商业业态分析大全.23
商业业态分析大全
案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两 幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
案例
苏州新天翔商业广场——定位思路
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能 2. 各种业态类型之间的相互影响 3. 写字楼业态的类型确定 4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
➢写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。
➢酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次
目整体档次
酒店
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
办公
பைடு நூலகம்
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持业态形象
▪ 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
项目界定
区位属性 项目属性
写字楼
新华国际写字楼周边情况：
办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
商业业态规划分析
商业商圈
➢第一商圈：也称主商圈，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾 客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论 使用何种交通工具来店，不超过20分钟，一般情况下，百货商店65% 左右的顾客来自主要商圈。 ➢第二商圈：也称次商圈，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾 客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论 使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟，聚集着百货商店25%左 右的顾客。 ➢第三商圈：也称边商圈，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾 客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论 使用何种交通工具来店平均在40分钟以上，散居着百货商店约10%左 右的顾客。
边圈 次圈 主圈
2
商业名词解释
Hale Waihona Puke 商业业态2商业名词解释
业态定义 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售
店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
零售业态每次创新都为更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。
国内零售业发展趋势
1
商业历史沿革
零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破传统业态(百货店)一统天下格局，而出现多种新的业态。 传统业态市场定位呈现多元化。表现在传统业态——百货店自身已一改 “购物不讲环境、经营不求特色、商品 不分档次”的无市场细分、无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。 零售业态空间摆布呈现合理化趋向。表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态，而出现 “边缘崛起”、区域性零售分中心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民 集中居住区设点的迹象。 营销理念的消费者本位化。零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。具体地说在于以消费者为本位 理念的真正确立。这是零售界对市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。
万达商业广场业态分析
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
各类商业业态对比分析
．规模很小，档次很低。
．成本不稳定，交易信息不 畅
．交易方式除了现金外，出现支票支 付 各种交易方 式并存。
．市场肮脏繁杂，商品摆放零 乱。 ．商品品种、类别众多，但档次很低 ．配套功能有所提高，但很不完善
．休闲功能、娱乐功能突出，已不再
．交通不畅，消防隐患严 重。
，商品摆放零 乱。
．店铺设计规划仍是粗放 式
是简单的商品集 散
．交易额小，购买力弱，商品力弱，营 ．市场服务功 能不完善
．周边环境治安状况较差
．特色十分明显，宣传准确，商品种
销力更无从谈起，幅射力很弱 。 ．以零售和小规模批发为 主
．商品质量鱼目混杂。除了少数品 牌外， 类众多，商品分类明 确
健身等功能于一体 ．商品档次高，营销整合力 强 ．信息流通快，商品集散范 围广，资金流强，人流集中 ．环境优雅，休闲、消费、娱乐，分区科学合 理 ．信息流与商品流同步互 动
MALL ．超大规模，科学化的整体规划，规范化的统 一管理 ．符合“消费休闲化”时代的消费需求，运用先进科
技，把娱乐和购物有机结合 在一起。 ．注重与国际接轨的现代市场经营理念和管理模式及物
业的 智能化、信息化、人性化。 ．居住区与商业区合理分离，既保证住户居家的安静
、优雅，又保证居民轻松就近消费、娱乐、健身等 需要 。 ．成功实现社区商业配套功能，各类商业配套服务的 集中规划，既成功实现物业统一管理，又降低开发 、 经营成本。
