土地一级开发经验汇编(思源)-项目前期 51P
最新整理开发培训土地一级开发世联关于区域土地一级开发的经验分享.ppt
开发商与政府之间在 区域发展、经济目标实 现和土地增值上有着广 泛共同利益
同时，二者在土地增 值的分配上也存在潜在 矛盾冲突
地区经济发展 城市化 财政收益 政治成就
区域开发 土地增值
利润实现导向 下的财务与市 场目标
政府
开发商
由于面临着各自不同的约束，政府和开发 商均难单独完成区域的成功开发
单独进行一级开发的 政府
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传，吸引 驻商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
日常运营、维修 和其他管理
开发商在参与区域开发的每个阶段价值链 中有不同的权力和利益点
区域开发是一个价值 创造的过程。
开发主体通过在价值 链的不同阶段所拥有的 权力和能力，来创造价 值和获得利益。
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发(基 建)
根本原因在于我们没有把握此类区域一级 开发的基本规律（盈利模式）
这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级 开发的操作经验。
而世联的研究发现，这种大规模区域一级开发本身是 有一些规律可循的，它与开发商比较熟悉的二级开发 是有比较大的差异的。
一 开发商在区域一级开发中的机会 与盈利模式
——基于战略层面的研究
在现有政策条件下， 在土地一级市场获得土 地使用权，对土地进行 项目开发、招商和合法 转让，是常规的获得收 益途径。
国家禁止经营性用地 的协议出让及私营机构 拥有土地出让权。但我 们仍将在现有政策框架 下，试图探索开发商在 直接获得土地收益上的 空间。
获得土地 增值收益
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
通过摘牌获取土地，是 实践中证明市场风险小、 便于操作的获地方式
土地一级开发详细详细流程
土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。
2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。
二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。
2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。
3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。
三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。
2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。
3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。
4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。
四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。
2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。
3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。
五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。
2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。
3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。
通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。
每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。
土地一级开发工作流程超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。
申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；三、权属证明。
土地一级开发实施方案
土地一级开发实施方案一、前言土地一级开发是指对原始土地进行整体规划、设计和开发利用的过程，是土地资源的有效利用和保护的重要环节。
本文将就土地一级开发的实施方案进行详细阐述，旨在提高土地资源的利用效率，促进土地资源的可持续利用。
二、项目背景我国土地资源丰富，但由于城市化进程加快、农村人口外流等因素的影响，土地资源的利用和保护面临着严峻的挑战。
因此，制定科学合理的土地一级开发实施方案，对于提高土地资源的利用效率，保护生态环境，具有重要意义。
