房地产企业100个涉税风险点
100个常见涉税风险点(2021税收自查通用提纲最新版)
2021年税收自查通用提纲目录2021年税收自查通用提纲 (1)一、增值税 (1)（一）进项税额 (1)（二）销项税额 (2)二、企业所得税 (3)三、个人所得税 (6)四、契税 (6)五、房产税 (7)六、土地使用税 (8)七、印花税 (8)一、增值税（一）进项税额1.用于抵扣进项税额的增值税专用发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣。
2.用于抵扣进项税额的运输业发票是否真实合法：是否有用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）所发生的运费抵扣进项；是否有与购进和销售货物无关的运费申报抵扣进项税额；是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项；是否存在以开票方与承运方不一致的运输发票抵扣进项；是否存在以项目填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。
3.是否存在未按规定开具农产品收购统一发票申报抵扣进项税额的情况。
具体包括：扩大农产品范围，把非免税农产品（如方木、枕木、道木、锯材等）开具成免税农产品（如原木）；虚开农产品收购统一发票（虚开数量、单价，抵扣税款）。
4.用于抵扣进项税额的废旧物资发票是否真实合法。
5.用于抵扣进项税额的海关进口增值税专用缴款书是否真实合法；进口货物品种、数量等与实际生产是否相匹配。
6.发生退货或取得销售折让是否按规定作进项税额转出。
7.用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）是否按规定作进项税额转出。
8.是否存在将返利挂入其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费用，而不作进项税额转出的情况。
（二）销项税额1.销售收入是否完整及时入账：是否存在以货易货、以货抵债收入未记收入的情况；是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况；是否存在销售收入长期挂账不转收入的情况；是否收取外单位或个人水、电、汽等费用，不计、少计收入或冲减费用；是否将应收取的销售款项，先支付费用（如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等），再将余款入账作收入的情况。
一般的房地产投资的风险有哪些？
一般的房地产投资的风险有哪些？房地产投资的风险有哪些、市场波动、金融风险等因素都可能对房地产市场产生重大影响。
投资者应保持理性，谨慎投资，避免陷入市场风险。
下面小编带来房地产投资的风险有哪些，大家一起来看看吧,希望能带来参考。
房地产投资的风险有哪些(1)市场竞争风险。
具体是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。
市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。
销售风险是市场竞争能力的主要风险。
(2)购买力风险。
具体是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。
在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
(3)流动性和变现性风险。
首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。
其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。
这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。
(4)利率风险。
具体是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。
利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。
二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
(5)经营性风险。
具体是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误;二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败;三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
房地产企业主要涉税风险有哪些
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房地产企业主要涉税风险有哪些
房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：
营业税
(1)销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。
①在开发产品完工前，取得的预售收入(包括定金)没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税;
②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账;将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况;
③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;
④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账;
⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账;
⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税;
⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入;。
房地产企业需防范哪些税务风险(DOC)
房地产企业需防范哪些税务风险笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。
为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。
销售收入确认方面应注意的问题1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。
如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。
2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。
企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。
3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。
目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。
这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。
4.已售完工产品收入确认滞后。
少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。
对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。
根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。
会计干货之房地产行业个人所得税涉税风险点及热点问题
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-房地产行业个人所得税涉税风险点及热点
问题
一、涉税风险点提示
1、通过应付职工薪酬、应交税费-应交个人所得税等明细账，审查企业工资薪酬发放明细，核实职工的月工资、薪金收入，对达到征税标准的，是否按规定代扣代缴个人所得税。
2、通过生产成本、管理费用、销售费用等明细账，审查企业是否有支付给临时外聘技术人员的业务指导费、鉴定费，是否有列支的邀请教授、专家的授课培训费、评审费等，是否按规定代扣代缴个人所得税。
3、审查利润分配-应付股利、财务费用等账户，核实企业对支付给个人的股息、红利是否全额计算扣缴税款。
