世联_2013年8月世联房地产市场研究_55页_专...
世联：综合体四种开发模式案例研究
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选， 世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店 式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地： 商业部分——东方新天地： 东方新天地
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场 购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、 适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力店 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种 主力业态 类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮： 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美 食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专 为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店， 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐： 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城， 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的 家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 教育
世联行介绍分析课件
环保意识
提高全员环保意识，倡 导绿色生活和低碳出行
方式。
环保行动
积极参与环保公益活动 ，推动社会共同关注和
参与环境保护。
环保责任
履行企业环保责任，为 建设美丽中国贡献力量
。
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世联行介绍分析课件
目录
• 世联行简介 • 世联行业务模式 • 世联行市场竞争力 • 世联行未来发展展望 • 世联行社会责任与可持续发展
CHAPTER 01
世联行简介
公司背景与发展历程
公司成立时间
早期业务
世联行成立于1993年，是国内最早从事房 地产专业咨询的服务机构之一。
公司早期主要从事房地产市场研究、投资 咨询等业务，逐步在业内树立了良好的口 碑。
02
世联行还积极拓展新的服务领域 ，如房地产金融、房地产投资等 ，以满足客户不断变化的需求， 并推动公司的持续发展。
CHAPTER 03
世联行市场竞争力
市场竞争力分析
品牌影响力
世联行作为中国房地产代理行业 的领先品牌，具有较高的知名度 和美誉度，能够吸引客户和合作
伙伴。
渠道优势
世联行拥有广泛的销售渠道和客户 关系网络，能够快速获取市场信息 和客户需求，为客户提供定制化的 服务。
世联行不断探索创新，通过引入新技 术、新方法和新思路，不断提升服务 质量和效率，为客户创造更多价值。
综合性
世联行的业务模式涵盖了房地产服务 的全产业链，从市场研究、策划、代 理到交易和金融服务，能够满足客户 全方位的需求。
业务模式创新
01
世联行不断探索业务模式的创新 ，通过数字化转型、智能化升级 等手段，提升服务效率和客户体 验。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产销售策划方案文案 世联2013年中山楼市年度分析与2014年展望
——数据来源：中山市统计局2)固定资产投资2013年1-11月固定资产投资总额为729.25亿元，同比增长11%；中山市房地产开发完成投资额288.79亿元，同比增长11.37%，占固定资产投资为39.60%; 中山全市商品房施工面积累计达3650.92万平米，——数据来源：中山市统计局——数据来源：中山市统计局3)商品住宅各月销售面积统计2013年1-11月，中山商品住宅销售面积为736.40万㎡，同比上升33.31%。
2013年1-11月，中山商品住宅销售金额累计420.63亿元，同比上升45.98%。
数据显示，2013年中山房地产市场的销售高峰期集中在金九银十，其次为1月。
2013年市场形势较好，受2012年年末市场回暖影响，13年1月市场呈现小阳春之势，成交量较大；2月受传统春节淡季影响，成交大幅度下降。
3月开始逐步回升，转入市场正常水平，成交保持平稳；传统的7月淡季并没有表现不振，市场整体平稳，传统的“金九银十“市场正常发力，成交量价均大步增长；总体来说，2013年总体市场在年初大幅涨跌后趋于平稳发展，2013年市场仍然处于较高的成交量。
——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局2.南区——城区销售率最高片区中山人心目中的“偏僻”地带，发展速度慢，配套不完善。
但此区域土地、自然资源丰富，随着政府基础设施的建设跟进，滨河湾花园和恒大绿洲的热销，带动整个区域城市发展，恒大、越秀、中澳的持续开发，已逐渐成为新一轮中山人居最受瞩目的片区之一。
