房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较(20200706170432)
[房地产管理]房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异
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（房地产管理）房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异补充规定，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对于公共配套设施中的“邮电通讯、学校、医疗设施”，企业所得税法有其特殊规定。
国税发[2009]31号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
土地增值税中对此的处理是，“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
”（六）开发间接费差异。
企业所得税法中是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
土地增值税中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
前者内容范围比后者多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。
根据税法规定分析，对于工程管理费，也是符合土地增值税间接费用范围的；而对于营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。
未明确之前，按照企业所得税法规定处理也是可以的。
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。
作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。
其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。
虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。
本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。
第一，差异的税种名称。
房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。
而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。
第二，差异的征收主体。
房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。
而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。
第三，差异的纳税对象。
房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。
而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。
第四，差异的税收计算基础。
房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。
而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。
第五，差异的税率政策。
房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。
而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。
第六，差异的税收优惠政策。
房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。
而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。
第七，差异的税收申报和缴纳时间。
房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。
而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。
第八，差异的税收扣缴义务。
房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析房地产开发企业是中国经济发展的重要支柱之一，也是支撑中国城市化进程的关键力量。
然而，开发商在土地购置、开发建设、销售等各环节涉税颇多，其中最核心的税种就是土地增值税和所得税。
一、土地增值税土地增值税是国家规定的房地产开发企业必须按照政策缴纳的一项税种。
它的计算方法是将土地出让价格与土地收储成本之差作为土地增值额，再按照税率计算实际应缴税款。
土地增值税率是20%，但是不同地区、不同情况下会有不同的优惠政策。
土地增值税的优点是政策明确、征收透明、收入稳定，能够给政府带来一定的财政收入。
但是有时也会给企业带来沉重的负担。
特别是在土地价格上涨的情况下，企业需要缴纳越来越高的土地增值税，对企业的资金流动性和盈利能力造成一定影响。
二、所得税所得税是房地产开发企业按照利润缴纳的税种。
它的计算方法是将企业实际盈利额与各种费用、折旧、摊销等成本相减得到应纳税所得额，再根据税率计算实际应缴税款。
所得税税率是25%，但是在某些条件下会有不同程度的优惠政策。
所得税的优点是与企业盈利直接相关，能够有效促进企业在稳健经营的前提下取得更多的财务回报。
若企业的利润较高，所得税缴纳额也会增加，但也意味着企业处于较为良好的发展状态。
相比土地增值税，所得税对企业的经营风险具有一定缓冲作用。
三、税前扣除税前扣除是指企业在计算所得税时可以将部分费用、捐赠和贡献等项目的支出进行扣除，以减少企业的实际应纳税额。
税前扣除项目包括但不限于以下三种：1.成本费用：例如所花费的资金、材料、用工等成本，或者向业务外单位支付的劳务费用、租金等。
2.捐赠和贡献：企业向公益事业或政府部门捐款或出资，或者积极完成社会责任义务等项目。
3.其他支出：例如资产折旧、产权保险、职工奖金、福利待遇、办公用品和通讯费用等。
税前扣除能够降低企业实际应缴税款的额度，减轻企业负担，但是也需要对企业财务管理和资金监控进行相应加强和规范。
房地产开发企业计算土地增值税和企业所得税时,开发费用如何扣除
（二）各方观点
大山公司的观点：在开发前因公司尚未成立而无法办理银行贷款，是以江苏天然园米面实业有限公司的名义向银行和泗洪县宏源公司进行借款，进行房地产项目开发的，此虽然不是直接向银行借款，但是已实际支出了相关利息，应当按账面全部计入开发费用，而不是按照房地产开发成本的10%确定开发费用。