三、实施方案1. 土地资源调查评价首先，需要对待开发的土地资源进行调查评价，包括土地的地貌、土壤、水文、气候等情况的调查，以及土地资源的质量、数量、分布等方面的评价。
通过调查评价，明确土地资源的特点和潜在价值，为后续的开发提供科学依据。
2. 土地规划设计在进行土地一级开发前，需要进行土地规划设计，包括确定土地开发的总体布局、功能分区、用地比例等。
规划设计应充分考虑土地资源的保护和可持续利用，合理布局各项功能区域，确保土地开发的合理性和科学性。
3. 生态环境保护在土地一级开发过程中，要注重生态环境的保护，采取有效措施减少对生态环境的影响。
例如，在开发过程中，要合理利用植被、水资源等自然资源，保护生态系统的完整性和稳定性，确保生态环境的可持续发展。
4. 资金投入和技术支持土地一级开发需要大量的资金投入和技术支持，包括土地整理、基础设施建设、环境治理等方面的支出。
因此，需要合理安排资金投入，同时引进先进的技术支持，提高土地一级开发的效率和质量。
5. 管理和监督土地一级开发的实施过程需要严格的管理和监督，确保项目按照规划设计和环保要求进行。
建立健全的管理体制，加强对土地开发过程的监督，及时发现和解决问题，确保土地一级开发的顺利进行。
四、总结土地一级开发是土地资源的重要利用途径，对于提高土地资源的利用效率，促进经济社会发展具有重要意义。
因此，制定科学合理的土地一级开发实施方案，是当前土地资源管理工作的重要任务，也是实现可持续发展的关键举措。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。
这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。
具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。
2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用，并进行补偿和迁移。
土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并依法履行土地征收程序。
征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。
3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。
土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。
同时，还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设，保护土壤和水资源。
4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。
基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。
5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。
这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。
6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更具美观和生态价值。
园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。
7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。
竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。
8.运营管理阶段。
土地一级开发模式及经验分享(PPT 51页)
据 市 场 行 情 和 本 项 目 具 体 情 况 ， 确 定 为 200万 元 本项目规模大，市政要求高，市政方案复杂，根据
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） ]之 和 的 65%为 贷 款 基 数 ， 按 2年 贷 款 期 ， 利 率 为 7.02%计 算 （一）到（五）之和
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） +（ 五 ） ]*8% [（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） + （ 五 ） ]*5.5%/94.5%
期
六期
七期
一期二期三期四期五期六期七期
一期二期三期四期五期六期七期
市 24 取 得 市 政 道 路 及 管 线 设 计
政
方案
实 施
26
取得规划意见书用地工程 许可证
阶 段
27 与 市 政 口 签 订 接 用 协 议
28 施 工 招 投 标
29 取 得 开 工 证
30 市 政 工 程 建 设
31 市 政 工 程 验 收