——数据来源：世联数据平台、中山市国土资源局南区2013年商品住宅的供应量为4977套，销售量为3162套，总销售率为63.5%。
南区目前在售项目9个。
在供应结构上，表现出中等面积产品集中的特点，120-144㎡（1727套）、90-100㎡（884套）排名一二；80-90㎡、60-80㎡、180㎡以上的大面积及紧凑型产品供应极为缺乏。
海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告
海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:一、土地增值税核定征收条件在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。
二、土地增值税核定征收率（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。
（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。
（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。
（四）若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。
房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。
三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。
四、土地增值税核定征收税款的计算应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率五、土地增值税核定征收审批流程对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：（一）主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；（二）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；（三）组织进行核定征收核查；（四）出具核定征收意见报告；（五）报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；（六）各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。
[世联地产]房地产中介四大模式
![[世联地产]房地产中介四大模式](https://img.taocdn.com/s3/m/4047a8c758f5f61fb73666a8.png)
由于采用加盟形式，他们强调独立的法律关系。比如，21 世纪不动产体系的第一原则
——“每家加盟店独自拥有和运营”，贯彻加盟体系的始终。从授权链条看，是中国总部-
区域分部-加盟店，但其中任意两者之间完全独立没有从属关系，中国总部与其说是区域分
部的上级，不如说是区域分部的顾问。
他们注重吸引大型的地区加盟商，如 21 世纪就吸引了北新建材等加盟商。但是，单个
信信义义集集团团
不不动动产产事事业业群群 房房屋屋中中介介 房房屋屋代代销销
不不动动产产外外围围 事事业业群群
地地正正士士联联合合 事事务务所所
不不动动产产鉴鉴定定
商商业业中中介介 安安信信建建 筑筑经经理理
大大家家建建设设
室室内内设设计计 吉吉家家网网 仲仲诚诚资资产产
管管理理
图 2：信义的多元化发展之路
核心特征
规模扩张 模式
资金使用
股东背景
管理灵活 度
21 世纪不动产中国
图 3：21 世纪在中国的发展
经营连锁网络大于经营地产业务。比如，21 世纪母公司 CENDANT 公司并不是一家经
营房地产服务业的公司，而是一家经营加盟连锁业的公司。其旗下各类业务版块及品牌包括
（如表 4 所示）：
业务版块
主要连锁品牌
地产服务连锁
CENTURY21、COLDWELL BANKER、ERA
12% 2% 86%
住宅代理 工商代理 教育、网上广告
图 1：美联的经纪业务划分
除发展传统业务外，他们还向资产管理、按揭、地产专业教育等方面发展，将这些
与地产配套的资产管理、按揭、地产专业教育等作为策略性业务发展。
此外，目前他们还在尝试向金融业务发展（如表 2 所示）：
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
世联房地产项目定位之市场调研培训
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3、项目的核心竞争价值方向的初步确定 （对于类同的总价或单价项目）
1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择； 关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
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三、市场调研计划制定
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
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初步假设下的市场调研任务
