豪宅别墅KPI(世联)
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
豪宅客户访谈(世联)
可利用世联三级市场尊贵会的资源；但尊贵会很少龙岗的会员。 因此，可举办例如财富经济论坛等的活动邀请客户上门。
鉴于豪宅客户的特殊性，访谈由策划人员与销售人员共同完成； 针对高诚意度客户的预约，需要让客户感到有尊贵感； 访谈现场，同时举办活动，营造环境留住客户；
8
城市山谷案例借鉴
访谈方案
鉴于豪宅客户的特殊性，访谈由策划人员与销售人员共同完成；深入的访谈， 尽量由策划人员亲自完成；我们的具体办法是： 1、由销售人员筛选出高诚意度客户，通知策划人员前来访谈； 2、销售人员在多次跟踪客户，了解到足量的信息后，提交一份问卷。 3、全面设置问卷，尽可能的了解客户情况。 4、访谈现场，同时举办活动，营造环境留住客户。 我们主要利用客户最关心问题：模型到位、楼书已出等。 在预约客户的说法上，为了让客户感到尊贵，我们采用：我们的模型今天刚 到位，现只邀请诚意客户。
开放式问卷的衔接较为重要，需注明目的及重点。
13
香蜜山案例借鉴
访谈问卷设计
1、问题结构化， 同类问题放在一个问卷板块内，并对重点问题穷尽 信息。 2、问卷结构符合访谈逻辑顺序与情感，如背景资料放在最后。
问卷分为5部分： 第一部分 成交客户满意度调查 第二部分 客户购买需求调查（诚意客户填写） 第三部分 客户购买行为调查 第四部分 客户置业渠道来源调查 第五部分 客户基础背景
9
3
访谈问卷
项目名称
客户背景 客户置业 客户购买 诚意客户 成交客户
资料 信息渠道 行为
购房需求 满意度
来源
中信高尔夫
城市山谷
金地香蜜山
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联_2013年反市场推广豪宅方式_98p_专题研究报告
从这里出发的沟通方式决定了2003——2004波托菲诺的广告风格
本报告是严格保密的。
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1
位 置 是 你 的 第 二 套 服 装
2
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举 止 是 你 的 第
3
套 服 装
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你 的 选 择 是 你 的 第
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4
套 服 装
当选择成为了一种符号之后， 选择就有了意义。
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曾 经，波 托 菲 诺 被 装 进 了 “格 调” 的 筐 里
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全国两家国家级美术馆之一：何香凝美术馆
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比比皆是的符号暗示
艺 术
场所
1
人群
2 5
环境
PORTOFINO
活动
3 4
理念 显而易见， 华侨城提供的符号是深圳别处难以复制的。
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消费者洞察变得容易了： 金钱不是问题，地位不是问题，认同这里的艺术氛围， 有非常高的美学品位和鉴赏力。
本报告是严格望
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但 是
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只谈山，是无法完成百分百销售的。
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还 好，我 们 早 已 预 埋 了 管 线。
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拉高片区的价格水位
9000
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告汇报人：2023-12-14•项目背景与市场分析•营销策略制定与实施•品牌建设与推广策略目录•销售策略与执行计划•客户服务与售后支持策略•总结回顾与未来发展规划01项目背景与市场分析项目位置规划面积建筑风格户型设计深圳龙园意境别墅项目概述01020304位于深圳市龙岗区，地理位置优越，交通便利。
占地面积约为XX平方米，总建筑面积为XX平方米。
以现代简约风格为主，注重细节和品质。
提供多种户型选择，满足不同客户的需求。
目标市场定位与需求分析以中高端客户为主，年龄在XX-XX岁之间，有一定的购房经验和购房需求。
市场需求随着深圳经济的发展和人口的增长，中高端客户对高品质住宅的需求不断增加。
同时，随着城市化的推进和人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
分析周边同类楼盘的优缺点，如价格、户型、配套设施、环境等方面。
竞争对手楼盘了解竞争对手的营销策略和手段，如广告宣传、渠道拓展、活动策划等。
竞争对手营销策略竞争对手分析02营销策略制定与实施通过市场调研和数据分析，识别出潜在客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等特征。
将潜在客户群体按照一定的标准进行细分，如按照购房需求、购房预算、购房偏好等标准进行划分。
目标客户群体识别与细分细分识别利用报纸、杂志、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
传统渠道网络渠道线下渠道利用社交媒体、网络论坛、微博等网络平台进行口碑传播，吸引潜在客户关注。
举办房产展销会、楼盘推介会等线下活动，拓展客户来源。
030201营销渠道选择与拓展根据客户需求和项目特点，策划各种形式的营销活动，如优惠活动、抽奖活动、品鉴会等。
活动策划在活动策划后，进行活动宣传、现场布置、活动组织等工作，确保活动顺利进行。
活动执行对活动效果进行评估，收集客户反馈意见，为后续的营销策略调整提供参考。
活动评估营销活动策划与执行03品牌建设与推广策略品牌形象塑造与传播品牌定位明确龙园意境别墅的品牌定位，突出其高品质、高档次和高价值的特点。