流行时尚，领导潮流。
本。
为短期性明 显。
．主要功能在于商品的直接集散和转
．具有系统性、科学化、专业化极强
万达商业广场业态分析
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在10 万平方米以上有9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与SHOPPINGMALL 的距离相差较大；2) 建筑形式单一，购物环境较差；3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低；5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6) 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动；9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
优秀商业街区业态案例
优秀商业街区业态案例一、成都太古里。
1. 整体定位与特色。
成都太古里那可真是个超级酷炫的地方。
它的定位就像是一个时尚潮流的大派对，把传统和现代完美地融合在了一起。
你走在太古里的街上，既能看到古色古香的川西建筑风格，像大慈寺就在其中，给人一种历史的厚重感；又能被各种超级时尚的国际大牌和潮流小店包围，就像是穿越在不同的时尚时空里。
2. 业态分布。
时尚零售：这里简直是时尚达人的天堂。
各种大牌旗舰店琳琅满目，像Gucci、LV这些，它们的店铺装修都特别有特色，不是那种千篇一律的商场店。
而且除了大牌，还有很多小众设计师品牌，像一些国内的独立设计师开的店，从衣服到饰品，充满了创意，满足了不同人群的时尚需求。
餐饮美食：美食种类超级丰富。
从高端的法式大餐到亲民的成都本地小吃，应有尽有。
你可以在精致的西餐厅里享受浪漫的烛光晚餐，也可以在街边的龙抄手店，来一碗热辣辣的抄手，感受成都的烟火气。
还有那些网红甜品店，门口总是排着长长的队伍，大家就为了尝一口那美味的蛋糕或者冰淇淋。
文化体验：大慈寺在太古里中间，这就是一个天然的文化宝藏。
人们可以进去拜拜佛，感受一下佛教文化的宁静。
而且太古里还经常举办一些文化艺术展览，比如摄影展、现代艺术展之类的，让你在逛街购物之余，还能提升一下自己的文化素养。
3. 成功原因。
独特的建筑风格与环境打造：太古里的建筑是开放式的街区，街道宽窄错落有致，这种布局让人们逛街的时候感觉很舒服，不会有那种在封闭商场里的压抑感。
而且建筑之间的绿化和公共空间设计得也很棒，有很多小广场和花园，人们可以坐在那里休息、聊天。
精准的品牌引进：他们太了解消费者的心理了。
知道成都人既爱时尚又爱美食，还对本地文化有深厚的感情。
所以引进的品牌既有国际大牌撑场面，又有本地特色品牌接地气，还有各种网红品牌吸引年轻人。
这样就形成了一个多元化的商业生态，不同年龄、不同消费层次的人都能在这里找到自己的乐趣。
营销与活动策划：太古里经常搞一些特别酷的活动。
购物中心的业态组合分析
购物中心的业态组合分一、主力核心店组合形态一般购物中心以百货店、GMS为核心店。
表4-3-1：购物中心业态组合方式DPT：DEPARTMENT STOREDS：DISCOUNT STOREGENERAL MERCHANDISE STORE（以实用品、大众化商GMS：品中心銷售之总合量贩店）SS：SUPER STORE（以衣料品为中心之大型零售店）HC：HOME CENTERSM：SUPER MARKET常见的购物中心的业态及业种还有：未来的大型购物中心会更注重下列服务：1、公共行政机构的服务设施，例如电信局、邮电局、资讯服务中心及其它由政府所能提供的公共服务机构。
2、室内的社交及休闲活动设施，例如电影院、发廊、书廊、文化中心、会议中心等设施，或是游泳池、健身房及运动教室等休闲相关场地。
3、室外的社交及休闲活动设施，例如活动广场、露天舞台、小型公园、儿童游乐场地（Play Ground）等。
4、其他例如饭店、旅馆、办公大楼、银行、美术馆、医院甚或小型广播电台等大型服务设施。
二、购物中心与传统商业街的比较1、购物中心规模大，又称室内步行街。
一幢超级购物中心面积往往在20万至50万平方米，比南京东路步行街的商业面积更大。
2、购物中心内商家的布局更合理，功能更多更全，汇聚了休闲、娱乐、餐饮、文化、展览、服务等功能，不仅实现了一站式购物，更实现了一站式享受！3、购物中心的全天候运行条件，不受气候因素影响，整幢室内建筑，安装全室内空调，不必担心在传统商业步行街上由于一会进店一会出店而感到忽冷忽热；整个路程更舒适成为享受，尤其是目前街道上盛行的室外活动可转到摩尔内的中庭举行，不必再承受室外酷暑高温或寒风雨水等的影响。
4、购物中心内几百上千家店铺在市场作用下自动自觉地实现了错位经营的竞争，不必政府商委作硬性规定管理。
摩尔内各行各业配备齐全，规划合理。
5、环境更优美更舒适跟人性化，服务设施更全更好更完备。
6、摩尔催生了新的经营模式，不同业态、不同行业的互相嫁接，催生了新的经营模式。
综合商业体业态汇总
•
•
城市综合体生存条件
• 当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购 物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000-8000美元之 间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰 富，城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合 体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋 势，各种主题型项目增多。 另一种说法，当城市化达到70%，城市人均GDP在4000美元以上时才可发展正 是综合体，而中国的平均城市化只达到47%，增长速率也仅1%每年；达到70% 城市化率的只有不到20个城市，苏州的城市化率仅达到52%。长三角地区目前 只有上海（86%）无锡（72%）两个城市够格，已达到高速发展城市综合体阶 段。而苏州地区目前发展城市综合体的条件明显不太成熟。
