法律基础知识

第十三章物业管理法律基础知识法律对于整个人类文明的贡献超过其他一切人类活动。

同样，物业管理法律对于物业管理整个活动的贡献也是巨大的和不可替代的，它与物业管理的其他科学和知识都有一种共同的联系，是一种血缘关系而彼此相连。

随着物业管理覆盖面进一步扩大和物业管理的深入发展，新情况、新问题层出不穷。

一些深层次问题逐步暴露，反映也越来越突出：业主在物业管理活动中以“上帝”自居，只要享受权利而不履行自己的法定义务；个别业主不按时交缴物业管理费、基金，侵害全体业主、物业管理公司合法权益；业主大会及业主委员会法律地位与权利义务不清晰，导致个别业主委员会成员滥用权利，侵害业主、非业主使用人、业主大会、业主委员会、物业管理公司的合法权益；不少业主不了解物业管理，不明白自己在物业管理中的权利和义务，遇到物业管理纠纷问题也不懂得怎样保护自己；一些房地产建设单位为了争物业销售的市场份额，在物业销售中做出不切合实际的承诺，承诺“减免五十年物业管理费”、“终身免物业管理费”等，侵害全体业主、物业管理企业的合法权益；某些物业管理公司在订立物业管理合同时，不仔细研究合同条款的约定，不注意风险的规避，合同实施中，不注重培养业主树立物业管理消费意识，出现物业管理纠纷时要么采取高压手段，滥用罚款、停水停电手段，要么不分清红皂白，一味退让，甚至出钱买平安等等。

所有这些问题都需要从法律的角度讨个“说法”，迫切要求法律上给予“支持”和解释。

本章概括性地介绍了物业管理所需要掌握的法律基础知识，同时对作为我国物业管理立法新课题的建筑物区分所有权理论作了简要介绍，目的就是为了使管理处主任能够树立起正确的法律意识，在错综复杂的物业管理活动中能够正确理解和应用物业管理的法律、法规的规定奠定一个良好的基础。

第一节法与法治一、法的概念（一）法的定义1、法的定义:法是由国家制定或认可的，以权利义务为主要内容的，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。

2、法的基本特征:A、法是调节人们行为的规范。

B、法是由国家制定或认可的一种特殊的行为规范。

C、法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范。

D、法是由国家强制力保证实施的社会行为规范。

3、法的本质：国家意志性。

A、法是统治阶级意志的体现；B、法是统治阶级共同意志的体现；C、法是上升为国家意志的统治阶级意志；D、统治阶级意志的内容是由统治阶级的物质生活条件所决定的。

在社会主义法的阶级属性中，包含着广泛的人民性，社会主义法体现和反映了广大人民群众的共同利益和意志。

（二）法的要素法的要素包括：规则（假定，处理，法律后果）、原则和概念。

按照系统论的观点，法律可以被看作一个系统，它与任何系统一样，也是由若干要素按一定的结构组织起来的统一整体。

1、法律规则——法律中明确赋予一种事实状态的法律意义的一般性规定。

法律规则的要素区分为假定、处理和法律后果三种成分。

2、法律原则——作为众多法律规则之基础或本源的综合性、稳定性的原则和准则。

原则的特点是它不预先设定任何确定而具体的事实状态，也没有明确具体的权利、义务和责任，但原则却调整某一个或数个行为领域，甚至涉及到全部社会关系的协调和指引。

3、法律概念——是指在法律上对各种事实进行概括，抽象出它们的共同特征而形成的权威性范畴。

法律概念是适用法律规则和原则的前提。

（三）法的主要内容法是以权利和义务为机制调整人们的行为和社会关系的，权利和义务贯穿于法律现象逻辑联系和各个环节，以及法的一切部门和法律运行的全部过程，同时也全面地表现和实现法的价值。

权利——是规定或隐含于法律规范中，实现于法律关系中的，主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。

义务——是设定或隐含于法律规范中，实现于法律关系中的，主体以相对被动的作为或不作为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段。

权利和义务的本质：权利和义务是包括多种要素、具有丰富内容的概念。

古往今来，众多的学者对权利和义务作了大量研究，形成了多种派别和理论，分别从不同的角度和层面触及了权利和义务的本质。

1、利益说，可以把权利理解为法律所确认和保障的利益，而义务则是负担或不利。

2、主张说，可以把权利理解为具有正当性，合法性，可强制执行的主张，义务就是被主张的对象或内容。

3、资格说，可以把权利理解为去行动的资格、占有的资格或享受的资格。

4、力量说，可以把权利理解为法律赋予权利主体实现其利益的一种力量，义务则是对法力的服从。

5、自由说，可以把权利理解为自由，即法律允许的自由——有限制，但受法律保护的自由。

二、法治的概念如果说民主是一种国家制度，法制是一种法律制度，那么法治就是一种治国原则，一种法律制度运作所遵循的原则。

法治包含两层意思：1 完备的法制，2 法律具有权威性。

法律、法规在社会生活中的实现，法律规范中规定的法律关系的形成，是法治的关键。

法治是相对于人治而言的，法治强调法律的权威性和普遍性，强调严格依法办事。

人治则强调圣君贤人的个人权威，强调因人因事的灵活处理。

法治并不意味否定人的作用，同样，人治也不否定法的作用，二者只是强调的重心不一样。

“依法治国，建设社会主义法治国家”作为治国方略的重要转变，已明确地载入了党的十五大文件和我国宪法，这是全党全国人民在邓小平理论指导下，总结我国民主与法制建设经验，在法治观念和法律意识上的一次重大飞跃。