世联豪宅产品户型发展规律研究23PPT
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
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世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
户型
面积区间 ㎡ 套数 套数比
3房
4房
高 层
5房
独栋复式
顶层复式
叠拼
联排
双拼
合计
184 238-245
291 327-329 342-434 297-302 304-377
446 ——
30 6.7%
184 41.2%
48 10.7%
44 9.8%
12 2.7%
36
8%
81 18%
12 2.7%
447 100%
核心卖点4
TH户型创新点：
•低层片区容积率0.7 •高落差类坡地设计，景观最大化 •部分多层独立车库设计 •双拼类独立别墅设计 •联排前中后三重错落庭院设计 •部分带私家泳池设计 •联排全部送半地下室设计 •9米面宽，舒适尺度
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
4房2厅3卫 238-245平米
q香蜜湖片区可开发用地殆尽（根据法定图则）；
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
极其稀缺的产品
层次丰富、品质卓越 低层价值高，高层均好强
36套临湖叠拼会馆
318套无限视野 湖景空中合院
81套临湖美墅 TownHouse
一线香蜜湖景双拼 单位仅12套，市场 近质产品仅波托菲 诺二期6套临湖别墅
城市中心
城市边缘
凤凰谷
郊区
香蜜湖1号城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
核心卖点2
深圳唯一的香蜜湖……
绝版香蜜湖
q香蜜湖片区拥有是深圳市内少有的生态景观资源；
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
本报告是严格保密的。
核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
本报告是严格保密的。
10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
本报告是严格保密的。
G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
本报告是严格保密的。
8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
世联_策划平台技术沉淀_城市公寓豪宅规划案例研究_19P
产品: 4房 面积：230-260平米 套房：2套 特点：南北通透，大型落地窗户及空中花园，
其中大面积的户外空间巧妙地将室外的庭 院引入客厅。功能分区合理，主仆空间隔 离较好，双套房设计，主卧拥有超大的卫 浴间，更添生活品质。观景阳台的设置使 超高层的景观优势进一步得到强化。 （其中主卧专享的6米高的观景阳台，更添尊 贵感受）
60米无边 际泳池
日光浴台
儿童嬉戏泳池 按摩浴池
➢ 大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池 配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊 瑚鱼，灯光随日夜转变；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；
设施包括： Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏 酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅 ； Level 2：健身 馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室 內运动场馆； Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲 坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩 池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；
厨房
卫生 主卧 卫生间
间
餐厅
主 卧卧 卧 室 室 客厅
露台 景观面
特点：南向景观面最大化，大露 台、主要功能空间在景观面
1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
典型项目2——浅水湾
动 动
主静
静
动பைடு நூலகம்
动
主
景观面
产品: 4房
景观面
5层平面
22-27 27
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
世联怡高经典案例解析(盛世花城)
项目本体
盛世花城是天业地产在济南开发的第三个住宅项目，前期开发的
两个项目天业翠苑、新东方花园项目档次较低，均为自售；天业地 产希望通过盛世花城项目品质的营造树立企业品牌； 盛世花城项目地处济南东部新城核心区域，南接工业南路，西临 新宇路和济南国际会展中心，坐拥12万平米城市花园广场；
盛世花城项目整体规划
了项目的现金流需求，并成功实现了项目的100%清盘，比预期营销周期缩短了半年多的时间。
荣登2007年济南地产年度总评榜
本报告是严格保密的。
项目运作结果及 案例借鉴点
案例借鉴
1. 对新城项目而言，区域价值的认同凌驾于产品之上，只有区域价值得到充分的挖掘， 才能使更多客户认可区域，因此对区域价值的利用是新城项目操盘的重要手段； 2. 单一型项目营销的突破在于把握特定目标客群的需求心理，对症下药； 3. 面对同区位项目竞争，价格策略上采取“低开高走、小步快跑”是比较合理的一种营 销手段； 4. 特殊时期，非常手段。“尖刀”营销就是将项目的优势持续放大，充分吸引客户，实 现项目的竞争性成功。
3. 熟； 4. 全运会奥体场馆的开工建设拉开了济南东部新城发展的序幕，贤文片区规划、区域城市道路、配套建设即将全面展开，未来几年城市发展
5. 潜力巨大；
6. 东部市场仅有雅居园、莱茵小镇、新东方花园等少数几个楼盘，区域新产品供应数量较少，客户置业本区域的需求较为平淡，价格较低，
