日本房地产泡沫对现阶段我匡房地产市场的启示
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科技信息
。高校讲坛 ０
Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ ＮＯ Ｏ Ｆ Ｒ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ Ｌ ＧＹＩ Ｏ ＭＡＴＯ Ｎ ＩＮ
２１ ０ ０年
第３ ３期
日本房地产泡沫对现阶段我 国 房地产市场的启示
张 帅 （ 龙 江科 技学 院 黑
‘
ห้องสมุดไป่ตู้
张 朔 黑龙 江
张 驰 哈尔滨 １０ ２ ） ５ ０ ７
大 规 模 、 面 积 抛 售房 产 的情 况 。 因此 也 不 可 能 对 当前 房 地 产 价 格 产 大 随着 日本 经 济 六 十 年 代 中期 的 高速 发 展 ， １８ 年 ， 在 ９１ 日本 基 本解 决 了 生大的影响。 住 房 问题 。到 １９ ９０年 ，ｌ 房 地 产 行 业 经 历 了一 个 极 大 的发 展 过程 ． Ｅ本 ３ Ｅ本 房 地产 泡 沫 时期 房 价 收 入 比为 ｌ 房 屋 空 置 率 为 １％ 目 ． ｌ ４ ４， ｌ 而 全 国地 价 极 高 ， 日本 经济 的高 速 发 展 使 日本 出 现 了地 产 投 机 浪潮 ， 造 前 我 国 平 均 房 价 收 入 比仅 为 ６ 远低 于 当 年 的 Ｅ本 。 北 京 师 范 大 学 房 ， ｌ 成 土 价 与房 屋 含 金 量 越 来 越 高 ， 格 与泡 沫 与 Ｅ俱 增 ， 地 产 价 格 不 价 ｌ 房 地 产 研 究 中心 主 任 董 藩 教 授 在 《 置 率 过 高 是 天 大 的谬 误 》 文 中提 空 一 断 上 涨 ， 沫 越 来 越 大 ， 之 日本 政 府 错 误 的 经 济 措 施 ． 终 泡 沫 崩 泡 加 最 出 ， 照他 的计 算 方 法 ． 品房 实 际 空 置 率 不 到 １ 。但 我 国经 济 发 达 依 商 ％ 溃 ． 本 国 民 经 济 开始 大萧 条 。 ｌ Ｅ 城 市 ， 京 上海 等 地 ， 价 收 入 比在 ２ 北 房 ０左 右 ， 置 率 远远 超过 １ ％。 空 ０
产 投 机 活 动 的企 业 很 少 ． 且 资本 实 力 有 限 ， 可 能 大 大 推 动 土 地 和 并 不 房 地 产 价 格 虚 涨 。 更 重要 的是 由 于投 机 或 投 资 的规 模 较 少 ． 不会 出 现
题， 日本 为 了解 决 这 一 难 题 ， 力 发展 房 地 产 行 业 。一 连 串 的政 策 ， 大 使 战后 Ｅ本 住 宅 建 设 在 国 民 生 产 总 值 中所 占 比例 保 持 在 ６ ８ ｔ ％一 ％左 右 。
１１ 概 况 ．
价 格 历 年 来 涨 幅 最 大 、房 地 产 价格 最 高 的 城 市 深 圳 ２ ０ ０ ９年 涨 幅 也 仅
二战后 ， 日本 百 废 待 兴 ， 宅 极 其 紧 缺 ， 为 一 个 严 重 的 社 会 问 住 成
为 １ ８３ ７ ．％。 房地 产 实 物 价 格 更 是 不 可 与 Ｅ本 当 时 的 价 格 同 Ｅ而语 。 ｌ ｌ ３３ 日本 大 量 企 业 资金 参 与 土 地 投 机 。 而 我 国现 阶 段 真 正 参 与 房 地 ．
【 摘
要】 文章概括 了 日本房地产泡沫 时期和我 国现阶段 房地产 市场的主要经济数据 ， 并进行 了对比分析 ， 日本的历 史经验教训 中， 从 总结
了对 我 国的 有 益启 示
【 关键词】 房地产 ； 经济； 泡沫 １ 日本 房 地 产 泡 沫 时 期 的基 本 概 况 与 成 因
１ ． 成 因 ２
１ ． 经 济 的 高速 增 长 。战后 ， ．１ ２ 日本 积 极 展 开 重 建 工 作 ， ２ 从 ０世 纪 ６ ０
