客观地说,西市区整体楼盘的品质在很长一段发展时间内并不高。

然而,近两年来,随着昆明市政建设对西市区的重新规划,西市区城建速度的加快,特别是以高新技术开发区为代表的新兴产业的兴旺发达,旺盛的住房需求带动了整个西市区房地产业的兴起。

2、展望：我们欣喜地看到以百大国际花园、西房西秀园为代表的一批高品质楼盘的出现,正在改变着昆明房地产的传统格局。

由于西市区地产项目价格偏低,因此,这便成为了西市区未来升值的最大动力。

虽然"现代新昆明"让昆明城市建设的步伐向东、向南推进,但这丝毫没有影响开发商对这一片土地的信心。

西市区逐渐走向成熟是它的一大卖点。

前几年西山区政府坐镇西市区已经给购房者不少信心，而近期逐渐浮出水面的昆明面积最大的绿化广场又为这一地段的楼盘提供了升值的理由。

据悉,目前西市区已有一个初步的规划计划,将春雨路板块建成景观生态住宅区；明波板块建成区域物流中心；人民西路建成商贸中心;使黄土坡立交桥成为进入昆明的交通枢纽。

西市区的物业经过近两年的整合推广,目前已经由当初的生地变成了熟地,物业升值空间是很可观的。

有业内人士预言,这个区域以及高新区的广大区域在今后三五年将成长为西市区房地产一个重要的区域,这里不仅有大量的土地储备,而且西市区56万左右的居住人口将带动这个区域房地产的强势增长。

并且,这里有可口可乐、烟草科技园这样的知名企业,随着高新技术开发区的发展和配套设施的逐步完善,西市区今后几年将成为昆明房地产发展的热点区域,开发潜力竞穷。

二、市场特点：由历史原因区域调查范围被二环西路一分为二，并形成二环西路以东的老式住宅建筑群，老式住宅代表作有：丰宁小区、菱角小塘、虹山小区、学府路周边各大专院校的住宅小区等。

这一区域的商品房消费者多属工薪阶层（中产阶级），户月收入2000—3000元，且多带有末独立的子女及长辈，而前两年该区出现的新盘是受高新区经济影响，是由于当时高新区内生活住宅设施规划不到位原因所至，故新盘且相对集中于二环西路两侧，随房地产开发的地域性特殊原因，近两年来在该区域内穿插了部份新盘，如创意英国、春晖小区、泰和园、丰宁家园、阳光果香、学府人有、苏家塘小区、西景盛典小区。

二环中路以西形成了以高新技术产业为代表的优秀居住小区，代表盘有：国际花园、美丽新世界、西香园等这一区域的商品房的消费者多属高薪收入，户月收入在3000—4000元，年龄25—45阶段的强势消费群，且卖房的原因主要集中在距工作地点近的原因，并没有出现市中心移居郊区人群。

就生活配套设施而言，二环西路以东范围较为完善，且楼盘名称销售情况楼盘位置物业形态拥有大量专科学院，流动人口多，周边单位密集，显著表现方式为线状模式，沿区内三条主干道，学府路、二环西路、昆瑞路形成线带发展周边集聚密度较高，而二环西路以西则由高新区系统规划为工业园区，区内道路排列有序，绿化比例较高，生活设施相对较缺乏，且在售新盘销售情况不太理想，区内商品房消费多以工作为主，故市场有限，为更清晰的反映市场情况、作“点，单个楼盘”的市场反映情况调研：区域内在售楼盘、片区内即将发售的楼盘楼盘名销售情况 楼盘位置 物业形态 中环金界 认筹期 西园路与茭菱路交汇处高层盛世红联 未开盘 西园路与茭菱路交汇处小高层盛世豪庭未开盘 虹山干休所 小高层 丽阳新城认筹期 海源北路 花园洋房结合本项目的特点，我们选择了几个与本项目物业类型相近的竞争楼盘做详细分析：案名：中环金界发展商：昆明市城市建设综合开发有限公司 第一国际70% 海源北路 多层住宅 水逸康桥 热销中 时代广场旁 花园洋房西西里·和园 尾盘销售 丽苑路多层住宅 美丽新世界 中盘销售 昌源中路与人民西路交汇处多层住宅硅谷公寓尾盘期 昆瑞路 高层 戛纳小镇尾盘期 海源中路 多业态组合 丰宁家园尾盘期 西苑立交桥东 多层住宅 翠羽丹霞尾盘期 丹霞路 小高层位置：西园路与茭菱路交汇处物业类别：高层住宅总建筑面积：30000多㎡总户数：2000户总共26层工程进度：基础开挖阶段入伙时间：2006年底开盘时间：秋交会前后，目前处于认筹期（于9月17日开始选房）户性面积区间：40-160㎡户型种类：一房占40%，两房三房占50%，四房及以上占10%均价：3000元/㎡小户型总价：15万—25万小户型交房标准：地面：强化木地板。

内墙及屋顶：乳胶漆。

卫生间：马桶、防滑地砖、防水瓷砖、热水器、马桶、面盆等厨房：橱柜，燃器具。

项目自身商业配套：近7000多㎡商业裙楼推广主题：茭菱路·八面繁华·格调美宅案名：戛纳小镇发展商：云南高新博泰房地产开发有限公司位置：海源中路与昆瑞路交汇处物业类别：酒店式公寓、单身公寓、花园洋房、商业步行街总建筑面积：110000多㎡工程进度：主体施工入伙时间：2006年底，酒店式公寓于2006年1月入伙开盘时间：2004年7月酒店式公寓面积：38.37㎡和45.94㎡均价：3200元/㎡酒店式公寓户型总价：13万—15万销售情况：酒店式公寓和单身公寓已销售85%，洋房销售100%，商业招商阶段酒店式公寓交房标准：三星级酒店标准（带床上用品及家用电器）项目自身商业配套：商业步行街、主题商场、写字楼酒店式公寓推广主题：我独立故我在商业推广主题：西市区第一商圈正在形成案名：硅谷公寓发展商：昆明超凡地产位置：昆瑞路物业类别：高层住宅总建筑面积：30000多㎡工程进度：主体施工入伙时间：2006年底开盘时间：2004年6月户性面积区间：48㎡-120㎡户型配比：二房及二房以下占90%均价：2800元/㎡一房公寓户型总价：11万—18万销售情况：已销售80%酒店式公寓交房标准：毛坯房推广主题：名校旁的房子，永远是好房子三、西市区房地产市场情况总结1、政策环境较好。

2、金融系统滞后。

3、产业特点，主区域主要以高新技术的研发及生产为主，次区域以第二产业为主，第三产业在该区比例较小。

4、集团购房比例小于私人购房比例。

5、所有制结构特点以股份制企业为主，以集体及国有企业为辅。

6、流通环境不强。

7、住宅分区开发量不明显。

8、住宅开发以区内三条主干道（二环西路、昆瑞路、学府路）为主。

9、房地产住宅开发在该区前景不太乐观。

10、历年商品住宅消化量总量较小。

11、短时间内该区商品住宅市场有所升温，但持续时间不长。

12、该区商业内地产集中在二环西路以内，且需求量不强。

13、办公类地产集中于人民西路，需求量处于饱和阶段。

14、该区内酒店类房地产需求量强，且较集中于人民西路。

15、目前进入该区郊区的住宅房地产多半集中于普通型，集中在昌源路附近。

16、豪宅类市场现状及未来均不理想。

17、居住圈密度过高，且相对集中于几条主干道周围。

18、工作及居住用房规划不合理，已失去两项职能互补的作用。

19、建筑密度相对较低，自然景观相对缺乏。

20、职业比例高低差距较大。