房产开发与经营第4章(修改)

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房地产开发与经营作业指导书

房地产开发与经营作业指导书第1章房地产开发概述 (4)1.1 房地产市场概述 (4)1.1.1 房地产市场的定义 (4)1.1.2 房地产市场的分类 (4)1.1.3 房地产市场的特点 (4)1.2 房地产开发流程 (4)1.2.1 土地获取 (5)1.2.2 项目策划 (5)1.2.3 规划设计 (5)1.2.4 施工建设 (5)1.2.5 销售与推广 (5)1.2.6 交付使用 (5)1.3 房地产开发政策与法规 (5)1.3.1 土地管理法 (5)1.3.2 城市房地产管理法 (5)1.3.3 建筑法 (5)1.3.4 住房保障制度 (5)1.3.5 财税政策 (6)1.3.6 房地产调控政策 (6)第2章项目策划与可行性研究 (6)2.1 项目策划 (6)2.1.1 项目背景分析 (6)2.1.2 项目定位与目标 (6)2.1.3 项目开发策略 (6)2.1.4 项目策划报告编制 (6)2.2 可行性研究 (6)2.2.1 市场可行性分析 (6)2.2.2 技术可行性分析 (6)2.2.3 经济可行性分析 (6)2.2.4 环境影响评估 (6)2.2.5 政策法规评估 (7)2.3 项目评估 (7)2.3.1 评估方法与标准 (7)2.3.2 项目风险评估 (7)2.3.3 项目综合评估 (7)2.3.4 评估报告编制 (7)第3章土地获取与土地开发 (7)3.1 土地获取 (7)3.1.1 土地市场调研 (7)3.1.2 土地选址 (7)3.1.3 土地使用权取得方式 (7)3.2 土地开发 (7)3.2.1 土地开发前期准备 (8)3.2.2 土地开发主体工程 (8)3.2.3 土地开发配套工程 (8)3.2.4 土地开发后期管理 (8)3.3 土地使用权转让 (8)3.3.1 土地使用权转让条件 (8)3.3.2 土地使用权转让程序 (8)3.3.3 土地使用权转让合同 (8)3.3.4 土地使用权转让税费 (8)第四章项目融资与投资决策 (8)4.1 项目融资概述 (8)4.2 融资渠道与方式 (9)4.2.1 债务融资 (9)4.2.2 股权融资 (9)4.3 投资决策分析 (9)4.3.1 项目评估 (9)4.3.2 财务分析 (9)4.3.3 风险评估 (9)4.3.4 决策 (10)第五章设计与施工管理 (10)5.1 设计管理 (10)5.1.1 设计准备 (10)5.1.2 设计方案评审 (10)5.1.3 设计变更管理 (10)5.2 施工管理 (10)5.2.1 施工招投标管理 (10)5.2.2 施工组织设计 (10)5.2.3 施工现场管理 (10)5.3 工程质量控制与验收 (11)5.3.1 工程质量控制 (11)5.3.2 工程验收 (11)5.3.3 竣工备案 (11)第6章市场营销与推广 (11)6.1 市场调研 (11)6.1.1 调研目的 (11)6.1.2 调研内容 (11)6.1.3 调研方法 (11)6.2 营销策划 (11)6.2.1 营销目标 (11)6.2.2 产品定位 (11)6.2.3 价格策略 (12)6.2.4 销售渠道 (12)6.3 推广策略 (12)6.3.1 品牌建设 (12)6.3.2 媒体推广 (12)6.3.3 线上推广 (12)6.3.4 线下活动 (12)6.3.5 合作推广 (12)第7章销售与客户关系管理 (12)7.1 销售管理 (12)7.1.1 销售策略制定 (12)7.1.2 销售计划执行 (12)7.1.3 销售数据分析 (12)7.2 销售团队建设 (13)7.2.1 人员选拔与培训 (13)7.2.2 团队组织结构 (13)7.2.3 激励机制 (13)7.3 客户关系管理 (13)7.3.1 客户信息管理 (13)7.3.2 客户满意度调查 (13)7.3.3 客户关怀 (13)7.3.4 客户投诉处理 (13)7.3.5 客户关系维护 (13)第8章物业管理 (13)8.1 物业管理概述 (13)8.1.1 物业管理的定义 (14)8.1.2 物业管理的任务 (14)8.1.3 物业管理的法律法规 (14)8.1.4 物业管理体系 (14)8.2 物业服务内容 (14)8.2.1 公共设施设备维护 (14)8.2.2 公共秩序维护 (14)8.2.3 环境卫生保洁 (14)8.2.4 绿化养护 (14)8.2.5 业主服务与协调 (14)8.2.6 物业费用收支管理 (15)8.3 物业管理质量评价 (15)8.3.1 业主满意度 (15)8.3.2 服务质量 (15)8.3.3 设施设备运行状况 (15)8.3.4 环境卫生与绿化状况 (15)8.3.5 合规性 (15)第9章信息化管理 (15)9.1 信息化管理概述 (15)9.2 房地产项目管理信息系统 (15)第10章风险管理 (16)10.1 风险识别与评估 (16)10.1.1 风险识别 (16)10.1.2 风险评估 (17)10.2 风险防范与控制 (17)10.2.1 风险防范 (17)10.2.2 风险控制 (17)10.3 风险应对与监控 (18)10.3.1 风险应对 (18)10.3.2 风险监控 (18)第1章房地产开发概述1.1 房地产市场概述房地产市场是国民经济的重要组成部分，涉及土地、房屋等不动产的买卖、租赁及开发等活动。