1、界定竞争框架（房地产项目调研）
结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的
外来人口购房比例
3、是否进入豪宅 增长期？
主流消费群体特点
4、是否进入第二 （中产阶层是否成为主力，亦还是
居所发展期？
泛政府公务员及私营业主为主流）
27
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
因此，建立合适 的价格参照系非 常重要。
23
一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式 的工具。
24
八、对调研工作的要求与评价
要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设 、论证、再假设、再论
证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路 基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购
深圳世联评估
深圳世联评估
深圳世联评估是深圳市世联评估有限公司的核心业务之一。
世联评估是一家专业的房地产评估机构，拥有较为完善的评估专业知识和经验，为客户提供房地产资产评估、市场咨询和项目咨询等服务。
首先，深圳世联评估具备丰富的评估经验。
作为一家有着二十多年发展历程的企业，深圳世联评估在房地产评估领域积累了大量的实践经验。
世联评估的评估师团队多年来参与了众多大型房地产项目的评估工作，对于房地产市场的特点、形势和预测有着较为准确的判断。
世联评估通过对房地产市场的深入研究，可以准确把握房地产的市场价值和潜在风险，为客户提供具有参考价值的评估报告。
其次，深圳世联评估具备较强的专业能力。
世联评估的评估师均为经过严格培训和资格考试的专业人士，具备评估师职业资格证书。
评估师团队具备专业知识和技能，能够进行全面、客观的评估工作。
世联评估与国内外多家知名高等院校和研究机构合作，不断进行学术交流和研究成果的引进与应用，提升评估师团队的专业水平和能力。
最后，深圳世联评估注重客户需求和服务质量。
世联评估以客户满意度为核心指标，始终以客户需求为导向，为客户提供专业、高效的服务。
世联评估注重与客户的沟通与合作，在评估过程中充分考虑客户的意见和需求，确保评估结果与客户期望相符。
世联评估对于评估报告的质量把控严格，确保评估结论的准确性和可靠性。
总体来说，深圳世联评估在深圳房地产评估行业中具备较强的竞争力和优势。
公司拥有丰富的评估经验、专业的评估师团队和良好的客户服务，为客户提供全面的评估服务。
随着深圳房地产市场的发展和需求的增加，深圳世联评估有望在未来继续发展壮大。
世联简介
世联简介世联之路1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立。
1993年，世联地产顾问（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。
2001年，世联地产在北京设立第一家分支机构，开始走向全国。
2007年，世联地产在全中国拥有15家分支机构，超过3000名员工。
2007年，世联地产整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立，简称“世联地产”。
世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新，目前已经建立起营销代理、发展顾问、租售经纪3大核心服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，其专业性在同业中更是首屈一指。
作为中国领先的房地产服务公司，世联地产推崇信誉，并致力于为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题。
服务中国世联地产以深圳为总部，通过15家分支机构建立起珠三角、长三角和环渤海三大业务中心，面向全中国提供房地产综合服务。
世联服务团队凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域发展提供强有力的支持。
截至2006年，世联服务已覆盖中国90座城市。
2007年，世联代理近100个项目，世联顾问近200个项目，共计投入项目执行团队200个。
分支机构北京世联房地产顾问有限公司上海世联房地产顾问有限公司天津世联兴业房地产咨询有限公司广州市世联房地产咨询有限公司深圳市世联行房地产经纪有限公司东莞世联地产顾问有限公司世联房地产咨询（惠州）有限公司世联房地产咨询（珠海）有限公司广州市世联房地产咨询有限公司佛山分公司杭州世联房地产咨询有限公司厦门世联兴业房地产顾问有限公司……世联荣誉2005-2007 中国房地产策划代理品牌价值TOP10第一名2005-2007 中国房地产策划代理百强企业中国100最佳雇主2006 中国房地产最佳综合服务品牌2006 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构2006 全国优秀房地产经纪机构2005-2006 年度中国房地产诚信企业2005 中国品牌年度大奖……联系我们深圳世联地产顾问股份有限公司http：//地址：深圳市罗湖区深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼邮编：518001电话：0755-2216 2800传真：0755-2216 2900世联英才网E-mail: campus@。
