第七章 契税

第七章契税

第一节概述

【考情分析】了解。

第二节征税范围、纳税人和税率

【考情分析】掌握征税范围（2011年第66题，2010年第39题）。熟悉税率。【重要考点】

一、征税范围

表一:非改制重组政策：

表二：改制重组政策：

1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5% 。

2. 从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通

住房，税率为1% 。

【典型例题1：2010年多选】

下列情形中应征收契税的是( )。

A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业

B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属

C.有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属

D.国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%，新公司承受该国

有控股公司的土地和房屋权属

【解析】B。A，以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税；B对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。选项C、D都是免征契税的情形。

第三节计税依据和应纳税额计算

【考情分析】掌握。客观计税依据的确定（典型例题2012年第37、68题、2011年第37题，2010年第38、68题）和计算（典型例题2012年第67题，2011年第36、67题）是必考点。主观题2010年结合土地使用税考核了计算题目。

下列关于契税计税依据的说法中，正确的是( )。

A.以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，应按照土地基准地价作为契税计税依据

B.以竞价方式出让的，契税计税依据包括土地出让金、市政建设配套费及各种补偿费用

C.以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式的，契税计税依据为补缴的土地出让金

D.已购公有住房经补缴费用后成为完全产权住房的，契税计税依据为补缴的土地出让金

【答案】B

【解析】选项A，以协议方式出让的，对于成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按照评估价格、土地基准地价确定；选项C，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用；选项D，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转让的契税。

【典型例题2：2012年多选】

下列关于契税计税依据的说法正确的有()。

A.买卖装修的房屋，契税计税依据应包括装修费用

B.采用分期付款方式购买房屋，契税计税依据为房屋总价款

C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税计税依据相应减免

D.纳税人因改变土地用途而签订变更协议，契税计税依据为补缴的土地收益金

E.房屋交换时，契税计税依据为房屋的价格差额

【答案】ABE

【解析】选项C，承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税；选项D，计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

【典型例题1：2011考试多选题】

王先生是某企业债权人，2010年11月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价20万元；当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业；另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。下列税务处理，正确的有( )。

A．甲企业应缴纳契税3.6万元

B．王先生应缴纳契税O.08万元

C．破产企业应缴纳契税2.4万元

D．王先生将门面投资需缴纳契税

E．王先生承受破产企业的门面房免征契税

【解析】AE。债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的，免征契税。所以王先生不缴纳契税。

甲企业应缴纳契税=（30+60）×4%=3.6（万元）

第四节减免税优惠

关于契税的说法，正确的是( )。

A.如果没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可在评估价格和土地基准低价中任意选择一种方式来评定契税的计税依据

B.符合减免税规定的纳税人，契税的计税金额在10000万元(含10000万元)以上的，由省级征收机关办理减免税手续，并报国家税务总局备案

C.符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的30日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报

D.土地使用权和房屋赠与征收契税的计税依据根据政府批准设立的房地产评估机构的评定价格确定

【解析】B.A，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定，而不是任意选择其中一种方式。①评估价格②土地基准地价。C，符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报；D, 土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

【典型例题1：2012年单选】

下列关于契税减免税优惠政策的说法，正确的是()。

A. 事业单位、社会团体承受房屋免征契税

B. 因不可抗力丧失住房而重新购房的，免征契税

C. 房屋由县级人民政府征用后重新承受房屋权属的，由县级人民政府确定是否减免契税

D. 婚姻关系存续期间，房屋原属夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税

【答案】D

【解析】选项A，承受的土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；选项B，因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；选项C，应该是由省级人民政府确定是否减免。

【典型例题2：2012年多选】

下列关于契税减免税优惠的说法，正确的有()。

A.个人购买经济适用房免征契税

B.个人购买家庭唯一住房的普通住房在法定税率基础上减半征收契税

C.廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的免征契税

D.公租房经营管理单位购买住房作为公租房的免征契税

E.经济适用房经营管理单位回购经济适用住房作为经济适用住房房源的免征契税

【答案】BCDE

【解析】个人购买经济适用房，在法定税率的基础上减半征收契税。

【典型例题3：2010年多选】

下列情形中，免征契税的有( )。

A.承受荒山加以利用的

B.拆迁居民因拆迁重新购买住房的

C.债权人承受破产企业土地以抵偿债务的

D.对国家石油储备基地进行第一期项目建设的

E.经国务院批准实施债转股后的新企业承受原企业的土地和房屋权属的

【解析】CDE。承受荒山用于农、林、牧、渔等生产的，免征契税，用于其他方面不免征契税， A 不正确；拆迁居民因拆迁重新购买住房的，成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免税，超过部分应征税， B不符合题意。

第五节申报和缴纳

【考情分析】熟悉。