4、审查直接在各开发成本、费用类账户中列支或通过其他渠道间接支付给员工的各种现金、实物、和有价证券等薪酬，是否按规定合并工资计算代扣代缴个人所得税。
5、审查企业的管理费用、销售费用等账户，是否有为非本单位职工或客户购买礼品，支付差旅费、住宿费、旅游费等支出，是否按规定代扣代缴其他所得个人所得税。
二、常见热点问题
1.房地产开发企业为了引进人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？
根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人。
收藏！房地产行业异常风险指标
收藏！房地产行业异常风险指标一、土地使用税计税依据偏低(低于当期购地面积)该指标主要监控纳税人土地使用税计税依据低于当期购地面积，将纳税人申报的契税权属转移面积与土地使用税本期申报总面积-上期申报总面积进行比对，指标异常指向纳税人有新增土地而土地使用税未增加的，可能存在延迟或少申报缴纳土地使用税的风险。
房地产开发企业应当核查近期是否存在购地行为，新购地块是否没有申报缴纳土地使用税。
二、房地产开发经营行业增值税预缴税金财务数据对比异常该指标将纳税人的预缴增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或没有及时预缴增值税的风险预警。
房地产企业应当通过房管部门项目房屋备案数据、核查企业预收账款及销售管理台账的实际情况，来自查是否存在少缴或者没有及时预缴增值税的情况。
三、房地产开发经营行业其它应付款变动异常该指标将纳税人历次纳税申报期财务报表中其他应付款余额进行比对，异常一般指向纳税人将收入计入其他应付款，造成不计、少计或延迟纳税的风险。
房地产企业应当核查其他应付款核算内容，分析异常变动的真实原因，排查是否存在不计、少计或者延迟计算收入的问题。
四、房地产开发经营行业企业所得税年度汇算特定业务调整财务数据对比异常该指标将纳税人企业所得税年度汇算特定业务调整数据(A105010)与财务报表预收账款数据进行比对，异常一般指向纳税人在企业所得税汇算申报时没有及时、足额的做特定业务纳税调整，造成少缴企业所得税的风险。
房地产企业应当核查预收账款是否做了纳税调整，重点排查是否存在没有按照A105010纳税申报表填表说明对预收账款、预计毛利额和税金及附加进行调整而造成少缴企业所得税的问题。
五、房地产开发经营行业土地增值税预缴计税依据财务数据对比异常该指标将纳税人预缴土地增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或未及时预缴土地增值税的涉税风险。
房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件
2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负
房地产行业常见的税务风险有哪些
房地产行业常见的税务风险有哪些在当今社会，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
然而，由于其业务的复杂性和涉及的资金规模巨大，房地产企业在税务方面面临着诸多风险。
接下来，让我们一起深入探讨一下房地产行业常见的税务风险。
首先，土地增值税清算风险是房地产企业不容忽视的一个重要方面。
土地增值税的计算和清算规则较为复杂，涉及到众多的扣除项目和税率的确定。
在实际操作中，企业可能会因为对政策理解不准确、扣除项目核算不规范或者清算时间把握不当等原因，导致少缴或多缴土地增值税，从而引发税务风险。
比如，有些企业在计算扣除项目时，将不符合规定的费用也进行了扣除，或者没有按照规定的分摊方法对共同成本进行合理分摊。
还有些企业故意拖延土地增值税的清算时间，以延迟纳税，这都可能被税务机关认定为违规行为。
其次，企业所得税的税务风险也较为常见。
房地产企业的收入确认和成本核算具有特殊性。
在收入方面，预售房款的确认时间和金额可能存在偏差。
按照规定，房地产企业在收到预售房款时，应按照预计毛利率计算应纳税所得额，但有些企业可能没有及时确认收入或者确认的金额不准确。
在成本方面，房地产企业的开发成本包括土地成本、建筑成本、配套设施成本等。
这些成本的核算需要遵循严格的规定，如果企业在核算时将不应计入成本的费用计入，或者对成本的分摊方法不正确，就会导致企业所得税计算错误。
另外，房地产企业在关联交易方面也容易出现税务风险。
由于房地产开发项目通常涉及多个关联企业，如母公司、子公司、兄弟公司等，在资金往来、劳务提供、资产转让等方面可能存在不符合独立交易原则的情况。
例如，关联企业之间的资金拆借可能没有按照规定计算利息收入或利息支出，或者关联企业之间转让资产的价格不公允，从而导致企业少缴税款。
增值税方面的税务风险同样需要引起重视。
在房地产销售环节，增值税的计算和申报需要准确把握销售额和销项税额。
如果企业存在将价外费用未计入销售额、销售不动产的增值税纳税义务发生时间确认错误等情况，就会产生税务风险。
财务人员必须知道的房地产业税收风险提示
时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。企业
购买的交通工具（车辆）不计入固定资产计提折旧，而是直接
进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的
风险。
（10）是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得
额。包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、
税调增，少缴企业所得税；无法支付的应付款项长期挂账不并
入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期
挂账，是否未做纳税调整。
2 土地增值税
（12）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用非普
通住宅等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴
的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；工资及“三
费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未
进行纳税调整；计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、
费用是否已作纳税调整；是否在税前扣除与收入无关的支出。
如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税。
（11）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；政
减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，
通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
（5）是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。包括：是否虚增拆迁户
数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征
地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发
的，是否在各个项目进行合理分摊。
（6）是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费
用。包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安
工程费用；是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务风险相应较多。
一些税务风险很具有行业普遍性。
近期，某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家，各企业注意自查！风险提示1签订合同未申报缴纳印花税风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。
房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。
由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。