城市房地产开发经营管理条例

城市房地产开发经营管理条例颁布单位：国务院⽂号：国务院令第248号颁布⽇期：1998-07-20执⾏⽇期：2020-03-27时效性：现⾏有效效⼒级别：⾏政法规⽬录第⼀章总则第⼆章房地产开发企业第三章房地产开发建设第四章房地产经营第五章法律责任第六章附则城市房地产开发经营管理条例1998年7⽉20⽇中华⼈民共和国国务院令第248号发布　根据2011年1⽉8⽇国务院令第588号《国务院关于废⽌和修改部分⾏政法规的决定》第⼀次修订　根据2018年3⽉19⽇《国务院关于修改和废⽌部分⾏政法规的决定》第⼆次修订　根据2019年3⽉24⽇《国务院关于修改部分⾏政法规的决定》第三次修订　根据2020年3⽉27⽇国务院令第726号《国务院关于修改和废⽌部分⾏政法规的决定》第四次修订。

第⼀章总则第⼀条为了规范房地产开发经营⾏为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第⼆条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有⼟地上进⾏基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项⽬或者销售、出租商品房的⾏为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统⼀的原则，实⾏全⾯规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设⾏政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理⼯作。

县级以上地⽅⼈民政府房地产开发主管部门负责本⾏政区域内房地产开发经营活动的监督管理⼯作。

县级以上⼈民政府负责⼟地管理⼯作的部门依照有关法律、⾏政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的⼟地管理⼯作。

第⼆章房地产开发企业第五条设⽴房地产开发企业，除应当符合有关法律、⾏政法规规定的企业设⽴条件外，还应当具备下列条件：(⼀)有100万元以上的注册资本;(⼆)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑⼯程专业的专职技术⼈员，2名以上持有资格证书的专职会计⼈员。

山东省城市房地产开发经营管理条例(2021年)

山东省城市房地产开发经营管理条例1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过根据2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法〉等二十四件地方性法规的决定》第一次修正根据2004年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈山东省人才市场管理条例〉等十件地方性法规的决定》第二次修正根据2021年12月3日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议《关于修改〈山东省动物防疫条例〉等七件地方性法规的决定》第三次修正目录第一章总则第二章房地产开发企业第三章房地产开发建设第四章房地产经营第五章法律责任第六章附则第一章总则第一条为了加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条在本省城市、县城、镇规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。

自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。

第四条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条房地产开发经营必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。

第六条房地产开发经营应当符合国家的产业政策，鼓励推广建设绿色住宅、健康住宅，突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保。