年代开始 ， 日本 经 济 开始 起 飞 ， 飞 涨 的 经 济 环 境 下 ， 之 政 府 大 力 扶 在 加 规模 、 础 设 施 建 设 规 模 的不 断 扩 大 ， 均 收 入 的 升 高 ， 地 产 需 求 旺 基 人 房 植 房 地 产 行 业 ，９ ５ ９ ７年 ， 京 地 价 年 增 长 １％以 上 。 上 日本 土 １５ —１８ 东 ６ 加 盛， 使得 土地 消 耗 急 剧 增 加 。土 地 成 本 增 大 、 筑 材 料 、 工 成 本 的 暴 建 人 地的稀缺性 ， 人们 消 费 的盲 目性 ， 人 们 相 信 土 地 不 会 贬 值 。 使 涨、 资金 成 本 以及 各 类 税 费 的 增 加 也 同 样 使 得 房 地产 价 格 上 涨 。 １ ． 错误 的金 融 政 策 。 ｌ 金 融 体 系 并 没 有 限 制 商 业银 行 的资 金 最 ．２ ２ Ｅ本 ３６ 当前 我 国所 面 临 的 人 民币 升 值 压 力 、 民 币 流 动过 剩 、 外 资 金 ． 人 境 终应流人股市 ， 而为股 市与房地产双重 “ 沫” 从 泡 的形 成 创 造 了 条 件 。 不 断 涌 入 等 因 素 ．也 将 使 得 包 括 房 地 产 在 内 的 人 民 币 资 产 的 价格 上 同时 在 资 金 泛 滥 的 情 况 下 ． 本 应 该 紧缩 的 信 贷 不 仅 没 有 紧 缩 ， 而 原 反 升 。 而 当时 Ｅ本 在 １ ８ ｌ ９ ５年 广 场 协 议 之 后 ， 日元 升 值 近 ３ ％， 年 又 升 ８ 一 进 一 步 扩 张 ， 波 助 澜 火 上 加 油 。 本 自 １８ 推 ｌ Ｅ ９ ５年 “ 广场 协 议 ” 以来 房 地 值 将 进 一倍 ， 随 着 Ｅ本 经 济 的 高 速 发 展 ， 量 资 金 流 向房 地 产 市 场 伴 ｌ 大 产 和 金 融 泡 沫 已经 相 当 严 重 ，并 在 随 后 ５年 时 间 执 行 一 系 列 错 误 政 进 行 投 机 ， Ｅ本 房 价 一 再 升 高 。 虽 然 我 国人 民 币 目前 也 有 升 值 的 趋 使ｌ 策， 致使 日本 经 济 在 １ ９ ９ １年 第 ４季 度 开 始崩 溃 ． 价 和 房 地 产 价 格 同 股 势 ， 远 远 达 不 到 当时 日元 的 升 值 幅度 。 但 时暴 跌 ． 地 产 泡 沫 破 裂 。 房
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第３ ３期
日本房地产泡沫对现阶段我 国 房地产市场的启示
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大 规 模 、 面 积 抛 售房 产 的情 况 。 因此 也 不 可 能 对 当前 房 地 产 价 格 产 大 随着 日本 经 济 六 十 年 代 中期 的 高速 发 展 ， １８ 年 ， 在 ９１ 日本 基 本解 决 了 生大的影响。 住 房 问题 。到 １９ ９０年 ，ｌ 房 地 产 行 业 经 历 了一 个 极 大 的发 展 过程 ． Ｅ本 ３ Ｅ本 房 地产 泡 沫 时期 房 价 收 入 比为 ｌ 房 屋 空 置 率 为 １％ 目 ． ｌ ４ ４， ｌ 而 全 国地 价 极 高 ， 日本 经济 的高 速 发 展 使 日本 出 现 了地 产 投 机 浪潮 ， 造 前 我 国 平 均 房 价 收 入 比仅 为 ６ 远低 于 当 年 的 Ｅ本 。 北 京 师 范 大 学 房 ， ｌ 成 土 价 与房 屋 含 金 量 越 来 越 高 ， 格 与泡 沫 与 Ｅ俱 增 ， 地 产 价 格 不 价 ｌ 房 地 产 研 究 中心 主 任 董 藩 教 授 在 《 置 率 过 高 是 天 大 的谬 误 》 文 中提 空 一 断 上 涨 ， 沫 越 来 越 大 ， 之 日本 政 府 错 误 的 经 济 措 施 ． 终 泡 沫 崩 泡 加 最 出 ， 照他 的计 算 方 法 ． 品房 实 际 空 置 率 不 到 １ 。但 我 国经 济 发 达 依 商 ％ 溃 ． 本 国 民 经 济 开始 大萧 条 。 ｌ Ｅ 城 市 ， 京 上海 等 地 ， 价 收 入 比在 ２ 北 房 ０左 右 ， 置 率 远远 超过 １ ％。 空 ０