• 直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后， 区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城 市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。
• 收购：对一级开发企业的股权收购。
土地一级开发整理
土地一级开发程序土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。
地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：开发流程（一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。
（二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发流程
土地一级开发流程土地一级开发是指对未经开发利用的土地进行规划、开发和利用的过程。
在土地资源日益紧张的今天，土地一级开发显得尤为重要。
下面将介绍土地一级开发的流程。
首先，进行土地调查和评估。
在进行土地一级开发之前，需要对待开发的土地进行详细的调查和评估。
这包括土地的地质、地貌、水文、气候等自然条件的调查，以及土地的所有权、用地性质、规划条件等法律、政策条件的评估。
只有充分了解土地的各项情况，才能有针对性地进行开发规划。
其次，制定土地开发规划。
在进行土地一级开发之前，需要制定详细的开发规划。
开发规划包括土地的整体规划、用地布局、道路交通、水电供应等各项配套设施的规划。
规划应该科学合理，充分考虑土地的自然条件和社会经济需求，确保土地的开发利用能够最大限度地发挥效益。
然后，进行土地开发设计。
根据制定的开发规划，需要进行详细的开发设计。
开发设计包括土地的平整、绿化、建筑设计等各项具体方案的设计。
设计应该符合规划要求，同时还要考虑土地的可持续利用，尽量减少对土地资源的破坏。
接着，进行土地开发施工。
在完成开发设计后，需要进行土地开发的实际施工。
施工包括土地的平整、道路的铺设、建筑的搭建等各项工程的施工。
施工过程中需要严格按照设计要求进行，确保土地开发的质量和进度。
最后，进行土地开发验收。
在土地开发施工完成后，需要进行验收。
验收包括对土地开发的各项工程进行检查和测试，确保符合规划和设计要求。
只有通过验收，土地开发才能正式投入使用。
总之，土地一级开发是一个复杂的过程，需要进行全面的调查评估、科学的规划设计、严格的施工和认真的验收。
只有这样，才能实现土地资源的合理利用，推动社会经济的可持续发展。
土地一级开发
土地一级开发在城市发展的进程中，土地一级开发是一个至关重要的环节。
它就像是一场精心策划的前奏，为后续的土地利用和建设奠定基础。
土地一级开发，简单来说，就是对一定区域内的土地进行综合整治，使其达到可供建设的条件。
这可不是一项简单的任务，而是一个涉及众多方面、需要精心规划和协调的复杂过程。
首先，土地一级开发要进行规划和策划。
这就像是给这片土地绘制一张未来的蓝图。
开发团队需要深入了解这片区域的地理、环境、人文等情况，结合城市的发展战略和需求，确定土地的用途、功能分区以及开发的规模和强度。
比如，是规划为商业区、住宅区，还是工业区？是建设高楼大厦，还是打造低密度的社区？这些都需要在规划阶段深思熟虑。
接下来是土地征收和拆迁安置。
这往往是土地一级开发中最具挑战性的环节之一。
要依法依规对土地上的原使用者进行征收，并妥善安置他们。
这不仅涉及到法律程序的严格执行，更需要充分考虑被征收者的合法权益和合理诉求。
给予他们合理的补偿，提供适宜的安置方案，解决他们的后顾之忧，是保障土地一级开发顺利进行的关键。
然后是基础设施的建设。
要想让土地具备开发价值，完善的基础设施是必不可少的。
这包括道路、桥梁、水电、燃气、通信等设施的建设。
想象一下，如果一块土地没有通畅的道路，没有稳定的水电供应，又怎么能吸引开发商和投资者呢？所以，基础设施的建设是提升土地价值和吸引力的重要手段。
土地平整也是不可忽视的一步。
把高低不平、杂草丛生的土地整理成平整、规则的地块，为后续的建设提供良好的基础条件。
同时，还要进行土壤改良、地质灾害防治等工作，确保土地的质量和安全性。
在整个土地一级开发过程中，资金的筹集和管理至关重要。
开发需要大量的资金投入，这些资金可能来自政府财政、银行贷款、社会资本等多种渠道。
如何合理筹集资金，确保资金的安全和有效使用，是一个需要谨慎处理的问题。
同时，环境保护也是不能忽视的重要方面。
在开发过程中，要尽量减少对生态环境的破坏，采取有效的措施进行生态修复和保护。
关于土地一级开发流程的分析
关于土地一级开发流程的分析一、背景介绍土地一级开发是指将农用地、未利用地或已非农地块进行开发，从而转变为可利用的工业、商业、住宅或其他城市建设用地。
这一过程包含了各种环节和程序，需要遵循一定的规定和标准。
