基于系统动力学的房地产证券化水平与房价关联影响的仿真研究

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级 ，到发 行证 券 ，每 一步都 需要 付 出成 本 ，但 整 体上看 ，仍 是一 种低 成本 的
融 资方式 。房地 产证 券化虽 然有 很多 中间环 节存 在 ，但 正是 这些 中 间环节 减 少 了信息 的不对 称性 ，使投 资和融 资 的信息 成本 和管理 成本 大大 降低 ，从 整
示 房地 产证券 化对 房价 的影 响 。
当前 中 国 ，银 行信 贷 是房地 产 融 资 的主要 渠 道 ，达 到全部 资 金最终 来 源 的 ６％左 右 。为有效 实 现风 险分散 目标 ，降低银 行 系统乃 至整个 金融 系统 风 ０ 险隐患 ，同时 为证 券 市场 提供 一种 稳 定 的 中长 期 投资 ＿具 ，有 必 要实 行房 地 【
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系统 动态 学将 现实世 界 中的系统 要素 间 的联系 定量化 ，运 用数学 符 号表 征事物 问联系 的不 同状 态。通过 流量 、流率 、流率一 流量 网、正反馈 、负反馈
等概念 和方法 表 现一个 复杂 系统 的内在关 系 。 由于房 地产证 券 化影 响房价 的 途 径非 常复杂 ，所 以本文 从 系统 动态 学 的角度研 究其 关联关 系 ，构造 模型 。
房地 产证 券 化是 房地 产 金融 中资金 优化 配 置 的投融 资 Ｔ具 。融 资方 式会 影 响经 营效 益 ，这 已经 为众 多 的金 融理 论 和商 业实 践证 明。房地 产 证券 化通 过 以下途径对 房地 产 市场 和房价 产生 影响 。
首 先 是利 率 。房地 产 证券 化 可 以降低 房 地产 融 资 的利率 水平 。房 地产 证
中大管理研 究
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美 国次 级债 抵 押贷 款危 机 的爆 发及 随 之而 来 的金融 海 啸 ，使得 房地 产 证
券 化成 为 一个 引人 关 注 的概念 ，而 房 地产 证券 化 有可 能带 来 的流 动性 问题 ，
在 房价 成 为一个 敏感话 题 的现 时 ，不 可避 免地 使 人忧 虑 。本 文正 是借 助数 量 化 的 系统 动态 学仿 真方 法 ，对 房地 产 证券 化 与房 价关 联关 系 的研 究 ，希望 揭
和融资者的存贷利差有所减小。我国的银行业存贷利差与世界各 国相 比是 比
较高 的 。如果实行 了市 场化 的房地 产证 券化融 资 ，投 资者和融 资者 问 的综合
利差会 缩小 一些 。缩小 部分 的收益 南投 融资 双方及相 关 服务机 构共 同分 享 ， 这就使得 资本 的配 置更加优化 了。
我们 首先 构造 了一个房 地产 价格 模型 ，包 含房地产 基本 价格 系统 、房 地 产 市场价格 系统和房地 产业长期 发展趋 势系统 。 房地产 估价 有 ＿ 基本 方法 ：成 本法 、收益法 和市 场法 。本 文综合 利 用 二种 这 种估 价方 法 的基 本原理 构造 价格模 型 。首先 由成本 法 和收益 法综合 成 为
分 重要 的意义 。
但 房地 产证 券 化如果 配合 低息 等货 币政策 ，很 有 可能 造成 流 动性 过剩 、
金 融风 险加剧 和经 济泡 沫 的形 成 。 比如 自 ２ ０ 以来 的美 国次级债 抵押贷 款 ０７年
危机 就 是一 个鲜 明的例 证 。但需 要 注 意 的是房 地产 证券 化 带来 的 风险根 本 上 是 一种 金融 工具 运 用得 不恰 当产生 的 风险 ，而 不是 金融 工 具本 身 ，这 次危 机
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（ ）房地 产基本 价格 系统 一
房地 产 基本 价 格 系统 由成 本法 构 建 的房地 产 积算 价格 系统 和用 收 益法 构
建 的房 地产 收益 价 格 系统 两部 分组 成 。在 取得 相 应 的积算 价格 和 收益 价格 之 后 ，利 用虚 拟 资产 理论 加权 平 均求 取 房地 产基 本 价格 。成 本法 对应 房地 产 的
一
个 系统 ，产生 基本 房价 ，之后通 过市 场法调 节 ，进而 确定 最终 房价 。 由于
房 地产兼 有投资 和消费 、虚 拟经济 和实体经 济双重属 性 ，同时以虚拟性 为 主 ， 投 资性 为主导 ，因此房地产 的定价方式 以资本化 定价 为主 ，即以收益法 为主 ，
成 本法为辅 。
消费 屙 Ｉ 生，收益 法对 应房 地产 的投 资属性 。 在 选 择权数 时 ，权数 不宜 大于 ０７或 小 于 ０３ ． ．。但考虑 到房 地产投 资方式 随 时问和 房地产 证 券化程 度 的加深 而不 断发展 ， 为收益 法权重 预 留 ０２的发展 ．