实行和坚持依法治国，就是在党的领导下努力实现国家各项工作的法制化、规范化，保证人民群众依照法律规定，通过各种途径和形式，参与管理国家事务，管理经济和文化事务，管理社会事务，真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，保证各项事业在社会主义法制的轨道上顺利发展。

依法法国的基本标志是，必须建立体现人民意志、反映社会发展规律的完备的法律体系，同时法律又应当具有极大的权威，能够在国家和社会生活的各个方面得到普遍的、切实的遵守。

依法治国是社会文明和社会进步的重要标志，是国家长治久安的重要保障。

具体地说，其重要意义主要体现在以下四个方面：（一）依法治国是建设社会主义市场经济、促进生产力发展的客观要求。

（二）依法治国是促进社会主义民主政治建设，实现人民当家作主的根本保证。

（三）依法治国是推进社会主义精神文明建设，促进社会全面进步的内在需要。

（四）依法治国是保证国家稳定，实现长治久安的关键所在。

中国历史上延续了两千多年的封建统治基本上是人治的历史，由此造成我国传统中人治的观念浓厚而法治观念淡薄，无法可依与有法不依的并存，严峻地挑战着依法治国的进程。

三、法的形式和效力（一）法的形式也称“法源”，或“法律渊源”，是指那些具有法的效力作用和意义的法的外在表现形式。

当代中国法的渊源: 物业管理法的渊源:宪法宪法法律法律行政法规和部门规章行政法规军事法规和军事规章地方性法规地方性法规民族自治地方的自治条例和单行条例工部门规章特别行政区基本法及特别行政区法律地方规章经济特区法规和规章规范性文件国际条约和国际惯例（二）法的效力广义的是指法的约束力和强制力，狭义的是指法的生效范围或适用范围。

法的效力包括对人的效力、空间效力和时间效力。

法的效力层次的规则:1、高位法优于低位法；2、特别法优于一般法；3、新法优于旧法；4、法律文本优于法律解释。

我国已形成了一个以宪法为核心的法律体系，这个体系中宪法位于效力层次的最高层次，依次是法律，行政法规，地方性法规，政府规章等。

第二节建筑物区分所有权与物业管理现代建筑物区分所有权是现代民事法律制度的一项不动产所有权形式。

作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为世界众多的发达国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。

全国人民代表大会常务委员会正在准备起草的《中华人民共和国物权法（草案）》中，已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。

现代建筑物区分所有权法律制度是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，它在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，在解决人类自身的居住、生活、营业等方面发挥重大功能。

因此，学习和研究现代建筑物区分所有权制度，对指导物业管理实践，依法处理在物业管理工作中所遇到的各种实际矛盾和问题具有十分重要的意义。

一、物权制度与建筑物区分所有权法（一）物权的概念及主要特征物权是指由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。

即权利人在法定的范围内直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利。

作为法律的范畴，物权这项权利从一开始就与债权作为相对的范畴而存在。

在民法的体系里，规范财产归属关系和保障财产归属秩序的，是物权法；规范财产流转关系和保障财产流转秩序的，是债权法。

物权是财产归属秩序的法律表现形式，物权的基本内容是支配和排他，其中的支配是物权的本质，也是物权与另一种重要财产权——债权的本质区分。

物权的本质是不必请求他人，权利的实现完全依靠权利人自己的意思；而债权作为请求权，本质就在于请求，故债权的实现有赖于相对人的意思。

因此，由于本质的不同，物权和债权形成了一系列各不相同的制度。

物权是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、享有利益并排除他人干涉的权利。

物权具有以下主要特征：1、物权为直接支配物的权利，各种物权均以直接支配物作为其基本内容；2、物权权利主体是特定人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人；3、物权客体是物，物权就是权利人对于物的权利，而不是行为、智力成果或人身利益；4、物权的标的为特定物；5、物权的内容是对物的直接支配和管领，且权利义务内容的主旨是在于排除他人的干涉；6、物权为享受物的利益的权利，即权利人是从物本身获得利益；7、物权具有排他性、优先性和追及性的效力。

物权法是民法的重要组成部分。

物权法通过调整各种社会物质财富的归属和利用关系，直接影响社会生产的过程和社会经济的结构。

人类要进行物质资料的生产，首先必须完成人与生产资料的结合。

这种结合具体体现为人对物的支配关系，在法律上就表现为物权制度。

物权是确定支配权的法律。

物权法的作用，一向被认为主要在于确定财产的权利主体，从而为交换打下基础和创造前提。

所有权是指财产所有人依法对物行使占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的完整权能为内容的权利。

所有权是财产所有人对特定财产的权利，是所有制的法律表现。

我国民法的所有权制度作为社会主义公有制的最直接体现，当然也是我国物权制度的核心。

所有权是对物进行全面支配的典型的物权。

这体现在所有权人有权对物进行支配，包括占有、使用、收益或处分，并排除他人的干涉。

所有权受法律的限制，它的行使不得超越法律许可的范围。

法律的限制又分为私法的限制和公法的限制。

私法的限制又可分为两种，其一为权利行使的限制，其二为相邻关系的限制。

权利行使的限制包括，权利滥用的禁止、诚实信用原则、私力救济和其他权利的限制。