市场比较法应用练习题

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第八章市场比较法及应用

例题2：统一面积内涵货币单位例题：统一面积内涵/货币单位
搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面搜集有甲、乙两宗交易实例，平方米，万元人民币，积200平方米，成交总价为万元人民币，分三期平方米成交总价为80万元人民币付款，首期付16万元人民币第二期于半年后付32 万元人民币，付款，首期付万元人民币，第二期于半年后付万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清万元人民币于一年后付清。万元人民币，余款万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价平方英尺，乙交易实例的使用面积平方英尺成交总价15 万美元，于成交时一次性付清。万美元，于成交时一次性付清。假如人民币的年存款利率为8%，1美元美元=8.3元人民币，1平方米元人民币，平方米款利率为，美元元人民币 =10.764平方英尺，使用面积：建筑面积：4，平方英尺，平方英尺使用面积：建筑面积=3：，则甲、乙的交易单价为多少？（单位为人民币元/平？（单位为人民币元则甲、乙的交易单价为多少？（单位为人民币元平方米建筑面积）方米建筑面积）
因素内容因素1 因素1 因素2 因素2 因素3 因素3 综合评分
权重 0.5 0.3 0.2 1
可比实例A 估价对象可比实例A 100 100 100 100 90 100 125
可比实例B 可比实例C 可比实例B 可比实例C 100 110 100 80 120 100

市场比较法应用举例

市场比较法应用举例
有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：
பைடு நூலகம்
宗地 A B C D E F G
成交价交易时间交易情（美元/ （年）况平方米） 680 2005 +1% 610 2005 0 700 2004 +5% 680 2006 0 750 2007 -1% 700 2008 0 2008 0
容积率 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1
区域因素 0 0 0 -1% 0 +1% 0
个别因素 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0
1
时间 2002 2003 2004 2005 （年）指数 100 103 107 110
2006 2007 108 107
2008 112
9
7、某仓库房地产，建筑面积为800
m2 ，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2 ，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/ m2 ，则理论上应补地价的数额为（）万元。 A 93.75 B 115 C 293.75 D 315
36
答案（简略）
（一）1
B2A3D4D
37
估

市场比较法应用练习题

市场⽐较法应⽤练习题

⼀、选择题

1、市场法的理论依据是( B )

A、适合原理

B、替代原理

C、最⾼最佳使⽤原则

D、均衡原理

2、⽐准价格是⼀种（ A ）

A、公平市价

B、评估价格

C、市场价格

D、理论价格

3、市场⽐较法中的交易情况修正是对( B )

价格本⾝是否正常的修正.

A、交易实例

B、可⽐实例

C、估价对象

D、标准化实例

4、在市场法中，⼟地使⽤权年限调整属于（ A ）

调整。

A、权益状况

B、区位状况

C、实物状况

D、年限状况

5、判定某可⽐实例的成交价格⽐正常价格低6%，则交

易情况修正系数为（ D ）。

A、 B、

C、 D、

6、某可⽐实例的成交价格为2400元/m2，建筑⾯积100m2，⾸期付款12万元，其余半年后⽀付8万元，1年后⽀付4万元。已知年利率为10%，则该可⽐实例的实际价格为（ B ）元/m2。

A、 B、

C、 D、

7、按直接⽐较判定某可⽐实例价格的区域因素修正系数

为0．98，则其依据为( D )。

A、可⽐实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

B、可⽐实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

C、可⽐实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为％

D、可⽐实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价

格的影响幅度为％

8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏⾼。

A、卖⽅不了解⾏情

B、政府协议出让

C、购买相邻地产

D、设⽴抵押的房地产

9、可⽐实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的⽐准价格往往⽐实际正常价格（ A ）

A、⾼

市场比较法及其应用

总之，市场比较法要求在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，存在着较多的与待估房地产相类似的房地产实例。
市场比较法及其应用
3
市场比较法的操作步骤
运用市场比较法对某宗房地产进行估价时，操作步骤是： 1）广泛搜集交易实例的资料； 2）从中选取几个符合一定要求的交易实例作为估价的参照物，简称比较实例 3）将比较实例的成交价格调整为具有比较基础的价格 4）修正交易情况；5）修正交易日期 6）修正区域因素；7）修正个别因素 8）综合修正结果；
3
市场比较法的操作步骤
8）市场比较法的特殊应用例：某待估房地产为一宗土地，相邻地区的一个交易实例中的土地部分与其十分相似，该交易实例的成交价格为1570万元，土地面积为790m2 经分解，建筑物部分于交易当时的市价为1253 万元，扣除此项后，可用作比较实例的土地部分的价格为：（1570-1253）÷790＝0.401266（万元/m2)
2）选取比较实例：比较实例应符合下列要求
☆比较实例的交易类型应与估价目的吻合 ☆交易日期与待估房地产的估价时点应接近； ☆应尽可能选取正常交易或可修正为正常交易的实例；
市场比较法及其应用
3
市场比较法的操作步骤
3）建立价格比较基础所谓具有比较基础，是指单价的含义统一，面积的单位和内容统一，货币的单位统一等。 ☆统一付款方式 ☆统一单价 ☆统一币种和货币单位 ☆统一面积内涵 ☆统一面积单位