世联-新竞争阶段的房地产营销策划
世联-新竞争阶段的房地产营销策划随着科技的不断进步和市场的不断变化，房地产市场正在进入新的竞争阶段。
在这个阶段，房地产开发商需要制定新的营销策划，以应对市场的挑战并保持竞争优势。
首先，房地产开发商需要深入了解目标市场。
在过去，房地产市场主要以购房者为主，但如今市场需求已经发生了巨大的变化。
要成功进行营销活动，开发商需要了解目标市场的需求、偏好和预算，并据此调整他们的产品和营销策略。
其次，房地产开发商需要利用新技术来推广和销售房地产。
随着互联网的普及，人们现在更倾向于使用在线平台进行房地产搜索和购买。
因此，开发商需要建立强大的在线存在感，包括建立精美的网站、利用社交媒体平台、发布吸引人的内容等等。
此外，开发商还可以利用虚拟现实和增强现实技术，为购房者提供更真实的房地产体验，从而增强销售效果。
第三，开发商需要更加注重品牌建设。
在竞争激烈的市场中，建立一个强大和有吸引力的品牌非常重要。
开发商应该通过提供高品质的产品和服务、打造独特的品牌形象，并与购房者建立良好的关系来提升其品牌价值。
此外，开发商还可以与知名设计师、建筑师和艺术家合作，为其项目注入艺术和设计的元素，使其与其他竞争对手区分开来。
最后，房地产开发商还应考虑可持续发展的因素。
越来越多的购房者关心环境保护和资源节约，对绿色建筑和可持续发展趋势有着更高的需求。
因此，开发商可以在设计和建造过程中采用环保材料和技术，提供节能和环保的房地产产品，并通过认证和标识展示其可持续发展的承诺。
综上所述，房地产开发商在世联-新竞争阶段需要采取一系列的房地产营销策划来应对市场的挑战。
通过深入了解目标市场、利用新技术、注重品牌建设和考虑可持续发展的因素，开发商可以增加其市场份额并取得可持续的竞争优势。
在世联-新竞争阶段的房地产营销策划中，一个重要的要素是定位。
开发商需要明确他们的目标市场，并制定相应的定位策略。
不同的市场细分将需要不同的营销方法和销售手段。
例如，对于年轻人群体，开发商可以采取更活泼、时尚的形象和营销策略，强调社交和娱乐设施；而对于高收入家庭，则可关注优质的居住环境、高端配套设施等。
世联顾问房地产策划模式及其流程
世联顾问房地产策划模式及其流程房地产策划是按一定的模式进行的。
所谓“策划模式”，就是使策划人可以照着去做的具体策划样式。
在房地产策划发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。
根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。
目前在市场上主要有以下几种策划模式：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商策划模式。
下面分别说明各种策划模式的内容和流程：一、房地产战略策划模式房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。
房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。
经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。
战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。
房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。
房地产战略策划模式流程和内容如下：1、大势把握——出思路。
在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。
大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。
2、理念创新——出定位。
思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。
理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
3、策略设计——出方案。
世联行介绍
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
让更多的人 享受真正的地产服务
深圳世联行地产顾问股份有限公司 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD
世联行——持续跑赢大势，坚持价值创造
➢ 世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007 年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月 28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地 产综合服务提供商。
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
价格策略报告 销售阶段诊断及调整方案
月度推广总结及建议 销售团队管理及服务
租赁代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 动态租金及匹配租金租控方案制定 中长期租金收益与谈判策略组合方案 租赁全程手续办理