目录
业态主分类——业态细分 通过业态组合打造不同商业体
业态主分类
餐 饮 时尚生活中心
酒店式公寓
大型卖场
甲级写字楼
休闲娱乐
流行购物中心
餐饮业
• 大型餐饮（香雪海
大饭店、吴地人家大 酒店。。）
• 普通餐饮
大众餐饮 商务餐厅
• 连锁快餐（蓝加白、大娘水饺。。）
• 主题餐饮（海鲜鱼
坊、干锅。。）
• 火锅店（789自助、傣妹。。）
• 休闲餐饮（KFC、街客。。） • 咖啡厅、茶坊、酒吧（迪欧、三萬昌。。） • 西点、面包房（克里斯汀、85度c。。） • 面馆（近水台、陆鸿兴。。）
• 休闲美食（民俗小
吃、特色风味、方便 快速）
• 西餐、料理店
时尚生活中心
• • • • • • • • • • • • 美容美发店（文峰、屈臣氏。。。） 减肥美体、养生保健店（SPA、永琪、大足神农。。） 护肤、彩妆、美甲 饰品、礼品、工艺品 眼镜店、钟表店、书店、音像店 烟酒店 家居饰品店 汽车用品店、车洗中心 酒店、浴场、托儿所、幼儿园、宠物超市 银行、营业厅 便利店、小型超市、水果店、药店（可的、好德、海王星辰。。） 摄影馆
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
商业业态分类以及特点
商业业态分类以及特点根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
商业业态分布分析
业态分布——商业地产的核心随着消费观念的成熟，追求高“性价比”成为现代人的主流消费观点。
连过去总是以豪华为卖点的酒店，亦不完全是奢侈代名词了。
“睡一个好觉、吃一份可口的早餐”是经济型酒店最本位的经营理念。
然而，随着行业竞争的加剧，经济型酒店的传统“经济外衣”开始被抛弃，市场后入者开始向星级靠拢。
经济型酒店青睐商务客如今市场上连锁酒店同质化现象严重，不同的经济型酒店，除了外墙的颜色不同外，客房内部装修风格、设施都很类似，都在强调卫生、服务。
随着越来越多的新连锁酒店建成，价格战、地段之争、人才大战开始升级。
不过，位于新北区怀德名园沿街商铺的“吾家吾庭商旅酒店”，却准备打破这样的“行规”。
该酒店紧邻中华恐龙园、恐龙园温泉谷和恐龙城大剧场旅游景点。
靠近沪宁高速公路，公交也极为便利。
与目前常州市场上大多数经济型酒店不同的是，吾家吾庭直接定位为商务型酒店，酒店标准与星级酒店差不多，而价格却与经济型酒店相当。
事实上，商务客人已成为经济型酒店的主要客源。
酒店增多了，客户群体相当，导致经济型酒店的竞争加剧。
有数据显示，近年以来，常州的经济型酒店数量增幅很快。
然而，业内人士称，尽管数量增长很快，但常州经济型酒店市场的竞争并不充分，其结构和定位的不足日益显现。
经济型酒店向星级酒店靠拢与传统的旅馆、招待所和豪华的高星级酒店不同，经济型酒店最大的特点就是“经济实惠”，提供的是“有限服务”，只能满足客人最基本的住宿需求。
早期的市场进入者，基本上都是沿袭这一经营理念——只有客房且布局简单，会议室、餐厅、娱乐中心等设施都被取消。
然而眼下，经济型酒店却开始悄悄变脸，内部设施不再简单了事，星级酒店有的，经济型酒店也力求完备。
像吾家吾庭商旅酒店设有客房84间，其中大床54间（2间带有麻将、棋牌桌、豪华大床房），标间30间和小型会议室，大型咖啡厅可同时容纳200人消费。
整个酒店由国内著名装潢公司苏州金螳螂精心规划设计，按照五星级标准。
商业业态细分
次主力店
快时尚
快时尚
200-2000㎡
H&M、优衣库、ZARA、无印良品、GAP、C&A、IXXUE、索玛、BE.Privé、柏贝菲莉
休闲娱乐
健身会所
1000-5000㎡
奇迹健身、中航健身会、一兆韦德健身、康美健身、韦德伍斯健身
电影院
1000-5000㎡
嘉禾、中影、大地、博纳、星美、金逸、IBO、星星、万达、美亚影城、横店、百老汇、17.5影城、华夏国际影城
时尚快餐
200-500㎡
真功夫、添添聚原味、鹤留山、永和大王、面点王、大家乐、大娘水饺、72街、红荔村肠粉王、面牵一线、大快活
西餐厅
100-500㎡
绿茵阁、雨花西餐厅、维兰西餐厅
火锅烧烤
100-500㎡
味时尚、黄记煌、千位涮、滋味涮、锅神涮涮锅、刘一手、德庄、金刚山、小肥羊、汉拿山、豆捞坊、傣妹火锅、一哥澳门豆捞
美发
500㎡以下
发源地、DO、超艺、ZIP
美甲
500㎡以下
馨米兰
休闲娱乐
酒吧
600-1000㎡苏荷酒吧、本色酒吧、激情酒吧儿童主题类早教机构
500-5000㎡
金宝贝早教、乐智小天地、天线宝宝俱乐部、乐兜儿童成长中心、美国加州宝贝
儿童摄影
500㎡以下
印象宝贝、优优王国、西瓜庄园、星印象儿童成长记录馆
文教艺术
图书音像
50-2000㎡（原1000-5000㎡）
音福文化、博文文化、西西弗PARK书店、友谊书城、永正图书（目前较少）、新华书店（目前较少）、星动力音像、佳邦音像
培训机构
500-1000㎡
英孚教育、爱乐教育咨询、番茄田
琴行、画廊
商业综合体及商业业态分析
商业综合体及商业业态分析商业综合体及商业业态分析一、商业综合体概述1.产生背景二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑（如百货商店）已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。
2.商业综合体概念“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
3.商业综合体特征·高可达性商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。
·高密度、集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。
·整体统一性建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
·功能复合性商业综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。
其拥有城市的多重功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