第七条省人民政府住房城乡建设主管部门负责全省的房地产开发经营管理工作。

设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门负责本辖区的房地产开发经营管理工作。

房地产开发与经营教案

房地产开发与经营教案第一章：房地产开发与经营概述1.1 教学目标让学生了解房地产开发的定义、目的和意义。

让学生掌握房地产开发的基本流程和主要环节。

让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。

1.2 教学内容房地产开发的定义、目的和意义。

房地产开发的基本流程：前期调研、规划设计、土地获取、项目开发、销售与交付。

房地产经营的基本概念和主要方式：销售、租赁、物业管理、资产证券化。

1.3 教学方法讲授法：讲解房地产开发的定义、目的和意义，以及房地产开发的基本流程和主要环节。

案例分析法：分析房地产经营的成功案例，让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。

1.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，总结房地产开发与经营的基本流程和主要环节。

课堂讨论：让学生分享自己对房地产开发的看法，以及认为房地产开发与经营的成功关键因素。

第二章：房地产市场需求分析2.1 教学目标让学生了解房地产市场需求的概念、作用和重要性。

让学生掌握需求预测的方法和步骤。

让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。

2.2 教学内容房地产市场需求的概念、作用和重要性。

需求预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。

影响房地产市场需求的主要因素：价格、收入、政策、人口、城市化。

2.3 教学方法讲授法：讲解房地产市场需求的概念、作用和重要性，以及需求预测的方法和步骤。

案例分析法：分析具体的房地产市场需求案例，让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。

2.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，运用需求预测的方法和步骤，预测房地产市场的需求。

课堂讨论：让学生分享自己对房地产市场需求预测的看法，以及认为影响房地产市场需求的主要因素。

第三章：房地产供给分析3.1 教学目标让学生了解房地产供给的概念、作用和重要性。

让学生掌握供给预测的方法和步骤。

让学生了解影响房地产市场供给的主要因素。

房地产供给的概念、作用和重要性。

供给预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。

房地产开发与经营教材

房地产开发与经营教材1. 引言房地产行业作为一个重要的经济支柱，对国家经济发展和社会稳定起着重要的作用。

房地产开发与经营是指通过购买土地、开发和建设房屋，并进行销售或出租，实现利润的商业行为。

在这个行业中，开发商和经营者需要具备一定的专业知识和技能，以应对市场变化和竞争压力。

本文档将介绍房地产开发与经营的重要性，并探讨相关的教学内容。

2. 房地产开发2.1 土地购置与开发房地产开发的第一步是购买土地并进行开发。

开发商需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，以确定开发的方向和策略。

土地开发包括规划设计、土地平整和基础设施建设等环节，这些都需要开发商具备相关的专业知识和技能。

2.2 建筑设计与施工在土地开发的基础上，开发商需要进行建筑设计和施工。

建筑设计需要考虑建筑的功能、风格、结构等因素，以满足用户的需求。

施工过程中，开发商需要协调各种资源，包括工人、材料和设备，确保项目按时、按质量完成。

2.3 物业管理房地产开发完成后，开发商需要进行物业管理，以确保房屋的正常运营和维护。

物业管理包括安全保障、设备维修、公共设施管理等方面，开发商需要具备相关的管理能力和经验。

3. 房地产经营3.1 房地产销售房地产经营的核心是销售房屋。

开发商需要进行市场调研，了解市场需求和竞争情况，制定适当的销售策略。

销售过程中，开发商需要与购房者进行充分的沟通和协商，以满足他们的需求。

3.2 房地产租赁除了销售房屋，开发商还可以选择租赁房屋来获取收益。

租赁业务需要进行租金定价、租赁合同管理和租户关系维护等工作，开发商需要具备相关的知识和技能。

3.3 金融与投资房地产经营涉及到大量的资金和投资，开发商需要与金融机构合作，进行融资和投资决策。

在金融与投资领域，开发商需要了解贷款、股权融资、资本市场等方面的知识，以做出明智的投资决策。

4. 教学内容4.1 基础理论房地产开发与经营教材需要包含一定的基础理论知识，包括土地的规划与利用、建筑设计与施工、物业管理原理等方面的内容。

2023年专升本考试大纲房地产开发与经营

房地产开发与管理专业综合课考试大纲I.考试性质与试题命制的原则一、考试性质《房地产开发与经营》是普通高等学校房地产开发与管理专业普通专升本专业综合课考试科目，是本专业的基础理论课程，主要内容包括房地产开发、经营的基本概念与内容，详细分析了房地产开发用地的获取、方案设计、可研编制、项目融资、报建、项目管理等房地产开发的全过程，房地产开发经营战略、市场营销以及物业管理的基本内容。

该课程的考试目的是：准确、简明地考核考生对《房地产开发与经营》的基本知识、基础理论、基本规律、分析方法的理解水平和掌握程度，要求学生具有综合运用所学知识分析和解决实际问题的能力。

二、试题命制的原则1、根据《房地产开发与经营》的基本教学要求，考试命题具有一定的覆盖面且重点突出，侧重考核考生对本学科的基础理论、基本知识和基本技能的掌握程度，以及运用所学知识解决实际问题的能力。

