商业店铺选址模型

东莞、珠海
15000~20000元
20000元以上
人均年度零售额
核心区位分析（商圈）
商圈的界定（商圈理论中多数研究者认可）
商圈构成 主商圈 次级商圈 商圈类型 核心商圈 次级商圈 距离 500M 1000M 时间 7~8分钟 15分钟左右 人流率 50%~70% 20%~30%
第三商圈
边缘商圈
1500M
□成长期 □形成期 □成熟期 □好 □一般 □好 □一般 □50元-100元
商圈基础 设施建设
商圈购买 力评估
＿人/天以上(日常) ＿人/天以上 (周末) 公交线路：＿路 停车场：＿个 主干道是否通畅 人行道是否通畅
所在主干道路长：＿米左右 店前人行道宽：＿米 商圈易达 性 商圈主力店:＿家，分别是： 商圈品牌店：＿家，分别是： 商圈大型休闲/娱乐场所：＿家，分别是： 女装品牌店：＿家 主要有： 竞品店：＿家 主要有：
店铺便利性评分表
等级得分 综合得分 15M内看到 <15或>40 3M以下 <2.5M或>3.8M
小部分区域自然光照不 大部分区域自然光 足 照不足 3-5米或6-8米 1个 其他范围 无 有
多个死角
无护栏，近公交站和斑 无护栏，远公交站和斑 街道末端，远公交 马线 马线 站和斑马线
宽8米--10米 宽6~8米或10~12米 其它范围 店前有障碍物，有 台阶 其他位置 无聚客点 不是 分流较多
符合加分标准的每个项目加1分
店铺便利性得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和
附：店址调查表
预期店所属分公司： 店租＿＿元 转让费＿＿元 其他费＿＿元 店铺营业时间：从 ＿时＿分--- ＿时＿分 店面面积：＿＿平方米 店招尺寸：寛＿米 高＿米 店面物 业条件 橱窗：□有＿＿个 尺寸：寛＿米 高＿米 店面功能性：□储藏 □展示 □试镜 防火措施：□好 □一般 □差 店招可视距离：＿米 店前台阶：□有＿＿阶 □无 店周围 物业条 件 门口休闲凳：□无 □有 距店＿＿米 预期店位置： 性质：□直营 □加盟 □其 他
20分钟左右
10%~20%
考察商圈时，以拟建店为中心，半径500M画圈，该区域为主要考察对象。 尤其是落在该圈内的常住居民户数，反映了潜在顾客的规模。（其数据是大
致和总体情况下的经验值，个体考察时应该在考虑经验值的基础上，具体情况具体分 析）
商圈文化特点
文化是一个商圈的标示符。商圈的文化既是 该区域消费者消费意识的反映，又是引导消费者 消费习惯产生的重要因素。能否同饰品消费的时 尚特点相契合，决定了在该商圈经营的困难和风 险程度。
时尚购物文化 大众娱乐文化 旅游消费文化
安 全 系 数
地方社区文化
商务贸易文化
行业多样化
如果商圈内行业多样化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而 发生相应波动；如果商圈内居民多从事 主力商品：名品女装/休闲牛仔/饰品/高档餐饮…… 同一行业，则该行业波动会对居民 辅助商品：鲜花礼仪/杂品/其他女士特别用品…… 购买力产生相应影响，店铺营业额 相关配套业种：水吧/会所/美容美体/娱乐…… 也会相应受影响，因此要选择行业 多样化的商圈开店。 要求：作出“商品主辅结 构分布图”如右图所示
商圈发展
商圈发展前景预测
商圈零售饱和程度，城市发展规划， 强力品牌的入驻都将影响商圈的延伸和升 级。商圈未来的发展前景即是店面未来的 发展空间。
商圈评分表
考核中项 考核中项 中项 权重 商圈级别 商圈属性 考核小项维度 小项 3分 核心商圈 商业区 成长期和成熟期 好 高 大于5000人 100元以上 多于3个 良好 通畅 400~600米 得分标准 2分 次级商圈 娱乐区、综合区 形成期 一般 中 3000~5000人 50~100元 2个 一般 一般 接近400米或 600~800米 商圈主干道宽 商圈主力店 商圈品牌店 商业氛围 28% 休闲娱乐场所 女装品牌店或美容美体店 商圈内同业竞争状况 8~12米左右 2家以上 2家以上 2家以上 同定位品牌店 3~5个 接近8米 1家 1家 1家 不同定位品牌店 2或6~8个 其他范围 无 无 无 一般店 <2家或>8家 其它范围 1分 边缘商圈 住宅区、金融区 衰退期 差 低 小于3000人 50元以下 1个 最后得分 得分 综合 得分
XX饰品专卖店选址手册
选址的重要性 • 七分店面，三分经营；店铺经营的“圣经”. 选址的目的
• 保证单店赢利,建立全局性地域战略资源. 选址的原则
• 选址5C模型中的每个C都必须达到基本要求. 选址手册要求 • 系统，科学且简单，实用，易于快速操作. 选址手册特点 • 定性与定量相结合;管理学,运筹学,数学,财务管理学等综合运用.