·土地使用均衡性商业综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。
商业业态分析
商业业态的形式及特点
百货店 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售 区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化 选择需求的零售业态。 (1)选址在城市繁华区、交通要道。 (2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 (3)商品结构 以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、 家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 (4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。 (5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。 (6)采取定价销售，可以退货。 (7)服务功能齐全。
按投资价值划分
“社区型”商铺 “社区型”商铺服务于某个社区的消费者，商铺所在 社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟 的过程。只要项目定位准确，发展环境良好，社区成 熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
按投资价值划分
“便利型”商铺 “便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营 为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字 楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。 如7-11，迪亚天天等。
商业业态的形式及特点
大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化 实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 (1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 (2)商店营业面积2500平方米以上。 (3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌 开发。 (4)采取自选销售方式。 (5)设与商店营业面积相适应的停车场。
商业业态的形式及特点
便利店(方便店 便利店 方便店) 方便店 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 (1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、 娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 (2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 (3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购 买。 (4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费 性、小容量、应急性等特点。 (5)营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无 休日。 (6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
商业地产的各种业态分析
商业地产的各种业态分析通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。
通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。
正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick 2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。
尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。
业态之间的边界也变得越来越模糊。
例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。
而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。
”彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。
其中大型商业业态又分为如下四种：小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。
大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。
超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。
大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。
总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。
在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。
在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。
有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。