二、土地一级开发流程1. 土地选址与规划•确定开发区域范围和用途规划•对土地进行勘察和评估，确定土地开发的可行性•制定土地规划图，并与相关部门协商确认2. 立项与批准•提出土地开发项目申请•编制项目建议书，并报相关行政主管部门审批•取得土地开发项目审批文件，方可进入下一步工作3. 工程设计与施工准备•招募设计单位进行土地开发项目的详细设计•编制项目施工方案和工程预算•筹备所需人员和设备，准备施工4. 施工阶段•组织施工队伍，按照设计方案进行土地改造和建设•对施工过程进行监控，确保施工质量•定期检查施工进度和安全5. 竣工验收•完成土地一级开发工程后，进行竣工验收•检查项目是否符合相关规定和标准•如通过验收，可以申请领取土地使用证书三、土地一级开发存在的问题与挑战1. 土地资源有限•随着城市化进程加快，土地资源日益稀缺，需要科学规划和合理利用2. 环境保护与生态平衡•土地开发对环境造成影响，需要确保生态平衡和环境可持续3. 政策法规不完善•土地开发领域政策法规繁杂，需要加强监督和管理四、总结土地一级开发是城市建设中至关重要的一环，它的顺利进行需要各方协调合作，同时要注重环保和可持续发展。
在实际操作中，需要遵循相关规定，确保土地开发过程合法、有序，为城市发展贡献力量。
以上就是关于土地一级开发流程的基本分析，希望能够对读者有所帮助。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程土地一级开发是指对未经开发的土地进行规划、设计和基础设施建设等工作，以便后续的建设和利用。
这一过程涉及多个环节和专业领域，需要严谨的计划和执行。
下面将详细介绍土地一级开发的工作流程。
第一步，项目立项。
土地一级开发的第一步是项目立项。
在这一阶段，需要对土地进行初步的调查和评估，确定土地的可行性和开发潜力。
同时，需要制定项目的基本要求和目标，确定项目的规划范围和规划目标，明确项目的投资规模和资金来源等。
项目立项阶段的关键工作包括土地资源调查、土地可行性研究、项目前期工作方案编制等。
第二步，土地规划。
在项目立项后，需要进行土地规划工作。
土地规划是土地开发的基础，它包括土地利用总体规划、详细规划和专项规划等。
土地规划需要根据项目的要求和目标，结合土地资源的实际情况，确定土地利用的布局、结构和功能，并制定相应的规划方案。
土地规划的关键工作包括土地资源调查、土地利用总体规划编制、土地利用详细规划编制等。
第三步，工程设计。
土地规划确定了土地利用的布局和功能，接下来需要进行工程设计工作。
工程设计是土地一级开发的重要环节，它包括道路设计、排水设计、供水设计、供电设计、绿化设计等。
工程设计需要根据土地规划的要求，结合土地资源的实际情况，确定工程设计的方案和参数，并编制相应的设计图纸和技术文件。
工程设计的关键工作包括勘测设计、工程测量、工程勘察、工程设计计算等。
第四步，基础设施建设。
在工程设计完成后，需要进行基础设施建设工作。
基础设施建设是土地一级开发的核心环节，它包括道路建设、排水建设、供水建设、供电建设、绿化建设等。
基础设施建设需要根据工程设计的要求，结合土地资源的实际情况，确定建设方案和施工参数，并组织施工单位进行施工。
基础设施建设的关键工作包括施工组织设计、施工方案编制、施工现场管理等。
第五步，环境保护。
在基础设施建设完成后，需要进行环境保护工作。
环境保护是土地一级开发的重要内容，它包括土地复垦、植被恢复、水土保持、污染治理等。
土地一级开发项目实施方案
土地一级开发项目实施方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在书桌上，我的思绪也随之飘散开来。
关于这个土地一级开发项目的实施方案，我仿佛已经构思了十年，每一个细节都在脑海中反复推敲。
一、项目背景与目标这个项目位于城市的核心区域，具有极高的开发价值。
我们的目标是通过对这片土地的一级开发，打造一个集商业、居住、休闲于一体的多功能综合体，提升城市形象，增强区域竞争力。
1.1项目背景这片土地曾经是城市的工业区，随着时间的推移，原有的产业逐渐外迁，留下了大量的闲置土地。
政府对这片土地进行了规划，决定将其开发为一个全新的城市综合体。
1.2项目目标我们的目标是充分利用这片土地的地理位置和资源优势，打造一个具有现代气息的城市地标，提升城市整体品质，为居民提供更加舒适便捷的生活环境。
二、项目规划与设计我们来看看项目的规划和设计。
这个阶段是整个项目实施的关键，我们需要充分考虑各个方面的因素，确保项目的顺利进行。
2.1总体规划在总体规划上，我们采用了“一心、两轴、三区”的设计理念，即以商业中心为核心，两条景观轴线贯穿整个项目，分为商业区、居住区和休闲区三个功能区域。
2.2建筑设计在建筑设计上，我们强调现代与传统的融合，采用简约的设计风格，突出建筑的线条感和立体感。
同时，考虑到项目的商业属性，我们还将建筑的外立面设计得更加醒目和具有辨识度。
2.3景观设计景观设计是提升项目品质的重要环节。
我们规划了多个景观节点，包括中心广场、步行街、公园等，为居民提供一个舒适宜人的休闲空间。
三、项目实施与运营项目的实施和运营是检验我们方案成功与否的关键。
在这个阶段，我们需要充分考虑项目的可行性、经济性和可持续性。
3.1实施步骤项目的实施分为四个阶段：前期准备、土地征收与整理、基础设施建设、主体建筑与景观施工。
每个阶段都需要精心策划和严密组织，确保项目的顺利进行。
3.2经济分析通过对项目的经济分析，我们预计总投资约为亿元，预计回收期为年。
在项目运营期间，我们将通过多元化的经营模式，实现项目的可持续盈利。
土地一级开发实施方案编制内容
