地下停车场物业管理方案

桐乡崇福双牛物业管理有限公司

地下停车场（人防工程）物业管理方案（讨论稿）

一、简介

地下停车场（人防工程）位于地下一层，约计250个车位（不包括地面车位）供酒店、办公楼、商场使用，车位产权属人防局、开发商所有，目前暂时只租不卖，并委托物业管理有限公司为停车场管理者。地下停车场正式对外投入运行开放时间为2008年左右。

区域：地下车位分6个区域，分别是A、B 、C 、D、E、F区：A区一个出入口、D区一个出入口、F区一个出入口。A区为南出口是主要出入口在振兴路上，D区出去是杨家门为北出口，F区是润丰路步行街出口。

物业公司受人防局、开发商委托受权全权管理地下区域。

二、停车场管理软件系统

1、供应商名称：开发商提供。

2、车库管理总体思想：人员现场看管、智能化管理，管理人员可以在停车场内固定地点对于车场执行完全控制权，完成各种统计、监视、报警、引导等功能。

3、系统内容：自动识别卡内身份、自动开启与关闭闸机、自动储存记录、自动核算费用、自动LED屏信息提示等功能。如系统涉及临时停车收费，则需在停车场现场设置收费管理人员。

4、系统解决方案：

（1）停车场内固定点安装停车场系统数据库系统及应用程序；

（2）对内部车辆进行登记、分配、发卡等工作；

（3）停车场一侧安装非接触式读卡器，使卡片在15~20cm内被系统读到并送到工控机进行处理；（注：也可根据内部需要选用2~6米远距离读卡器，实现不停车出入停车场）（4）有一进一出双车道一条，每条道安装对开道闸两个，共需2个道闸。

5、车辆实行凭卡出入管理。内部车辆首先到管理中心进行领卡，卡类型有长期卡、月卡和临时卡。

6、安全管理：车辆资料存档，保证车场停放车辆的安全。采用自动控制管理系统，“合法”车辆均在电脑中记录了相应的资料，卡丢失后可及时补办。卡丢失也可随时检索，及时处理。停车场系统防止道闸砸车，采用地感检测器控制方式，确保不出现道闸砸车。

7、主系统设备：自动挡车道闸。

三、车位申请及收费管理

1、月租车位

1)使用对象：办公楼、酒店、商场、开发商内部用户

2)分配办法：

a.办公楼：可依据现场的实际情况适当调整配置面积比。

b.酒店：以社会临时车辆停放为主，预留车位作为长期固定车位；

c.商场：原则上不安排月租车位申请额度。

3）申请：

车位租户向物业公司提出申请，物业公司根据停车场使用情况，合理安排停车位。物业公司受人防局、开发商委托代办车位租赁手续，并代办租赁合同的签订。车位租户支付租金后，获发停车磁卡和停车证。

4）租金收取

车位租金采取先付后用的原则收取，车位租户签订车位租赁合同的同时，应支付本月的租金和一个月的押金，以后应在每月的5日前支付当月租金。结合当地情况及政府相应规定、本停车场实际运作使用情况，合理制定固定车位租金价格。

5）租赁期限

建议：半年至一年

6）收入管理

物业公司作为被委托管理者，物业公司收取租金后，出纳直接缴款至财务部，做好记账凭证。

2、临时停车位

1）使用对象：各用户临时使用、社会车辆临时使用及访客车辆临时使用。

2）临时停车位使用程序：

车辆进入停车场发临时停车卡停放车辆付费

车辆离开停车场

3）付费方案

从有利于停车场管理、方便客户、降低成本角度考虑。临时停车收费标准建议：临时停车以时租为单位计算，一次半小时以内可免费，半小时以上按一小时计算，依此类推，一个半小时以上即按2小时收费，超过8小时的可减半收费。

3、分区收费、分区管理

1）为便于管理，2层地下停车场分为3个区域：

A、B、C区：地下1层南面，约个车位，因毗邻酒店和公寓，建议可划为酒店和公寓专用区域，并兼临时停车位使用；

D区：地下1层北面，约个车位，因毗邻写字楼，建议可划为写字楼专用区域，如果尚有空位，也可作临时停车位使用；

E、F区：地下1层东面，约个车位，建议可作临时停车位使用。

2）为便于管理，上述6个区域，应指定专用出入口，即A、B、C区E、F区为东出入口，D区为北出入口，

3）建议将A、C区域作为主要的临时停车场，除写字楼访客以外，应尽量将社会车辆引导至A、B、C区域，而当高峰时段，A、B、C区域车辆停满时，才将D、E、F区车辆分流至区域空余车位。

四、停车场管理措施

基本方针：物业公司接受人防局、开发商所的委托对地下停车场物业管理，物业公司根据委托合同无论停车位使用与否向人防局、开发商全额所取物业管理保底费（前期试行期间可实行，建议试行期限为3-6个月）；停车场物业管理收支账务独立，与其他管理收支账务无关。

1、人员编制：

主管：1名

保安员：出入口兼收费巡逻15名

万能工：2名

清洁工：2名

2、管理预算

分析可作为附件

3、岗位职责

可作为附件

4、停车细则

可作为附件

五、前期维修要求

1、地下停车场内墙粉刷；

2、各种管道的刷新；

3、地面标识的更新：

4、内部各种线路的维修；

5、地下停车场消防设施的配套：

地下车库管理方案总体设想

1、车库地面划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。

2、合理规划地下停车场车库的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保有序的工作环境。

3、对驶入车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。

4、完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。

5、贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制

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