安仁区域市场调研报告：安仁新公馆、古镇商业、景区运营

安仁新公馆-户型
优质 小户
1F 2F
K户型：68.9㎡，1室2厅2卫1厨
优点：
1. 独门独院，上下两层动静分区，适合度假； 2. 户型方正，尺度开阔，布局合理； 3. 一楼约17㎡庭院方正实用； 4. 二楼独立卧室私密性佳。 不足： 5. 68㎡作为套一户型，对居住而言相对奢侈； 6. 单侧采光，通风性欠佳。
餐饮：约30元/人次 小吃饮品：2-10元
安仁老街：树人街、裕民街位置 区域内古建保存完好 20
安仁老街-树人街、裕民街
古建改造为客栈
国际家非遗商户优敏芭
新招主力店红馆
古建改造为戏院再利用
安仁区域红色文化产业代表业态：供销社
安仁老街普通业态商户 21
>>> 安 惠 里……
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安慧里
待租街铺区间：20-50㎡小铺 租金：1万/间.年（约20元/㎡.月） 免租政策：无 物业费：无 招商业态：艺术、文化、休闲、零售等，禁餐饮 主力店：约2家，占比8%
安仁古镇 区域市场概况
区位及交通 调研项目位置 商业概况及简评 住宅概况及简评
景区基础收费
小结
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本轮市场调研区位及交通概况
位置：大邑安仁镇，成都2小时圈层 区域特色： 博物馆小镇 公馆建筑
红色文化
成都出发自驾： 绕城——成温邛——安仁专用出口出 约70KM，1.5小时车程 成都出发公共交通： 安仁区域 成都茶店子车站：有车直达安仁镇， 约30分/班次，车程约60分钟。 石羊场汽车站：成都至大邑途径安仁，
③ ②
④
⑦
①
售罄 户型
⑥
F户型：399.45㎡，3室2厅6卫1厨
优点： 1. 独门独院，空间开阔，布局合理； 2. 一楼庭院赠送达380㎡，双车位入户； 3. 一楼客厅前庭后院，景观性、通透性好； 4. 卧室空间均有独立卫浴且连接庭院或露台； 5. 设置公共卫生间和地下卫生间，保护隐私 11 不足： 6. 入户门高而窄，稍显压抑不够大气； 7. 2F一处赠送露台不便于利用； 8. 6个卫生间超越实际需求，导致面积浪费。
鹤鸣山
西岭雪山
大邑车站11/13路建川博物馆下。 周边景区通达度： 1、到鹤鸣山-花水湾-西岭雪山，大
新路、大双路，全程非高速，多山路；全 花水湾
程1-2.5h车程 大邑县城 2、到大邑县城：大新路，约30min 3、到新场古镇：大新路-成温邛，约 新场古镇 安仁区域与大邑周边景区交通示意 建川博物馆景区 40min车程 2
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安仁新公馆-实景
售罄 户型 F户型：399.45㎡，3室2厅6卫1厨
1F无遮拦地下庭院，积水严重
户与户之间距离太近
主入口院门过高、太窄 16
安仁新公馆-实景
大门实景图
主交通动线水景
主题景观墙
施工现场
特色门头
定制户
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安仁新公馆-销售中心&游客中心
游客中心后院作为销售中心
接待中心老式家具
6. 主卧空间布局别扭、不便于调整利用，书房设置较为
尴尬； 7. 2F楼梯旁边露台空间不便于利用； 8. 户与户之间距离太近，私密性差； 9. 地下空间排水处理存在硬伤。 14
安仁新公馆-户型
⑤ ⑦ ③
②
1F
滞销 户型
2F
C户型：193.95㎡，3室2厅4卫1厨
优点： 1. 户型方正，布局合理； 2. 独立私家车位，前后院落和多处露台赠送； 3. 客厅餐厅两侧分别院落，通透且景观性佳； 4. 卧室均带有卫生间，设公共卫生间，有效保护隐私； 5. 2F主卧带书房和双露台，功能性和景观性较好。 不足： 6. 户与户之间距离太近，私密性和安全性差； 7. 1F次卧卫生间、厨房、侧面小院之间关系不合理。
4. 对红色文化产业的最大限度挖掘 5. 文化艺术类客群支撑，圈层影响力稳定 6. 多个运作主体：川报、文旅、建川 1. 文化氛围浓郁，但居住环境依赖后天打造； 2. 单一项目开发，对区域的整体品质提升和消费带动
共3名工作人员，前台常无人，且不着正式工装
对游客收费，同时服务于销售中心看房
游客中心接待台，提供讲解器、讲解员服务
舞台及视频观看区，可做活动使用
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>>> 安仁老街……