编者按：房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税，土地增值税属于按照土地收益计征的特定行为财产税，采用超率累进税率，征收一般采取先预征后清算的征收管理办法。土地增值税清算中，如何准确地理解、把握《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关法律、法规关于“扣除项目”的实质内涵，是影响土地增值税清算结果是否准确的关键。而企业所得税是以净所得为征税对象。房地产开发企业在对土地增值税和企业所得税进行汇算清缴时都会遇到开发费用如何扣除的问题。本文就扣除项目中的“开发费用”进行探讨。
结语
土地增值税、企业所得税作为房地产开发企业关注的焦点，在房地产开发企业的发展中起到的作用不容小觑。房地产开发企业对于土地增值税、企业所得税中开发费用的扣除应给与足够的重视，在开发项目的过程中按照法律法规要求合理筹划，降低土地增值税税负，增强企业综合竞争力，达到企业税后收益最大化的经营目标。
三、华税点评
土地增值税的开发费用是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用。在土地增值税清算时，三大费用的扣除不同于企业所得税。企业所得税计算中允许扣除：企业发生的期间费用、已销开发产品及税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（一）土地增值税的“管理费用和销售费用”扣除
（四）土地增值税对于费用扣除与企业所得税存在较大差异
首先，企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），而作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。在房地产企业中，银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。在房地产开发业务中，预提费用在土地增值税扣除项目中不允许扣除，应据实扣除，而企业所得税中，可以计提相关费用，在年度汇算清缴结束前取得正式发票即可。其次，清算期间不同。土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅与非普通住宅的，应分别计算增值额。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度。而企业所得税的清算期间是固定的，并以一个会计年度为周期。
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较[1]
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摘要uijko9i978i01足蹈手舞5t666rf156r4hrfj,23趋同的可能性。
一、共同扣除项目根据土地增值税暂行条例及实施细则,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。
2、根据《企业所得税法》的规定,企业的下列支出可以加计扣除(2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。
2、根据《企业所得税法》的规定,企业下列支出按规定扣除(2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。
(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
国税发〔2006〕187号规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析
房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析（作者: _________ 单位: ___________ 邮编: __________ ）【摘要】房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税, 本文对房地产企业所涉及的以收益增值为课税目的的土地增值税和所得税税前扣除项目的异同进行了比较分析,一方面可以在实务操作时注意避免进入税种误区, 另一方面探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。
【关键词】房地产开发土地增值税所得税税前扣除比较房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税, 土地增值税属于按照土地收益计征的特定行为财产税,采用超率累进税率, 征收一般采取先预征后清算的征收管理办法。
企业所得税属于按照企业生产经营利润和资本利得计征的所得税, 采用比例税率,征收一般采取分期预缴年度清算的征收管理办法。
鉴于土地增值税和企业所得税都将按照相关收入扣除相应支出后的增值余额作为税基计征税款, 并且今年国税总局为了加强房地产企业两个税种的征收分别制定了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91 号) 和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》( 国税发(2009)31 号), 因此, 本文主要从以下几个方面来分析土地增值税与所得税支出扣除的差异, 探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。
一、共同扣除项目根据土地增值税暂行条例及实施细则, 纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面: 一是土地取得成本, 即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
二是房产开发成本, 即开发土地和新建房及配套设施的成本, 包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
三是房地产开发费用, 即开发土地和新建房及配套设施的费用, 包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同
纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。
这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。
国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。
按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。
按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。
这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。