增值服务
推荐服务 匹配项目考察推荐
专家服务 关键节点专家团队支持 外部专家资源整合及推荐
资讯服务 世联出版的专业书籍/期刊赠阅
最新市场/行业资讯报告 沟通互动
高层定期沟通 陪同考察
4——战略顾问
世联行面试题目(3篇)
第1篇一、背景介绍世联行（股票代码：000711）是一家专业从事房地产营销服务的上市公司，业务范围涵盖房地产营销策划、销售代理、物业管理等多个领域。
为了选拔具备优秀房地产营销策划与执行能力的专业人才，特制定以下面试题目。
二、面试题目一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪个不是房地产营销策划的基本原则？A. 以客户为中心B. 市场导向C. 财务导向D. 创新思维2. 房地产项目策划过程中，以下哪个环节不属于市场调研？A. 市场分析B. 竞品分析C. 项目定位D. 销售策略制定3. 以下哪种营销策略适用于产品生命周期处于成熟期的房地产项目？A. 价格策略B. 产品策略C. 推广策略D. 营销渠道策略4. 房地产营销策划中，以下哪个不是市场调研的方法？A. 问卷调查B. 深度访谈C. 案例分析D. 专家咨询5. 以下哪个不是房地产营销策划的执行阶段？A. 项目启动B. 市场推广C. 销售渠道建设D. 项目评估6. 房地产营销策划中，以下哪个不是推广渠道？A. 线上推广B. 线下推广C. 媒体广告D. 合作推广7. 以下哪个不是房地产营销策划的目标？A. 提高市场份额B. 提升品牌知名度C. 增加销售额D. 降低成本8. 房地产营销策划中，以下哪个不是策划团队的人员构成？A. 项目经理B. 市场调研员C. 设计师D. 销售员9. 以下哪个不是房地产营销策划的成功标准？A. 项目销售率B. 品牌知名度C. 项目利润D. 市场占有率10. 以下哪个不是房地产营销策划的难点？A. 市场竞争激烈B. 产品同质化严重C. 消费者需求多样化D. 营销渠道单一二、判断题（每题2分，共20分）1. 房地产营销策划应以客户需求为导向。
（）2. 房地产营销策划过程中，市场调研是至关重要的环节。
（）3. 房地产营销策划的目标是提高市场份额。
（）4. 房地产营销策划的执行阶段包括项目启动、市场推广、销售渠道建设和项目评估。
世联评估网
世联评估网世联评估网是一个专业的房地产评估和咨询平台，为客户提供全面、客观、专业的房地产评估服务，帮助客户做出正确的投资决策。
世联评估网致力于为客户提供准确和可靠的房地产评估服务。
首先，我们拥有一支专业的评估团队，他们具备丰富的房地产评估经验和深厚的专业知识，能够准确判断房地产的价值和潜力。
其次，我们采用先进的评估方法和技术，结合市场数据和研究分析，进行全面的房地产评估。
我们不仅考虑房地产的物理特性，还分析市场需求、竞争情况、区域发展等因素，以综合的方式评估房地产的价值。
最后，我们的评估报告准确、清晰、详尽，能够帮助客户全面了解房地产的价值和潜力，做出明智的决策。
世联评估网不仅提供房地产评估服务，还为客户提供专业的房地产咨询服务。
我们的专家团队熟悉房地产市场的动态和趋势，对于不同类型的房地产项目有深入的了解和分析，能够为客户提供具体的解决方案和建议。
无论是购房、投资、出售还是租赁，我们都能够帮助客户制定合理的计划和策略，最大程度地降低风险，实现投资的价值最大化。
世联评估网的服务客户涵盖了各个领域和行业，包括企事业单位、金融机构、房地产开发商、投资公司等。
我们的客户中不乏知名企业和机构，在业内具有良好的口碑和信誉。
我们以客户的满意度为最高追求，始终以诚信、专业、高效的服务理念为宗旨，为客户提供最有价值的房地产评估和咨询服务。
总之，世联评估网是一个值得信赖的房地产评估和咨询平台。
我们拥有专业的评估团队、先进的评估方法和技术，为客户提供准确、可靠、全面的房地产评估服务。
我们还提供专业的房地产咨询服务，帮助客户制定合理的计划和策略。
我们始终以客户的满意度为最终目标，以诚信、专业、高效的服务理念为宗旨，为客户提供最有价值的房地产评估和咨询服务。
东莞世联评估
东莞世联评估东莞世联是一家专业的房地产评估机构，在东莞市内享有较高的声誉和知名度。
作为一家评估机构，东莞世联在评估房地产方面秉持着专业、客观、公正的原则，为广大客户提供准确可靠的评估结果。
首先，东莞世联在评估房地产过程中，拥有一支经验丰富、专业实力强大的评估团队。
评估师们具备丰富的专业知识和实践经验，在评估过程中能够运用各种评估方法和手段，确保评估结果的准确性和可靠性。
同时，评估团队还会与相关部门、机构保持良好的合作，通过搜集大量的市场、行业、法律等方面的信息，全面地了解评估对象的情况，为评估提供充足的依据。
其次，东莞世联在评估过程中始终遵循客观、公正的原则。
评估师们在评估过程中严格按照相关规定和标准进行操作，确保评估结果的客观性和公正性。
评估师们会对评估对象进行全面的勘察和调查，并参考市场价格、产权状况等因素，科学地确定评估价值。
评估报告中会详细列出评估过程、数据来源、评估方法、评估结果等信息，客户可以清楚地了解评估的全过程，确保评估结果的透明和可信度。
最后，东莞世联在评估房地产方面具备较高的市场认知度和专业服务能力。
作为一家经过多年发展的评估机构，东莞世联已经积累了大量的案例和客户资源。
他们能够及时掌握市场动态，了解各类房地产的市场价值和发展趋势。
在服务方面，东莞世联以客户满意为宗旨，为每一位客户提供个性化的评估服务，根据客户的需求和特点，量身定制评估方案，确保评估结果最大程度地符合客户的期望和利益。