2、作为一项选拔性考试，房地产开发与管理专业普通专升本《房地产开发与经营》考试试题在设计上具有必要的区分度和合理的难度系数。

Ⅱ.考试形式及试卷结构1、考试形式为闭卷、笔试，考试时间为150分钟，试卷满分为200分。

2、试卷能力层次结构的分数比例为：识记占30%，理解占40%，应用占30%。

3、试卷的难度结构：试题难易度分为易、较易、较难、难四个等级，其分数比例为：易约占20%，较易约占30%，较难约占30%，难约占20%。

4、试卷的题型结构：名词解释（20%）、填空题（10%）、简答题（30%）、论述题（20%）、分析题（10%）、计算题（10%）六种题型。

(各种题型的具体样式参见题型示例)Ⅲ.考核内容和要求下面分章节列出《房地产开发与经营》的考核内容及要求，其考试目标要求分为识记、理解、应用三类：识记是要求记住有关基本知识；理解是要求能够领会知识要点，掌握其内在联系；应用是指能够运用有关知识分析和解决实际问题。

第1章绪论1.1 房地产开发与经营的基本含义及其特点（识记）1.2 房地产开发与经营的形式、内容与程序（识记）1.3 房地产开发与经营学科的建设（识记）第2章房地产开发与经营的理论、策略和决策2.1 房地产开发与经营理论概述（识记）2.2 房地产开发与经营策略分析（理解）2.3 房地产开发与经营决策（理解）第3章房地产企业3.1 房地产企业概述（识记）3.2 房地产企业的设立条件与资质等级管理（识记）3.3 房地产从业人员的职业资格（识记）3.4 房地产企业的组织结构（识记）3.5 房地产企业的计划管理与战略管理（理解）3.6 房地产行业自律管理（识记）第4章房地产项目及项目定位4.1 土地储备和一级开发项目（识记）4.2 房地产综合开发项目（理解）4.3 房地产转让项目（识记）4.4 房地产项目定位（理解）4.5 房地产项目定位案例分析（应用）第5章房地产项目用地的获取5.1 划拨土地使用权的获取（识记）5.2 出让土地使用权的获取（识记）5.3 协议出让土地使用权的获取（识记）5.4 招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取（理解）5.5 土地使用权的转让（识记）第6章房地产市场调研6.1 房地产市场调研概述（识记）6.2 房地产市场调研的操作流程（理解）6.3 房地产市场调研数据的分析方法（应用）6.4 房地产市场调研报告（理解）6.5 房地产市场调研案例（应用）第7章房地产开发项目可行性研究7.1 房地产开发项目可行性研究概述（识记）7.2 房地产开发项目的财务状况分析（应用）7.3 房地产开发项目的风险承受能力分析（理解）7.4 房地产开发项目的国民经济评价（识记）7.5 房地产开发项目的环境影响评价（识记）7.6 房地产开发项目可行性研究案例（应用）第8章房地产融资8.1 房地产融资概论（识记）8.2 房地产融资的资金来源（理解）8.3 房地产融资的主要方式（理解）8.4 房地产融资的成本管理（识记）8.5 房地产融资的风险管理（识记）第9章房地产开发项目管理9.1 房地产开发项目管理概述（识记）9.2 房地产开发项目质量管理（理解）9.3 房地产开发项目进度管理（理解）9.4 房地产开发项目成本管理（理解）9.5 房地产开发项目其他管理（识记）9.6 房地产开发项目管理案例分析（应用）第10章房地产市场营销10.1 房地产市场营销概述（识记）10.2 房地产市场营销策略（理解）10.3 房地产市场营销运作（理解）10.4 房地产市场营销策划案例（应用）第11章房地产交易11.1 房地产交易概述（识记）11.2 国有土地使用权交易（识记）11.3 房地产买卖（理解）11.4 房地产租赁（理解）11.5 房地产抵押（理解）11.6 房地产交易案例（应用）第12章物业管理12.1 物业管理概述（识记）12.2 物业管理的内容和程序（识记）12.3 不同类型房地产的物业管理（识记）12.4 物业管理标准与管理常见问题（识记）12.5 物业管理案例（应用）Ⅳ.参考书目1、吕萍.房地产开发与经营(第五版). 北京：中国人民大学出版社，2021年。

房地产开发与经营期末复习重点

第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基本含义1、房地产开发（P1）狭义：在依据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。