”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。
房地产行业企业所得税与土地增值税法规差异对比浅析1407
房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。
个人独资企业、合伙企业不适用本法。
（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
土地增值税与所得税的差异
房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异根据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发产品计税成本支出的内容主要包括六大项：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。
而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税扣除项目中的开发成本中也有基本相同的六大项内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
虽然企业所得税中的六大内容与土地增值税中的六大内容表述相同，但其中还是存在较大差异。
（一）土地征用费及拆迁补偿费差异。
企业所得税中的该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
而土地增值税中的此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
其主要差异是后者中不包含取得土地使用权所支付的金额。
因为在土地增值税法中，将纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用单独作为一个项目予以扣除。
因此，除土地增值税中明确的费用外，所得税法中该项费用中其他列明的费用，在土地增值税中应作为取得土地使用权支付价款处理。
（二）前期工程费差异。
企业所得税法中的前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
土地增值税中的前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
企业所得税法强调的是项目开发前发生的相关费用，虽然土地增值税中没有明确项目开发前或开发后费用，但由于土地增值税的清算时点是在项目开发完成且大部分开发成品已经销售后进行的，因此，实际两者的规定范围和内容基本是一致的。
房地产企业土地增值税与所得税税前扣除相关法规的解读
房地产企业土地增值税与所得税税前扣除相关法规的解读引言在房地产行业中，土地增值税和所得税是两个重要的税收项目。
随着房地产行业的发展，土地增值税和所得税税前扣除相关法规成为了房地产企业经营管理中需要重点关注的问题。
本文将对房地产企业土地增值税和所得税税前扣除相关法规进行解读。
一、土地增值税的相关法规解读1.1 土地增值税的定义土地增值税是对土地的增值所征收的一种税收。
它是指在一定时间内，土地的出让价格超过土地原始价格，土地所有者所获得的差价征收的税费。
1.2 土地增值税的征收对象与税率土地增值税的征收对象是出让土地的所有者，包括土地出让给房地产企业的政府部门、农民集体组织以及个人。
税率按照土地增值幅度的比例递增，通常情况下，土地增值税的税率在30%至60%之间。
1.3 房地产企业土地增值税的税前扣除根据国家税收政策，房地产企业在计算所得税时可以将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。
这意味着房地产企业可以在计算所得税前，将支付的土地增值税金额从利润中扣除，从而减少所得税的负担。
1.4 房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规针对房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规主要有以下几点：1.4.1 税前扣除的时间范围房地产企业可以在计算所得税时将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。
税前扣除的时间范围通常是在房地产企业购置土地后，开始进行开发建设直至销售完成之前的期间。
1.4.2 税前扣除的限额税前扣除的限额通常是根据实际支付的土地增值税金额进行核算。
房地产企业在计算所得税时可以将实际支付的土地增值税金额全部或者按照一定比例进行税前扣除。
1.4.3 税前扣除的条件房地产企业在享受土地增值税税前扣除的政策时需要符合一定的条件。
通常情况下，要求房地产企业需要按照国家规定的程序购置土地，并且需要取得土地出让合同、土地证等相关证明文件。
二、所得税税前扣除相关法规的解读2.1 所得税的定义所得税是在个人、企业或其他组织所得项目上征收的税费。
房产企业土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析
房产企业土地增值税清算与企业所得税处理主要差异辨析土地增值税因频频在税企之间引发争议又被戏称为“土地争执税”。
究其原因不外乎以下三点：一是政策规定相对其他税种略显简单粗暴。
二是作为现行开征的税种中唯一实行超额累进税率的税种，其对房地产开发项目的利润影响巨大。
三是虽与企业所得税同源征收，但其增值额的计算与企业所得税计税毛利额的计算方法存在较大的差异，而这些差异常被忽略导致税企业争议频发。
根据现行税收政策规定，房地产开发业务的土地增值税和企业所得税均实行先预征后清算（结算），二者在清算（结算）条件、清算（结算）对象的确定、收入确认及扣除项目规定等方面存在差异。
一、清算（结算）条件不同《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
土地增值税依据房开项目的销售情况确定是否应清算或可清算，企业所得税依据开发产品完工情况来确定是否应结算计税成本，因此，同一个房开项目，土地增值税清算时间和企业所得税计税成本结算的时间可能不同。
房地产企业所得税与土增税核算项目的差异
税务园地TAXATION FIELD144房地产企业所得税与土增税核算项目的差异文/黄海明摘要：随着房地产产业的蓬勃发展以及其规模的扩展，该产业的领导对公司财务人员的要求也越来越高，不但要求会处理日常账务，还要熟悉国家关于房地产所涉及的各项法规，要在税法和法规的范围内能合理降低税负。
在诸多的要求和关注下，财务人员的专业知识是否过硬，直接会对企业与国家的利益产生影响。
关键词：房地产企业所得税；土增税下面就房地产企业中涉及土地增值税、企业所得税问题在会计核算之中，如收入、成本以及费用等等数据的确认的不同做了一定的对比。
一、收入时间点的确认有所差异(一)所得税收入的确定企业所得税实行的是依据季度预缴，再根据年度清算，也就是每一年汇算以此，这期间无论开发产品是在研发过程中或是是否完工，每年均按照开发产品的收入进行减扣项目后的应纳税所得额进行征税。