综上所述，东莞世联作为一家专业的房地产评估机构，具备专业、客观、公正的评估能力和服务水平。
他们凭借丰富的经验和实力雄厚的评估团队，能够为广大客户提供准确可靠的评估结果。
通过评估师严格的评估过程和客观公正的原则，东莞世联能够确保评估结果的客观性和可靠性。
同时，他们的市场认知度和专业服务能力也使他们成为客户信赖的选择。
无论是购房、贷款还是其他需要评估的业务，东莞世联都能够为客户提供专业的服务和支持，为客户创造更大的价值。
广州世联评估
广州世联评估广州世联评估是一家专业的房地产评估机构，总部位于广州市。
该公司成立于2002年，拥有一支经验丰富、资质齐全的评估团队，为广州及周边地区的房地产市场提供高质量的评估服务。
广州世联评估在评估过程中，秉持着客观、公正的原则，依法依规开展工作。
他们对房地产市场进行全面、准确的调研，收集并分析大量的市场数据和资料，运用专业的评估方法和工具，对市场价值进行科学的定量评估。
因此，广州世联评估的评估结果被广大客户广泛认可和信赖。
广州世联评估的评估报告包括以下内容：1. 评估目的和范围：明确评估的目的和范围，确保评估结果符合客户需求。
2. 评估方法和数据来源：详细说明评估所采用的方法和数据来源，保证评估的科学性和可靠性。
3. 评估程序和过程：介绍评估的具体程序和过程，确保评估过程的规范性和透明度。
4. 评估结果和意见：阐述评估的结果和意见，为客户提供决策参考。
广州世联评估在评估中注重细节，力求做到精确与客观。
他们通过综合考虑房地产物业的市场状况、土地利用状况、建筑结构与装修情况、地理位置、周边配套设施等因素，科学判断该物业的市场价值。
他们还会对评估对象进行细致的调研和实地考察，以更全面的了解该物业的实际情况。
广州世联评估的服务范围广泛，包括商业地产、住宅地产、工业地产等各类房地产项目。
无论是房地产开发商、金融机构、保险公司、企事业单位还是个人投资者，都可以找到适合自己的评估服务。
总之，广州世联评估以专业、科学、客观的态度，为客户提供高质量的房地产评估服务。
他们在评估过程中注重细节，力求做到客观公正，并且提供详尽的评估报告，为客户提供决策依据。
无论是在房地产行业还是金融行业，广州世联评估都赢得了良好的声誉和口碑。
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数据来源：世联研究，日本统计局
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1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
2012年
储蓄率高位将支撑行业中长期的基本面
储蓄率
高位
对于行业的中长期未来，我们一直没有担心 过，皆因中长期的需求没有问题。 我们曾在去年的报告《寻找沙漠中的绿洲》 里，认为家庭部门的资产负债表杠杆率低，有 充足的加杠杆空间。 中国城镇居民可支配收入还在持续增长，未 来收入倍增计划，能很好地支撑房地产中长期 的基本面。 从住户储蓄率走势来看，09年之后应该已经 过了高位拐点，但是在可预见的未来里将会维 持在一定的高位水平。这是我们对于行业中长 期仍持有信心的重要原因。 由于住户储蓄率高位拐点已过，预计未来房 价上涨的幅度会逐步放缓。这是行业下半场的 重要特征。
7月进出口同比大幅改善，内外需求有所好转，但同比上涨幅度仍处 于低位
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0.609-03
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2009-06
2009-09 2009-12 2010-03 2010-06 2010-09 消费 2010-12 2011-03 2011-06 出口 2011-09 2011-12
数据来源：世联研究，Wind
GDP累计同比贡献率（%）
投资
2012-03
2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06
二季度投资对GDP的贡献率加大，消费和出口对GDP的贡献率较弱
基建与房地产投资完成额的和占固定资产投资完成额比重超过40%， 短期内保持经济增长在于保投资，而关键在于基建和房地产
苟且的当下，还有诗和远方。
1
2 3
高储蓄率支撑行业基本面
房地产依然是支柱行业 行业长效机制渐行渐近
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房企抗财务风险能力提升
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高储蓄率支撑行业基本面
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数据来源：世联研究，美联储
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1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990
二季度GDP同比增长7.5％
中国GDP增速中枢下移迹象明显
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5000
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数据来源：世联研究，Wind 社会消费品零售总额(亿元） 当月同比（％，右轴）