风险提示2超限额列支预提费用风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。
对于出包工程而言，发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。
政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
风险提示3违规扣除利息支出风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。
但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。
房地产业六大环节30个涉税风险点剖析
房地产业六大环节30个涉税风险点剖析在房地产业这一大环境下，税收是一个必不可少的环节。
税收政策的调整常常会给企业带来不同的影响，而很多企业可能并不清楚这些税收风险点。
本文将对房地产业六大环节中的30个涉税风险点进行深入剖析，帮助企业更好地了解并应对这些风险。
一、房地产开发环节1. 土地购置税风险点：包括土地交易价款规定、土地评估价值、土地竞拍投标等方面的涉税风险。
2. 房地产开发企业所得税风险点：包括成本认定、税前扣除、技术合同费用等方面的涉税风险。
3. 房地产企业增值税风险点：包括增值税计税方法、免税项目、减免税政策等方面的涉税风险。
二、房地产销售环节1. 增值税风险点：包括增值税的计税方法、纳税期限、抵扣税款等方面的涉税风险。
2. 印花税风险点：包括印花税的计算、纳税义务、税率适用等方面的涉税风险。
3. 个人所得税风险点：包括个人所得税的纳税义务、税率适用、免税额计算等方面的涉税风险。
三、房地产投资与融资环节1. 资金池管理风险点：包括如何合理安排资金池管理、避免出现非法集资等涉税风险。
2. 股权投资风险点：包括股权投资的税收政策、税率适用、纳税义务等方面的涉税风险。
3. 资金调拨风险点：包括不当的资金调拨、资金隐匿等可能导致涉税风险的情况。
四、房地产租赁环节1. 企业所得税风险点：包括企业所得税计税方法、税前扣除、免税项目等方面的涉税风险。
2. 增值税风险点：包括租赁业务的增值税税率适用、纳税期限、抵扣税款等方面的涉税风险。
3. 房产税风险点：包括房产税计税方法、纳税义务、税率适用等方面的涉税风险。
五、房地产管理与服务环节1. 企业所得税风险点：包括企业所得税的计税方法、税前扣除、技术服务费用等方面的涉税风险。
2. 增值税风险点：包括管理服务费用的增值税计税方法、纳税期限、抵扣税款等方面的涉税风险。
3. 个人所得税风险点：包括个人所得税的纳税义务、税率适用、免税额计算等方面的涉税风险。
六、房地产项目退出环节1. 营业税风险点：包括房地产项目退出的营业税计算、纳税义务等方面的涉税风险。
房地产企业涉税疑点解析与风险防范
房地产企业涉税疑点解析与风险防范房地产行业是一个涉及的税种繁多的行业，因此在企业经营过程中存在着一些涉税疑点，这些疑点可能给企业带来潜在的风险，因此有必要对其进行分析并采取相应的风险防范措施。
首先，房地产企业涉税疑点之一是关于土地增值税的问题。
土地增值税是指房地产开发企业在取得土地出让使用权后，在土地转让时应缴纳的税款。
在实际操作中，企业可能存在虚报土地成本、虚增土地增值等行为，以减少土地增值税的缴纳金额。
为防范风险，房地产企业应严格按照相关政策和法规进行税收申报，并配合税务部门进行核实和检查。
其次，房地产企业在购置房产、购建厂房等过程中存在着契税的涉税疑点。
契税是指通过土地使用权出售、转让、赠与、继承等形式获取不动产所有权而产生的税款。
有些企业可能会采取虚构房屋价格、隐瞒交易价格等手段，以减少应缴纳的契税金额。
为避免涉及税务风险，企业应确保交易价格的真实性，准确申报交易金额，并及时缴纳相应的契税。
此外，房地产企业在房屋租赁方面也存在税务问题。
例如，企业可能在租赁合同中虚报租金、隐瞒租金收入等，以减少应缴纳的增值税、企业所得税等税款。
为规避风险，企业应严格按照租赁合同约定的租金金额申报税款，确保租金收入和税收申报的真实性和准确性。
为预防涉税风险，房地产企业应建立健全的内部控制制度，加强与税务部门的沟通合作，确保税务申报的合规性。
同时，加强员工的税收培训和教育，提高他们的税务意识和风险意识，避免因为个人操作失误造成涉税风险。
此外，企业还可以积极主动地与税务部门进行沟通，通过申请税务事项的解释、咨询等方式，明确涉税问题的合理解释和税收处理方式，降低税务风险。
综上所述，房地产企业涉税疑点的解析与风险防范对企业的健康发展至关重要。
只有加强税务合规管理，完善内部控制制度，提高员工的税务意识，与税务部门加强沟通合作，才能减少涉税风险，确保企业经营的可持续发展。
房地产行业作为一个重要的经济支柱，扮演着推动经济发展和促进城市建设的重要角色。
房地产行业主要涉税风险问题归类
11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。
30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。
18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。
二、虚列/多列成本费用类
19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。
20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。
21、多预提施工费用，虚列开发成本。
8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。
房地产企业涉税风险政策解析
12
②样板房：只参观不交房产 税，如果使用就交房产税。
案列：A公司是一家大型房地产开发企业，该公司开发的一栋商住楼 于2016年5月完全竣工，各项手续完备。A公司将其中5套商品房装修后作 为样板间对外展示，供购房者参观，同时将其中2套商品房作为办公用房 供现场工作人员使用。A公司财务人员考虑到上述7套商品房在售出前仍属 存货产品，因此并未申报缴纳房产税。
缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。 参考《湖北省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》(鄂地税发〔2014〕63号)规定：房地产开发企业的开发项目竣工
3 验收并取得相关证明文件(如《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》等)
后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务;商品 房及其他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》(或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同) 且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务;因
通知》（财税(2004 〕134号)规定：
出让国有土地使
用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济
利益。 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包
括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆
迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其
2019
房Байду номын сангаас产企业涉税风险政策解析
制作日期：2019年3月
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一、房地产行业：主要涉及的 涉税风险
房地产企业主要涉税风险点提示
房地产企业主要涉税风险点提示房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：营业税（1）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。
①在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况；③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账；⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账；⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入；⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入；⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入。