会计分录
租赁费
+转让 费
住宿租金
人员工资
生活福
利费
奖金
办公费
通讯费
低值易耗品
业务应酬费
差旅费
序号
项目 会计分录
4
促销广告费 促销费 广告费 水电费
5
物业水电费 物业费 取暖费
6
运杂费 运杂费
7
税费 税费
8
装修摊销 装修摊销
9
设备折旧 设备折旧
10
其他费用 其他费用
备注：产品跌价准备按照月销售收入的5%准备，促销费和广告费都按照月销售收入的3%核准， 按照变动成本予以核算。其 他成本为固定成本。,装修费按2年摊销；设备按5年折旧。店面的机会成本不予考虑。
顾 客 相 同 度
(%)
经营的容易程度
80
价格竞争激烈 集中优势竞争
60
差异化竞争
不考虑进入
40
20
40
60
20 80 (%)
说明：以拟开店周边所有饰品 店为分析对象， 作各店的点布 局图。从集中程度考虑经营风 险。
产品差异度
店铺便利性分析
考评项目 中项权重 项目B 店招可视距离 店面面积（㎡） 店面开间宽度(30㎡) 店面可视 性 24% 店内空间高度 应光性 店面进深度 橱窗（展示与通透性） 店面柱墙（影响布局） 空间效果 7% 功能性 形状利用效果 交通易达性 店面可接 近性 15% 道路结构 障碍物 店铺位于街道位置 店铺立地 效果 街道有无聚客点 54% 街道客流主体靠近店面一 侧 店铺分流状况 没有分流 3分 25M之外可看到 25~35 3.5M以上 2.8~3.5M 整个空间自然光照充足 5-6米 2个 无 便于展示等零售功能 无死角 少部分不适合展示等功 能 1个死角 2分 15~25M内看到 15~25或36~40 3~3.5M以上 2.5~2.8M或3.5~3.8M 1分
广告灯箱位：□有＿＿个 □无 临店聚人气的大店：□有＿＿个 □无
店面所处:□阳街 □阴街; 店面人行道宽＿米
店前目标人流量:＿人/天,人流高峰从＿时＿分---＿时＿分
临近女装经营方向：□同定位的女装品牌 □高档定位的女装品牌 □低档定位的女装品牌 □一般女装
成本收入分析
1.投资费用预算
序号 项目 1 租赁费 2 员工薪酬 3 月度营运开销
店前无障碍物，无台阶 店前无障碍物，有台阶 1/3~2/3处 多个聚客点 接近1/3或接近2/3处 1个聚客点 是 分流很少
商圈得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和
基础分=
分
店铺便利性加分项
项目 广告灯箱位 路灯距店面近距离 （店面直接受益） 加 分 项目 店面朝南 店门允许外 开 加 分 项目 门口有无休闲坐 凳 防火措施得当 加 分 项目 街道店面风格统一度 店面处在拐角位置 加 分
竞争分析 (competition)
城市市场评估
依据2007年初统计的全国人均零售额高于全国平均值的城市与人口的对比分析 城 镇 人 口
考察二三级商圈 考察区级商圈 重点考察次级商圈 重点考察主级商圈
天津、沈阳、成都
西安、哈尔滨、长春、 大连、青岛、太原 石家庄、昆明、兰州、 郑州、长沙、淄博 唐山、南昌、贵阳、 乌鲁木齐、福州 吉林、合肥、汕头、 包头、佛山、常州 南宁、洛阳、东莞 、 烟台、海口、镇江 江门、大庆、潍坊 呼和浩特
消费者研究
1.消费者年龄，职业，收入水平，消费水平（相关统计资料） 2.消费心理和行为分析（消费购物决策8因子分析，在选择的方框内画√）
因子
不仅要“好”还追求高品质， 仔细比较寻求最好 重价格贵的品牌，偏好百货商 店和专卖店，偏好热销和广告 多的产品 重视新颖时尚，紧跟潮流，喜 欢多样性和个性 追求消遣娱乐，视逛街和购物 为乐趣和消遣。 价格敏感，追求物有所值，比 较偏向于低价 冲动，随意购物，没有计划性， 不太在意花钱多少
竞争分析
评估指标 顾客相同度 产品差异度 80% 年龄段差异小， 消费能力较强。 款式差异大，主 力价格差异大。 评估数值 60% 40% 年龄段差异小， 年龄段差异大， 消费能力一般。 消费能力较强。 款式差异大，主 款式差异小，主 力价格差异小。 力价格差异大。 20% 年龄段差异大， 消费能力一般。 款式差异小，主 力价格差异小。