社会消费品零售总额同比企稳
2007-01 2007-03 2007-05 2007-07 2007-09 2007-11 2008-01 2008-03 2008-05 2008-07 2008-09 2008-11 2009-01 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-03 2013-05 2013-07 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0.0% 5.0%
日本GDP同比:现价（%）
日本：战后其经济也得到长足的发展，曾多年占据GDP世界第二。
92年房地产泡沫破裂之后，经济停滞不前
2012
90年代初，日本国民可支配净收入快速增长的势头被终结
日本国民可支配净收入走势
450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
数据来源：世联研究，国家统计局
对比房价与住户部门储蓄率走势，高储蓄率是房价持续上涨的重要基 本面。此外，城镇居民收入增长也能支持房价上涨
中国住户部门储蓄率与商品房销售均价走势
商品房销售均价 7000 住户部门储蓄率（右轴）
6000
住户部门储蓄率在2009 年产生拐点，但预计仍能 维持在高位较长的时间。
7月社会消费品零售总额同比企稳，说明经济增长动能有所好转，但 力度仍旧较弱
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0
数据来源：世联研究，Wind 出口金额(亿元） 进口金额（亿元） 出口同比（%，右轴） 进口同比（%，右轴）
7月进出口同比大幅改善
2007-01 2007-03 2007-05 2007-07 2007-09 2007-11 2008-01 2008-03 2008-05 2008-07 2008-09 2008-11 2009-01 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 0% 20% 40% 60% 80% -60% -40% -20% 100%
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1990
1992
1994
1996
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2000
2002
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2006
数据来源：世联研究，日本统计局
2008
日本土地价格与储蓄率走势
从日本土地价格和储蓄率的走势来看，也看出处于高位的储蓄率对房地产价格上涨的重要的基本面。与美国不同的 是，90年初之后，家庭部门的收入陷入停滞状态，从而导致日本的房地产价格与储蓄率同向下跌的趋势非常明显。
诗，和远方
酒驾文艺中年大叔说，生活不是现在的苟且，还有诗和远方。
当下的房地产市场，限购、限价和限贷等行政调控都还存在， 但是随着新政府市场化思路的转换，让我们对于行业的未来有更多 的乐观的期盼和畅想。这些，有可能是未曾有过的。 即使我们对行业的中长期基本面进行过了很多的探讨，即使 判断短期市场波动的逻辑和方法都已经成型，即使行业有可能进入 了平稳健康发展的新时代，我们仍然乐意基于家庭部门的资产负债 表的角度，从储蓄率、可支配收入和杠杆率来研判市场的需求。在 行业整体空间有限的情况下，我们仍能发现行业的集中度在逐步提 升。在供过于求的三四线城市，我们也发现有些独特模式的公司取 得高速的增长。即使在代理行业，巴菲特购买中介公司的行为，使 得人们对于代理行业有了新的价值认识。
30%
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2010年
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数据来源：世联研究，国家统计局
10
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数据来源：世联研究，日本统计局
中国：改革开放以来，中国经济迎来了快速发展的30年。未来经济
中国GDP增速走势
16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00
增速的中枢将下移
0.00
1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
美国GDP同比：现价（%）
1992
1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
美国：战后50年代起经济持续增长
1000
2000
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2008-09 2008-12 2009-03 2009-06 2009-09 2009-12 2010-03 2010-06 2010-09 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06 GDP
基建和房地产是固定资产投资的重要组成部分
家庭部门储蓄率是支撑房价的重要基本面
美国房价 300000 家庭部门净储蓄率（右轴） 12.00