二、房地产开发与经营的特点（P3）1.难度较大2.风险较大3.政策性强第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（P4）1、按开发时间不同，分为初次开发和再次开发2、按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发3、按开发规模不同，分为单项开发和综合开发二、房地产经营的形式与内容1、按经营对象的相对差异，划分为地产经营和房产经营2、按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营3、按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营第二章经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述三、消费者市场购买行为理论（P14）*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团体或个人构成的市场。

1.消费者购买动机a.本能动机：原始动机，由本能需要产生b.心理动机：通过各种心理活动而形成2.购买决策过程消费者需求产生→寻找、搜集有关信息作为购买依据→分析、整理、比较，选出最满足需求的产品→购买阶段→买后评判3.消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。

第二节房地产开发与经营策略分析二、房地产市场开发策略（P17）a.开发由本地化向跨区域发展b.开发从品质向品牌跨越c.纯住宅开发向商用物业拓展d.诚信开发地产争雄楼市e.开发健康住宅风声水起三、不同时期房地产价格策略（P19）1.房地产产品进入期2.房地产产品成长期3.房地产产品成熟期4.房地产产品衰退期第三章房地产企业第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与特征（P29）1.概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。

房地产开发与经营第四版-PPT演示文稿

④按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、普通标准的房地产。
⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
（2）房地产消费动机调查房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。（3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。（4）建筑设计及施工企业的有关情况。
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4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业（2）政府有关部门（3）建筑承包商（4）金融机构（5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务单位等在房地产开发过程中也是不可或缺的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想（2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。

自考房地产开发与经营复习题库(第四五章房地产开发投资)

第四章房地产开发投资1、投资是什么？投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。

2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程3、房地产投资的含义？房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。

因此房地产投资可包括房地产实业投资和房地产金融资产投资。

4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。

5、房地产投资的分类有哪些？按房地产经济内容划分：（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务投资（5）房地产管理和服务投资按房地产投资形式划分（1）直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）（2）间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资于房地产投资信托基金）6、房地产投资的优点缺点是什么？优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。

8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。

主要渠道（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资9、项目负债筹资的渠道与方式（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金10、房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。

11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。

13、社会集资只要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。

14、商品房预售应符合什么条件？（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

城市房地产开发经营管理条例(2020修订)

城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第一次修正根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修正根据2020年3月27日国务院令第726号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

房地产开发与经营第4章

土地使用权划拨
01
土地使用权划拨的概念
02
划拨土地使用权程序
03
申请②审批③拨地④发证
04
划拨土地使用权的经营
05
4.2.２获取土地
01
土地使用权出让
02
土地使用权的出让方式包括：
03
协议出让方式
04
招标出让方式
05
拍卖出让方式
06
挂牌出让国有建设用地使用权
4.2.3 土地使用权转让
土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，它既受市场价值规律的调节，又受土地所有者的监督和控制。在土地使用权有偿出让后，土地使用者经过一定的投资，开发和经营，将其支配的土地使用权全部或部分再转移，新的土地使用者要向转让者支付一定的转让费用。
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
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4.1 土地的基本概念
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
说到土地，必然要联系到我们生活居住的地球，地球属太阳系中的一棵行星。它是由50亿年前天体演化的产物。土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义上看，土地是指陆地及其地表上下空间的全部环境因素，是由土壤、岩石、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地具两重性，它不仅是资源，而且是资产，是财富。
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领取建筑工程许可证的法律后果按照国家有关规定，建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期：延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
复习思考题
1．试阐述土地的自然特性和经济特性。 2．什么是土地所有权？什么是土地使用权？ 3．土地所有权和使用权的权能是什么？有何区别？ 4．划拨土地使用权的范围是什么？划拨土地使用权的程序如何？ 5．土地使用权出让有哪些方式？各有什么特点？ 6．土地使用权的转让活动受什么条件限制？转让程序如何？ 7．土地使用权出租有哪些条件？受什么条件限制？ 8．房屋拆迁的程序如何？房屋拆迁补偿标准应考虑哪些内容？ 9．房地产开发的开工准备应做好哪些工作？ 10．建设工程施工许可证是由谁进行办理？需要具备哪些条件？

