任志强4.22最新演讲：对当前形势的20个判断

任志强4.22最新演讲：对当前形势的20个判断
昨天（4月22日）下午，任志强在杭州一个房地产高峰论坛上，做了最新的发言。

这次任志强是以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲，内容不乏批判与反思，在此分享给广大读者朋友。

以下为任志强4月22日在杭州演讲实录（有删减），未经演讲者审阅，仅供参考：
1)现在是“抄底”机会
我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。

去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。

前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。

主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

2)70家上市公司拍卖股票今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。

一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。

更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。

上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。

有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。

到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。

别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。

3)调控造成劣币驱逐良币
另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。

这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的
瓷砖给弄没了。

总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。

所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？
很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。

我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。

比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。

所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。

4)只租不售诞生“灰色空间”另外一个，土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。

前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。

他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。

我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。

名字不是你的，法院没法判你的房屋。

5)用市场化手段提供住房
房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。

但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他
的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。

最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。

什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。

这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。

我们刚才叫什么总我也不知道，讲的氪空间。

这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动，那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解
决的是临时办公和流动性办公问题。

我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？
比如说媒体人，比如说演员，比如说地产商，他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管
是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿。

但是他买了六七年以后，卖了，你一定说是炒房了，就和刚才的流动空间是一个道理，你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。

6)越出政策的地方房价越涨
我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一种悖论，这种悖论是非常严重的悖论。

大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。

不涨他出政策干吗？他傻呀？
在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。

现在按着，葫芦下去，水上来了。

你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。

为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。

弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛
盾的问题。

7)供给面在扭曲
价格是来自于什么？来自于需求。

如果没有需求就没有价格。

有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地
价是房价的地板价，就是最低价格了。

我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。

现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。

如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？
所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。

因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。

当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。

所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。

所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。

倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。

这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。

你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。

8)'离婚'买房破坏了社会道德我就不知道他们怎么想的，反正弄的政府管摇号，开发商还不能摇号，我想不懂，所以它是一个悖论，它离市场经济越来越远，计划经济还是计划经济。

市场经济一个最基本的条件就是，顾客是上帝，我们得尊重
上帝。

现在老不尊重上帝，老让大家离婚，这有问题。

为什么离婚？当然政策导致离婚有两个原因，一个原因，有些人家里的孩子，他们工资不够高，申请贷款没资格，工资太低了，都是父母出钱，申请贷款都是以父母的名义，所以变成两套房了。

但是父母没资格就得离婚，不离婚买不了。

再一个就是，一离婚就省了20万，要是300万的贷款就省了60万，100万就是20万的利率。

所以利率高低，首付高低，对离婚不离婚影响很大，因此选择离婚的人越来越多。

一般的情况下，全年我们大概333万离婚，政策覆盖率还平均在580万左右，每年离婚的大概多了200万，这是很严重的问题。

这破坏的是什么？破坏的是道德。

市场经济讲的是什么？讲的是契约精神，讲道德。

越是破坏市场，把社会道德全都破坏了。

有的假离婚变成真离婚了，打官司。

社会道德被破坏是非常危险的。

尤其是这个首套房的利率上升，我们到底房子是住的还是炒的？我觉得银行认为他是炒的，否则你不能让首套房的利率降低吗？首套房你不能说他是炒房子吧？
9)楼市如何走取决于特朗普
这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。

特朗普先生要让中国的外
贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。

但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。

如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由6000多亿。

地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。

今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。

一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。

一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。

10)改善需求十分强劲
他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。

到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。

大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。

现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。

所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。

我们的主要结果，就是农民进城问题。

对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。

其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。

另一个就是，很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。

还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。

他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。

北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。

未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得
有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。

11)城镇化红利期还很长
史上来看，重要的GDP是在于1800年以后产生的，十八世纪以前我们用了3万年时间，大概只产生了全世界5%的GDP，而后来的95%的GDP，这是累积计算的，都是因为十八世纪以后产生的。

原因是什么？原因是城市化，大规模的城市化集中在十八世纪后，因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。

在十二世纪的时候英国就有一个大宪章，但是皇帝老毁约，到十七世纪末的时候，皇帝终于不能毁约了，所以全世界都开始确立私有产权保护制，城市就发展起来了。

尤其是十八世纪以后的工业化，导致城市化加剧，第一产业农业越来越不行了，这个发展过程是加速。

所以从1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。

我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。

2007年的时候，城市人口已经超过了农村，到2016年的时候城市已经40.27亿人，农村34.15亿人，农村人口越来越少。

中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。

所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上
学，不能领退休金，不能买房子等等。

所以中国的城市化，还早得很。

对于美国来说，根本不缺土地，农村面积很大，但是他们的城市化发展速度一点不低于中国，发展的速度远远超过中国。

所以中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。

从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速，为什么？因为第一产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。

所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗？
所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。

中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。

12)重点城市人口流入加快
在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。

人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是最
高增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦门达到了7.5年均，年均7.5，这不得了。