土地一级开发实施方案编制内容本文为土地一级开发实施方案的编制内容，主要包括项目背景、目标与原则、具体工作内容、时间计划、风险评估等方面的内容。
通过本文，您将了解到土地一级开发的实施方案编制的详细内容。
1. 项目背景1.1 项目概述本项目旨在对土地进行一级开发，以实现该土地的最佳利用，满足城市建设需要。
一级开发是指对原始土地进行清理、平整、组织、规划等工作，为后续的土地开发奠定基础。
本项目位于某市某区，土地面积约为XX平方公里。
1.2 项目目标本项目的主要目标是通过土地的一级开发，提高土地利用效率、完善城市基础设施、改善生活环境，并为城市经济发展提供支撑。
具体目标包括：•实现土地资源的最佳利用；•增加土地净产值和经济效益；•改善城市环境和居住条件；•完善城市基础设施。
1.3 项目范围本项目的一级开发范围包括土地清理、平整、组织和规划等工作。
具体包括但不限于：•清理原有农田、建筑物和其他不符合开发要求的物体；•进行土地平整工作，包括填土、夯实等；•设计并组织土地内道路交通、供水、排水等基础设施；•制定土地规划方案，包括用地分区、建筑物布局等。
2. 目标与原则2.1 项目目标本项目的主要目标是通过土地一级开发，提高土地利用效率、改善城市环境、完善基础设施，以支持城市经济发展。
2.2 原则本项目的实施将遵循以下原则：•坚持科学规划：充分调研、合理规划、科学设计，确保一级开发工作符合城市发展规划。
•尽量保护环境：在一级开发过程中，注重生态环境保护，采取措施减少对土地、水资源、生态环境的影响。
•经济可行性：实施方案应符合经济可行性，追求投资回报和社会效益的最佳平衡点。
•充分利用资源：充分利用现有资源，提高土地利用效率，减少资源浪费。
•合理安排时间：合理安排工作时间，确保项目能够按时完成。
3. 具体工作内容3.1 土地调查与评估•进行土地调查工作，获取土地的基本情况、现状利用情况、土地所有权信息等。
•对土地进行评估，包括土地等级评定、土地适宜性评估等。
土地一级开发手册
土地一级开发手册一、啥是土地一级开发呢？这土地一级开发啊，就像是给土地来一场超级大变身的前奏。
简单来说，就是把那些还没咋开发的土地，按照一定的规划和要求，整成可以进行后续建设的状态。
比如说，一块荒地，上面可能长满了杂草，还有些坑坑洼洼的，咱们通过土地一级开发，就把它变成一块平整的、基础设施都准备好的土地，就像给姑娘梳妆打扮前，先把脸给洗干净、基础护肤做好一样。
二、为啥要搞土地一级开发呢？这理由可不少呢！首先啊，城市要发展，得有地儿盖房子、建商场、修马路吧。
要是土地都是乱糟糟的，啥都干不了。
就好比你想画画，总得有块干净的画布不是？其次呢，把土地整理好了，可以提高土地的价值啊。
一块破破烂烂的地，整理完了，那身价可就蹭蹭往上涨，就像原本一块普通的石头，经过打磨就变成了宝石一样。
而且，这也方便政府对土地进行统一的规划和管理，想让哪块地干啥，都能安排得明明白白的。
三、土地一级开发都包括啥内容呢？1. 征地拆迁。
这可是个大工程。
得和那些土地原来的主人，还有地上建筑物的主人谈妥。
就像和一群小伙伴商量，我要借你们的东西用，得给人家合理的补偿，还得让人家心甘情愿地把地交出来。
这个过程可复杂了，得一家一家地谈，还得遵守各种法律法规，可不能强来哦。
有时候碰到那种特别难搞的，就像碰到调皮捣蛋的小孩，得耐心地哄着、劝着，才能把事情办好。
2. 土地平整。
这就好比是给土地做个按摩，把那些高的地方削一削，低的地方填一填。
让土地变得平平整整的，就像给土地铺上了一张平坦的大床。
这样以后盖房子的时候，地基也好打，不会出现一边高一边低的尴尬情况。
3. 基础设施建设。
这是给土地注入活力的关键步骤。
得修马路吧，这样人才能走，车才能跑；还得铺水管，不然大家喝啥、用水咋解决？还有下水道也不能少，总不能让污水到处流吧。
电啊、气啊这些基础设施也都得跟上，就像给一个人把血管、神经都接通一样，这样土地才能真正“活”起来。
四、土地一级开发的流程是啥样的呢？1. 计划阶段。
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
土地一级开发流程及开发模式PPT教案
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招拍挂工作的政策要点（以北京
土地一级开发流程及开发模式 ：招拍挂工作的政策及其操作程序
为例）
➢ 北京市国土资源局(以下简称市国土局)负责本市国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出 让工作。
➢ 市国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、 交通、环保等有关行政主管部门确定规划使用条件、土地用途、年限、投标人或竞买 人资格等土地出让条件。
③ 组织实施拆迁
➢
组织拆迁动员，发布拆迁公告
➢
拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议
➢
拆除房屋，平整场地
思源集第团房1地7页产基/共础2知0识页培训
城市房屋拆迁补偿与安置费用
土地一级开发流程及开发模式 ：城市房屋拆迁
（一）
① 拆迁补偿
I.