21世纪高职高专规划教材房地产经营与管理第四章

21世纪高职高专规划教材· 财经管理系列
房地产经营与管理
房地产经营风险的控制手段
– 风险自留包括两个方面的内容：自我承担风险和自我保险风险。它们都是房地产投资者以自己的财力来补偿风险的损失，其区别在于前者需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金，后者则不需要。自我承担风险要考虑企业的财务承受能力，自我保险风险则用于处理那些鹗Ы
房地产经营与管理
4.2.2 房地产投资风险的类型
– 对房地产经营风险进行分类，是为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产经营风险的管理，从而有效地降低房地产经营风险。划分风险的方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型，下面介绍几类常见的房地产经营风险类型。
21世纪高职高专规划教材· 财经管理系列
房地产经营与管理
房地产投资风险的类型
– （1）经营管理风险 – 经营管理风险是指由于房地产经营者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作、信息匮乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法经营、财务管理混乱，造成资金周转缓慢、施工管理不善，延误了工期，甚至发生施工事故、管理水平低下，延误了销售或出租良机、管理不善而发生盗窃、抢劫、欺诈事故等，均会给房地产经营高职高专规划教材· 财经管理系列
房地产经营与管理
房地产经营风险的控制手段
– 1.风险自留 – 风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。它是一种较普遍的风险处理方法，可以与处理风险回避以外的任何风险处理方法共同使用。风险自留基金来源于企业内部，当然就包括企业所必须偿还的借入资金。

房地产开发与经营第4章(修改)

房地产开发与经营（第二版）材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
4.4 房地产项目定位
4.4.2 房地产项目定位的原则符合城市规划协调发展符合市场需求
原则
效益最大化与企业发展战略相一致
房地产开发与经营（第二版）材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
普通高等教育“十一五”国家级规划教
4.1 土地储备和一级开发项目
4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目
央产土地储备和一级开发项目
央产土地储备和一级开发项目概述
用主体为中央在京单位，且其使用不受当地政府影响的土地。本书中所提及的央产地主要是指由中央在京企业使用，并归口于国务院机关事务管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于军产地。
央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使
央产土地储备和一级开发项目的一般程序 ? 央产土地储备和一级开发项目的管理机构
房地产开发与经营（第二版）材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
4.1 土地储备和一级开发项目
4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目
房地产转让项目的基本类型 ? 房地产项目转让的政策规定
房地产开发与经营（第二版）材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
4.3 房地产转让项目
4.3.2 土地开发阶段转让的项目 ? 项目的基本特点 ? 转让的基本流程 ? 发生的主要税费
土地转让的出让方缴纳的税费土地转让的受让方缴纳的税费此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，交易成本如评勘测、公证、场地等费用。估、勘测、公证、场地等费用。
4.1 土地储备和一级开发项目

房地产经营与管理第四章

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房地产经营与管理第四章
第一节房地产经营预测的概念
§ （三）房地产经营预测的作用 § 房地产经营预测对于帮助房地产经营者准确捕获和掌握房地产
行业信息具有重要的作用。 § 1、经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提 § 2、经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据 § 3、经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力
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房地产经营与管理第四章
第一节房地产经营预测的概念
§ （四）房地产经营预测的影响因素 § 影响房地产经营预测的主要因素是未来一个时期内市场的变化。
因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次要因素，对于准确的建立经营预测模型有很大的帮助。 § 1、各类房地产的存量及现状 § （1）住宅存量 § （2）有商业收益房地产的存量 § 2、人口状况 § （1）人口的绝对量 § （2）人口的增长速度 § （3）家庭结构 § （4）人口流向 § 3、房地产价格的变化 § 4、国家的经济发展水平
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房地产经营与管理第四章
第一节房地产经营预测的概念
§ （三）房地产经营预测的内容 § 1、预测特定城市房地产业的未来前景 § 2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等
需求的变化趋势 § 3、预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险
环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题 § 4、对房地产品价格走势的预测 § 5、预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化 § 6、预测房地产金融市场的发展动向
房地产经营与管理第四章
第三节房地产经营预测的定性预测法
§ 3、满分频率法 § 这种方法用得到满分的频率作为各方案比较的依据，其计算公式

《房地产开发经营与管理》教案第四章

房地产开发经营与管理第四章房地产市场调查与分析【考情分析】本章分值稳定，最近几年考试一般在8分左右考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2011年3题3分1题2分2题2分－6题7分2010年3题3分1题2分1题1分－5题6分2009年4题4分2题4分1题1分－7题9分2008年4题4分1题2分1题1分－6题7分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节市场调查（调查）第二节市场分析的手段与方法（分析）第三节目标市场的细分与选择（选择）第四节竞争者分析（知竞争者）第五节消费者购买行为分析（知客户）第六节房地产市场分析与市场分析报告（写报告）第一节市场调查1.市场调查的重要性2.市场调查的内容3.市场调查的步骤4.对市场调查的分析与评估 1.市场调查的重要性■概念市场调查是运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。