去年发生一个变化，为了吸引优秀人才，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人。

就是有些地区，郑州好像也是30多万，我具体记不清了，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非
常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐，你还想成为强国，你还要美好生活，不让农民进城就美好生活了？我看谭总刚才那个标题，叫做追求美好生活，那你得让农民进城，这不是你没解决吗？
13)还要用20年完成70%城镇化
我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。

那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。

大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。

我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。

即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。

我们满足不了。

如果你天天用按着
的方法，这个速度可能就很难达到。

我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说，我们现在的户均已经达到了1.1套房，他觉得我们基本上满足了。

他就没想想那个房子有多破，我们说的折旧。

如果每年有5%的折旧，400亿房子的话最少一年有20亿，我们现在一年就10亿。

换句话说，就是房地产长远的发展你是改变不了的，美国200多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头。

你不是说房地产市场，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这个是无法改变的一种情况。

但是仇保兴忘了一条，我们孩子的户口在父母的户口上，但是那个孩子已经单独住了一套房子，我儿子前两天偷偷结婚了，既没告诉男方的家里，也没告诉女方的家里，然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。

这种事儿我说是只有我们家出现吗？不是，突然发现他们公司十几个人都是这样。

年轻人不愿意告诉你，他自己愿意过小日子，干吗非得告诉你？我又不需要你的婚礼，人家过的挺好的。

我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。

独居家庭的速度，我们现在750万户，今后估计得有2500户，这个发展速度可能是非常快的，可能用五六年时间就得这样。

因为虽然我们的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。

所以很多人说，我可以从父母那儿
继承一套房子，从老婆家里还可以继承一套房子，我一个人可以分三到四套房子。

胡扯，因为老人不死。

我们的平均年龄估计从60多岁，70多岁，现在涨到80多岁了，过两年就是90多岁。

你想想，30岁生孩子，你要想继承老人90岁的房子，你得活到60岁才能继承，那你30岁结婚的时候，到60岁之间这30年你老住别人的房子？那不是胡扯吗？
所以很多专家都在那儿瞎说，就忘了老人不死。

为什么我们退休养老金老不够用？我们原来计算的时候，是按照你70岁以前就死了计算的，结果人不死了，这个钱不够花的。

这很是个问题。

他们没想到，我们的美好生活让老人不死了，老人不死就变成一个结果呢？
原来一套房子能解决问题，现在得两套、三套房子才能解决问题。

你要熬到老人90岁死，下次他活到120的时候你怎么办？更麻烦了。

我们的最新科技告诉大家，2038年新科技就可以保证这些人，未来就告诉你人可以活到120岁，高科技，没法弄了。

14)并非每个城市都需要租赁住房
现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场？我觉得不行。

为什么不行？没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去，他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施，不能卖的地他就不修了。

只有什么样呢？就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租
赁性住房。

有多少？没多少。

所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。

就是因为我顺路，有管子，有煤气，有燃气，有供暖什么的东西，你要是离得远的话，我才不给你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集体土地都能用。

这个矛盾要解决好。

我们在做租赁性住房，大家都说租赁性住房好，我刚才说了，万科的租赁性住房有多少人能租得起？不知道。

美国，前十大城市，租赁的房子占的比例是非常高的，从人数，从比例数都可以看到。

蓝色的是占的总的住房比例，就是租赁人口也可以看，都非常高。

所以大城市和特大城市，我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求，因为流动人口和临时居住的创业人员等等，大概需要这样。

而一般的城市，或者三四线城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就够了，并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。

15)“租赁住房”必须市场化
反过来说，租赁性住房来自于哪？从美国来看，它不是政府掏钱盖的，不要以为多方建设靠政府出钱盖能行，解决不了问题。

我们再看看香港，香港的租赁性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免
租的只有2%，廉租的这部分也很少，户主提供的也有2%，单位提供的也占到一定比例。

但是这个房源从哪来的呢？房源从私有拥有的房源里来的。

也就是说发达国家的资本市场这么好，都是靠私有产权拥有，单位在国外就叫私有，拥有了租赁性住房，中国试图走到计划经济分配那种方式，几乎是不可能的。

租赁性住房，为什么要靠私人？重要政府可以用税收和住房补贴来解决
租赁导向的问题。

日本，我们看看，日本的租赁市场巨大，70%来自于私人。

不要以为靠国家可以解决问题，解决不了问题，再有钱也解决不了问题，一定要靠私人租赁市场来解决问题。

北京，北京大概700多万套私人的住房，20%用于租赁，大概140万到150万套左右。

有多少人用呢？有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七个人。

所以我们看到，北京就是打隔断，N+1，客厅变成住房，一改改两间，所以它就打隔断。

去年11月份一场大火以后北京开始取隔断，把所有隔断都取消了以后，人没地儿住了，涨房租。

所以去年到今年，普遍房租增长了百分之十几，个别地区房租增长40%，重点地区，比如通州，普遍涨了20%以上，因为政府让往这边搬。

租赁性住房的价格根本无法解决问题。

我们需要多少房子，我们现在的情况来看，北京按道理说应。