产 投 机 活 动 的企 业 很 少 ． 且 资本 实 力 有 限 ， 可 能 大 大 推 动 土 地 和 并 不 房 地 产 价 格 虚 涨 。 更 重要 的是 由 于投 机 或 投 资 的规 模 较 少 ． 不会 出 现
题， 日本 为 了解 决 这 一 难 题 ， 力 发展 房 地 产 行 业 。一 连 串 的政 策 ， 大 使 战后 Ｅ本 住 宅 建 设 在 国 民 生 产 总 值 中所 占 比例 保 持 在 ６ ８ ｔ ％一 ％左 右 。
１１ 概 况 ．
价 格 历 年 来 涨 幅 最 大 、房 地 产 价格 最 高 的 城 市 深 圳 ２ ０ ０ ９年 涨 幅 也 仅
二战后 ， 日本 百 废 待 兴 ， 宅 极 其 紧 缺 ， 为 一 个 严 重 的 社 会 问 住 成
为 １ ８３ ７ ．％。 房地 产 实 物 价 格 更 是 不 可 与 Ｅ本 当 时 的 价 格 同 Ｅ而语 。 ｌ ｌ ３３ 日本 大 量 企 业 资金 参 与 土 地 投 机 。 而 我 国现 阶 段 真 正 参 与 房 地 ．
【 摘
要】 文章概括 了 日本房地产泡沫 时期和我 国现阶段 房地产 市场的主要经济数据 ， 并进行 了对比分析 ， 日本的历 史经验教训 中， 从 总结
了对 我 国的 有 益启 示
【 关键词】 房地产 ； 经济； 泡沫 １ 日本 房 地 产 泡 沫 时 期 的基 本 概 况 与 成 因
１ ． 成 因 ２
１ ． 经 济 的 高速 增 长 。战后 ， ．１ ２ 日本 积 极 展 开 重 建 工 作 ， ２ 从 ０世 纪 ６ ０
年代开始 ， 日本 经 济 开始 起 飞 ， 飞 涨 的 经 济 环 境 下 ， 之 政 府 大 力 扶 在 加 规模 、 础 设 施 建 设 规 模 的不 断 扩 大 ， 均 收 入 的 升 高 ， 地 产 需 求 旺 基 人 房 植 房 地 产 行 业 ，９ ５ ９ ７年 ， 京 地 价 年 增 长 １％以 上 。 上 日本 土 １５ —１８ 东 ６ 加 盛， 使得 土地 消 耗 急 剧 增 加 。土 地 成 本 增 大 、 筑 材 料 、 工 成 本 的 暴 建 人 地的稀缺性 ， 人们 消 费 的盲 目性 ， 人 们 相 信 土 地 不 会 贬 值 。 使 涨、 资金 成 本 以及 各 类 税 费 的 增 加 也 同 样 使 得 房 地产 价 格 上 涨 。 １ ． 错误 的金 融 政 策 。 ｌ 金 融 体 系 并 没 有 限 制 商 业银 行 的资 金 最 ．２ ２ Ｅ本 ３６ 当前 我 国所 面 临 的 人 民币 升 值 压 力 、 民 币 流 动过 剩 、 外 资 金 ． 人 境 终应流人股市 ， 而为股 市与房地产双重 “ 沫” 从 泡 的形 成 创 造 了 条 件 。 不 断 涌 入 等 因 素 ．也 将 使 得 包 括 房 地 产 在 内 的 人 民 币 资 产 的 价格 上 同时 在 资 金 泛 滥 的 情 况 下 ． 本 应 该 紧缩 的 信 贷 不 仅 没 有 紧 缩 ， 而 原 反 升 。 而 当时 Ｅ本 在 １ ８ ｌ ９ ５年 广 场 协 议 之 后 ， 日元 升 值 近 ３ ％， 年 又 升 ８ 一 进 一 步 扩 张 ， 波 助 澜 火 上 加 油 。 本 自 １８ 推 ｌ Ｅ ９ ５年 “ 广场 协 议 ” 以来 房 地 值 将 进 一倍 ， 随 着 Ｅ本 经 济 的 高 速 发 展 ， 量 资 金 流 向房 地 产 市 场 伴 ｌ 大 产 和 金 融 泡 沫 已经 相 当 严 重 ，并 在 随 后 ５年 时 间 执 行 一 系 列 错 误 政 进 行 投 机 ， Ｅ本 房 价 一 再 升 高 。 虽 然 我 国人 民 币 目前 也 有 升 值 的 趋 使ｌ 策， 致使 日本 经 济 在 １ ９ ９ １年 第 ４季 度 开 始崩 溃 ． 价 和 房 地 产 价 格 同 股 势 ， 远 远 达 不 到 当时 日元 的 升 值 幅度 。 但 时暴 跌 ． 地 产 泡 沫 破 裂 。 房