■目的为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策等提供客观依据【市场调查的重要性】■确定产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划。

房地产开发经营与管理■制定定价策略。

■ 设计促销方案。

■选择分销渠道。

■制定正确的市场营销综合策略，实现利润最大化同时开拓新市场。

2.市场调查的内容（五方面内容） 2.1国内外市场环境调查 2.2市场需求容量调查 2.3 消费者的消费行为调查 2.4竞争情况调查 2.5 市场营销因素调查 2.1 国内外市场环境调查■政治法律环境■经济环境■人口环境■社会文化环境■技术发展调查（四新研究） 2.2 市场需求容量调查■现有的和潜在的市场需求量。

■社会拥有量、库存量。

■同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况。

■本企业和竞争企业的同类产品市场份额。

■本行业或有关行业的投资动向。

■企业市场营销策略变化对销售量的影响。

2.3消费者的消费行为调查■消费者类别■购买能力■购买欲望和购买动机■购买习惯 2.4 竞争情况调查■竞争者调查分析■竞争产品调查分析 2.5市场营销因素调查（4P因素）■产品调查（Product）■价格调查（Price）■分销渠道调查（Place）■促销策略（Promotion）【2005年真题】房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

房地产开发与经营(2010年清华大学出版社出版的图书)

图书三
基本信息内容提要
作者简介目录
房地产开发与经营作者：谭术魁主编出版社：复旦大学出版社 ISBN： X 出版时间： 2006-10-1 开本：32 价格： 33.00元
本书在阐述管理学、工程经济学、工程管理技术等有关理论和方法的基础上，首先界定了房地产开发与经营的关系，论述了房地产开发与经营的相关理论，然后以房地产项目的开发程序为主线，紧扣房地产开发与经营的内容，全面讲述了环境分析、开发用地的获取、可行性研究、开发项目的准备与实施、房地产营销管理及项目后评价等各个阶段的工作、方法等相关知识。
基本信息内容提要
图书目录学习指导
封面书名：房地产开发与经营（21世纪全国高职高专土建系列技能型规划教材）作者：张建中冯天才主编开本：16开页码：250页出版时间：2009年2月定价：30.00元 ISBN：978-7-301-14467-1 出版社：北京大学出版社本书是北京大学出版社21世纪全国高职高专土建系列技能型规划教材之一。本书力图运用现代经营理论，结合新世纪对房地产业发展提出的要求，探讨房地产开发与经营的理论与方法。
第一章绪论第二章房地产开发与经营基本理论第三章房地产企业第四章房地产开发与经营环境分析第五章房地产开发用地的获取第六章房地产开发项目可行性研究第七章房地产开发项目的准备第八章房地产开发项目实施第九章房地产营销管理第十章房地产开发与经营项目后评价参考文献
图书四
第1章绪论第2章房地产开发与经营程序第3章土地储备开发第4章房地产投资分析第5章土地使用权获取第6章房地产规划与设计管理第7章房地产项目管理第8章房地产营销第9章物业服务第10章房地产融资参考文献
图书二