（2）开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。
（3）按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。
（4）采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。
（5）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。
（6）对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。
XX房地产企业必须面对的50个涉税风险点
学习改变命运,知 识创造未来
XX房地产企业必须面对的50个涉税风险点
•5. 房地产信托融资的税务风险 点
o 风险点
（1）信托债务融资合同和利息单据是扣税凭证，融资成 本超银行贷款利率部分不能扣除；
（2）融资顾问费形式上为服务业发票，不能作为资本化 利息进入开发成本，导致土地增值税损失。
1、转让土地使用权 2、合作建房 3、转让在建工程 4、对外投资
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2021/2/21
XX房地产企业必须面对的50个涉税风险点
如何投资建设星级酒店
o 【案例分析】：鸿翔集团是一家开发房地产企 业，2012年3月取得一块土地，价值为6000 万元，经过董事会决议，准备将土地用于建造 鸿翔大厦（作为一家酒店独立经营），从事宾 馆住宿和餐饮娱乐服务。鸿翔大厦的建设期为 2年，建造鸿翔大厦预计需要再投入1.3亿元 资金，预计建成后的鸿翔大厦的公允价值为 2.8亿元。
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2021/2/21
XX房地产企业必须面对的50个涉税风险点
全程税务指引——房地产税务重构
房地产价值链及 纳税情况分析
房地产税负重、征税环 节多、涉及16个税种
税收政策复杂而多变 各地执行尺度不一 税收征管严、稽查多
•税务指引为房地产企业 •价值链重构与税收筹划 •指明方向，形成系统的 •风险控制框架与节税模式。
XX房地产企业必须面对的50个涉税风险点
•1. 确定投资主体的税务风险点
o 确定投资主体 （1）独立核算的法人子公司 （2）非法人的二级分公司 （3）项目部
o 风险点 1、利润分配的税收成本 2、注册地与开发地是否一致 3、长期持有还是短期包装出售 4、借款经营与资金运作模式
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房地产企业100个涉税风险点
1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致；
2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；
3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；
4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税；
5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；
6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。
7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。
8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；
9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。
10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。
11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税；
12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税；
14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税
15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；
16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；
18.公共配套设施建造费用分摊是否合理；
19.市政设施配套费分摊是否合理；
20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；
21.房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；
22.自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；
23.本期对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；
24.甲供材项目的成本核算是否准确；
25.向关联方采购材料和服务定价是否合理；
26.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用；
27.样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用；
28.开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；29.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；
30.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；
31.与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配。
32.销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；
33.预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不计应税收入；
34.按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；
35.分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；
36.是否存在以代销、分销、包销、转销等方式分解产品销售收入，未按照规定申报纳税；视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；
37.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理；
38.将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险；
39.跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；
40.跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；
41.完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；42.开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理，并按规定申报纳税；43.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位是否按规定申报纳税；44.无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；
45.销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；
46.采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；。