在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和交通的局限，“超级市场”业态已经不单纯属于食品零售商所独有了。
业态分析报告
业态分析报告1. 引言本报告对某家公司的业态进行了深入分析，通过对市场环境、竞争对手、消费者需求等方面的调研和分析，旨在提供给公司决策者们有关业态发展的重要信息。
2. 市场环境分析2.1 宏观经济环境根据最新的数据，当前经济形势良好，国内GDP持续增长。
这提供了较好的经济基础，对公司的业态发展有利。
2.2 政策环境政府部门近年来出台了一系列扶持中小企业发展的政策，这对我们公司的业态发展提供了机会和支持。
2.3 社会环境消费者对于健康、环保、便利等方面的需求日益增加，这将对公司业态的发展产生积极影响。
3. 竞争对手分析3.1 竞争对手概况目前市场上存在多家竞争企业，在规模、品牌影响力等方面与我们公司存在一定差距。
3.2 竞争对手优势分析竞争对手在价格、产品品质和服务等方面具有一定的优势，这需要我们公司在业态发展中要有相应的应对策略。
3.3 竞争对手劣势分析然而，竞争对手在某些方面存在劣势，例如供应链管理、营销策略等。
我们可以从中找到发展机会。
4. 消费者需求分析4.1 消费者人群特征通过市场调研了解到，我们的目标消费者主要是年轻人群，他们对于时尚、品质和个性化有较高的要求。
4.2 消费者行为特征消费者对于品牌的认可度较高，他们更看重个性化定制和良好的购物体验，产品的性能和功能也是他们关注的重点。
4.3 消费者需求趋势随着科技的发展，消费者对智能化和数字化产品的需求不断增加，这将是我们业态发展的一大机遇。
5. 业态发展策略5.1 品牌定位在竞争激烈的市场环境中树立良好的品牌形象，突出我们的产品特色和品质，将成为我公司在业态发展中的重要策略。
5.2 创新产品开发结合消费者的需求趋势，我们公司要加大对科技创新的投入，开发出更多具有竞争力的产品，满足消费者不断变化的需求。
5.3 渠道拓展通过与合作伙伴的合作，拓展线上线下销售渠道，提高产品的覆盖率和销售渗透率，增加市场份额。
5.4 服务提升为了满足消费者对于良好购物体验的需求，我们公司要加强售后服务，提供贴心、便捷的服务，增强消费者忠诚度。
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物业类型 1层 购物 商业 餐饮 休闲娱乐 酒店 办公 2层 3层 4层 5~12层 13-27层 开敞卖场、酒店办公大堂(前台、管理办公室等）、商 场门厅、卫生间、消防控制室、货物运输室、公共交 通等。 超市主体、卫生间、库房、办公室、休息室、公共交 通等 中、西餐厅、大堂、包房、厨房、卫生间、公共交通 等 KTV、洗浴中心、休息厅、KTV大堂、洗浴大堂、卫生 间、公共交通等 工作间、工具间、客房、布草间、公共交通等 办公室、会议室、休息室、空调机房、值班室（服务 台）、会客室、资料室、卫生间、公共交通等
商业 办公
步到位，本案位于驻马店三环内， 距离驻马店市政府约4.0公里，离中 心城区有一定距离，周边办公项目 和商业项目较少。
项目界定
区位属性 项目属性
新华国际写字楼周边情况：
写字楼 办公
写字楼少，且档次低
商业
商业气氛淡薄
酒店
少，档次低
写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大 道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本 区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边 沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目 很少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。
4. 写字楼最佳组合配比确定
根据案例和业态分析，和在既定的开发目标和限制条件下，
结合不同业态所承担的功能确定项目的功能组合和规模配比如下：
20-30% 酒店
45-55% 办公
15-25% 商业
整体定位
物业类型及规模
项目总规模：约2.98万建筑平米 项目分物业类型规模：
项目分物业类型规模建议
办公
酒店 商业 总计
写字楼可提高商业
整体档次
作用 相互关系
写字楼与酒店可共
享大堂
标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
案例
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。
Hale Waihona Puke 苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
酒店公寓
园区内大量外资的入驻， 外方人员增多，酒店公寓为 其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有
观点
3. 写字楼业态的类型确定
本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合
商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。
随着新城区开发和配套 设施的完善，写字楼的需 求加大 园区以住宅为主，周边 办公建筑少，对于办公需 求量大
观点
2. 各种业态类型之间的相互影响
外向性较强的组成
部分
商业为写字楼、酒
店提供配套
可以塑造与其他项
目较大的差异
商业
酒店为办公提供
共享的服务和配套 设施
实现较高的销
售价格
办公
酒店
提升整体档次
的有力手段
保持业态形象 写字楼为商业、酒
店带来潜在客户
酒店可以提高项
目整体档次
观点
写字楼项目在定位过程中的思考关键点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
2. 各种业态类型之间的相互影响
3. 写字楼业态的类型确定
4. 写字楼最佳组合配比确定
观点