空 间 。在起 始状 态 ，收益 法 的权 重 为 ０６ ．，而成本 法 的权重 为 ０４ ．。在达 到一 定 时 间标准 和房 地产证 券化 程度 时 ，收益 法 的权 重达 到 ０ ，成本 法 的权 重可 ． ８
加资 产的 流动性 ，导致 房地产 泡沫 ，促进 房价 上涨 ，其例 证 是本 次美 同次贷
危机的爆发 ；另一种观点认为，房地产证券化由于实现了房地产信贷资金提
供 者 南最具 有信 用扩张 能力 的银 行 系统 向资本 市场投 资者 的转 变 ，从 而减轻
了房地产信贷对房地产投资的过度支持 ，进而削弱房地产泡沫的产生机制。
（ ）房地 产 业长期发 展趋 势 系统 三
本 文还考 虑 了宏 观 经济 的影 响 ，以房 地产 业增加 值 和 ＧＤ Ｐ的比值为 主要
指 标来 表征房 地产 业发 展 的长期 趋势 ，即 ａ Ｒ ＧＤ ／ ＤＰ ＝ Ｅ ＰＧ ，ＧＤ 为 国内生产 Ｐ
总值 ，Ｒ Ｇ Ｐ为房地产业增加值 。同时考虑房地产业投资额 （ ＥＤ 默认状态 ） 。
那 么房地 产证 券化 与房价 这一 与房地 产 泡沫关 系最 密切 的要素 之 间到底 如何关 联 ，是 否是简单 的正 相关 ？是否存 在 房地产 证券化 的恰 当实 施 比例 ，
使 房价相 对稳定 ，以防止产 生泡沫是 本文研究 的重点 。
本 文首先 构造 一个房地 产市 场价 格模 型和 系统 ，然后 在系统 中加 人房地 产证 券 化 因素 ，利用 系统 动态学 构造 模型 ，通过 其研究 房 地产证 券化 对房地
产市场价格产生影响的机制，对房地产证券化水平对房价的影响进行定量分
析 ，分析 房地产 证券化 对其 所服 务 的房 地产 市场产 生 的作 用 。与 一般经 济学
和管理学 不 同的是 ，本文 的研 究方法 采用适用 于复杂 系统 的系统动态学 方法 ， 希 望能对 今后 类似 问题 的研究 提供一个 新思路 。
券化 的利 率水 平 一般 位 于银 行贷 款 利率 和银 行存 款利 率 之 间 。当房 地产证 券 化 的程度 大 大提 高 ，银行 用 于发 放 房地 产抵 押 贷款 的资 金 主要来 自房 地产 证 券 化 ，而 不是 银 行存 款时 ，实 行房 地 产证 券 化融 资 的贷 款利率 会 有所 下 降 。 相 关资料 表 明 ，同其他 融资方 式相 比 ，资产证 券化 的融 资总 成本至 少要低 ５ ０ 个 基点 。虽 然 房地 产证 券 化从 构建 特 别 目的机构 、内外部 信用 增 级 、信用 评
产 证券 化 。
房 地产 证券 化 可 以定 义为 将某 种 具有 未来 稳 定 收益 流 的资产 ，经 过特 定 的程序 ， 到风 险隔离 、 实销 售和 信用增 级 的 目的 ， 由特殊 目的机构（ Ｐ 达 真 经 Ｓ Ｖ）
分割成若干份 ，以证券 （ 股权和／ 或债券 ） 的形式出售给 （ 个人 和／ 或机构 ） 投
体 上看 ，融 资者 和投 资者 的总成本 还是 降低 的。这 是房 地产证 券化 存在 的价 值和 独特 的优势 。 由于房 地产 证券 化的存 在 ，使房地 产 开发 和购置 资金来 源 结 构改 变 ，会使得 房地 产融资 总成本 发 生变化 。使得 综合 利率 减小 ，因此 房 地 产证券化 可 以降低融 资 的利 率水平 。 房 地产 证券 化提 高房地 产投 资的 易得性 。房 地产证 券化 利用 信用 增级 解 决 了融资 方信 用等级 问题 ；通过 在市 场上公 开发 行和定 期评 级公 布等 方式 ， 解决 了投融 资 双方 的信 息不 对称 问题 ；通过设 计标 准化 的证 券产 品 ，解 决 了
是一种 商 品价格 ，但 由于其重要 的投资功 能 ，即其虚 拟 资产 的属性 ，使其具
有 与一般 消 费性 商 品价格 不 同的运行 规律 。房地 产 的虚拟性 与实 物性 指示对
房地 产价 格 的分析应 该从 两方 面人手 ，实物 性强 调其 消费价 值 ，相对 稳定 ， 虚拟性 强调资本 化定价 特征 ，表 现为强波 动性 。 关 于房地 产 证券化 与房 价的关 联关 系 ，一种观 点认 为 ，房 地产 证券化 增
是对 金 融工 具 的实施 过 渡 和控 制失 误 造成 的 ，说 明房地 产证 券 化作 为一 种 金
融 工具 ，具有 自身 缺陷 ，但不 能完 全掩盖 其优 点 的存 在 。 房地 产 泡沫 的最 直接 表 现就 是 房价 的非 理 性上 涨 。房地 产 价格 从根 本上
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投融 资双方 达成协 议 的高成本 问题 ；房地 产证 券化 改善 了房地 产融 资 的易得
性。
房地 产证 券化 可 以解 决银 行长贷 短存 问题 ，减 小利差 ，加 快利 率 的市场 化 进程 。银 行存在 “ 长贷短存 ”问题 ，也就是银 行存贷 款期 限不 配 的问题 。 在 房地产 证券 化 的结 构 中 ，银行 将融 资人 和投 资人直 接连通 ，放弃 了投 资者