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普通高等教育“十一五”国家级规划教
4.4 房地产项目定位
4.4.5 房地产项目定位的方法房地产项目定位的方法
市场调研法
头脑风暴法
经验分析法
其他方法
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普通高等教育“十一五”国家级规划教
4.4 房地产项目定位
4.4.6 房地产项目定位的修正 • • 房地产项目定位修正的必要性房地产项目定位修正的方法
4.1.1 土地储备和一级开发项目概述
土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指
政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。
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4.1 土地储备和一级开发项目
4.1.2 一般土地储备和一级开发项目
地方土地储备和一级开发项目概述地方土地储备和一级开发项目的一般程序地方土地储备和一级开发项目的管理机构
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关键术语
一级开发综合开发转让定位
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复习思考题
1. 什么是土地储备和一级开发？ 2. 房地产综合开发项目的类型有哪些？ 3. 住宅房地产开发项目包括哪几类？ 4. 土地使用权转让必须符合哪些条件？ 5. 我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？ 6. 如何进行房地产项目定位？
• 房地产综合开发项目的含义
在房地产开发的过程中，在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。实施管理的项目即为房地产综合开发项目。
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4.2 房地产综合开发项目
4.2.2 住宅房地产开发项目普通商品住房开发项目；限价商品房开发项目；经济适用房开发项目；廉租房开发项目；别墅开发项目；旅游住宅房地产项目。
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4.5 案例分析
本节将以京西某一实操楼盘为例对项目进行定位所涵盖的内容、采用的分析思路和方法进行概要的介绍。宏观市场环境分析；区域市场分析；产品定位；销售推广建议；案例评述。
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第4章房地产项目及项目定位本章内容提要
随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以及土地使用实践的不断丰富，土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求也提高了。提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。位方法等进行详细的阐述。
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4.4 房地产项目定位4..2 房地产项目定位的原则符合城市规划协调发展符合市场需求
原则
效益最大化与企业发展战略相一致
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4.4 房地产项目定位
4.4.3 房地产项目定位法则受众导向法则
• 房地产综合开发项目的类别
按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。产开发项目、工业地产开发项目等等。按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。为自主开发和房地产合作开发。
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4.2 房地产综合开发项目
4.2.3 商用房地产开发项目写字楼房地产开发项目；酒店式公寓类住宅开发项目；旅游房地产开发项目；商业用房项目。
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4.2 房地产综合开发项目
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4.3 房地产转让项目
4.3.2 土地开发阶段转让的项目 • 项目的基本特点 • 转让的基本流程 • 发生的主要税费
土地转让的出让方缴纳的税费土地转让的受让方缴纳的税费此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，交易成本如评勘测、公证、场地等费用。估、勘测、公证、场地等费用。
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4.2 房地产综合开发项目
4.2.1 房地产综合开发项目的含义与类型 • 房地产综合开发的含义
指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
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4.1 土地储备和一级开发项目
4.1.1 土地储备和一级开发项目概述
土地储备和一级开发项目的成本：
征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；其他费用。
法则
差别化法则个性化法则
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4.4 房地产项目定位
4.4.4 房地产项目定位的流程与基本内容 • • • • • 1、制定竞争目标 2、分析消费者心里 3、选择目标市场 4、明确竞争优势 5、寻找最佳切入点
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4.1 土地储备和一级开发项目
4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目
央产土地储备和一级开发项目
• 央产土地储备和一级开发项目概述
用主体为中央在京单位，且其使用不受当地政府影响的土地。本书中所提及的央产地主要是指由中央在京企业使用，并归口于国务院机关事务管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于军产地。
由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同于央产地，具有一定的保密性。
军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，
• 军产土地储备和一级开发项目的一般程序 • 军产土地储备和一级开发项目的管理机构
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4.4 房地产项目定位
4.4.1 房地产项目定位的含义
房地产项目定位，房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据根据宏观发展背景、市规划的指导下，根据根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，群体，在客户群体消费特征的基础上，近一步进行产品定位，包括住宅地产项目、进行产品定位，包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。项目、写字楼项目、工业地产项目等。
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4.3 房地产转让项目
4.3.1 房地产转让项目概况 • 房地产转让项目的含义
是指房地产权利人通过买卖、是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。地产转移给他人的行为。
• 房地产转让项目的基本类型 • 房地产项目转让的政策规定
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央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使
• 央产土地储备和一级开发项目的一般程序 • 央产土地储备和一级开发项目的管理机构
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4.1 土地储备和一级开发项目
4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目
军产土地储备和一级开发项目
• 军产土地储备和一级开发项目概述
房地产开发与经营（第二版）材
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4.3 房地产转让项目
4.3.3 房地产在产品阶段转让的项目
项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费
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4.3 房地产转让项目
4.3.4 房地产产成品阶段转让的项目
项目的基本特点转让的基本流程发生的主要税费
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4.4 房地产项目定位
4.4.1 房地产项目定位的含义
什么是定位？什么是定位？
里斯与杰克•特劳特艾•里斯与杰克特劳特：1969年提出“定位”——定里斯与杰克位是以产品为出发点，如一种商品、一项服务、一家公司、一所机构，甚至一个人… …但定位的对象不是产品，而是针对顾客的思想。现代营销学教父菲利普·科特勒在其《营销管理管理》现代营销学教父菲利普科特勒在其《营销管理》（第学教父菲利普科特勒在其 12版中对“定位”的定义是： 12版）中对“定位”的定义是：“定位就是对公司的供应品和形象进行设计，的供应品和形象进行设计，从而使其在目标顾客心目中占有一个独特的位置的行动。目中占有一个独特的位置的行动