区域市场认可度不高； 7. “70、90”政策出台打乱了市场各项目的开发计划，在开发项目因工程停滞客户大量流失，尚未开发项目调整入市时机，导致东部房地产 市场在2007年供应量膨胀，市场竞争压力巨大。
◆ 如何突破客户对区域价值的不认可？ 由于区域成熟度不够，居住氛围不浓厚，客 户普遍对该区域不认可，对区域的未来发展认 识不充分，且置业客户层次较低，以区域的刚 性需求为主。
世联上海顶级豪宅案例分析
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
二 层
世茂佘山庄园——C型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园——C型房户型图
地 下 层
一 层
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
二 层
世茂佘山庄园——欧式古典庄园
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
檀香别墅（檀宫）——西欧古堡风格建筑
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园——总体规划
➢开盘时间:2005-08-06
（一期）。
➢项目规划：该案整个规
划占地面积在1000多亩， 分二期开发。一、二期被 自然的山脉分割开来，整 个社区都是面向月湖。目 前仅一期开盘。
效 果 图
一层平面图
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园——A型房1户型图
地下层
一层
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
二层
世茂佘山庄园——B型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
世茂佘山庄园——B型房户型图
地 下 层
➢项目概况：一期有
90栋，二期有98栋， 三期117栋。容积率 0.27。物业管理费7.8 元/平方米/月。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
二期
三期用地
兰乔圣菲——营销节点
格，具备鲜明的特征。
➢檀宫的外观采用全进口的石材、砂岩和石板瓦。
万科世联天津万科霞光道5号豪宅项目营销策略总案94PPT
纯别墅
双拼，联排，叠加别
地段
墅+超高层
历史文化根 地段
基
大盘
宜居性稍差 舒适度不够
西康路36号 独栋别墅+高层 五大道地段 完善的生活配套 环境、宜居性不足
项目主题语 600年城市源点，一座城市的光荣与梦想
客户群体
私企业主\外企高管，自主兼办公，部分客户有海 外生活背景
学项习目改简变命评运,知
识创造未来
600年天津城市居住文化起源地段—老城厢，占据
万亩市政规划绿地
万科世联天津万科霞光道5号豪宅项目营销策略总案94PPT
优劣势对比
区域： 老城厢600年天津居住文化发源地，天津人对该地段具有浓重的地源情节 产品： 面积区间比霞光道5号大100平米左右，户型设计方正，空间利用率较高。 价格： 预期价格将在400-1000万之间，与霞光道5号相处于同一价格区间。
2008年
2009年
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月 1月
2月
3月
4月
本项目 71套联排别墅，面积区间250-260
西康路36号 34套独栋别墅，面积区间320-600 檀府 120套别墅，独栋：470-580，联排：190-350
钻石山 160套联排别墅，面积区间240-280
江胜天鹅湖 84套联排别墅，面积区间250-350 新悦庭 120套独栋别墅，面积区间300-540 领世郡 100套独栋别墅，面积区间330-750
万科世联天津万科霞光 道5号豪宅项目营销策略
总案94PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
区域解析：项目的区域价值具有典型的豪宅属性，区域价 值不可复制。
豪宅打分标准
豪宅打分标准第一篇：豪宅打分标准投资豪宅10个标准一，位置---地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素（25分）1，海24分；河，江20分；山，湖18分；CBD中心（入则宁静，出则繁华）15分；2，印象分1分。
二，物业管理好---国际一线、贴心严密的王牌物业管理（15分）第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德梁行、启德、万科、莱福士1，热情度1.5分---1分2、设备是否完好3分---3分3、机电设施3分---3分4、卫生设备3分5、通讯保障设备3分6、收费合理1.5分三，明星，实力开发商---与生俱来的豪宅基因（15分）（万科、保利、新世界、金融街、招商、中海、九龙仓、恒基、瑞安、新鸿基）15分1，永续经营（10分）：国内或国外公开上市：大于10年10分；5-10年8分；小于5年6分没有上市的区域品牌：大于10年3-5分；小于10年1-3分,2，规模：开发商的项目跨3个金融区3分,3，抗风险及经营稳定增长、净现金流、土地储备量、创新2分（万科的创新最好）四，住/租户品质---豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。
（10分）1，大型金融机构（航空、工厂高官）、国外领事馆领事、世界500强上市公司高管、国有企事业高管、明星名人、名编剧大导演、海归派、港澳台知名人士：大于50%3分；大于20%2分；大于10%1分,2，高级轿车(100万以上)占比：大于80%1.5分；大于50%1分；10%0.5分,3，家政服务率50%以上：0.5分五，长期稳定增值---不断咨询银行评估价，价格标杆（5分）六，买期房不买现房---（5分）1，期房楼花离交房期限：2年＜交房＜1年5分，小于1年4分2，次新房：交房小于1年3分，小于3年2分，小于5年1分，大于5年0分七，首付低---低于3成（5分）八，买大不买小---200平米以上（5分）九，买豪装不买毛坯---统一的定位及品质保障，融资更高（5分）十，城市综合体---（5分）有学校，超市，商场，地铁，CBD，歌剧院科技馆，博物馆，滨海长廊，体育馆第二篇：材料打分标准材料打分标准：综合奖：省级10分，市级7分，区级4分单项奖：学校组织的，国家级7分，省级5分，市级3分，区级1分；自主参加的，国家级2分，省级2分，市级1.5分，区级0.5分。