产 权 调 换 形 式补偿 计算
房屋拆迁以产权调换形式补偿时，按 照拆除 房屋的 建筑面 积计算 补偿面 积。
1.农用地开发。是指将荒芜的土地开发利用于农业生产，如将滩涂开发成稻田、鱼塘等；将荒山开 发改造成果园。
2.工业用地开发。是指将原农用地或荒地开发利用于建造工厂、道路，如乡镇工业企业用地、城市 工业用地等。
3.城市用地开发。是指将城市周边区域的农用地和非农用地开发建造成城市建筑物、道路、广场等 。
4.城市房地产开发。是指根据城市发展规划以及对各类建筑物的需要，在规划开发的土地面积上进 行房地产开发。要考虑房地产市场的供求状况来研究开发建设何种房地产产品，如住宅、办 公楼、工厂，还是学校、商场或酒店等。
国有土地使用权出让流程（一） 土地一级开发流程及开发模式 ：招拍挂工作的政策及其操作程序 国有土地使用权协议出让流程
最全土地一级开发流程详解
最全土地一级开发流程一级开发流程1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
土地一级开发流程学习资料
土地一级开发流程第一章土地一级开发流程1、选地由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。
2 、土地前期开发申请原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。
3 、土地开发项目预审市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
4 、土地开发实施方案预审通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
5、土地开发方案修改编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
6 、确定土地开发单位土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。
通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议7 、办理相关用地手续土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
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土地使用权
•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占 有、使用和收益的权利。
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用 权。目前尚无定论。
用地预审（国土分局） 项目核准（市发改委） 交通评价（市交通委）
联 席 会 审议
明确具 体范围
明确开 发主体
规划许可证（市规划委）
签订征地协议 办理征地批复 办理征地结案
办理拆迁许可证 组织实施拆迁 办理拆迁结案
编制市政方案 组织市政建设 完成市政验收
土地一级开发验收
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•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； •仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
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认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府 熟 地 出 让 生 地 协 助 权属 土地所有权 收 回 土地一级开发权 （受限土地使用权）
1.工程监理费 2.竣工图编制费
3.建设期区域管理费用 4.竣工前的维护管理费用
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（七）管理费 政府投资、市、区储备中心实施取2% 自筹资金委托实施 自筹资金招投标 （八）财务费用 （九）上市交易费用 1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用 （十） 应缴纳的税费 （十一）项目后评价费用 （十二）不可预见费 取5% 取8%
项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
的
整合最具有效价值的资源
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
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认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和
社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土
地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方
式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，
金汇股份&北京思源
土地一级开发模式及经验分享
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引言 有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权
跻身城市
投资城市
深耕城市
经营城市
立项介入
企业战略 政府关系 区域发展 项目可研 …
土地整理
区域规划 合作模式 融资方式 工程施工 拆迁安置 …
验 收 入 市 交 易 阶 段
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
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（一）项目前期费用 1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨 询费
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认知-工作内容
一 级 开 发 跟 进 阶 段
8.土地一级开发项目验收 政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
9.土地一级开发项目的招商推广交易
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等 10.二级开发项目建设的后续服务
