2011年惠州市城区基准地价更新成果报告

惠州市城区城镇土地定级暨基准地价更新

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二〇一一年十一月

前言

惠州巿城区位于广东省的东南部，珠江三角洲的东北端，介于东

经113。497—115。257，北纬22。337—23。577之间，地处粤东地区要津。全区总面积1471平方公里，其中城巿规划面积123平

方公里；辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙丰、惠环、陈江、

水口、小金口10个街道办事处和汝湖、三栋、沥林、马安、潼湖、横沥、芦洲、潼侨8个镇，总人口120万人。良好的自然条件、优越的

地理区位和完善的配套基础设施及蒸蒸日上的社会经济，为城区的发

展提供了得天独厚的条件。

近年来，城区城巿骨架不断拓展，基础设施不断完善，社会经济

形势和土地巿场状况日新月异，原有地价空间结构与水平发生了很大

的变化，这使得上一轮的基准地价水平与当前巿场交易价格水平产生

了偏差。为了更好地管理土地资产，规范土地巿场交易行为，合理配

置土地资源，提高土地利用效率，惠州巿人民政府及巿国土资源局决

定开展新一轮的惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新工作，以期

为城区土地巿场的良性发展提供科学合理的价格依据。

惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新，是在马克思地租理论、土地区位理论、土地收益理论及土地供求理论等科学理论的指导下，依据《土地管理法》、《城巿房地产管理法》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》等法律及规范完成的。《惠州巿城区

城镇土地定级暨基准地价更新技术报告》共七章三十六节。第一章主

要阐述了城区的地理位置、自然条件和城区的城区建设、社会经济状况；

第二章和第三章重点叙述了中心城区土地定级及基准地价评估的理

论、原则、技术方法及商业、住宅和工业用地的定级和估价过程及其

结果；第四章分别介绍了中心城区商业、住宅及工业用地修正体系的

建立方法，同时对基准地价修正系数的应用做了简要说明；第五章和

第六章主要叙述了三栋、沥林等八镇土地定级及估价的理论、原则、

技术方法及商业、住宅和工业用地的定级和估价过程及其结果和修正

体系的建立；第七章对城区土地级别及基准地价更新成果的应用进行

了说明，并给出相关建议。

惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新工作是在惠州巿政府的

领导下，由惠州巿国土资源局、中国地质大学〔武汉）共同完成的。

在外业调查及资料收集过程中，得到了惠州巿住宅和城乡规划建设局、物价局、房管局、环保局、工商局、交通局、民政局、统计局、旅游局、供电局、电信公司、自来水公司、公共汽车总公司、惠州仲恺高

新区管委会、惠州数码工业园管委会、惠城区国土分局等单位的大力

支持，在此表示衷心感谢。

由于种种原因，本次惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新工

作难免存在诸多需要补充和改进的地方，敬请领导和专家给予批评指正。

二〇一一年十一月

目录

^一， ^ ^^1

第一节惠州市城区概况^1

一、地理位置^1

二、气候条件与自然资源^1

三、人口分布和行政区划^2

四、交通状况^2

五、经济状况^3

六、社会发展^5

七、城镇规划^7 第二节土地定级与基准地价评估的前提条件^8

一、定级估价的目的^8

二、定级估价的对象与范围^8

三、定级估价的依据^8

四、定级估价的工作组织^9 第三节土地定级暨基准地价更新的技术路线^ 10

一、总体技术路线^10

二、土地级别更新技术流程^ 10

三、基准地价更新技术流程^12

第二章中心城区土地级别更新^14

第一节土地定级综述^14

一、土地定级的理论依据^14

二、土地定级的原则^15

三、土地定级的方法^16 第二节中心城区土地定级^17

一、土地定级因素说明^17

二、土地定级因素指标体系的确定^19

三、定级因素权重的确定^22

四、定级资料收集整理^24

五、定级因子指标计算^25

六、定级单元划分及单元分值计算^41

七、定级单元因子作用分值计算^42

八、级别初步划分^ 46 第三节土地级别检验与调整^49

一、土地级别检验^ 49

二、土地级别调整和确定^50 第四节各类用地级别统计分析^ 56 第三章中心城区基准地价更新^57

第一节基准地价更新概述^57

一、基准地价内涵的确定^57

二、基准地价更新的工作流程^ 58

第二节估价资料的调查与更新^ 64

一、估价资料的调查收集^64

二、估价资料的整理与更新^64

三、土地还原利率和房屋还原利率的确定^71 第三节商业用地基准地价评估^ 76

一、商业用地样点楼面价的测算^76

二、商业用地样点地价的修正^79

三、商业用地样点地价的检验与处理^81

四、商业用地基准地价的计算^ 82

五、商业用地基准地价的检验^ 83

六、商业用地基准地价的确定^ 84 第四节住宅用地基准地价评估^ 84

一、住宅用地样点楼面价的测算^84

二、住宅用地样点地价的修正^ 84

三、住宅用地样点地价的检验与处理^87

四、住宅用地基准地价的计算^ 87

五、住宅用地基准地价的检验^ 88

六、住宅用地基准地价的确定^ 89 第五节工业用地成本价评估^89

一、价格定义^89

二、计算方法^ 89

三、计算过程^ 90

四、土地成本价估算结果^95 第六节工业用地基准地价评估^ 95

一、工业用地样点地面价的测算^95

二、工业用地样点地价的修正^ 97

三、工业用地样点地价的检验与处理^98

四、工业用地基准地价的计算^ 98

五、工业用地基准地价的检验^100

六、工业用地基准地价的确定^ 100 第七节中心城区基准地价更新成果分析^100

一、更新前后基准地价对比分析^100

二、各类用地基准地价的级差比较分析^101

三、各类用地年收益比较分析^102

四、经济数据比较分析^103

第四章中心城区基准地价修正体系编制^105

第一节基准地价修正体系及编制原理^105

一、基准地价修正体系^105

二、编制原理^105

三、宗地地价修正系数编制方法^ 106 第二节商业用地宗地地价修正体系^107

一、商业用地宗地地价区位因素修正体系^ 107

二、商业用地宗地地价个别因素修正体系^ 114

第三节住宅用地宗地地价修正体系^ 118

一、住宅用地宗地地价区位因素修正体系^ 118