市场比较法案例

经调查该城市地价指数以2007年为100,以后每年增长12个百分点,此类用地的最低容积率为2,据统计分析,该城市此类用地容积率在2—2.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%,超过2.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为2时的地价增加3%.对区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。

根据上述条件，按以下要求完成计算。

（1）编制期日修正指数表（2）编容积率修正系数表（3）试计算宗地H在2010年时的地价。

答案：

1、（1）编制期日修正系数表

（2）编制容积率修正系数表

（3）计算地价

期日修正容积率修正区域修正个别修正

1280×136/100×1.2/1.16×100/100×100/108=1667.43元/m2

1360×136/112×1.2/1.12×100/99 ×100/102=1752.22元/m2

1380×136/112×1.2/1.12×100/100×100/104=1762.35元/m2

1340×136/124×1.2/1.08×100/95 ×100/98=1754.0元/m2

1420×136/136×1.2/1.26×100/97 ×100/95=1467.6元/m2

H地价=(1667.43+1752.22+1762.35+1754.0+1467.6)/5=1680.72元/m2

市场比较法应用举例

实例一：

（1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表1。

项目

宗地成

交价（元

/m2）

交易时

间

容积率

位置比

较

形状比

较

区域因

素比较

个别因

素比较

A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0

B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4%

C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0

D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0

E 680 1989 1.3 0 0 +3% 0

F 730 1990 1.2 +2% 0 -5% 0

G 740 1990 1.3 0 0 0 -3%

H 1990 1 0 0 0 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为

12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类

型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。

（2）根据上述条件，试计算1990年宗地H的评估价格。

实例二:

(一)估价对象概况

估价对象为某公司拥有的位于**城市**路123号商铺,该商铺的建筑面积为1200平方米,土地使用年限为2000年12月1日至2040年11月30日.

（二）估价要求

需要评估该不动产在2009年12月的正常交易价值。（三）估价方法

估价对象适合在公开市场交易，采用市场法。

市场比较法

第四章市场比较法

一、单项选择题

1．市场法的理论依据是（）

A 预期原理

B 替代原理

C 生产费用价值论

D 最高最佳使用原则

2．不适宜用市场法评估的房地产是（）

A 商品住宅

B 写字楼

C 纪念馆

D 标准工业厂房

3．运用市场法评估，选择取的可比实例数量宜为（）个

A 1～3

B 1～5

C 3～5

D 3～10

4．建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）

A 统一以人民币表示

B 统一用建筑面积

C 统一采用单价 D统一折算为成交时点一次付清

5．某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5％了，则该实例的实际价格是（）万元

A 24

B 23.42

C 23.43

D 22.86

6.可比例是相邻房地产的合并交易,则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )

A 高

B 低

C 相等 D不可比

7.卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )

A 高 B低 C不高不低 D 无法确定

8.采用比较法估价时得出个估价结果,220元/平方米,240元/平方米,280/平方米,230/平方米.若求其中位数,则为( )元/平方米.

A 230

B 242.5

C 235

D 240

9.某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5％,2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8％,而2003年6月末至2003年10月末平均每月比上月上涨1.5％,2002年11月末成交的实例价格为4500元/平方米,若调整到2003年9月末,其价格为( )元/平方米.

市场比较法例题

2
住宅 2007.8.2 1400 元/m 4 0 +2% +3% 0 +5% 0
2
住宅 2006.4.9 1000 元/m 2 -3% 0 -2% -2% -4% -2%
2
区域条件个别条件
基础设施交通地势形状其它
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如上表，表中数字为正值，表示待估地块优于成交案例地块，数字大小表示优劣的程度。又知该城市地价指数在 2006 年 1 月为 100，以后每月上涨一个百分点。容积率修正系数如下表。容积率修正系数 1 100 2 180 3 240 4 300 5 350
⑥确定待估地块单价。因为上述4个试算价格差别不大，采用算术平均法得待估地块单价为： 1/4（A+B+C+D）=980.05（元/m2）
项目待估土地比较案例a比较案例b比较案例c比较案例d用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期评价期日200711220061052006122200782200649成交价格233基础设施12232地势212形状5433对区域因素和个别因素对地价的影响待估地块条件与案例地块条件比较结果如上表表中数字为正值表示待估地块优于成交案例地块数字大小表示优劣的程度
容积位置率比较 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1.0 0 +3% 0 0 0 +2% 0 0

市场比较法习题

1、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日，该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可以比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价〔如需计算平均值，请采用简单算术平均〕。

2、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。

A、2000；

B、1900；

C、2100；

D、1905。

3、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )

A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；

B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；

C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；

D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%。

4、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。

A、1.05；

B、0.95；

C、0.98；

市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论

该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

一、市场比较法的含义

在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

二、市场比较法适用的估价对象和条件

（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考

虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：

资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：

市场比较法案例

根据上述条件，按以下要求完成计算。

（1）编制期日修正指数表（2）编容积率修正系数表（3）试计算宗地H在2010年时的地价。

答案：

1、（1）编制期日修正系数表

（2）编制容积率修正系数表

（3）计算地价

期日修正容积率修正区域修正个别修正

1280×136/100×1.2/1.16×100/100×100/108=1667.43元/m2

1360×136/112×1.2/1.12×100/99 ×100/102=1752.22元/m2

1380×136/112×1.2/1.12×100/100×100/104=1762.35元/m2

1340×136/124×1.2/1.08×100/95 ×100/98=1754.0元/m2

1420×136/136×1.2/1.26×100/97 ×100/95=1467.6元/m2

H地价=(1667.43+1752.22+1762.35+1754.0+1467.6)/5=1680.72元/m2

房地产估价师房地产估价理论与方法第五章比较法及其运用综合练习与答案

房地产估价师

房地产估价理论与方法

第五章比较法及其运用综合练习与答案

一、单选题

1、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币

（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【参考答案】：D

【试题解析】：

本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。

100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。

2、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个领域

B.同处在同一供求范围内

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区

【参考答案】：B

【试题解析】：

本题考查的是选取可比实例。可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。参见教材P182。

3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900

【参考答案】：D

【试题解析】：

本题考查的是统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。参见教材P189。

4、甲.乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。合并后的房地产价值为130万元。若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（）万元。

市场价格比较法习题资料

A、250000元 B、211700元 D、191170元参考答案：B C、210000元
96、市场价格比较法中的相似比较法，若参照物的市场交易价为P0需进行调整的参数为K，则用相似比较法来评估二手车的价值P为（）。 A、P=P0×（1±k） B、P=P0／（1±k） C、 P=P0+（1±k） D、P=P0-（1±k）参考答案：A
94、拍卖行二手车拍卖数据库中的价格资料，可作为（）。 A、可做为新车的销售价 B、参照物的参考价格 C、被评估车辆的价格 D、可作预售的价格参考答案：B
95、要评估一辆轿车，评估师从二手车市场获得市场参照物与被评估车辆各方面都基本相同，只是在（1）参照物后视镜被损坏需更换，约需 200 元（ 2 ）被评估车辆改装一套真皮座椅面，价值 6500 元。参照物的市场价为 205000元，则被评估车辆的评估值为（）
92、所谓近期是指参照物的交易时间与被评估车辆评估基准日相近，一般应在（）。 A、五个月之内 B、三个月之内 C、半年之内 D、一年之内参考答案：．B
93、只要参照物车辆与被评估车辆的类别相同，主参数相同，结构性能相同，只是生产顺序号不同，只经过局部改变的车辆，则可认为是（）。 A、完全相同 B、大部分相同 C、完全不同 D、部分相同参考答案：A
102、被评估的捷达车比参照物车辆的使用年限少 1 年，则其价格差异调整系数为 10.44 ％，参照物车辆的市场价为 4.5万元，则被评估车辆的评估值P为（）。 A、4.97万元 B、3.98万元 C、5.1万元 D、5.3万元参考答案：A

市场比较法(房地产案例

市场比较法（房地产案例）

1. 引言

市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。

2. 案例描述

假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。

3. 步骤

市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。下面将详细介绍每一步骤。

3.1 选择样本

选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。

3.2 确定调整项

在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。这些差异被称为调整项。例如，如果某个样本

比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。

3.3 计算调整值

确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。这些影响程度被称为调整值。调整值可以通过市场调查或专家判断

等方式获得。以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨

询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。

3.4 确定物业价值

在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本

的价格上，得出每个样本的调整后价格。然后，我们可以根据这些

调整后的价格来确定目标物业的市场价值。最常用的方法是计算样

市场比较法试题及答案

(一)判断题

1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。()

2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。()

3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。()

4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。()

5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。() 来源：

6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。()

7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。() 8．土地使用年期属于个别因素。()

9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。()

10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。()

11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同

区域，或处于不同供需圈的类似地。()

12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。()

13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。()

14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。()

15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。()

16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。()

17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。()

市场法习题附答案

《房地产评估》市场比较法练习题

一、单项选择题

1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。

A、24

B、23.42

C、23.43

D、22.86

2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映

3、比准价格是一种( )。

A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格

4．比较法的理论依据是( )。

A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则

5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。

A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房

6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。

A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10

7．对交易实例进行区域因素修正是因为( )

A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似

B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别

C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨

D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降

8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。

A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。

A．高 B．低 C．相等 D．不可比

10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。

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第八章 市场比较法及应用

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