1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能
写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。 酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次 商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可 以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。
案例
酒店式公寓
苏州新天翔商业广场——项目定位（三）
“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低， 随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这 一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。
新华 写字楼
写字楼
商业
新城区内缺乏超市、休 闲娱乐设施，难以满足日 益增长的生活需求，项目 弥补了不足 项目位于2条主要道路 交汇处，区位条件好
酒店
新城区内大量住户入住及办 公楼和商业设施的新建，外 方人员增多，酒店为其提供 了临时居住之所 新城区内类似业态几乎没 有
原因一：
高层写字楼具有强烈的视觉冲击，可树立新华国际项目的高端形象，提高 整个小区的品质。
案例
苏州新天翔商业广场——建设规模
新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精
装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
新天翔商业广场项目拟建两
幢16-18层高楼，四层商业裙 房连接两楼。 预计总投资逾 8亿元。
案例
苏州新天翔商业广场——定位思路
市政交通分析
区域人口 竞争业态分析
区位条件分析
确定项目辐射 区域
区域产业
区域欠缺业态
确定项目业态 规模及配比
相关政策分析
区域公建
第一步
第二步
第三步
案例
苏州新天翔商业广场——项目定位（一）
园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配 套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本 无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、 投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。
新华国际综合体分析
——写字楼商业业态分析与定位
我们的目标：
标志性城市综合体项目 规避市场风险，实现利润最大化 推导最佳组合配比
项目界定
区位属性 项目属性
本案
中 心 城 区
驻马店市政府
商业 办公
本案
本案 雪松大道
本案位于60M宽铜山大道和 50M雪松大道的交汇处，交通便利。 周边用地性质以住宅用地为主， 位于新城建设区，公共设施不能一
案例
高档商务办公
苏州新天翔商业广场——项目定位（二）
园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三
产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公
楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多
的需求。
园区2007年上半年经济指标
产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为
核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经 达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说 对于商务办公的需求较大。
项目位于三环线内，距离中心城区较远，公共设施不完善，周边居住建筑
较多，外来人口相对较少，发展以酒店和商业为核心功能的商业综合体还 需要一定时间积累。 业主本身对办公设施的要求。
原因二：
以写字楼为核心功能配套完善酒店、商业等其他功能，打造未来商务核 心区。 商业 ：项目位于2条主要干道交汇处，周边住宅较多，商业发展潜力巨 大。商业能为写字楼、酒店提供配套，也能服务小区内部及周边地区。
1.34～1.64万平米
0.60～0.89万平米 0.45～0.75万平米 2.98万平米
整体定位
各业态空间组合建议
物业类型 地下一层 1层 超市 超市、开敞卖场、大堂等
购物
2层 商业 餐饮 休闲娱乐 酒店 办公 餐饮 3层 4层 5~12层 13-27层 洗浴中心 酒店 办公
整体定位
各层主要功能确定
酒店：酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和
商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为小区和周边地 区提供服务。
作用
多功能与建筑形象力的提升：
该项目将全面提升现有的建 筑形象，现代简洁的建筑外 立面及富有变化的内部空间， 将营造出驻马店市具特色的 地标性建筑，这里不仅是一 个靓丽的建筑综合体，更是 一个有着高品质写字楼：集 办公、酒店、购物、各种休 闲娱乐功能为一体的城市综 合体。
园区内的酒店
园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒 店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市 场上的这一欠缺。
案例
写字楼
随着园区内高新产业和 服务业的兴起，写字楼的 需求加大 园区以工业为主，对于 办公需求总量有限
新天翔 广场
大型购物中心
园区内缺乏大型购物中 心，难以满足白领的生活 需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务 区，区位条件好