重庆滨江地块项目定位报告

重庆滨江地块项目定位报告

一、项目概况

1、项目地块情况

项目位于南岸区目前发展态势良好的无污染工业园区——重庆市经济开发区的丹龙路，面邻长江，毗邻骏逸天下、美堤雅城和一个市政公园，背靠工业园企业。项目地块江岸线狭长，与长江仅滨江路一路之隔，项目江景面极为开阔。目前，由于地块滨江段的滨江路尚处于建设初期，计划2005年3月本项目一期工程地块方始具备开发建设条件。

1)餐饮、娱乐、金融网点分布现状

由于本项目地块所处的经开区内，主要入驻封闭式管理的企业单位，毗邻的美堤雅城和骏逸天下各项配套正在建设中，尚未正式投入经营，因此目前项目周边的餐饮、娱乐、金融等配套规模小、档次低、市场辐射范围窄，对本项目的支持力度非常有限。未来美堤雅城、骏逸天下和本项目都规划了相当的配套，将形成自有的独立商业配套圈，但目前该区域的居民重点依赖于南坪商业步行街和南滨路(长江大桥南桥头至上新街段)餐饮娱乐街。

2)交通状况

项目位于经开区城市主干道丹龙路，西接鹅公岩长江大桥，北连主城干道，路面平整宽阔，路况良好。目前公共交通配套严重不足，出行欠便利。随着骏逸天下、美堤雅城以及本项目(局部或整体)的交房使用，业主入住，公共交通将极大改善。此外，当2005年-2006年间滨江路通车后，项目交通状况还将得到进一步改善。

3)人口构成

目前经开区本属工业园区的规划，之前类似于城市边缘新兴地带，即使当前有大量企业的入住，但也多只建厂房，而无宿舍区，仅有少数2001-2002年间开发的住宅区入住的部分居民，居民数量非常少。

4)产业分布

经开区为工业园区的规划，目前主要以无污染的加工工业为主，如制药、制衣、机电、建材等。

5)居家环境状况

本项目所于经开区内，入驻企业基本无污染，同时区内绿化良好，再加上毗邻120亩的市政公园，项目位于长江边，江面开阔，江对面绿意盎然，空气清新，居家环境质量胜过主城区中心区域。

2、地块历史沿革

重庆市经济技术开发区是中国西部地区最早设立的国家级开发区，其区域定位为现代无污染工业园区，位置紧邻南岸中心商圈，区位状况良好，引来众多的大型企业纷纷入驻该区域，如美心集

团、爱立信、腾辉、树王等。

随着南岸区“吃在南岸、住在南岸、玩在南岸”的大区域整体发展战略的进一步实施，园区内及其周边房地产开发正如火如荼地进行，该区域将不可避免成为房地产开发的又一热土。

二、市场状况总结性描述

由于本项目地处南岸经开区，因此在此将主要针对南岸的市场状况进行总结，虽然不排除本项目将为全市性项目的可能，但就其地理位置而言，其客户群来源将仍将主要集中在南岸区，下面将从供应与需求两方面对南岸市场状况进行总结：

1、市场供应

(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见《市场研究报考第二篇(南岸区区域楼市研究篇)》)

□南岸区房地产的开发规模和开发水平均在全市颇具影响力，在售物业套内均价达2800-3300元/㎡左右，处于全市楼市的中高档价位；

□面岸区在售物业以高层、小高层为主，其他物业的供应相对较少；

□在售物业户型以三房为主，两房其次；

□潜在开发体量巨大，未来几年南岸楼市将呈明显放量的态势，多规划为高层和小高层，市场竞争更趋激烈。

2、市场需求

(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见《市场研究报告第四篇(项目客户研究篇)》)□从调查发现，南岸区楼盘的客户以本区域消化为主，由于与渝中区半岛距离较近，渝中区的客户也占到相当比例，其次便是部分九龙坡区的客户。

□有意向购买中高档项目的客户其年龄主要集中在25-40岁之间，该类客户绝大多数已婚，家庭结构以三口之家或三代同堂为主，从事职业与收入均较稳定。

□中高档物业户型方面，客户对三房二厅的需求率最高，其次为四房二厅。

□配套方面中高档物业需求客户对独立会所、基本生活配套、休闲运动、文化教育以及交通配套的关注程度较高。

3、市场竞争

(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见《市场研究报告第五篇(项目竞争态势及竞争对手研究篇)》)

□南岸区内2006年下半年及此后的4-5年间推出的本项目产品规划类似的临江中高档楼盘将成为本项目的主要竞争对手。

□现有竞争对手规模普遍较大，开发商实力雄厚，产品规划先进，持续开发周期长，社区配套齐全，将会对本项目形成强大的威胁。

□潜在竞争对手体量巨大，开发商实力雄厚，部分项目已经在市场上初步树立了形象，占有一定的先机，将会本项目形成较大冲击。

由此可预计未来竞争将尤为激烈，因此本项目必须在建筑设计、户型设计、园林景观、甚至配套设施等方面打造特色，有突出表现，从而增加本项目之竞争力，最大限度的提升项目的可创造价值。

以上均从宏观的角度出发对于市场环境进行分析与概述，以下将从微观的角度出发，从项目自身的优劣势进行分析与研究从而挖掘本项目之核心竞争力，产为项目定位指引方向。

三、项目分析

1、项目SWOT分析

1)SWOT矩阵