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安仁老街-树人街、裕民街
体量：树人街78间，裕民街45间 待租街铺区间：20-40㎡小铺 租金：30元/㎡.月 免租政策：无 招商业态：艺术、文化、休闲、零售等，禁餐饮
树人街 裕民街
安仁 老街
公馆风情 商业街
20-40㎡
30元/㎡.月
3年 租金无 递增
金桂公馆（3星）： 约13家 288元/间，可执行6折 普通住宿：150元/间 餐饮：约30元/人次
安惠里 项目 名称
刘氏 庄园
——
常规配套 商业
20-50㎡
1万/间.年 （约20元/ ㎡.月）
——
约2家
小吃饮品：2-10元
本轮市场调研项目位置
安仁老街：树人街、裕民街 刘氏庄园景区商业：安惠里
公馆建筑，古建保存完好； 产权分散；业态呈现两极分化； “一蕊五瓣两带”：一蕊即新的城镇功能 核心——博物馆岛，发展博物馆业及相关 衍生产业。 主力店众多；具备一定可借鉴性。
基础配套，业态层次低； 产权分散，主力店缺乏； 无直接可借鉴价值。
刘氏庄园景区
安仁老 街区域
博物 馆岛
刘氏庄 园区域
公馆建筑保存完好；
成都2小时圈层； 新兴旅游度假地产，文化特色鲜明； 规划存在硬伤，但市场销售良好。 成熟旅游区； 配套层次较低 无地产开发。
建川区域
建川博物馆景区
红色文化产业；
成熟旅游区域；
安仁新公馆
各版块区域关系
景区内自有基础商业配套； 地产开发带动区域发展。
1、安惠里内：刘家大院
2、刘氏庄园游客中心附近：巴蜀画派画院 （自购、定制院落）
巴蜀画派定制画院
刘家大院
普通街铺 23
>>> 福朋喜来登酒店……
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福朋喜来登酒店：在建，计划于2015.7.1开业
建筑效果图
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资料延伸：大邑县境内五星级酒店统计
已使用： 成都鑫河国际酒店（桃源新区） 成都花水湾名人度假酒店（花水湾） 在建： 福朋喜来登Four Points（安仁） 桃源新城酒店（占地155亩，2009.12开建） 圣桦城圣索亚酒店（建面13万㎡、占地5.3万
合约时间：3年，3年内租金不递增
主力店：多为原公馆改建，约13家，占比21.3% 1、古建新用： 老电影博物馆、明轩书栈、安仁公馆会 所、安仁公馆茶厅、同庆食馆、安仁戏院、 德仁酒吧、石根缘天然石画馆、石根缘客栈 2、其他： 优敏芭藏香（国际级非遗）、建川旅游 商品供销社、君舍咖啡、红馆
消费参考：
安惠里 安仁福朋喜来登
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>>> 安仁新公馆……
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安仁新公馆-概况
开发商：四川安仁建川文化产业开发有限公司 地址：大邑安仁建川博物馆游客中心东向50米 体量： 总占地630亩，一区85.4亩（56957㎡，含5700㎡酒店）
一区建面26541㎡，共87户
规划与配套： 绕建川博物馆而建，一区住宅，二区商业 成都孔裔英美国：68㎡-648㎡（联排、独栋） 楼层情况：2层，局部3层 容积率：0.41 绿化率：30% 车位：1-3个/户（共160个车位，仅出租，少部分私家车位） 销售及优惠： 9000元/㎡ /㎡；全款优惠3%，按揭优惠2% 待开发地块 安仁新公馆在售一区
唯一新项目，前期渠道认购情况良好；
产品存在硬伤，公开推广较少，项目后劲不足； 人手配置、服务细节、接待水平较差； 除现有博物馆和二区商业之外，后期开发地块暂无其他更 多配套规划。 安仁新公馆建筑及道路效果图 6
小结
景区开发较早，各自为主体，除建川区域外，其余基本属自然生长，缺乏统一规划、统一招商、统 一经营，以至于目前不便于调整、发展受限。 经过多年运营，受惠于古建的良好保护利用与红色产业的经营，现游客情况稳定增长。
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安仁新公馆-户型
⑥
④
⑤
⑦
滞销 户型
1F 2F
B2户型：81.65㎡，1室1厅1卫1厨
优点： 不足：
1. 户型方正；
2. 客厅带2F超大露台，景观性佳。
3. 距离周边户型较近，私密性差；
4. 81㎡面积浪费严重，仅能作为套一户型，实用性差； 5. 卧室距离楼梯较近，且不带室外空间、无衣帽间； 6. 厨房卫浴2楼，且无餐厅空间； 7. 一楼赠送的独立庭院面积小于68㎡户型。 13