相关国税的文件有着明确规定，关于所得税收入的确定需要采用一次性全额收款的形式进行确定，利用并且应用于实际收讫价款凭据或是权利之日，从而确认收入的实现；但是采取分期收款的形式进行销售产品的，应该依据相关销售合同的协定来进行所得税收入的确定；最后一种方式就是采用银行分期形式销售产品的，就需要依照相关合约来确定收入额，其首付价款应该在实际收到的时间进行收入的实现，剩下的余款则是需要银行按揭的形式来确定。
根据制度可以看出，所得税年度汇算收入的确认是账面已确认的收入与预收部分之和做为所得税汇算清缴的收入。
(二)土增税清算收入的确认土地增值税清算采取项目清算，即达到汇总清算的条件才能够开始，从而确认开发产品的销售收入。
同样依据国家有关土增税的文件规定，在进行土地增值税进行清算时，已经全额开具了商品销售的发票，接着依据发票上所表示的金额从而确定收入；但是某些没有开具发票的，这需要交易双方依据之前的协议来进行最终交易金额的确定，一旦这其中有所不一样需要在计算土增税来进行调整。
尤其是这其中一旦有所变化，要严格按照相关国家文件来进行参考调整。
房地产开发企业：所得税汇算与土地增值税清算比较
房地产开发企业：所得税汇算与土地增值税清算比较为加强房地产税收管理，今年国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）。
对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。
<BR>差异一：汇（清）算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。
而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。
一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。
项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。
<BR>国税发〔2009〕91号文件第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
第十条又规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
<BR>差异二：成本项目计算不同在计算开发产品的单位成本时，企业所得税汇算要求按6项原则细分核算成本项目。
国税发〔2009〕31号文件第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。
浅议房地产开发企业所得税与土地增值税税前扣除差异及对策
浅议房地产开发企业所得税与土地增值税税前扣除差异及对策企业所得税与土地增值税是对房地产企业征收的除营业税外的两个主要税种。
“两税”的清算关键是要正确计算税前扣除项目金额，而现行税收法规对房地产企业所得税与土地增值税税前扣除作出的规定并不同步，存在一定差异。
企业或税务部门对“两税”清算时应特别关注这些差异，并根据差异找出解决办法。
一、房地产“两税”税前扣除差异种类根据现行税收法律法规，归纳房地产“两税”税前扣除差异主要有以下几个方面：（一）土地闲置费扣除差异土地闲置费是指房地产企业以出让等有偿使用方式取得土地使用权后，超过出让合同约定的动工开发日期，被政府国土资源管理部门征收的一种费用。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发（2009〕31号）第二十七条第一款规定：开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费。
土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费……等费用。
而国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010〕220号）文件第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
上述规定明确了土地闲置费可以记入开发成本在企业所得税税前扣除，但在计算土地增值税扣除项目金额时，则不允许扣除。
在对土地增值税进行清算时应注意将记入“开发产品成本—土地征用费及拆迁补偿费”中的土地闲置费从扣除项目金额中减除。
（二）建筑安装质量保证金扣除差异质量保证金是指房地产企业为了保证开发产品质量，根据与建筑施工企业签订的合同约定，在建筑工程竣工验收后，扣留建筑施工企业一定比例的建筑工程款，作为开发产品的质量保证金。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发（2009〕31号）第三十二条第一款规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
房地产企业所得税与土地增值税成本扣除的差异分析
1012020年22期 （8月上旬）财经研究摘要：对于房地产企业而言，其所得税汇算清缴、土地增值税清算中均可将相应成本减掉，计税成本是税负高低的主要影响因素。
房地产企业所得税与土地增值税的成本扣除有哪些差异呢？下面主要从三个方面进行差异分析，以供大家参考借鉴。
关键词：计税成本；扣除时间；扣除原则；扣除内容一、企业所得税汇算与土地增值税清算的成本扣除时间差异针对房地产企业而言，其所得税年度汇算主要流程为：开盘预售时，根据尚未销售出去的产品所具有的预售价格，然后估算出毛利额和当期账面实际利润总额合并计算出当期应预缴的企业所得税额，年度进行汇算清缴，实行多退少补，同时待开发产品完工时再对预计毛利额进行纳税调整的办法。
房地产企业的土地增值税清算的办法：平时采取预缴税款，待达到清算条件时再进行多退少补的 办法。
(一)企业所得税汇算的成本扣除时间根据国税发〔2009〕31号的通知相关规定，并结合税收实践的操作情况，房地产企业的开发产品完工(竣工)的认定标准：以实际交付房产(通常以达到交房条件并发出交房公告或通知)为准，并同时确认年度所得税汇算的相关税收收入和扣除成本。
(二)土地增值税清算的成本扣除时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据国税发〔2006〕187号的相关条款规定，土地增值税清算通常分为两种情形：应当清算和可以清算。
结合税收实践的操作情况，在满足前述两种情形之一，主管税务机构已经把土地增值税清算通知书送达企业，且时间已经过去了90天，这时便可根据有关规定进行清算。
若企业并未严格按照相关法律法规开展清算工作，主管部门应对其进行严厉处理。
二、企业所得税汇算与土地增值税清算的成本扣除原则差异(一)企业所得税汇算的成本扣除原则房地产企业可根据自身情况，自主合理确定已完工开发产品的成本对象，通常需要将开发项目的基本情况、计税成本的扣除原则、共同成本的分摊办法等专门报告留存企业，以备主管税务机关核实检查。