与二级企业做好土地交接工作
11.一级开发项目完成后的经营管理服务 园区物业的持有经营、环境维系等 12.一级开发项目开发后评价 社会经济效益评价，企业战略调整等
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划
设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
成本总额 （万元） 4067 148 297 200 311 311 200 2000 200 200 200 1786054 624143 1161911 779699 345623 5246 31343 142884 84106 190543 2207654 176612 128488 2512754
一 级 开 发 实 施 阶 段
（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金 回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。 6.土地一级开发的实施和组织 征地与拆迁的实施与组织。 规划设计的实施与组织。 工程建设的实施与组织。
7.土地一级开发成本控制与管理
施工质量与施工企业管理，融资成本控制
2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用 4.环境影响评价分析费用 5.交通影响评价分析费用 6.地质灾害评估费用
7.地价评估费用
8.工程设计费及施工图审查费
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（二）征地拆迁费用 1.征地补偿费用 ①土地补偿 主要三部分 ②劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费 ③地上物麦苗补偿费 相关税费——耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。 2.拆迁补偿费用 ① 住宅拆迁补偿费： ② 非住宅拆迁补偿费（国有企业和集体企业） 3.房屋拆迁服务费、评估费用 ① 拆迁服务费<1.5%拆迁总额 ② 拆迁评估费<1.5%拆迁总额 4.拆除工程费用、耕地复垦费 5.古树保护及文物古建修护、还建费
1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、
同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要
工作成果——一级开发实施方案
4.组织土地一级开发团队 一级开发企业组织架构—— 职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部 工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
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认知-工作内容
5.土地一级开发的融资 （1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
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分类
序号 （一） 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
项目 前期费用 测绘费 钉桩钉线费 地价评估费 环评费 交通评估费 一级开发实施方案编制费 市政规划方案费 地质勘测费 委托可研费 挂牌交易费 征地拆迁补偿费 征地补偿费 拆迁补偿费 农民拆迁补偿 集体企业拆迁补偿 国有企业拆迁补偿 其它费用 征地、拆迁不可预见费 市政基础设施费用 财务费用 小计
土地一级开发 政企合作基础
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
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认知-权属
土地一级开发流程
办 理 规划 条件 办 理 授权 批复
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认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析 工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等 工作成果——编制可行性报告
一 级 开 发 介 入 阶 段
2.获取土地一级开发权 两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。 3.编制（细化）土地一级开发实施方案 工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
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思源对一级开发流程的解读与服务模块
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阶 段
序 号 1 区局初审
项目
2008
2009
2010
2011
2012
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
Байду номын сангаас
2
3
4
2 市国土局审核 3 委办局联席会 前 期 阶 段 4 授权确定一级开发主体 5 地质灾害危险性评估 6 初步设计 7 规划意见书 8 办理环境评价批复 9 办理交通评价批复 10 项目核准 11 建设用地预审 12 签订征地补偿安置协议 征 地 阶 段 13 交费、取得用地批复 14 安置补偿 15 征地结案 16 建设用地批准书 17 拆迁许可 拆 迁 阶 段 18 入户调查 19 拆迁补偿 20 拆迁结案 21 拆除及土地平整 22 市政工程方案咨询 23 市政方案综合及纪要 24 委托市政施工图设计 市 政 实 施 阶 段 24 取得市政道路及管线设计 方案 26 取得规划意见书用地工程 许可证 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期
27 与市政口签订接用协议 28 施工招投标 29 取得开工证 30 市政工程建设 31 市政工程验收 32 一级开发验收 33 地价评估报告 34 上会确定土地出让价格 35 招标文件制定 36 招标出让确定中标人 37 各方签订合同 38 资金回收 一 期 二 期 三 期 四 期 五 期 六 期 七 期