桃源新城酒店效果图
㎡，位于大邑城区，宇峰置业40万㎡综合体内）
花水湾名人度假酒店
成都鑫和国际酒店
宇峰置业圣桦城效果图 26
报告总结
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本轮考察对XX项目的启示
对比 角度
安仁
1. “博物馆+老公馆+商业+新地产+星级酒店” 2. “景区+配套+运营”优先，后地产
区域
整体
3. 对公馆建筑群的保护性开发利用
物业费：3.5元/㎡.月（成都勤信物业服务有限公司）
项目进度： 开工时间：2012.12.1 开盘时间：一区全批次2013.9.15开盘 预计交房时间：2014.9整体交房 安仁新公馆项目规划 建川博物馆 一区 （公馆） 二区 （商业）
目前工程进度：2014.7.29主体封顶
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安仁新公馆-户型
—— 除公共停车场外，有街边
单程20元/人，试运行期10元/人
8:00-18:00 全天往返共6班次，每班次30min车程
停车
（18点后有超时费） 电瓶车： 每站5元/人，游安仁古镇20元/人； 全程6.8公里
旅游大客车停车位
实际使用中的铛铛车（有轨电车） 4
商业概况及简评：安仁老街、安惠里
项目 名称 临近 景区 运营 政府（安仁 文博） 老公馆文化 发展（川报） 居民自持 居民自持 商家自持 其他 体量 树人街： 78间 裕民街： 45间 定位 在租面积 租金 租期 主力店 区域内消费参考
安仁新公馆-户型
⑦ ⑥
滞销 户型
-1F
⑤
1F 不足：
2F
D户型：284.13㎡，3室2厅5卫1厨
优点： 1. 户型方正，布局合理；
5. 地下室计算面积，导致近300㎡建面仅有220㎡左右可 作用主要功能空间使用；
2. 独立私家车位，超大院落和多处露台赠送；
3. 卧室均带有独立衣帽间与卫生间； 4. 公共卫生间和地下室卫生间设计，业主与宾客之间私 密性较好。
3
景区基础收费概况
景区名称 门票
套票：100元 建川博物馆景区
停车费
10元
（不分大小车）
停车位数量
时间
景区内小交通
电瓶车：10元/人次
站点之间：5元/人次
单馆：20元
三馆：50元 八馆：80元
大小车位共计约250个
无时间限制
铛铛车（有轨电车）：
小车：10元/辆
刘氏庄园景区 单馆：20-50元 大车：20元/辆 二轮摩托车：2元/辆 三轮摩托车：3元/辆
优势点评 1. 公馆老建筑保存完好，历史 文化资源优厚，是商业也是 风景； 2. 古建新用，文化艺术氛围浓 郁； 3. 主力店众多且特色鲜明； 4. 建川、文旅等成熟运营团队 支持。
劣势点评
1. 产权、运营主体多样，区域统一性 较差； 2. 业态呈现两极分化，业态配比不合 理； 3. 无规划布局；相互影响，商业形象 较差。 1. 自身并无特色，与景区融合度不高、 对景区借势不够； 2. 产权多样，区域统一性较差； 3. 当地居民经营为主，业态层次低， 主力店不突出； 4. 空置与未开业店铺多，运营状况不 佳； 5. 受限于当地原始规划布局，发展潜 力有限。
对XX的启示
树人街 裕民街
1. 借势刘氏庄园景区客流； 安惠里 2. 部分定制商户提升区域商业 品质和文化氛围。
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住宅概况及简评：安仁新公馆
项目概况： 总占地630亩，一区85.4亩（56957㎡，含5700㎡酒店） 一区建面26541㎡，共87户
销售概况：
均价9000元/㎡； 全款优惠3%，按揭优惠2% 一区共87套，目前去化45套，去化率51.7% 现场仅配置2名讲解人员（换班，常驻实为1名） 安仁新公馆一区大门效果图 周来访量约10组 产品概况 公馆建筑风格，联排、独栋、会所（定制），清水； 户型区间68㎡-648㎡，主力户型80-399㎡ 畅销户型399㎡，滞销户型284㎡、81㎡ 项目点评：
整个区域有消费需求及消费实力，但目前业态品质参差不齐、档次属中低，无法充分发挥消费力。
区域内目前停留在“观光旅游”阶段，有潜在“度假”市场需求，单一的安仁新公馆项目无法支撑 区域整体品质的提升。 艺术氛围浓郁，文艺市场有较大的潜在消费客群，有待进一步挖掘。
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调研项目详情
安仁新公馆 安仁老街