多
较多
一般
较少
少
眼花缭乱，面对诸多品牌和商 店不知如何选择
品牌忠诚导向，形成某些品牌 和商店的购买习惯
竞争分析
1. XX饰品目标客户群定位
• • • • 追求时尚但不夸张，爱美、喜欢展现自我的女性 年龄范围：20岁－35岁 收入状况：2,000元/月以上 学历背景：教育程度不拘，职业不拘。
2. XX饰品品类主力价格段定位
商圈名称: 城市中商圈地位 商圈性质 商圈级别 商圈属性 商圈生命周期 绿化环境 道路基础建设 商圈购买力评估( 饰品消费客单价) 商圈目标客流量 公交站: ＿个 商圈结构：□ “井”字形结构 □三角形结构 □十字形结构 □平行线结构 □直线 结构 □一级商圈 □二级商圈 □三级商圈 □四级商圈 □核心商圈 □商业区 □次级商圈 □娱乐期 □差 □差 □100元 □50元 常住住户数 的消费能力 地铁： □有 □无 □交通良好 □一般 □差 □交通良好 □一般 □差 □高 □中 □低 □边缘商圈 □综合区 □住宅区 □衰退期 物业环境 休息区建设 □好 □一般 □好 □一般 □差 □差 □金融区
Βιβλιοθήκη Baidu
店使用情况：□空屋 □使用 可迁入时间：＿＿年＿＿月＿＿ 日 周围店铺的租金情况：1、＿元/年(共 平方米); 2、＿元/年( 共 平方米) 店面尺寸：面宽＿＿米 纵深＿＿米 店高＿＿米 店面形状：□窄形 □宽形 □方形 □圆弧形 □其他形状 店门朝向：＿＿（方向）； □外开 □内开 店面利用率：＿＿（百分比）；有无死角：□有＿＿个 □无 店面柱墙：□有＿＿个 □无 店前分布：□护栏 □斑马线 □公交站＿＿线路车 店前障碍物：□无 □有 主要是：＿＿＿＿ 门口路灯：□无 □有 距店＿＿米 门口公交站：□无 □有 距店＿＿米 店面所处位置：□进口 □中心 □交叉口 □拐角
⑴ 各品类目前主力价格段（商品形象部提供数据） ⑵ 随着公司统一的新的店面形象以及新的定价策略推广，品类的主力价格段会有所提升。
3. 与竞争对手比较（下页）
备注：消费能力建立在收入状况的基础上，可根据邻近店铺产品以及访问的形式作粗略判断。
根据调查和访谈显示，款式和价格是影响消费者选择产品的首要和最重要的两个因素。
店铺选址5C模型
5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即 最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏状况。
城市市场评估 (city)
核心区位分析 (care district)
成本收入分析 (cost/revenue)
店铺便利性分析 (convenience)
2.实地客流监测
客流监测时间:
星期
二 五 六
时间段
14:00~16:00和18:00~20:00 17:00~18:00和19:00~21:00 18:00~20:00
800万以上
上海、北京
300~800万
南京、武汉
广州
重点考察核心地段
100~300万
济南、杭州、厦门 苏州、宁波
无锡、深圳
100万以下
南通、柳州、扬州、 中山、绍兴、威海 秦皇岛、芜湖、惠州、 湖州、金华、舟山 泉州、 盘锦、德州、 鄂尔多斯、嘉兴 黄石、台州、银川
5800~10000元 10000~15000元
商圈业态
13%
商圈生命周期 商圈基础设施建设 商圈潜在客群的消费能力
商圈购买力评估
52%
目标客流量/天（非周末） 预估饰品消费客单价 公交线路或停车站 主干道是否通畅
商圈易达性
6%
商圈人行道是否通畅 商圈主干道长
商圈得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和
基础分=66分
附：商圈调查表